Dossier ressource n 24 mai 2012

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1 Dossier ressource n 24 mai 2012 Etude relative au traitement des impayés de loyers par les organismes de logement social en Ile-de-France : évolutions constatées au lendemain de la mise en place des CCAPEX et suite à la mise en œuvre de la loi Lagarde du 1 er juillet 2010 F. BERGER L. MENIGOZ M. VALLET 1

2 Sommaire Quelques données générales... 3 Le traitement des situations d impayés... 5 Impacts financiers et RH pour les organismes et l Etat... 9 Mise en place des CCAPEX : ce qui change dans les territoires Les impayés de loyers et le surendettement Conclusion

3 Depuis 5 ans, l AORIF conduit une étude portant sur la gestion des impayés par les organismes de logement social sur l Ile-de-France. La présente étude retrace l activité des organismes au cours de l année Quelques données générales 77 organismes, tous statuts confondus, ont répondu à l enquête. Si le nombre d organismes participant à l étude est en légère diminution par rapport à la précédente enquête, le panel de l étude est pour autant significatif puisqu il représente 75 % des logements sociaux implantés sur la région et 84 % du patrimoine géré par les adhérents de l AORIF. 97 Nombre d'organismes ayant répondu à l'enquête Nombre de logements locatifs en gestion - organismes ayant répondu à l'enquête Seuls 39% des logements couverts par l étude relèvent d une gestion comptable assurée par le trésor public. 60% 50% 53% Statut des organismes 43% 70% 60% Comptabilité 61% 40% 30% 50% 40% 39% 20% 30% 10% 0% 4% 0% OPH ESH SEM COOP 20% 10% 0% Publique Privée 3

4 Le statut de l organisme influe-t-il sur la gestion des impayés de loyers? 60 53, , ,6 esh 18,62 oph 20 15,15 17,47 13, ,25 3,51 8,24 0 % locataire en impayé /nombre de logements sociaux en gestion lettres de relances / locataire en impayé % plans d'apurement amiables / nombre de locataires en impayé % commandements de payer / nombre de locataire en impayé % assignations / nombre de locataires en impayé On observe que la part de locataires en impayés de loyers est supérieure dans les offices : 18,6% en moyenne (15,1 % en moyenne pour les ESH). Pour autant, il ne faudrait pas conclure trop hâtivement que le statut de l organisme est à l origine de cet écart. Il est probable que la typologie du parc (part plus ou moins élevée de logements très sociaux dans le patrimoine) est pour partie à l origine de ce décalage. On constate également des écarts entre catégorie d organisme dans le traitement des dossiers. Ainsi, les ESH adressent deux fois plus de lettres de relance (8,25 en moyenne par locataire en impayés pour les ESH ; et 3,51 par locataire en impayés pour les OPH). De même, le nombre de plans d apurement, de commandements de payer et d assignations est proportionnellement supérieur dans les ESH. Ces résultats doivent néanmoins être nuancés car les données sont sans doute partielles pour certains offices (traitement des situations d impayés en partie par le Trésor Public) ,64 3,69 % commandement de quitter les lieux / nombre de locataires en impayé 4,35 3,19 % demandes de concours de la force publique / nombre de locataires en impayé 2,55 1,96 % concours de FP accordés/ nombre de locataires en impayé esh oph Les écarts constatés décroissent au fur et à mesure de l avancée de la procédure. Ainsi, la part de locataire en impayés, pour lesquels un concours de force publique a été accordé est quasi équivalente entre OPH et ESH. 4

5 Le traitement des situations d impayés En 2010, locataires ont rencontrés des difficultés de paiement du loyer (hors quittancement en cours). 17 % des locataires présentaient un impayé supérieur à un mois en 2010, taux en légère hausse par rapport à Cette progression montre l aggravation des difficultés rencontrées par les locataires du parc social en IDF Nbre de locataires présents en impayé (hors quittancement en cours, pour 1000 logements) 171, , Pour autant, ses locataires en situation d impayés ne se répartissent pas de manière uniforme sur l ensemble du territoire francilien. Ainsi, on observe que la part des locataires en impayés sur le total des locataires est plus élevée en Seine Saint Denis et en Seine et Marne. 25% part des ménages en impayés sur le total des locataires 24% 20% 20% 16% 15% 14% 13% 14% 13% 15% 10% 5% 0% L évolution à la hausse du nombre de ménages en situation d impayés s est traduite par une augmentation de l activité précontentieuse et contentieuse des bailleurs sociaux. Ainsi, l année 2010 a été marquée par une augmentation importante du nombre de lettre de relances (+ 7%) et du nombre de plans d apurement amiables (+8%) lettres de relances ont ainsi été adressées aux locataires en situation d impayés de loyer, au cours de l année Cette progression est sans doute liée à une automatisation des procédures de relances, et une traçabilité accrue. Sur les locataires en impayés de loyers, ont fait l objet d un plan d apurement, soit moins de la moitié (44%). Cet écart est lié aux ménages : 5

6 - ayant réussi à résorber leur dette de loyer rapidement, avant signature d un plan d apurement (les ménages bénéficiant d une garantie pour impayés de loyers comme le LOCA-PASS ou le FSL sont sans doute dans cette catégorie), - dont l impayé est plus ancien, qui ont pu le cas échéant bénéficié d un plan d apurement sur des exercices antérieurs, - ayant quitté leur logement et qui n ont pas signé de plan d apurement, - n étant pas en capacité de signer un plan d apurement (absence de contact locataire/bailleur, insolvabilité, etc) plans d apurements amiables ont été signés en 2010, soit une augmentation de 8% (plan d apurement/nombre de locataires en impayés). Malheureusement, l étude ne permet pas d identifier l efficacité de ces plans amiables. Il serait intéressant de mesurer la proportion de plans arrivant à échéance, et permettant un apurement total de la dette. Cette analyse est néanmoins difficile en raison de la durée des plans qui peuvent couvrir plusieurs exercices. Cette évolution à la hausse des plans d apurement pourrait se confirmer ces prochaines années années, du fait de la reprise par les CAF des dossiers précédemment gérés par les CDAPL (celles-ci imposent en effet de plus en plus systématiquement la signature de plans d apurement en contre-partie du versement de l APL). 100 Les procédures amiables et contentieuses Nbre de réponses pour 1000 logts Nbre de lettres de relances générées automatiquement/mois Nbre de plans d'apurement amiables réalisés Nbre de commandements de payer délivrés Nbre d'assignations délivrées pour impayé Nbre de commandement de quitter les lieux délivrés Nbre de demandes de concours de la Force Publique pour impayé Nbre de concours accordés pour impayé Nbr de concours exécutés pour impayé Si 17 % des locataires présentaient un impayés de plus d un mois, seuls 3,6 % ont reçu en 2010 un commandement de payer. Ceci montre l efficacité des démarches engagées en amont, dans le cadre du pré-contentieux et du suivi social et la capacité de nombreux locataires à résorber très tôt leurs impayés. Par contre, la moitié des commandements de payer aboutit à une assignation au tribunal. Les juges ont alors la possibilité d accorder des délais supplémentaires pour permettre aux ménages d apurer leur dette de loyer. Dans le cas contraire, les juges délivrent un commandement de quitter les lieux. 41% des assignations donnent lieu à la délivrance d un commandement de quitter les lieux. 6

7 5000 La procédure contentieuse dans chaque département Somme de Nbr de commandements de payer délivrés Somme de Nbr de commandement de quitter les lieux délivrés Somme de Nbr de concours accordés pour impayé Somme de Nbr d'assignations délivrées pour impayé Somme de Nbr de demandes de concours de la Force Publique pour impayé départements Nbre de commandement s de payer délivrés Nbre d'assignations délivrées pour impayé Nbre de commandement de quitter les lieux délivrés Nbre de demandes de concours de la Force Publique pour impayé Nbre de concours accordés pour impayé Si on compare le nombre de commandement de payer délivrés par département, les départements les plus actifs sont la Seine Saint Denis, le Val de Marne et Paris. 7

8 Afin d éviter l expulsion, le juge peut proposer la signature d un protocole de cohésion sociale ou orienter vers le FSL. 8 Dispositifs de prévention et de recours Nbre de réponses pour 1000 logts Nbre de protocoles " cohésion sociale " proposés Nbre de protocoles " cohésion sociale " signés Nbre de protocoles " cohésion sociale " dénoncés Nbre de protocoles " cohésion sociale " respectés avec dette soldée Nbre de dossiers FSL en " maintien " accordés Nbre de dossiers FSL en " maintien "refusés Nbre de recours en indemnisation demandés Nbre de recours réglés Nbre de dossiers déposés au Tribunal Administratif (pour recours non réglés) Inversement aux plans d apurement signés en phase pré-contentieuse, le nombre de protocole de cohésion sociale chute depuis 4 ans. En 2010, protocoles de cohésion sociale ont été proposés par les bailleurs. Ce chiffre est très inférieur au nombre de plans d apurement réalisés sur le même période (63 447). Cette diminution des protocoles montre la difficulté de les faire signer. En effet, ils interviennent très tardivement dans le déroulé de la procédure. D ailleurs, sur les protocoles proposés, seuls 1733 ont été finalement signés. De même, le recours au FSL semble plus difficile. On constate une progression des refus FSL. Ces derniers ont resserré leurs critères, ce qui explique sans doute en partie ce phénomène. En parallèle, il est sans doute plus difficile pour certains ménages, dans la période de crise économique, de remplir le critère de reprise du paiement du loyer courant. En 2010, situations ont ainsi été résolues par une intervention du FSL, sous forme de prêt ou de subvention. Les différents dispositifs Nbre de protocoles " cohésion sociale " proposés Nbre de protocoles " cohésion sociale " signés 890 Nbre de protocoles " cohésion sociale " dénoncés 363 Nbre de protocoles " cohésion sociale " respectés avec dette soldée Nbre de dossiers FSL en " maintien " accordés Nbre de dossiers FSL en " maintien "refusés Nbre de recours en Nbre de recours réglés indemnisation demandés 634 Nbre de dossiers déposés au Tribunal Administratif (pour recours non réglés) 0,37% des locataires ont fait l objet d une décision de justice accordant le concours de la force publique. Le concours n est pas systématiquement accordé, d où la possibilité pour le bailleur de solliciter un recours en indemnités auprès de l Etat (3158 dossiers en 2010). Sur concours accordé pour impayés de loyers, seuls concours ont été exécutés. 8

9 Les différentes étapes du traitement amiable et contentieux de l'impayé Nbre de lettres de relances générées automatiquement /mois Nbre de plans d'apurement amiables réalisés Nbre de commandements de payer délivrés Nbre d'assignations Nbre de commandement délivrées pour impayé de quitter les lieux délivrés Nbre de demandes de concours de la Force Publique pour impayé Nbre de concours accordés pour impayé Nbr de concours exécutés pour impayé Sur ce graphique, manque le nombre de dossiers ayant abouti au dépôt d un dossier auprès de la Banque de France. Certains font l objet de recommandations conduisant à un échéancier de remboursement de la dette de loyers. D autres sont orientés vers un Plan de Rétablissement Personnel, et un effacement de la dette. Dans ce cas, cela représente une perte nette pour le bailleur. Impacts financiers et RH pour les organismes et l Etat Sur les 77 organismes participants à l enquête, 850 ETP (équivalents temps pleins) sont affectés au suivi des locataires en impayés de loyers. Sur ces 850 ETP, 694 ETP sont en charge du traitement des dossiers dans la phase précontentieuse et contentieuse. En moyenne, cela représente 0,8 ETP pour 1000 logements Moyens RH pré-contentieux et contentieux en fonction de la taille du patrimoine nbre logts gérés Nombre d'etp pré-contentieux et contentieux 9

10 Moyen RH conseillers sociaux en fonction du patrimoine Nombre de logements nombre d'etp Le personnel affecté aux missions de pré-contentieux et contentieux présente majoritairement un profil administratif. Néanmoins, certains organismes se dotent également de conseillers en économie social et familiale. L activité destinée à la prévention et au traitement des impayés de loyers est en constante évolution dans les organismes. Même les plus petits organismes se dotent de moyens spécifiques pour répondre au mieux aux situations des ménages les plus fragilisés. Beaucoup de bailleurs s interrogent sur les limites de leurs interventions, notamment dans le domaine de l accompagnement social des ménages. Le relais avec les services sociaux de secteurs est souvent jugé difficile. Or il est jugé essentiel. Les moyens dédiés sont souvent très limités. En effet, hormis des moyens RH, le bailleur dispose de peu d outils pour aider financièrement les familles. Le plan d apurement constitue une des aides possibles. Certains expérimentent des dispositifs d aides sur quittance, mais cela reste limité. Quand les situations relèvent de difficultés chroniques, lorsqu elles sont «irrémédiablement compromises», certains dossiers arrivent au terme de la procédure. Cela concerne environ dossiers. Pour la moitié, le concours de la force publique est obtenu. Pour les 50% restants, le concours est refusé et le bailleur a la possibilité de demander des indemnités en contrepartie. Lors des trois précédents exercices, il était parfois difficile pour les bailleurs de se voir verser les indemnités dues par l Etat. En 2010, on observe un changement radical, d où une diminution du nombre de recours déposés au tribunal administratif. Ce changement est lié aux nombreuses démarches engagées au cours des exercices précédents par les bailleurs sociaux pour faire valoir leurs droits auprès des services de l Etat et les tribunaux administratifs. 10

11 4,8 4,3 Evolution des recours gracieux et contentieux contre l'etat 4,5 4,0 4,0 Nbre de réponses pour 1000 lgmts ,6 2,3 2, ,8 1,2 1,4 1,2 Nbre de recours en indemnisation demandés Nbre de recours réglés Nbre de dossiers déposés au Tribunal Administratif (pour recours non réglés) L enquête ne permet pas d identifier les montants en jeu, il pourrait être intéressant de les comparer aux montants recouvrés et aux sommes non recouvrées par les bailleurs. Face à l enjeu que représente la prévention des expulsions, l Etat a mis en place des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au niveau départemental. Quelle est la plus-value de ces CCAPEX? Comment fonctionnent-elles aujourd hui? Quel impact ont-elles sur le traitement des situations d impayés? 11

12 Mise en place des CCAPEX : ce qui change dans les territoires Prévues dès 2006 dans les textes, la Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été rendue obligatoire par la loi Boutin du 25 mars 2009 (article 59). Conjointement, les Commissions Départementales des Aides Publiques au Logement ont été supprimées. Désormais, les décisions de maintien ou de suspension de l AL et de l APL, en cas d impayés, sont directement prises par la CAF ou la CMSA. Rôle et saisine de la CCAPEX : Assurer une coordination du dispositif de prévention des expulsions en favorisant un examen commun des partenaires pour une décision partagée des actions préventives et des aides octroyées. Elle peut être saisie par toute personne y ayant intérêt (bailleur, ménage, préfet, travailleurs sociaux, etc) Elle traite de l ensemble des situations concernées par une procédure d expulsion (y compris les troubles de voisinage) et même lorsque le ménage ne perçoit pas d APL. Dans la pratique, où en est-on? Sur l Ile-de-France, l ensemble des départements sont couverts. Toutes présentent un fonctionnement différent. Une étude menée par les équipes de l AORIF a permis de dresser un premier panorama. Toutes ont été créées en 2010, hormis celle des Yvelines qui s est mise en place dès 2009 et de Seine Saint Denis, qui a pris son arrêté, avec un peu de retard, le 10 janvier Deux départements ont mis en place des CCAPEX à l échelon des arrondissements : les Yvelines et le Val de Marne. Pour les autres territoires, la CCAPEX couvre l ensemble du département. Malgré quelques retards pour certaines, les CCAPEX associent désormais de manière systématique des représentants des bailleurs sociaux. Par contre, elles sont à géométrie variable concernant les autres partenaires associés. Ainsi, la CAF ne siège pas forcément. Cette absence constitue d ailleurs une vraie limite dans les interventions de la CCAPEX. C est également le cas des Banques de France, ce qui est à l origine également de difficultés. Les modalités de saisines diffèrent d un département à un autre. Certaines sont très «ouvertes», et permettent des saisines par les bailleurs, voire les locataires euxmêmes (Yvelines, Seine Saint Denis et Hauts de Seine). 12

13 D autres CCAPEX fonctionnent plus majoritairement sur saisine des services préfectoraux en charge des expulsions locatives. Cependant, leur fonctionnement tend à évoluer et à intégrer des modalités de saisines plus larges. Au vu du volume de dossiers concernés par une menace d expulsion en Ile de France, les CCAPEX ont fait preuve d une grande prudence en examinant dans un premier temps uniquement des «cas d école». Ce fut le cas par exemple de l Essonne. D autres, comme celle de Paris, ont dès l origine fixé un certain nombre de critères déterminant le caractère «complexe» d une situation, nécessitant son examen en commission. Quelle que soit l option choisie, les CCAPEX sont toutes confrontées en IDF à une quantité de dossiers qui rend difficilement réalisable un examen approfondie de toutes les situations et encore moins leur suivi dans le temps. Une des premières conclusions qu on peut tirer, un an après leur mise en place, concerne la difficulté de mettre en œuvre un principe reconnu de tous, l importance de traiter de manière coordonnée ces dossiers, mais difficilement réalisable au vu du nombre de dossiers concernés. La seconde difficulté pointée par l ensemble des acteurs concerne les difficultés de mise en application des préconisations formulées par les CCAPEX. En effet, les CCAPEX n ont pas autorité sur les dispositifs type FSL ou surendettement. En outre, les dossiers arrivent très tardivement en CCAPEX, ce qui rend difficile les interventions en vue de prévenir l expulsion. La mise en place des CCAPEX est intervenue dans un contexte de profondes mutations. La reprise des décisions relatives au maintien ou à la suspension des APL par la CAF est venue modifier également le mode de traitement des dossiers d impayés de loyers. Ce basculement vers les CAF a généré de nombreux retards de traitement des dossiers. Le traitement semi-automatisé et non plus dans le cadre d une commission collégiale, modifie fortement les process. 13

14 La procédure Impayé de loyer Lettre de relance Saisine de la CAF Commandement de payer 3 mois Saisine de la CCAPEX pour les situations les plus complexes et les cas de suspension Assignation au tribunal 2mois Envoi du double de l assignation au préfet Enquête sociale 2mois Le préfet transmet une fiche de renseignement au tribunal Le juge octroie des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire Les paiements sont respectés fin de procédure Décision du tribunal Tentative d expulsion Demande de concours de la force publique Commandement de quitter les lieux Protocole de cohésion sociale Résiliation du bail Envoi du jugement du tribunal au préfet pour les personnes de bonne foi Etude du relogement dans le cadre du PDLPD / DALO Expulsion avec le concours de la force publique Indemnisation du bailleur en cas de refus Ce schéma de la procédure montre la possibilité de la CAF de saisir la CCAPEX pour toutes situations complexes, risquant une suspension du versement de l APL. Dans la pratique, constatée en IDF, les CAF s impliquent progressivement dans le fonctionnement des CCAPEX. Elles ne saisissent pas pour le moment les CCAPEX. Les dossiers inscrits à l ordre du jour des CCAPEX le sont majoritairement par les services de l Etat et les bailleurs sociaux. 14

15 Les impayés de loyers et le surendettement Nombre de locataires en impayés de loyers déposent chaque année un dossier de surendettement. La crise économique accroît d année en année le nombre de ménages déposant des dossiers auprès de la Banque de France. Au cours de l'année 2011, dossiers de surendettement ont été déposés sur l ensemble du territoire national, contre en 2010, soit une augmentation de 6,59%. Selon les chiffres de la MIPES 1, dossiers ont été déposés en IDF en Sur ces dossiers : plans conventionnés ont été conclus recommandations ont été homologuées par les juges, suite à non conciliation des parties ont été orientés vers la procédure de rétablissement personnel (soit + 38 % par rapport à 2008). Si on ne dispose pas de chiffres détaillés plus récents pour l Ile de France, on sait toutefois que la proportion de dossiers orientés vers la PRP 2 a progressé. Ainsi, en 2011, 27% des dossiers déposés auprès des banques de France en IDF sont orientés vers la PRP (11 % en 2009). Suite à l enquête menée sur le département du Val d Oise par C. Micard, chargée de mission AORIF 95, l Aorif a décidé de proposer aux bailleurs franciliens, implantés sur les autres départements d Ile-de-France, de remonter un certain nombre d informations concernant leurs locataires orientés vers une procédure de rétablissement personnel. L enquête avait pour objectif d : observer le phénomène du surendettement et de mesurer son impact financier pour les organismes HLM mesurer l impact de la loi Lagarde du 1 er juillet 2010 sur l effacement des dettes enrichir «l enquête Impayés» réalisée annuellement par l AORIF 49 bailleurs, représentant 31% du parc, y ont contribué. Cette première enquête a porté sur 7 indicateurs, sur la période 2009/2011 : Evolution du montant cumulé des impayés (hors quittancement en cours, quel que soit le mode de traitement amiable et/ou contentieux) Evolution du nombre de dossiers présentés devant la commission de surendettement Evolution du nombre de dossiers orientés vers un PRP Evolution du nombre de dossiers PRP jugés recevables Evolution du montant cumulé des dettes effacées Evolution du nombre de dossiers recevables en cours d instruction Evolution de la dette moyenne par logement 1 MIPES : Mission d'information sur la pauvreté et l'exclusion sociale en Ile-de-France 2 PRP : procédure de rétablissement personnel 15

16 L exploitation des données renseignées par les bailleurs ont permis de constater les évolutions suivantes : Alors que les impayés sont relativement stables entre 2009 et 2011, on constate une nette progression du nombre de dossiers déposés auprès de la Banque de France concernant les locataires du parc social : + 49 %. Si on rapproche cette donnée du nombre de logements, on constate qu on est passé de 7 locataires concernés à 9,1 locataires pour ,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 7,0 Décisions des commissions BDF en IDF 7,5 9,1 dossiers présentés devant la commission de surendettement/1000 logements dossiers orientés vers un PRP (pour 1000 logements) 3,0 2,0 1,0 1,3 0,70 1,9 1,13 2,3 1,80 dossiers de PRP jugés recevables par la commission (pour 1000 logements) 0, Si le nombre de dossiers présentés en BDF progresse notablement (+ 49 %) entre 2009 et 2011, la part de dossiers orientés vers un Plan de rétablissement personnel (PRP) augmente encore plus rapidement (+77 % entre 2009 et 2011). De même, le nombre de dossiers PRP jugés recevables augmente de 157 % sur la même période. Cette progression significative est bien sûr liée au nombre croissant de locataires en situation de surendettement. Elle révèle par ailleurs un recours plus fréquent au PRP. 14,0 Traitement des dossiers de surendettement en IDF (pour 1000 logements) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 dossiers de PRP jugés recevables par la commission (pour 1000 logements) dossiers orientés vers un PRP (pour 1000 logements) dossiers présentés devant la commission de surendettement/1000 logements 2,0 0,

17 La part des demandes de PRP jugées recevables représentait : - 10 % des dossiers déposés en % des dossiers déposés en % des dossiers déposés en 2011 Ces chiffres montrent un recours plus fréquent au PRP en 2011 par rapport à dossier déposé sur 5 aboutit à un PRP. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Dette moyenne effacée par logement 7,1 3, moyenne IDF En moyenne, la dette effacée en 2011 était de par ménage bénéficiaire d un PRP. Si on rapproche le montant cumulé des dettes effacées du nombre de logements gérés, le montant de dettes effacées suite à PRP s élevait à 7,1 par logement en 2011, soit une progression de 137 % entre 2010 et 2011 Outre l impact financier, qui peut s avérer non négligeable pour certains bailleurs, l augmentation des PRP est jugée négativement par les bailleurs en raison de son caractère «peu éducatif». Par ailleurs, la dette de loyer est alors placée au même niveau que les autres dettes, y compris des dettes à la consommation. 17

18 Conclusion Il convient de remercier les organismes ayant répondu à ces enquêtes, ainsi que les équipes de l AORIF qui ont contribué à enrichir ces données. Ces informations permettent de suivre l évolution de l activité engendrée par les situations d endettement, et de valoriser les actions de prévention et de suivi menées par les équipes en charge du pré-contentieux, du suivi social et du contentieux des bailleurs sociaux. Globalement les chiffres montrent l ampleur des difficultés rencontrées aujourd hui par nombre de locataires du parc social. La dégradation de la situation économique a un impact direct sur l équilibre financier des ménages et donc sur le paiement des loyers. Si la part de locataires en impayés progressait de manière significative dans les années à venir, les moyens internes des bailleurs seront-il en capacité à terme de suivre de manière efficace l ensemble de ces locataires fragilisés? La mise en place de nouveaux outils, telles les CCAPEX, ne permet pas de répondre de manière efficace aux besoins. Une réflexion approfondie sur les outils à mettre en place, avec l ensemble des partenaires concernés, pourrait s avérer nécessaire à court terme. La question du surendettement et des effets de la loi Lagarde relative au surendettement devront être suivis avec attention dans les mois à venir, en raison des impacts financiers qu ils représentent pour les bailleurs sociaux (augmentation des PRP). 18