Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 18% 22% 23% 19% 19% 43% 43% 38% 40% 30%

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2014 PARIS QCA Demande placée m² +29% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par son dynamisme constant depuis le début 2014, alors qu à l échelle régionale la progression est plus modeste (+13%), suite notamment à un 3 ème trimestre décevant Les résultats observés depuis 6 mois sont particulièrement encourageants dans la mesure où le QCA n a pas pu compter, contrairement au 1 er trimestre (avec la prise à bail des m² du Tivoli), sur une transaction exceptionnelle Que le QCA conserve une progression supérieure à la moyenne sans bénéficier de telles transactions témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs Les prochains mois s annoncent prometteurs pour le QCA, avec la prise à bail attendue de certaines grandes/très grandes opportunités qui se présentent sur le QCA, à l image du 33 La Fayette Le QCA concentre 19% de l activité transactionnelle régionale au 1 er semestre, supérieure à ses 16% de moyenne sur la période 2009/2013 Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) T1 T2 T3 T Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires (Source : Knight Frank) 9% 27% 22% 23% 19% 15% 18% 21% 22% 18% 30% 5% 6% 8% 15% 10% 17% 19% 43% 43% 38% 40% 39% 34% 33% 39% 38% 25% 25% 20% 25% 22% 52% 40% 41% 42% 33% T T2014 Petites surfaces ( m²) Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) Très grandes surfaces ( m²)

2 Exemples de transactions Transactions significatives de moins de m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble SCP Piwnica Molinie Kedge Business School HSBC* MAJE Ciloger Avenir Finance Efluid Olfeo Eurovent Certification Compagny 70 boulevard de Courcelles Paris 17 ème Sept m² NC Restructuré avenue de la Grande Armée Paris 16 ème Sept m² NC Etat d usage 7 rue de la Paix Paris 2 ème Juin m² 590 Rénové 16 rue du Mail Paris 2 ème Mai m² 530 Rénové avenue de la Grande Armée Paris 16 ème Janv m² NC Etat d usage rue Médéric Paris 17 ème Janv m² 575 Neuf 29 rue des Pyramides Paris 1 er Janv m² 500 Ancien 4 rue de Ventadour Paris 1 er Janv m² 460 Rénové Le Titien Paris 9 ème Janv m² 540 Etat d usage Transactions significatives de m² à m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Public Système Hopscotch BPI - Groupe Oseo Céline Chanel Foncia Groupe Groupe Solly Azar Cegid Partech International Partners Afflelou rue Notre-Dame des Victoires Paris 2 ème Sept m² NC Restructuré 6-8 boulevard Haussmann Paris 9 ème Sept m² NC Restructuré Richelieu Vivienne Paris 2 ème Juil m² NC Restructuré rue Duphot Paris 1 er Juil m² NC Rénové 6-8 boulevard Haussmann Paris 9 ème Juil m² 500 Restructuré 60 rue de la Chaussée d Antin Paris 9 ème Mai m² NC Etat d usage rue d Astorg Paris 8 ème Janv m² 750 Restructuré 33 rue du Mail Paris 2 ème Janv m² NC Etat d usage 11 rue d Argenson Paris 8 ème Janv m² 530 Restructuré * Transactions Knight Frank 2

3 Transactions significatives de plus de m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Generali Fast Retailing 2-4 rue Pillet-Will Paris 9 ème Sept m² NC Rénové Louvre Saint-Honoré Paris 1 er Sept m² 630 Rénové Millemercis 28 rue de Châteaudun Paris 9 ème Juil m² Vente utilisateur Etat d usage DLA Piper Covea Clifford Chance Sodiaal Mc Kinsey Chevreux Notaires rue La Fayette Paris 9 ème Juil m² 595 Restructuré Le Tivoli Paris 9 ème Mars m² 580 Rénové 1 rue d Astorg Paris 8 ème Mars m² 750 Rénové 1-3 rue des Italiens Paris 9 ème Mars m² 650 Restructuré 90 avenue des Champs-Elysées Paris 8 ème Fév m² 700 Restructuré boulevard Haussmann Paris 8 ème Mars m² 620 Restructuré Les grands utilisateurs (> m²) Ile-de-France (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires (Source : Knight Frank) 7% 2% 3% 18% 4% 3% 21% 4% 5% 3% 4% 12% 17% 7% 25% 7% 15% 27% 11% 17% 31% 32% 32% 46% 31% 34% 26% 12% 12% 18% 15% 12% 13% 3% 1% 9% 9% 26% 25% 19% 22% 7% % 76% 59% 52% 21% 11% Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres 3

4 Offre disponible 5,1% Taux de vacance Non seulement le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,1%), mais il s inscrit sur une tendance baissière sur les 9 derniers mois L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, l offre crée la demande : la situation de sous-offre risquait d être remise en cause avec la livraison de nombreux programmes de restructuration. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles se commercialisent à livraison ou se précommercialisent Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe Evolution du taux de vacance en % (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 14,0% 12,0% 11,9% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 7,2% 5,1% 2,0% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Offre Grade A 11% L offre de Grade A (neuve ou restructurée) ne représente que 11% des disponibilités sur le QCA, soit nettement moins que la moyenne régionale (18%) C est trop peu : ces niveaux du Grade A sont en effet à rapprocher de la structure de la consommation, dans laquelle les surfaces neuves ou restructurées représentent plus des ¾ de la demande placée en grandes transactions (80% de l activité transactionnelle francilienne en 2013 et 70% en 2012) Cette carence du QCA est une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Cette quasi-disparition, alors qu en parallèle le rythme des livraisons augmente, témoigne de l appétence des utilisateurs pour les surfaces de Grade A Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires Seconde main 11% Neuf ou restructuré Ile-de-France Seconde main Neuf ou restructuré 18% 4

5 Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme La transaction Hermès, sur m² rue d Anjou, avait permis d étalonner le loyer haut de gamme autour de 750 à partir de la fin 2013 Cette valeur a été confirmée depuis, notamment avec la prise à bail de près de m² par Clifford Chance Une différence de loyer claire continue d exister entre l Ouest du QCA (Triangle d Or) et l Est (Cité Financière) : il est rarissime de dépasser les 650 sur la Cité Financière L ajustement du loyer haut de gamme a été significatif depuis le début 2012 (-10%) et paradoxalement plus important sur le QCA que sur d autres marchés : c est une des clefs de la réussite du QCA sur le marché locatif en ce début 2014 De son côté, le loyer moyen continue de faire preuve d une très grande stabilité, autour du pivot des 500 : les utilisateurs s adaptent aux conditions du marché pour faire fluctuer leur consommation Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions par tranches de surfaces (Source : Knight Frank) Transactions au 3 ème trimestre 2014 Surface louée m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) Loyer moyen au 3T 2014 > m² de à m² < m² Loyer moyen par tranches de surfaces

6 Livraisons futures 19% Taux de précommercialisation à fin 2015 La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A : elle se situe désormais à m², contre m² il y a 2 ans Alors que le QCA n est traditionnellement pas un marché de précommercialisation, le phénomène représente 20% des volumes attendus avant la fin 2015 Le modèle dominant est néanmoins celui d une commercialisation rapide après livraison : sur les m² livrés au cours des 9 premiers mois de l année, seuls 21% demeurent disponibles La crainte d une hausse significative de la vacance (notamment sur la Cité Financière, recouvrant l Est du QCA) en raison de l inflation des programmes de restructuration en est atténuée Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA (Source : Knight Frank) m² m² m² Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2008/2013) : m² m² m² m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Synthèse Paris QCA 3T 2014 Paris QCA 3T 2013 Paris QCA Evolution sur 1 an Ile-de-France 3T 2014 Part du QCA en Ile-de-France Parc m² m² +0,5% m² 12,5% Demande placée m² m² +29,0% m² 19,0% Offre immédiate m² m² +5,5% m² 9,0% Taux de vacance 5,1% 4,9% +2,0% 7,2% - Loyer moyen 506 /m²/an 504 /m²/an +0,4% 309 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an /m²/an - Taux prime 4,00 4,25% 4,25-4,50% -2,5 pb 4,00 4,25% - Volume investi ,0% ,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 6

7 Cartographie 17 ème 9 ème 16 ème 8 ème 2 ème 1 er Avenue Niel Avenue des Ternes Boulevard de Courcelles Avenue Victor Hugo Avenue Foch Avenue Victor Hugo Avenue Kieber Avenue Mac-Mahon Avenue Carnot Avenue de la Grande Armée Avenue des Champs-Elysées Avenue d Iena Avenue de Wagram Avenue Hoche Avenue Marceau Avenue de Friedand Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe Avenue George V Avenue Montaigne Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées Boulevard Malesherbes Saint-Lazare Rue Saint-Lazare Boulevard Haussmann Rue Tronchet Rue de Rivoli rue Scribe Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. du Quatre Septembre Avenue de l Opéra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries Louvre 7

8 RESEARCH Amérique Caraïbes Etats-Unis Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0) Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0) Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) Julien Bonnefoy Département Investissement Partner Knight Frank LLP +33 (0) Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0) Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis Quatar