L ÉTAT DES LIEUX Dossier juridique de la Confédération Nationale du Logement. Sommaire

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1 L ÉTAT DES LIEUX Dossier juridique de la Sommaire 1 ANALYSE DE LA CNL / Page 2 Utilité de l état des lieux / Page 2 Etablissement de l état des lieux / Page 2 Forme de l état des lieux / Page 3 Coût de l état des lieux / page 3 Contenu de l état des lieux / page 4 Question : Que devient le dépôt de garantie? / page 5 TEXTE DE LOI / Page 7 Article 3-2 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986

2 ANALYSE DE LA CNL Utilité de l état des lieux L état des lieux permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire. Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état. Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état. 2 Etablissement de l état des lieux Il faut établir deux états des lieux : le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu'il y installe ses meubles. le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire. Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre. Les mêmes précautions valent pour l'état des lieux d'entrée et pour l'état des lieux de sortie. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

3 Forme de l état des lieux L'état des lieux est en principe établit contradictoirement Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l'état des lieux en se rendant sur place. L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, et en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat. Le locataire peut se faire assister par toute personne qu il souhaite, notamment par le représentant d une amicale de locataires. L'état des lieux peut être établi par huissier Lorsque l état des lieux ne peut être établi par accord amiable, notamment parce que les parties n arrivent pas à se mettre d accord sur les termes à employer, ou parce que l une des parties ne peut être jointe celui-ci est dressé par un huissier de justice, à l initiative de la partie la plus diligente et dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre les parties. 3 L'huissier convoque les deux parties, au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception, du jour et de l heure à laquelle il établira son constat, et, si cette démarche a été bien faite, et si cette démarche a été bien faite, l état des lieux est réputé «contradictoire» même si l une des parties ne se présente pas. L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement. Coût de l état des lieux Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais. Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé. Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel. En dehors du cas où il est dressé par l huissier, l état des lieux ne doit donner lieu à aucune rémunération particulière.

4 Certaines pratiques d agences immobilières visent cependant à appliquer à l établissement d un état des lieux, les dispositions de l article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit le partage par moitié de la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l établissement de l acte de location. Il s agit là d une pratique illégale, les tribunaux et les réponses ministérielles ont considéré que les termes «actes de location» ne visent que le contrat de bail lui-même et non ses annexes ; l état des lieux est un document accessoire au bail et ne doit donc pas faire l objet d une rémunération spécifique. Le législateur est venu confirmer cette solution dans l article 4 k) de la loi du 6 juillet 1989, en réputant non écrite toute clause «qui impose au locataire la facturation de l état des lieux dès lors que celui-ci n est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l article 3». Contenu de l état des lieux L état des lieux doit être rédigé avec le plus de minutie possible. Il doit être détaillé et éviter les termes généraux et abréviations. 4 Le locataire a tout intérêt à signaler tous les défauts, vices ou malfaçons. L article 6 de la loi du 6 juillet 1989, complété par l article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité physique ; dans un logement ancien par exemple, le locataire peut demander que soit noté dans l état des lieux d entrée, l absence d amiante ou de peinture au plomb. Pendant les premiers mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage ; cette décision est importante car elle permet au locataire qui signe un état des lieux d entrée en dehors de la période de chauffage de ne pas être démuni en cas de mauvais fonctionnement du chauffage. Le complément de l état des lieux est établi dans la même forme que celui de l état des lieux initial (à l amiable ou par constat d huissier éventuellement). Il est prudent d effectuer l état des lieux dans un logement vide et dans de bonnes conditions d éclairage afin de bien déceler tous les défauts ou anomalies. En cas de litige relatif à l état des lieux, l article 188 de la loi SRU modifiant l article 20 de la loi du 6 juillet 1989 permet désormais de saisir la Commission départementale de conciliation qui est compétente pour examiner ce litige et rendre un avis.

5 Question : Que devient le dépôt de garantie? Le propriétaire (ou son représentant si celui-ci est mandaté pour conserver le dépôt de garantie) doit restituer le dépôt de garantie, généralement versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Lorsque le logement est situé dans une copropriété, certains bailleurs conservent une partie du dépôt de garantie jusqu'à la date de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un mois de loyer à compter du 10 février 2008, doit lui être intégralement remboursé, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Quelles sont les dégradations imputables au locataire? 5 Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire. Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu ; il n'a pas à être remis à neuf. Dans certains immeubles, des accords locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d'apprécier la vétusté. En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine. De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond. Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu il lui réclame? Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire devrait, à notre avis, lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état. La jurisprudence récente de la Cour de cassation (cass.civ 3 ème, 2 octobre 2007, n ) considère cependant que, la conservation du dépôt de garantie n est pas subordonnée au fait que le bailleur ait engagé des fonds pour remettre les lieux en l état.

6 Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire. 6

7 TEXTE DE LOI Article 3-2 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre

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