ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat, notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre.

Transcription

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2 L année 2014 a été marquée par une nouvelle organisation au sein de l ADIL. Bruno DESJOBERT, Directeur, a fait valoir ses droits à la retraite et a quitté la structure le 6 octobre Sandrine BLAISIUS lui a succédé. L équipe de Dax a été renforcée par l arrivée d Aurélie LEGERON, conseillère juriste et Annick PORTE-PETIT a été nommée référente de l antenne de Dax. L ADIL a également recruté Marlène DUPEYRON, CESF pour remplacer Marianne SALIS en congé maternité. ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat, notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre. Le logement est un droit pour tous. Il est même devenu un droit opposable ancré par la loi, mais nous savons bien aussi, surtout dans ce contexte de crise, que le droit au logement pour être effectif, doit s accompagner d un droit à l information. Et l accès à l information n est pas seulement une des conditions du droit au logement, il en est un des préalables. Informer et conseiller de manière personnalisée et individualisée sur l accès au logement dans «tous ses états», telle est en effet la justification de l ADIL. Telle est son utilité sociale. Conformément à ses objectifs initiaux, le conseil à destination des particuliers reste le cœur du métier de l ADIL. En 2014, plus de personnes ont eu un contact avec l Agence et pu ainsi bénéficier de l expérience de ses salariées et de la pertinence de leurs conseils. L ADIL est ancrée dans le territoire garantissant ainsi sa proximité avec les enjeux locaux. Son efficacité tient à la justesse de ses analyses juridiques et également à sa capacité d être un lieu de ressources à la fois connu et reconnu. Le lien permanent qui existe dans le département entre l ADIL, les pouvoirs publics, les collectivités locales, les professionnels, démontre que l Agence a su évoluer pour devenir, par la connaissance qu elle a du «terrain», un acteur nécessaire du logement dans les Landes. La reconnaissance de la compétence de l ADIL, et le caractère très concret de ses interventions passent également par les nouvelles missions confiées par nos partenaires. Le rôle de «Point rénovation info service» (PRIS) a été confié par l Etat à l ADIL pour l information sur l amélioration de l habitat. L ADIL 40 a ainsi largement contribué à la diffusion d information sur les dispositifs d aides du programme «Habiter Mieux» notamment auprès de ménages en situation de précarité énergétique. Cette mission de service public assurée par le réseau des ADIL n est pas seulement utile. Elle est devenue indispensable dans ce contexte de crise et surtout en direction des publics les plus fragiles (quelle que soit la nature : locataires, candidats à la propriété ou propriétaires). De ce fait, l ADIL placée à l écoute de tous ces publics, est aux premières loges pour observer et capitaliser tout ce qui touche au logement. Cela crée, pour elle, une responsabilité.

3 Je remercie chaleureusement l'ensemble de nos fidèles partenaires et financeurs pour leur confiance et nos administrateurs. Leurs efforts d'accompagnement conjugués aux nôtres portés sur une gestion rigoureuse qui maîtrise nos coûts de fonctionnement, permettent à l'adil d'être dans une situation financière saine, tournée vers l'avenir avec sérénité. Je remercie également les salariées qui, au quotidien par leur travail tout au long de l année 2014, ont permis de traduire avec constance et rigueur dans les faits, la mission de service public dévolue à l ADIL des Landes La Présidente de l'adil 40 Michèle LABEYRIE.

4 Présentation de l ADIL Le Conseil d Administration de l ADIL Le Financement de l ADIL L ADIL 40 et le réseau ANIL L ADIL et ses outils... 7 Le fonctionnement de L ADIL Les horaires d'ouverture au public Une équipe pluridisciplinaire Les missions essentielles au service du public Les permanences L ADIL et la communication L'activité de l'adil La fréquentation globale Les rapports locatifs La lutte contre la non-décence des logements et l habitat indigne L accession à la propriété L amélioration de l'habitat La prévention des impayés et des expulsions L actualité législative et réglementaire en

5 Présentation de l ADIL 40 1

6 L ADIL des Landes, membre du réseau ANIL - ADIL, est un organisme conventionné par le Ministère du logement. La reconnaissance du rôle et de la légitimité du réseau ANIL-ADIL 40, a été consacrée par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui lui confère une base législative et institutionnalise le caractère d'intérêt général de l'activité de ses membres. La mission des ADIL est prévue par le Code de la construction et de l'habitation (art L 366-1): «l agence départementale d information sur le logement a pour mission d informer gratuitement les usagers sur leurs droits et leurs obligations, sur les solutions du logement qui leur sont adaptées, notamment sur les conditions d accès au parc locatif et sur les aspects juridiques et financiers de leur projet d accession à la propriété, ceci à l exclusion de tout acte administratif, contentieux ou commercial». Les informations délivrées doivent permettre à tout consultant, et notamment les personnes les plus défavorisées, de mieux connaître ses droits, ses obligations ainsi que les solutions les plus adaptées à sa situation personnelle. ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat, notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre, par ses actions de communication, par la publication de dépliants et par son site Internet. Elle favorise l information de tous les acteurs de l habitat, professionnels ou non, publics ou privés, par la production d études, enquêtes et observations et par la diffusion de l actualité relative à l habitat. 2

7 1-Le Conseil d Administration de l ADIL 40 Le Bureau du Conseil : LABEYRIE Michèle Conseiller Général VIGNERON Thierry Directeur de la DDTM des Landes BERNOS Aurélie Représentante ALIANCE TERRITOIRES Présidente 1er Vice-Président Vice-Présidente BROUSTAUT Betty UDAF Vice-Présidente BEDAT Henri Conseiller Général JACQUEMAIN Philippe Président de la CCIL ELISSALDE Jean Luc Représentant INDECOSA CGT BOUDEY Jean Marie Président du CAUE FORTINON Xavier Président de XL HABITAT Trésorier Vice-Président Secrétaire Secrétaire Adjoint Membre Trésorier Adjoint Le Conseil d Administration : Il est composé de : 21 membres dont 14 renouvelables tous les 2 ans pour les collèges 1, 2 et 3. 3 membres de droit : le Conseil Général, l Etat et l association départementale des Maires de France 4 membres désignés par le Conseil Général. En 2014, le Conseil d administration s est réuni le 9 avril et le 30 septembre. 3

8 Collège I Collège II M Xavier FORTINON Président de XL HABITAT Mme Betty BROUSTAUT UDAF Mme Aurélie BERNOS Représentante d'aliance TERRITOIRES Mme Chantal MARTIN Représentante de la C S F Mme Chantal LEGE Directrice d'agence CRCA Mme Danièle SAINT MARC Représentante de la CNL Mr Hervé CHARRON UMF Landes Mme Raymonde MASSON Présidente de l'afoc Mr Didier LEGROS Représentant la FNAIM M. Jean Luc ELISSALDE Représentant l'indecosa CGT Collège III Collège IV M Claude MOREL Préfet des Landes Mme Michèle LABEYRIE Présidente de l'adil Mr Thierry VIGNERON Directeur de la DDTM M Henri BEDAT Conseiller Général Mme Michèle BRAGA Présidente de la CAF Mme Monique LUBIN Conseillère Général M Philippe JACQUEMAIN Président de la CCIL M Jean Louis PEDEUBOY Conseiller Général Mr Jean Marie BOUDEY Président du CAUE Mr Michel HERRERO Conseiller Général M Marcel LARCHE Président de la Chambre des Métiers M Jean François BROQUERES Représentant l'association des maires des Landes 2-Le Financement de l ADIL 40 Il est assuré par ses membres. L ADIL regroupe en son sein les pouvoirs publics, les collectivités locales, organismes d intérêt général à but non lucratif, des représentants de professionnels du logement (Action Logement, bailleurs sociaux, organismes professionnels, établissements bancaires et des associations d usagers et de consommateurs. La diversité des membres de l ADIL 40 garantit son indépendance. Collège 1 Collège 2 Collège 3 U.E.S.L. A.F.O.C. MINISTERE DU LOGEMENT CAISSE D'EPARGNE PAYS DE L'ADOUR ASSECO C.F.D.T. CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DES LANDES CRÉDIT FONCIER DE FRANCE C.N.L. CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE BAYONNE CREDIT AGRICOLE D'AQUITAINE C.S.F. C.A.U.E. C.G.L.L.S. IN DE CO SA C.G.T. CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE CHAINE DES ARTISANS LANDAIS U.D.A.F. CHAMBRE DES METIERS FEDERATION BATIMENT DES LANDE CLCV PACT DES LANDES U.M.F MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE CAPEB DDCSPP CHAMBRE DES NOTAIRES OPH des LANDES OPH DAX HABITAT LANDES OCEANES C.O.L. F.N.A.I.M. LA CLAIRSIENNE SACICAP-PROCIVIS PREVOYANTS 4

9 COLLEGE 4 CONSEIL GENERAL AIRE-SUR-ADOUR AUDIGNON AUDON AURICE AZUR BAHUS-SOUBIRAN BAS-MAUCO BENQUET BENESSE-MAREMNE BETBEZER-D'ARMAGNAC BISCARROSSE BOURRIOT-BERGONCE BRETAGNE-DE-MARSAN CACHEN CAPBRETON CASTAIGNOS-SOUSLENS CASTELNAU-TURSAN CASTETS CAUNA CERE COMMENSACQ CREON-D'ARMAGNAC DONZACQ EUGENIE-LES-BAINS GAMARDE-LES-BAINS GELOUX HAGETMAU HABAS HERRE HAUT-MAUCO LABASTIDE-D'ARMAGNAC LABASTIDE-CHALOSSE LABENNE LABOUHEYRE LAMOTHE LATRILLE LE SEN LINXE MAURIES MANO MIMIZAN MIRAMONT-SENSACQ SYNDICAT DE HAUTE-CHALOSSE COMMUNAUTE D'AGGLO GRAND DAX MONT-DE-MARSAN NASSIET ONDRES ORTHEVIELLE ORIST PARENTIS-EN-BORN PISSOS PONTONX-SUR-ADOUR PORT-DE-LANNE POUILLON RETJONS RION-DES-LANDES SABRES SAINT-AGNET SAINT-ANDRE-DE-SEIGNANX SAINT-BARTHELEMY SAINT-ETIENNE-D'ORTHE SAINT-JEAN-DE-MARSACQ SAINT-JULIEN-EN-BORN SAINT-LAURENT-DE-GOSSE SAINT-MARTIN-DE-HINX SAINT-PIERRE-DU-MONT SAINT-PERDON SAINT-SEVER SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE SAINT-YAGUEN SAMADET SARBAZAN SOLFERINO SORDE-L'ABBAYE SOORTS-HOSSEGOR SORBETS SOUSTONS TARNOS TARTAS TOSSE TRENSACQ VERT VIELLE-SAINT-GIRONS VIELLE-SOUBIRAN VILLENAVE VILLENEUVE-DE-MARSAN VIEUX-BOUCAU COMMUNAUTE COMMUNES MORCENX 5

10 3-L ADIL 40 et le réseau ANIL L ADIL des Landes est membre du réseau ANIL- ADIL, réseau présent dans 79 départements, desservant 85 % de la population française et plus de 800 personnes s attachent quotidiennement à répondre aux sollicitations de tous. Le réseau a délivré plus de consultations en

11 4-L ADIL et ses outils L actualisation des connaissances par les collaboratrices de l ADIL se fait par plusieurs biais : chaque conseiller. Ils sont actualisés au fur et à mesure des nouveautés législatives. -réponse est disponible, en ligne, pour chaque juriste. Ainsi, un soutien juridique permanent est offert à chaque ADIL pour affiner ses réponses. Les questions posées à ce service font d abord l objet d une analyse en interne, avec au besoin l appui des partenaires locaux. 7

12 , lors de conseil en financement ou en investissement locatif, d aborder toutes les données d une opération immobilière, en intégrant tous les paramètres actuels de l accession à la propriété. dépliants sont à disposition, sur l ensemble des thèmes particuliers comme l accession à la propriété, la location et la copropriété. Ils servent ainsi de «Mémento», et permettent de se poser les bonnes questions. Ils sont utiles dans le cadre du conseil en direct pour expliquer le cadre juridique de la problématique posée. mutualisation de tout ce qui est réalisé par chaque ADIL, et garantit également, lors de réunions de travail, une parfaite connaissance des dispositifs législatifs et réglementaires nouveaux, avec des intervenants de qualité. 8

13 Le fonctionnement de L ADIL 40 9

14 L ADIL est un organisme officiel qui fait l objet d une reconnaissance institutionnelle. A l instigation du Conseil Général, l Agence Départementale d Information sur le Logement des Landes a ouvert ses portes au public en août Son statut est celui d une association de droit privé, qui possède ses propres organes de décisions. Elle est membre d un réseau national, le réseau des ADIL, agréée et conventionnée par le Ministère en charge du logement. Le soutien du réseau, notamment par la formation et la diffusion d outils, est un élément fort de notre structure. La place de premier plan qu occupe aujourd hui le logement dans les préoccupations et la charge financière qu il représente pour les ménages ont favorisé l extension du réseau. La multiplication des textes et la complexité accrue de la réglementation nécessitent un décryptage auquel s attache l ADIL. L ADIL 40 est une structure indépendante, dont les caractéristiques de gratuité, d objectivité et de neutralité du conseil, restent sans équivalent pour l information du public sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux du logement. 1-Les horaires d'ouverture au public L ADIL 40 est un service proche des usagers. C est pourquoi les particuliers et acteurs de l habitat peuvent mobiliser ses services dans ses 2 agences de Mont de Marsan et Dax. Les lundi, mercredi, jeudi et vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 13h00 à 17h30. Le mardi de 9h00 à 19h00 sans interruption. (la prise de rendez-vous par le public est conseillée). 10

15 2-Une équipe pluridisciplinaire Bruno DESJOBERT, Directeur, ayant fait valoir ses droits à la retraite, a quitté l ADIL le 6 octobre Madame Sandrine BLAISIUS lui a succédé à la direction de l Agence Départementale d Information sur le Logement des Landes. Conseillère juriste et financière depuis 12 ans et demi, Sandrine BLAISIUS occupait le poste de Directrice Adjointe depuis mars Le conseil d administration du 30 septembre a unanimement approuvé sa promotion. Elle est assistée dans la mission générale de l ADIL par 6 conseillères juristes et pour celle de la prévention des impayés et des expulsions par 2 conseillères en économie sociale et familiale. L accueil physique et téléphonique de chaque site est assuré par une secrétaire. Compte tenu de l activité croissante de l ADIL sur le sud du département, une conseillère Juriste, Aurélie LEGERON, a été recrutée pour renforcer le bureau de Dax. 11

16 3-Les missions essentielles au service du public Le conseil au public La vocation comme l originalité de l ADIL, consiste à offrir au public en un seul lieu, une information complète, objective et personnalisée sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement : Le droit de la location, avec les baux, les loyers, les congés, les charges et réparations locatives. Le financement de l accession à la propriété, avec l établissement de plans et de diagnostics financiers adaptés à la situation personnelle de l usager. Les aspects juridiques de l accession, avec l étude des contrats de construction, des contrats de vente, des avant-contrats... L amélioration de l habitat, avec les possibilités d aides pour les bailleurs, les locataires et les propriétaires occupants. La fiscalité immobilière, avec les avantages liés à l investissement locatif les réductions d impôt, les impôts locaux, la TVA... Le droit de la copropriété. Les règles d urbanisme. Les relations de voisinage. Les relations avec les professionnels de l immobilier, avec la réglementation, les missions, les honoraires... La qualité de l habitat : Amiante, plomb, termites... Les assurances liées à la construction et au logement. Les aides au logement avec l allocation logement et l aide personnalisée au logement. La réglementation HLM avec les conditions d attribution des logements, les sites, les organismes, les relations bailleur/locataire.. Le rôle «d expert» La compétence juridique de l ADIL, l'a conduit naturellement à participer ou à être associée aux travaux des instances locales, comme la Commission Locale de l Amélioration de l Habitat, le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne, la Commission de surendettement. L ADIL est également membre de l OPH de Mont de Marsan (Conseil Administration, commission des plis, commission sociale, commission de concertation locative), Habitat Landes Océanes (Conseil Administration, commission d attribution), OPH de Dax (Conseil Administration, commission d attribution), CDAD (Assemblée Générale), QUALIBAT (commission d agrément), Maison du Logement (Conseil d Administration), Mission Locale (Conseil d Administration). 12

17 L ADIL est intervenu à cinq reprises pour l association ALIFS afin de donner des informations pratiques liées à l habitat (recherche de logement, aides à l installation, réglementation sur la location vide et meublée). Les conseils s'adressent à des ressortissants étrangers obtenant pour la première fois un titre de séjour les autorisant à s installer durablement en France. 4-Les permanences Afin d offrir un service de proximité et de faciliter l accès au droit pour tous, l ADIL 40 met à la disposition du public, 14 points d information sur l ensemble du Département, aussi bien en milieu urbain qu en milieu rural. 13

18 5-L ADIL et la communication L information délivrée par l ADIL s effectue également par le biais de son site Internet En 2014, notre site internet enregistre une baisse des visites car la partie rapport locatif a été restreinte avec une demande de contacter directement une conseillère de l ADIL et ce en raison de la publication de la loi ALUR qui a modifié de nombreux points. Notre communication via notre site internet remplit plusieurs objectifs : mieux faire connaître l ADIL, avoir un accès direct à toutes les publications, avoir la «première information» utile, avant de pousser la porte, constituer un outil de référence, être au fait de l actualité du logement. Ce sont ainsi près de 1200 visites mensuelles en moyenne qui permettent un accès facilité à l information. En moyenne, les utilisateurs restent 2 minutes le site. 14

19 Facebook : L ADIL des Landes a créé sa page Facebook en juillet 2013, dans le but de créer un lien de confiance avec les jeunes et de mieux se faire connaître par ce public. Facebook est un réseau social qui permet d interagir avec une communauté par l intermédiaire d une page Facebook. Son but est de mettre en avant des contenus afin de les commenter, de servir de passerelle avec le site internet d une structure et de mieux l identifier. Lien : 14 personnes aiment notre page et en parlent. La radio : Depuis plus de 4 ans, Anne et Myriam interviennent deux fois par mois lors de l émission «les experts» sur France Bleu Gascogne afin de répondre en direct aux interrogations des auditeurs sur l actualité juridique ou sur les problèmes qu ils rencontrent. Ce vecteur de communication nous permet de mieux faire connaître notre action auprès du grand public. 15

20 Le FLASHCONSO L ADIL, ayant une personne qualifiée dans le domaine juridique, est membre de la commission de surendettement de la Banque de France. Une émission télévisée régionales FLASHCONSO destinées directement à l'information des consommateurs sur la «Commission de surendettement» a été enregistrée à Mont de Marsan le 27 aout 2014 et a été diffusée sur FRANCE 3 AQUITAINE les Mardi 16 Septembre à 18H55 Mardi 30 Septembre à 18H55 Lundi 6 Octobre à 18H55 La diffusion est consultable sur «Youtube»au lien suivant Habitat actualité : Habitat Actualité est un bulletin bimestriel élaboré par l'anil à destination de ses membres, des acteurs nationaux du logement et des ADIL. Ces dernières le diffusent à leurs membres, aux acteurs de leur territoire et à l'ensemble des collectivités locales. Ce bulletin fait le point sur l'actualité du secteur du logement : études, propositions, projets et surtout, l'évolution de la réglementation et de la jurisprudence dans tous les domaines intéressant les ADIL : financement du logement, droit de la location, urbanisme, contrats, maîtrise de l'énergie... Habitat Actualité est diffusé essentiellement par voie électronique. En 2014, 6 numéros ont été diffusés. Un numéro spécial de Mars 2014 contenait un dossier complet de présentation de la Loi pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). 16

21 Indicateur des taux : L indicateur des taux est publié depuis 1982 ; son objet est de suivre l évolution de quelques prêts significatifs pour le marché du logement. Sa vocation est de constituer un essai comparatif des barèmes des différents établissements : en effet, l extrême vigueur de la concurrence a élargi les marges de négociation dont bénéficient les particuliers ; ainsi, il n est pas rare que certains particuliers obtiennent des taux inférieurs aux barèmes qui servent à l établissement de cet indicateur. La pratique s est en effet généralisée de la part des établissements de crédit de faire une première offre à leurs clients en l assortissant de l assurance qu ils aligneront sur l offre la plus avantageuse réellement proposée par la concurrence. 17

22 Les salons de l'habitat : L ADIL, le CAUE et l Espace Info Energie tiennent un stand commun sur les salons. Ces trois structures proposent de l information complémentaire en matière de logement sur le stand «Pôle conseils habitat». Une mise à disposition de nombreuses brochures permet aux visiteurs de mieux faire connaître l ADIL. Les deux salons du 25,26 et 27 avril à Dax et du 10,11 et 12 octobre à Mont de Marsan ont permis d informer notamment sur l accession à la propriété et également sur l amélioration de l habitat, en termes d'aides financières et d incidences fiscales. Le salon des journées de la maison neuve : L'ADIL 40, sur l invitation de l Union des Maisons Françaises, a participé aux Salons des journées de la Maison Neuve qui ont eu lieu les 22 et 23 mars 2014 à l Auberge Landaise de Mont de Marsan et le 20 et 21 septembre 2014 dans le parc des arènes à Saint Vincent de Tyrosse. Pour les candidats à la construction, ce salon était l'occasion d'un rendez-vous avec les professionnels du secteur de la maison individuelle. Constructeurs, fabricants et fournisseurs de matériaux de construction, Fournisseurs d énergie, banques et organismes de financement, organismes de conseils en habitat étaient présents. 18

23 La place des droits : Le samedi 20 septembre 2014 sur le parvis de l Hôtel de ville de Mont-de-Marsan a été organisée par le Conseil Départemental de l Accès au Droit des Landes, une journée consacrée aux droits. L ADIL des Landes a participé à cette journée et a présenté ses compétences et délivrer des informations et conseils juridiques en matière d habitat. Cette manifestation a été l occasion pour le public de rencontrer des professionnels compétents pour aider à la connaissance des droits et obligations de chacun et à l'effectivité des droits. Etaient présents les avocats, les notaires et les huissiers, l'inspection du travail, la banque de France, le service d'etat civil de la mairie et la police municipale, la CPAM et la CAF, le PACT des Landes, la police et la gendarmerie, l'udaf, le CIDFF, l'amcf, l'adavem, le MRAP, l'unicef, la protection judiciaire de la jeunesse, Le Marsan Agglomération. 19

24 La presse : Dans le cadre de l'investissement locatif PINEL, le journal Sud-Ouest nous a sollicités pour un avis sur le classement des communes de Mont de Marsan et de Saint Pierre du Mont dans ce dispositif. L'activité de l'adil 40 Dans le cadre du Passeport Accession, le magazine de la communauté d'agglomération du Grand Dax a publié un bilan de ce dispositif ainsi que le témoignage d un couple accédant à la propriété et ayant bénéficié de la subvention de la CAGD 20

25 L'activité de l'adil 21

26 1-La fréquentation globale Avec consultations délivrées en 2014 dans les Centres d Information sur l Habitat de Mont de Marsan et Dax, ainsi que dans les 14 points de permanences assurées dans les communes du Département, l activité de l ADIL 40 aura enregistré une augmentation de 2 % par rapport à Evolution du mode de consultation : Nombre en % 2014 Visites % Téléphone % Courriers- Internet 75 1 % TOTAL L essentiel des consultations (73 %) est donné par téléphone. Bien que les conseillères incitent fortement le public à se déplacer pour les rencontrer, leur soumettre les documents à étudier, nous avons du mal à contrecarrer les exigences des consultants qui souhaitent une réponse immédiate à leurs questions. 56 % du public a déjà utilisé les services de l ADIL et 41 % a été orienté vers les agences, grâce au «bouche à oreille». Ces chiffres traduisent la confiance des ménages envers notre organisme. 22

27 AUTRES 1 % INTERNET 3 % BOUCHE A OREILLES 41 % ANCIEN CONSULTANT 56 % Historique de l évolution des consultations : Année 2004 Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008 Année 2009 Année 2010 Annee 2011 Année 2012 Année 2013 Année 2014 Depuis son ouverture au public en 1989, l'adil a donné : consultations. 23

28 La vocation de l ADIL est d offrir à tous les publics une information neutre sur l ensemble de la thématique logement dans ses aspects juridiques, fiscaux, financiers. Et comme un outil ne vaut que par l usage qui en est fait, les consultants venus s informer à l ADIL démontrent que la place de l information dans le fonctionnement du marché du logement est désormais largement reconnue et validée. L ADIL 40 constitue un relais pour l ensemble de ses partenaires et pour les organismes qui œuvrent dans le domaine Habitat. La mise en relation avec les bons interlocuteurs est aussi un élément de notre mission d information du public. Les consultations en permanence : En 2014, 778 consultations ont été réalisées en permanence contre 904 en La notion d accès au droit est intimement liée à celle de proximité géographique. C est pourquoi l ADIL des Landes assure une desserte du territoire par 18 permanences régulières décentralisées sur le département. TARTAS 62 TARNOS 83 ST VINCENT DE TYROSSE 284 ST SEVER 9 ST PAUL LES DAX SOUSTONS PEYREHORADE MUGRON MORCENX MONTFORT EN CHALOSSE 52 MIMIZAN 22 HAGETMAU 12 BISCARROSSE AIRE SUR ADOUR

29 La nature des conseils : L ADIL n informe que sur les questions liées au logement, mais tous les aspects du droit immobilier relèvent de sa compétence. L ADIL facilite l accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Les thématiques sont variées et diverses, mais on constate que le grand domaine de l activité de l ADIL concerne les rapports locatifs (81 % des consultations). Le détails de ces renseignements juridiques font l objet d un développement spécifique en 3 ème partie de ce rapport d activité. Voisinage Urbanisme Recherche d'un logement Rapports locatifs Investissement locatif Fiscalité Financement d'une accession Diagnostics réglementaires Copropriété Conseil technique Autres Amélioration de l'habitat Accession question juridique L accession à la propriété (vue sous l angle juridique et financier) reste le deuxième thème abordé et représente 883 conseils donnés en 2014 : sur le financement en général, sur le contrat à souscrire, sur les diagnostics réglementaires, et enfin sur le plan de financement ou diagnostic financier, qui va permettre de déterminer l enveloppe financière ou la rationalité du projet. Les études détaillées de financement poursuivent le mouvement de baisse : 133 études en 2014 contre 142 en

30 L amélioration de l habitat : L ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service, pour les propriétaires occupants ou bailleurs éligibles aux aides de l ANAH, sur l ensemble du département. Les diverses campagnes de communication ont entrainé un afflux considérable du nombre de demandes d informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). En consultant l ADIL, la personne est informée sur les différentes aides nationales et locales existantes en matière d amélioration de la performance énergétique de l habitat (subventions de l ANAH, du Conseil Général et Régional, Eco-prêt à taux zéro, prime d aide à la rénovation énergétique...) en fonction des travaux envisagés. Sans travaux de rénovation thermique; 107 Incluent travaux de rénovation thermique;

31 La fiscalité : 322 consultations dont 102 relatives au crédit d impôts en faveur des économies d énergie et du développement durable concernant les dépenses d équipement. Ce crédit d impôt, réservé aux logements achevés depuis plus de deux ans occupés à titre de résidence principale, était un dispositif complexe, peu compréhensible par le grand public puisque plus de 10 taux différents s appliquaient en fonction de la nature des travaux effectués, de la performance énergétique obtenue, de la réalisation ou non d un bouquet de travaux. Il a été simplifié depuis le 01 janvier 2014 avec seulement deux taux applicables selon qu il y ait ou non un bouquet de travaux. 58 interrogations concernent les avantages fiscaux en locatif. Le dispositif d incitation à l investissement locatif est le dispositif «Duflot».Les questions soulevées sont relatives aux conditions d application : Plafonds de loyer, durée de l engagement, nature de l opération, modalité de la réduction... Le calcul de la taxe d aménagement est pratiqué par les conseillères lors des études personnalisées de financement, lorsqu elles abordent les frais annexes du projet de construction. Taxes d'urbanisme 37 Taxe d'habitation, taxe foncière 40 TVA 12 Revenus fonciers 29 Plus-value immobilière 13 Crédit d'impôt 102 BIC 24 Avantages fiscaux en locatif 58 Autre

32 L urbanisme : Les 61 demandes d information liées à l urbanisme portent sur la constructibilité : permis de construire, certificat d urbanisme, plan local d urbanisme, lotissement... Servitudes publiques 1 Permis de construire, déclar. de travaux 28 Lotissement, ZAC 10 Droit de construire 13 Autre Les relations de voisinage : 138 consultations. Le trouble de voisinage constitue l essentiel des préoccupations des consultants (70 consultations). Les relations entre voisins impliquent un certain nombre de contraintes. Qu il s agisse des distances à respecter pour planter des arbres ou percer des ouvertures, de l entretien d un mur mitoyen, du bornage d une propriété ou, encore, de nuisances de voisinage, des règles spécifiques existent qu il nous faut expliquer au consultant. Le droit de propriété est un droit absolu mais limité dans l intérêt public ou privé. A la différence d autres thèmes de consultation, la demande naît rarement d un souci d information mais plutôt d une recherche de solution d un conflit existant. 28

33 Troubles de voisinage 70 Servitudes privées 18 Mitoyenneté 34 Autre La copropriété : Le domaine de la copropriété est intéressant, aussi bien d un point de vue juridique que sociologique. Il n en demeure pas moins complexe aux yeux de la plupart des copropriétaires compte tenu de l utilisation de termes techniques : syndicat de copropriété, tantièmes, syndic, conseil syndical. L ANIL a édité des brochures d information sur ces différents thèmes. Elles constituent un très bon support pédagogique pour expliquer les fonctions de chaque organe. Sur les 184 demandes, les consultants nous interrogent sur les décisions de travaux (19 %), la désignation, le rôle et la rémunération du syndic (15 %), le règlement de copropriété (11 %) et l organisation de l assemblée générale (9 %). Les demandes des copropriétaires relatives au décompte des charges sont souvent des demandes de contrôle et d assistance. 29

34 2-Les rapports locatifs demandes ont porté sur les rapports locatifs, soit 81 % de l ensemble des consultations. Le secteur de droit commun (loi du 6 juillet 1989) demeure largement dominant (89 % des contrats). Les locations meublées représentent 595 consultations, soit 5,8 % des contrats. A noter, le premier chapitre de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 poursuit l objectif d améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé. Ces dispositions réforment, de manière transversale et en profondeur, la règlementation applicable à la location vide (loi du ) ; elles alignent le régime de la location meublée à titre de résidence principale sur cette règlementation. Un dispositif d encadrement durable des loyers dans les zones de tensions fortes entre l offre et la demande est instauré ; un mécanisme de Garantie universelle des loyers (GUL) est mis en place, en vue de protéger les bailleurs contre le risque d impayés et de favoriser la mise en location, tout en prévenant les expulsions. En outre, la loi renforce les mécanismes de régulation de la location meublée touristique. Elle donne un statut légal à la colocation et règlemente davantage le logement en résidences universitaires. L analyse des consultations : UNE QUESTION LOCATIVE? L ADIL a une réponse, que la demande émane d un locataire, d un bailleur, d un professionnel. Propriétaires 36% Locataires 64% 30

35 Le nombre d interrogations émane majoritairement des locataires (64 %) mais les propriétaires sont également nombreux à nous consulter (36 %). Cette donnée reste un signe fort de la neutralité et de l objectivité de nos conseils. Les bailleurs s informent régulièrement sur la mise en location de leur logement (592 demandes), leurs obligations (1 004 questions) comme celles au regard des diagnostics règlementaires et documents à mettre en place et, bien sûr, sur les garanties à prendre. La crainte d un impayé de loyer ou d une dégradation de leur bien est grande. Nos conseils avisés sur les erreurs à éviter sont alors les bienvenus. Certains bailleurs relaient leurs difficultés à trouver des locataires solvables, dans un contexte de détente du marché locatif. La nature du logement proposé (maison, appartement), sa localisation, le mode de chauffage mis à disposition et l importance des charges de chauffage sont autant d éléments à prendre en compte dans un marché locatif où le nombre d offres de logement est plus important que le nombre de demandeurs. Les bailleurs prennent alors plus ou moins conscience de la nécessité de proposer un bien de qualité ou de valoriser les atouts de leur bien notamment en terme de qualité énergétique. Les locataires sont plus en attente d informations sur les droits et devoirs de chacun en terme de réparations (429 consultations) ou de charges (379 interrogations). Les régularisations de charges constituent souvent un moment de crispation dans les relations locatives, surtout en présence de charges d énergie en constante augmentation. La précarité énergétique des ménages apparaît alors de manière flagrante questions sont relatives aux congés à donner ou à recevoir. Les délais à respecter pour donner congé font l objet d une attention particulière de chacune des parties. La loi ALUR a instauré pour les nouveaux baux à partir du 27 mars 2014, 3 nouveaux cas de réduction du préavis à un mois. Sont concernés : les zones d encadrement des loyers, le locataire dont l état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l allocation adulte handicapé, le locataire attributaire d un logement social. Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Les bailleurs prêtent une attention particulière à l octroi de ce préavis réduit mis en avant par les locataires. Exemple : Pour un contrat conclu le 26 mars 2014, le locataire qui se voit attribuer un logement social ne pourra pas bénéficier de la réduction du préavis contrairement à celui qui aurait signé un bail après le 27 mars

36 599 calculs de révisions de loyers. Nous retrouvons les traditionnelles révisions annuelles de loyer, mais aussi des demandes de calculs sur plusieurs années pour des bailleurs n ayant pas révisé régulièrement leur loyer et qui ont du mal à s y retrouver car il convient de faire jouer trois règlementations successives et des locataires qui vérifient! La loi ALUR a modifié en profondeur l ensemble des règles touchant la location de droit commun. La révision du loyer est une des principales modifications législatives. Elle est applicable aux baux en cours. En effet, cette modification était attendue, puisque désormais la révision n est plus rétroactive. Mais le texte va plus loin en prévoyant une prescription d un an. Le dispositif paraît a priori simple, mais la difficulté s est trouvée dans l application de ces nouvelles règles aux baux en cours. Exemple : Mme X a signé un bail le 1er avril En application de la clause de révision (au 1er avril), son bailleur réclame la révision des loyers depuis l entrée dans les lieux. Peut-il le faire à la date du 8 avril 2014? Réponse : Révision de 2009 : la révision est exigible depuis le 1er avril Toutefois, plus de 5 ans se sont écoulés depuis. En conséquence, le propriétaire ne peut réclamer le différentiel de loyer dû au titre de la révision de Révisions de 2010, 2011, 2012 et 2013 : jusqu au 27 mars 2015 (un an après l entrée en vigueur de la loi ALUR), le bailleur peut réclamer les différentiels de loyer qui lui sont dus au titre des révisions de 2010, 2011, 2012 et Révision de 2014 : jusqu au 1er avril 2015, le propriétaire peut demander la révision du loyer pour Passé ce délai, son action sera prescrite. 32

37 759 informations sur le dépôt de garantie Le dépôt de garantie concerne 8 % des consultations en location. Les interrogations portent essentiellement sur sa non-restitution, mais également sur son montant (maximum possible) et les possibilités de financement (notamment par Aliance Territoires ou les fonds d aides du Conseil Général des Landes). Le dépôt de garantie est trop fréquemment conservé par le bailleur. En effet, bien que le logement ait été entretenu, des frais liés à l usure normale des locaux sont régulièrement imputés au locataire et retenus sur le dépôt de garantie. La problématique se situe sur les notions de dégradation (ex. : papier peint déchiré, traces de fumée de cigarette, murs jauni) et de vétusté (ex. : papier défraichi). Or, le locataire a tendance à signer l état des lieux, sans prêter attention à son contenu ou sans oser le contester, n ayant pas toujours conscience de la valeur juridique de ce document une fois co-signé et de son lien juridique étroit avec la restitution du dépôt de garantie. A défaut d accord entre les parties sur les termes utilisés et leurs conséquences, nous orientons vers la commission départementale de conciliation. Cette instance a vocation à permettre, par la conciliation, le règlement amiable des conflits locatifs. Elle été saisie en 2014 de 26 litiges dont 9 dossiers ayant abouti du fait de la présence des deux parties. Son champ de compétence est large (dépôt de garantie, non décence, augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, état des lieux, charges et réparations). La conciliation évite la procédure judiciaire. C est une voie que l ADIL indique comme mode amiable de résolution des conflits. Ce dispositif est encore méconnu, mais la loi ALUR a renforcé son rôle et sa compétence. L information et le conseil aux publics les plus fragiles en situation délicate est l une des priorités de l ADIL 40. Un nombre croissant de locataires se trouvent confrontés à des difficultés de paiement du loyer et/ou occupent un logement non décent. Payer son loyer et ses charges constituent la principale obligation du locataire. Mais pour des raisons multiples et variées, cette obligation devient, pour certains, de plus en plus difficile à respecter. Aussi, l ADIL est fréquemment sollicitée tant par les locataires en situation d impayés (775 renseignements) ou en situation d expulsion (2 527 consultations) que par les propriétaires bailleurs inquiets de ne plus percevoir leur loyer. 33

38 Révision du loyer Réparations Rédaction du bail Mandats Indécence, Insalubrité Impayé GRL, Locapass Exécution des obligations du locataire Exécution des obligations du bailleur Expulsion Etat des lieux Dépôt de garantie Congé locataire Congé bailleur Charges Cautionnement Autres Augmentation de loyer Assurances APL/AL Nouveauté 2014 La loi ALUR du 24 mars 2014, publié le 26 mars apporte un certain nombre de modifications au droit des rapports locatifs : mise en place de contrat de location et d état des lieux type (définis dans un décret à paraître) ; alignement sensible du droit de la location meublée à l année sur le droit de la location vide ; création d une Garantie Universelle des Loyers (GUL) opérationnelle à compter de 2016, constituant pour le parc privé une manière alternative de sécuriser les bailleurs qui ne souhaiteraient ni demander de cautionnaire, ni souscrire une assurance impayés de loyer ; encadrement des loyers dans les zones tendues (3 communes des Landes sont partiellement concernées : Saint André de Seignanx, Saint Martin de Seignanx, Tarnos) ; prise en compte accrue de la situation sociale des locataires par l augmentation des cas dans lesquels le délai de préavis pour donner congé sera réduit ; faculté offerte au bailleur de souscrire une assurance habitation en lieu et place du locataire ne satisfaisant pas à cette obligation ; création d un statut de la colocation, évolution très attendue notamment dans le cadre des locations consenties aux étudiants. Ces nouvelles mesures sont entrées en application progressivement et ont généré donc un nombre important de demandes d information. 34

39 La loi ALUR a apporté une réglementation spécifique de la location meublée. Déjà partiellement réglementée par l article L du Code de la construction et de l habitation, la location meublée est désormais intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 qui lui consacre un titre entier. Les bases antérieures sont reprises, mais c est désormais toute une réglementation détaillée qui lui est appliquée. Les dispositions conservées : Durée des baux (1 an) avec option d une durée de 9 mois minimum pour les étudiants Maintien des durées des préavis pour le locataire et le bailleur (1 et 3 mois) La quasi-totalité de la nouvelle réglementation pour la location vide lui est désormais applicable en vertu de l article Les dispositions suivantes ne font qu apporter des particularités propres à ce régime : Définition du meublé : codification de la jurisprudence antérieure et un décret en attente fixant la liste du mobilier nécessaire. L obligation de fixer un inventaire contradictoire annexé à l état des lieux évitera désormais des litiges liés à l appartenance ou à l état des meubles ou équipements. Option possible sur la récupération des charges (provision ou forfait) selon le même modèle que la colocation. Limitation du dépôt de garantie à 2 mois de loyers 35

40 3-La lutte contre la non-décence des logements et l habitat indigne 252 consultants sont venus à l ADIL en 2014 pour des problèmes de décence dans leur logement. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. Le recours au juge ne doit pas constituer le seul moyen de résoudre le traitement de la non-décence. Outre les risques encourus par l occupant, la difficulté à apporter la preuve du mauvais état du logement, le coût de la procédure (l aide juridictionnelle ne répond pas à toutes les situations), le temps nécessaire à sa réalisation n est pas toujours compatible avec les besoins urgents des occupants (deux à trois ans pour une décision de Cour d appel). Les orientations de la jurisprudence montrent d ailleurs que, très souvent, le locataire quitte son logement avant que la procédure judiciaire soit arrivée à son terme ; des dommages et intérêts peuvent lui être accordés en compensation de son préjudice, mais la condamnation à l exécution des travaux n est pas demandée. Certains contentieux relatifs à la décence sont portés devant les tribunaux à l occasion d une demande du bailleur en résiliation de bail pour impayés de loyer. En défense, le locataire tente de montrer que la suspension du paiement du loyer était justifiée par la nonexécution de travaux incombant au propriétaire ou encore par la présence de désordres ou de nonconformités techniques affectant le logement. Mais la compensation entre une dette certaine de loyers et une dette éventuelle de travaux est rarement admise et le non-paiement du loyer est sanctionné par la résiliation du bail. C est pourquoi, la connaissance de leurs droits et obligations par les bailleurs comme les locataires est indispensable. En ce sens, l ADIL 40 est sollicitée par les particuliers, ce qui permet, par une meilleure information, de dénouer les conflits existants entre le locataire et le bailleur, de convaincre ce dernier de la nécessité d exécuter les travaux. 36

41 Le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne a été créé en mai 2012 par le préfet des Landes. L ADIL y est associée et intervient sur ce thème à deux niveaux : Les conseillères informent les particuliers sur la problématique de l habitat dégradé. Qu ils soient locataires, travailleurs sociaux, propriétaires occupants, l ADIL conseille sur les procédures à suivre, et oriente vers le pôle départemental si nécessaire. Au-delà des rapports locatifs, l habitat indigne touche des propriétaires occupants. Ce sont rarement eux qui consultent l ADIL, la question va émaner d un travailleur social, d une collectivité locale. Tant dans le cadre de sa mission initiale d information que sur l expertise juridique, ces intervenants trouvent auprès de l ADIL les outils pour mener à bien les procédures. Ces deux axes privilégient le traitement transversal de la problématique de l habitat indigne, qui trouve sa pleine expression dans les missions du pôle départemental. Toute personne : locataire, propriétaire, élu, travailleur social, CAF, MSA, ainsi que tout partenaire ayant connaissance d un logement présumé non décent, non conforme, voire insalubre peut le signaler au pôle CTLHI. Ce comité technique peut décider de faire procéder au contrôle de décence par le PACT des Landes ou le Pays Landes de Gascogne. Quelques chiffres au niveau local en 2014 : 77 signalements 20 contrôles de décence demandés par la CAF Evolution des signalements : 61 constats techniques réalisés 23 diagnostics Procédures spécifiques : 1 arrêté préfectoral local impropre à l habitation, 1 procédure initiée et stoppée 1 arrêté préfectoral insalubrité, un autre en cours 1 arrêté de péril 37

42 4-L'accession à la propriété Conseiller ceux qui souhaitent accéder à la propriété pour les aider à réussir leur projet constitue l une des vocations essentielles de l ADIL 40. Une bonne compréhension des crédits immobiliers, des dispositifs d accession aidée, des différentes garanties et assurances, sans oublier les divers contrats à signer à l occasion d une construction ou d une vente n est pas toujours aisée? Pour chaque projet d accession à la propriété étudié dans le cadre d un rendezvous d une heure et demi, sont relevées les principales caractéristiques du ménage et du projet. Au cours de cette étude, nous faisons la distinction au sein des consultations financières, entre les diagnostics (le consultant souhaiterait acheter et il se déplace à l ADIL pour élaborer des hypothèses) et les plans de financement relatifs à des projets qui vont se réaliser (le consultant souhaite vérifier la faisabilité d un projet déjà sérieusement engagé). Les consultants des ADIL sont, dans leur grande majorité, des ménages modestes pour lesquels les aides publiques jouent un rôle important dans la réalisation de leur projet. L objectif d aider les ménages à réussir leur projet reste la première préoccupation du réseau. C est l objet du conseil préalable qui consiste à informer de la façon la plus complète et la plus objective possible sur les différents aspects d une opération d accession. Il s agit de fournir aux ménages tous les éléments pour une prise de décision pertinente et éviter ainsi d éventuelles déconvenues. Le plan de relance du 25 juin 2014 a pour objectif de simplifier, assouplir et encourager la construction de logements. Une des mesures de ce plan est de favoriser l accession à la propriété. L'accession à la propriété est l'une des clefs de succès pour cette relance, par conséquent le gouvernement a souhaité adapter les dispositifs de financement (PTZ et PAS) pour renforcer leur efficacité et bénéficier à davantage de ménages primo-accédants. Ainsi, depuis le 1er octobre 2014, les caractéristiques financières du PTZ (montant plafond d'opération, quotité du prêt), les conditions d'éligibilité (plafonds de ressources) et les conditions de remboursement ont été modifiées (décret du 1/08/2014 JO du 6/08/2014). L'effet attendu des nouvelles dispositions est le renforcement de l aide et l'augmentation du nombre de bénéficiaires dans les zones B, B2 et C (soit ménages par an contre aujourd'hui). 38

43 Dès le mois d'octobre 2014, les plafonds de ressources à prendre en compte pour l'octroi d'un prêt à l'accession sociale (PAS) ont été harmonisés pour plus de cohérence et de simplicité avec ceux du prêt à taux zéro afin que davantage de ménages modestes primo-accédants puissent accéder à la garantie publique. En parallèle de ces mesures, sont prévues deux autres dispositions importantes : le taux de TVA réduit à 5,5 % en cas d'acquisition d'un logement neuf par un ménage modeste dans les quartiers prioritaires redéfinis par la nouvelle politique de la ville issue de la loi du 21 février 2014 un abattement exceptionnel de pour les donations de nouveaux logements neufs réalisées au profit des enfants ou petitsenfants jusqu'à fin La sécurité juridique et financière : Grâce au diagnostic financier que nous établissons en neuf et en ancien, le consultant est renseigné sur sa capacité d investissement maximale. En conséquence, il peut se déterminer en tout état de cause et effectuer son choix, compte tenu de la réalité du marché immobilier qui va lui imposer ses contraintes. Si le projet est chiffré avec suffisamment de précision, il peut en vérifier la faisabilité. Quelle que soit l hypothèse, le consultant obtient auprès de nos services, une information complète sur les aspects juridiques, financiers de son opération. Les démarches lui sont expliquées, les frais annexes détaillés, une information sur les contrats lui est fournie en complément des calculs financiers réalisés avec l outil informatique. A travers ces conseils, l ADIL accomplit la mission d information et de prévention du surendettement qui lui est dévolue. 39

44 535 renseignements juridiques Les contrats de construction de maison individuelle, de VEFA, d entreprise et de maîtrise d œuvre totalisent 54,3 % des conventions signées par les consultants de l ADIL en Les questions portent en majorité sur les contrats de construction de maison individuelle (29,2 %) et les contrats de maitrise d œuvre (7,9 %). Les consultants interrogent les juristes notamment sur les précautions à prendre avant tout engagement, les problématiques en cours d exécution (délais, travaux réservés...), la réception des travaux, les possibilités de rétractation ou de résiliation et les assurances obligatoires. Les informations liées aux compromis et contrat de vente restent stables (143 en 2014 contre 146 en 2013). En effet, les consultants s interrogent au moment de la rédaction du contrat définitif et non en amont de leur opération d acquisition. L ADIL doit continuer son effort de communication pour inciter les particuliers à la consulter très en amont de leur opération. 296 informations ponctuelles sur le financement Les conseillères juristes délivrent des informations dites de bases, notamment sur les principaux types de prêts existants dans le domaine de l accession à la propriété, les assurances et les différentes aides. L ADIL voit apparaître des demandes de renseignements sur les techniques bancaires liés aux crédits immobiliers. Ceci n a rien d étonnant compte tenu de la complexification des montages financiers. L année 2014 a été marquée par la poursuite de la baisse des taux d intérêt des prêts immobiliers. Ces faibles taux entraînent quelques consultations relatives aux renégociations de prêts. Cependant, le nombre reste faible, les intéressés sollicitant directement leur organisme prêteur. Le prêt à taux zéro (PTZ) a été renforcé au 1 er octobre Le plafond de ressources et le montant du prêt ont été relevés dans les zones les moins tendues, ce qui a permis potentiellement à un plus grand nombre de ménages des Landes d en bénéficier. Quant aux questions liées aux difficultés de remboursement, l ADIL a été très peu sollicitée (7 % des consultations). 40

45 50% 45% 45% 40% 35% 30% 25% 24% 20% 15% 13% 10% 5% 0% 4% 1% 7% 0,34% 4% 2% Quelques chiffres En 2014, l ADIL a réalisé 133 études de financement. 41

46 Quelques commentaires Statut d occupation du consultant : 60 % des ménages sont locataires du secteur privé contre 20 % du secteur HLM. Situation familiale du consultant : Le pourcentage des familles monoparentales et personnes seules souhaitant accéder à la propriété est de l ordre de 36 % en 2014 contre 34 % pour les couples avec enfants et 28 % pour les couples sans enfant. Age du consultant : L âge moyen du consultant chef de ménage est de 40 ans. Revenu mensuel moyen du ménage et statut d occupation : Environ 17 % des accédants sont éligibles aux aides au logement (25 % en 2012) pour un montant moyen de Locataire secteur privé Locataire secteur social Propriétaire occupant Logé gratuitement 42

47 Habitat souhaité : En 2014, le logement individuel demeure le choix majoritaire des consultants de l ADIL, 91 % contre 9 % pour un logement collectif. Coût de l opération : Le montant du projet quel que soit la nature de l opération est en moyenne de Dans le Neuf : et pour l ancien. Le partenariat ADIL 40/CAGD : L ADIL 40 a été retenue par communauté d agglomération du grand Dax pour une mission d information et de conseils auprès des particuliers engagés dans processus d accession à la propriété à un coût abordable. La CAGD en instaurant un nouveau dispositif d aide à l accession sociale à la propriété (3 000 ou euros en fonction de la composition familiale), a souhaité proposer au-delà d une subvention, une information gratuite, complète juridique et financière aux candidats bénéficiaires potentiels de l aide afin de sécuriser leur projet et prévenir les risques de surendettement immobilier. L ADIL s est engagée à recevoir l ensemble de ces ménages en entretien individuel. Chaque entretien prévoit : - Une information sur l ensemble des crédits immobiliers, prêts employeurs et subventions locales mobilisables pour le financement de leur projet ; - Une information sur les frais annexes liés à l opération ; - Une information sur les crédits d impôts disponibles ; - Une ou plusieurs simulations personnalisées de financements indiquant à titre indicatif : Le coût total de l opération et le détail de ses composantes, Le montant des revenus et la situation familiale du ménage, Le montant de la 1 ère mensualité y compris les assurances (décèsinvalidité/chômage), Le montant estimé de l APL/AL, Le taux d effort avant et après APL/AL, L évolution des charges de remboursement pour la durée initialement prévue de remboursement des crédits, L évolution du reste à vivre et du taux d effort sur la durée de l emprunt le plus long. 43

48 Bilan : 21 dossiers de candidats ont été enregistrés par l ADIL des Landes. Parmi ces dossiers, 4 ont été validés. Ainsi 4 ménages ont pu déjà bénéficier du concours financier du Grand Dax. Des ajustements ont été nécessaires au règlement d intervention Passeport Accession notamment sur : - l ouverture du dispositif à l achat d appartement neuf. - le versement de la subvention communautaire, pas uniquement aux banques, mais également au notaire quand les banques ne peuvent percevoir sur un compte spécifique la subvention. Le visuel du passeport a évolué en octobre

49 5-L amélioration de l'habitat Dans le cadre du Programme de Rénovation Energétique de l Habitat (PREH) dont l objectif est de parvenir à la rénovation thermique de logements à l horizon 2017, le gouvernement a souhaité mettre en place des Points Rénovation Info Service (PRIS). Ces réseaux de proximité, opérationnels début septembre 2013, ont pour but d assurer une information technique, financière et juridique pour les ménages ayant un projet de rénovation énergétique du logement qu ils occupent ou dont ils sont bailleurs. L orientation vers les PRIS se fait à partir d un numéro national ( ) ou du site L ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service en août 2013 par le Préfet des Landes, pour les propriétaires occupants ou bailleurs éligibles aux aides de l ANAH, sur l ensemble du département. Les diverses campagnes de communication ont entrainé une augmentation du nombre de demandes d informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). Plus de 80 % des demandes émanaient des propriétaires occupants. Résidence secondaire 1 Autre 24 Locataire HLM 1 Locataire secteur privé 25 Occupant à titre gratuit 8 Propriétaire bailleur 90 Propriétaire occupant 598 Une part non négligeable de particuliers est également orientée vers l ADIL des Landes par les professionnels. 45

50 En consultant l ADIL, la personne est informée sur les différentes aides nationales et locales existantes en matière d amélioration de la performance énergétique de l habitat (subventions de l ANAH, du Conseil Général et Régional, Eco-prêt à taux zéro, prime d aide à la rénovation énergétique...) en fonction des travaux envisagés. Après s être assuré de la volonté du particulier de s engager dans une démarche de travaux, le PRIS l oriente selon la situation géographique du logement, vers un opérateur spécialisé (PACT des landes ou le syndicat mixte Haute Landes) qui sera chargé de l accompagner tout au long de son projet de rénovation. ÉCO-CONDITIONNALITÉ DES AIDES À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DES LOGEMENTS ANCIENS Depuis le 1er septembre 2014, les particuliers et/ou les syndicats de copropriétaires qui souhaitent bénéficier d un éco-prêt à taux zéro pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, doivent recourir à des entreprises disposant d un signe de qualité «Reconnu Garant de l Environnement» (RGE). Cette écoconditionnalité s applique également au crédit d impôt développement durable pour les travaux achevés, facturés et soldés en métropole à compter du 1er janvier Une disposition transitoire a toutefois été prévue pour les dépenses payées à compter du 1er janvier Ainsi, le recours à un professionnel «non-rge» est toléré à la double condition que le devis ait été accepté et qu un acompte ait été versé à l entreprise au plus tard le 31 décembre Le recours à une entreprise titulaire d un signe de qualité «RGE» permet de reconnaître les capacités professionnelles, techniques et financières de l entreprise pour la conception et la réalisation des travaux. Fin 2014, plus de entreprises étaient titulaires du signe de qualité «RGE» et l objectif est de former stagiaires par an en moyenne jusqu en 2017 (selon une Réponse Ministérielle n 11815), malgré la complexité du dossier à monter, les audits à réaliser, le coût des qualifications dénoncés par les fédérations du bâtiment. A noter qu un nouveau moteur de recherche a été mis en ligne sur le site «renovation-info-service.gouv.fr» qui permet d identifier les professionnels RGE spécialisés dans différents domaines de rénovation et situés à proximité des demandeurs. 46

51 Extinction de la prime exceptionnelle d aide à la rénovation thermique de Le gouvernement a avancé d un an, au 31 décembre 2014 (et non plus au 31 décembre 2015), la date d'échéance du dispositif de la prime de Seules les demandes de prime adressées au plus tard le 31 décembre 2014 feront l objet d une instruction de la part de l ASP. Bilan départemental pour les Propriétaires Occupants Habiter mieux autonomie très dégradé indigne Logements subventionnés objectifs réalisé objectifs réalisé objectifs réalisé objectifs réalisé Comme en 2013, on note une forte proportion de dossiers propriétaires occupants pour travaux d autonomie : 208 réalisés pour un objectif de 140. Pour la 1 ère fois, les objectifs du programme Habiter Mieux ont été dépassés. Au total ce sont 318 logements qui ont bénéficié d une aide du FART. La subvention moyenne s établit à énergie : autonomie : très dégradé : Bilan départemental pour les propriétaires bailleurs moyennement dégradé très dégradé logement indigne énergie Logements subventionnés objectifs réalisé objectifs réalisé objectifs réalisé Objectifs réalisés Pour la 1 ère année, des objectifs avaient été fixés pour les PB en matière de lutte contre la précarité énergétique Au total, les 47 logements subventionnés ont bénéficié d une aide du FART (ASE) La subvention moyenne est de énergie : moyennement dégradé : très dégradé :

52 L accroissement de la demande constatée en 2013 s est accentué en 2014 notamment sur le programme Habiter Mieux. Suivant la circulaire du 9 juillet 2014 de la Directrice générale de l Anah, le programme d actions a été modifié afin de limiter les aides du FART aux Propriétaires occupants très modestes à compter du 1 er octobre De même les taux de subvention ont été réduits passant de 50 à 35 % pour les Propriétaires Occupants très modestes et de 35 à 20 % pour les Propriétaires occupants modestes. Malgré ces mesures, ce sont plus de 270 dossiers qui restent en instance de financement fin décembre LE PROJET DE LOI RELATIF A LA TRANSITION ENERGETIQUE POUR LA CROISSANCE VERTE Adopté en première et unique lecture par l Assemblée nationale le 14 octobre 2014, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte vise à mettre en place un nouveau modèle énergétique plus diversifié, plus équilibré, plus sûr et plus participatif. L objectif est d engager le pays vers une croissance verte créatrice de richesses, d emplois durables et de progrès. La rénovation thermique des bâtiments, premier secteur consommateur d énergie devant les transports et l industrie, et fort émetteur de gaz à effet de serre, est une priorité de ce projet de loi. Le premier titre de ce projet de loi définit les objectifs pour réussir la transition énergétique, renforcer l indépendance énergétique de la France et lutter contre le changement climatique : réduire les émissions de gaz à effet de serre, le recours aux énergies fossiles, la part du nucléaire dans la production d électricité ainsi que disposer, à l horizon 2050, d un parc immobilier dont l ensemble des bâtiments seront rénovés en fonction des normes BBC, grâce à une politique de rénovation thermique des logements orientée vers les ménages aux revenus modestes. Parmi les objectifs annoncés de la politique énergétique figureraient notamment le maintien d un prix de l énergie compétitif permettant aux consommateurs une maîtrise des dépenses en énergie, l émergence d une économie sobre en énergie et en ressources, l assurance d un droit d accès à l énergie aux plus démunis, ainsi que la lutte contre la précarité énergétique. Pour contribuer à la réalisation de ces objectifs, les Territoires à Energie POSitive (TEPOS) seraient créés et développés grâce aux efforts associés de l État, des collectivités territoriales, des entreprises, des associations et des citoyens. Constituerait un TEPOS un territoire s engageant dans une démarche permettant d atteindre l équilibre entre la consommation et la production d énergie à l échelle locale en réduisant au maximum les besoins d énergie. Il devrait favoriser l efficacité énergétique et le déploiement d énergies renouvelables dans son approvisionnement. Le deuxième titre est notamment consacré au secteur du logement avec pour objectif de massifier les travaux d amélioration de performance énergétique en rénovant logements par an à compter de 2017, en particulier ceux des ménages aux revenus modestes. Pour parvenir à cet objectif, un certain nombre de règles d urbanisme seraient assouplies. De plus, avant 2030, tous les logements dont l étiquette énergie est supérieure à «E» devraient avoir fait l objet d une rénovation énergétique. 48

53 6-La prévention des impayés et des expulsions Le contexte de l année 2014 reste chargé pour le pôle social de l ADIL des Landes : 643 nouveaux dossiers nous ont été orientés. Depuis le 27 mars 2014, le législateur a instauré de nouvelles dispositions en matière de prévention des expulsions : - Les juges des Tribunaux d Instance peuvent octroyer des délais de paiement jusqu à 36 mois au lieu de 24 mois antérieurement. - Nous ne réalisons plus d «enquête sociale», mais un «diagnostic social et financier» qui devient systématique au stade de l assignation. - La notification de la décision de justice prononçant l expulsion doit mentionner les modalités de saisine et l adresse de la commission de médiation DALO. - Les délais de grâce que le Juge de l Exécution peut accorder reviennent à 3 mois minimum jusqu à 3 ans maximum. - La trêve hivernale est prolongée jusqu au 31 mars de chaque année et devient applicable pour les squatteurs. - Une sanction pénale est prévue à l encontre du bailleur qui expulse par la contrainte (jusqu à 3 ans d emprisonnement et d amende). - Le rôle de la CCAPEX est renforcé. Le traitement des impayés de loyer Le pôle social de l ADIL des Landes intervient à l amiable auprès des locataires du secteur privé qui ne sont pas suivis par un travailleur social. Dès la délivrance du commandement de payer les loyers, les Conseillères Sociales sont aussi saisies pour traiter les dossiers des locataires en difficultés. Pour l année 2014, les Conseillères Sociales ont été saisies de 381 situations précontentieuses, contre 276 en ménages ont pris contact (physique et/ou téléphonique) auprès de notre service : - 38 pour des retards de loyer à l amiable (pas de procédure lancée) pour un commandement de payer les loyers délivré (premier acte de la procédure). Comme prévu dans la Charte, la majorité des bailleurs sociaux nous informe du lancement de la procédure. C est pourquoi, à ce stade, la majorité des locataires appartiennent au secteur public pour 53 % des situations orientées. 49

54 public 53% privé 47% Cette année encore, les personnes seules représentent le public le plus concerné par des difficultés d impayé de loyer, suivies des couples avec enfants. Nous constatons une représentation toujours aussi importante des familles (monoparentales et couples avec enfant), soit environ 49 % des personnes rencontrées (contre 51 % en 2013) et 73 enfants concernés. personne seule 35% couple avec enfant 32% famille monoparentale 17% couple sans enfant 16% En 2014, les locataires rencontrés sont : - 53 % à occuper un emploi, contre 44 % en % à percevoir des allocations chômage, contre 23 % en % à être bénéficiaire du RSA, contre 23 % en

55 La majorité du public rencontrée se trouve dans une précarité de revenu importante ; en effet, 49 % des locataires sont en dessous du seuil de pauvreté 1 (contre 53 % en 2013), malgré leur emploi. La proportion de locataires à la retraite a encore diminué: 1 % en 2014 contre 5 % en Pour 68 % des locataires, le montant du loyer est en adéquation avec le montant des revenus (c'est-à-dire avec un taux d effort inférieur à 33 %), contre 55 % en Nous constatons que 58 % des locataires perçoivent une aide au logement. 15 % d entre eux ont leur droit suspendu du fait des retards de loyer. Nous rappelons qu après signalement de l impayé à l organisme payeur, ce dernier donne un délai permettant aux parties le traitement de la dette de loyer (mise en place de plan d apurement, demande d aide financière, dépôt d un dossier de surendettement par exemple). En 2014, les personnes rencontrées sont : - 39 % à avoir une dette inférieure à % environ à présenter une dette comprise entre 1000 et % à détenir un impayé de loyer supérieur à 2000 Les Conseillères ESF ont travaillé dans 56 % des cas pour un maintien dans les lieux. Suite au diagnostic social, 13 % des personnes rencontrées étaient concernées par un projet de relogement (inadéquation montant loyer/ressources, inadéquation type logement/composition familiale, projet professionnel). Sur les 125 ménages rencontrés, 87 avaient ou ont reçu en cours d accompagnement un commandement de payer 2 les loyers. La procédure s est arrêtée pour 65 d entre eux (soit 75 %). 1 Seuil égal à 993 / mois pour une personne seule en 2012, représentant 60 % du revenu médian ; Source : wwww.inegalités.fr données INSEE, chiffres Acte délivré par huissier, signifiant le début d une procédure d expulsion pour impayé de loyer. 51

56 L accompagnement à partir de l assignation L envolée du nombre de procédures depuis Commandement de payer Assignation TOTAL En 2014, 604 dossiers ont été orientés vers le pôle social de l ADIL des Landes pour des procédures d expulsion en cours. Sur ces 604 personnes, les deux Conseillères en Economie Sociale Familiale de l ADIL en ont rencontré 251 sur tout le département. En 2014, l ADIL des Landes a été destinataire de 377 assignations pour impayés de loyer

57 LES BAILLEURS Public 45 % Privé 55 % Pour l année 2014, les bailleurs privés représentent environ 55 % des propriétaires ayant engagé une procédure en vue d obtenir la résiliation du bail (contre 69 % en 2013). Ces bailleurs sont souvent désemparés face à la situation. Ils ont besoin principalement d information juridique sur le déroulement de la procédure d expulsion mais aussi de conseils pratiques pour l audience. Les bailleurs publics ont engagés d avantage de procédure en 2014 que l année passée. LE PROFIL DES LOCATAIRES ASSIGNÉS Les ménages analysés ci-dessous sont ceux qui ont été assignés au tribunal d instance et avec qui nous avons eu des contacts (physiques ou téléphoniques). 186 des ménages assignés ont fait la démarche de solliciter notre service, soit 47 % des dossiers. Depuis 2010, ce taux de contact se stabilise, un locataire sur deux environ se mobilise pour répondre à l enquête sociale et solliciter des conseils avant l audience. autre 1% personne seule 34% couple avec enfant 31% famille monoparentale 25% couple sans enfant 9% 53

58 Cette année 2014 est marquée par un nombre total d enfants exponentiel (297 enfants en 2014 contre 191 en 2013). Ce chiffre peut s expliquer par le changement de logiciel et les informations disponibles sur CAF Pro. En effet, pour les ménages non connus, nous disposons d informations sur la situation familiale et le nombre d enfants grâce au numéro allocataire CAF % des locataires menacés d expulsion ont un loyer compris entre 300 à % des locataires menacés d expulsion ont un droit à l allocation logement (versé ou suspendu) compris entre 250 et 399. L aide au logement est suspendue dans 37,2 % des cas connus en 2014 (contre 18,4 % en 2013). La majorité des personnes rencontrées, soit 60 %, ont un loyer représentant moins de 33 % de leurs ressources. Le montant du loyer est alors adapté. L origine de l impayé vient donc d une autre difficulté. CDI temps plein CDI temps partiel CDD temps plein CDD temps partiel intérimaire statut travailleur indépendant chomeur indemnisé chomeur non indemnisé RSA autre invalidité ou handicap retraite 0,54% 6,49% 2,70% 1,62% 8,65% 3,24% 0,54% 10,81% 8,11% 24,86% 29,73% 32,97% 54

59 Cette année, nous constatons une augmentation de certains profils : - Les bénéficiaire du RSA : 33 % en 2014, contre 25 % en Les chômeurs indemnisés : 25 % en 2014, contre 18 % en Les personnes ayant un statut de travailleur indépendant : 9 % en 2014, contre 2 % en Les personnes percevant une pension d invalidité ou une AAH : 11 % en 2014, contre 5 % en Les ménages ayant une activité professionnelle stable et à temps plein (CDI) : 30 % en 2014, contre 26 % en Il s agit principalement de couples avec enfants dont un des deux conjoints travaille % des personnes rencontrées sont en dessous du seuil de pauvreté. Ce chiffre est à mettre en corrélation avec la hausse du nombre de bénéficiaires du RSA annoncée précédemment. Sur les 186 personnes rencontrées, 70 au moins, soit 38 %, sont concernées par une situation de surendettement, contre 46 % en DETTE LOCATIVE ET SOLUTIONS APPORTÉES Le montant de la dette 24% 18% 18% 10% 9% 1% 4% 5% 3% 2% 3% 3% Comme l année précédente, les dettes inférieures à 4000 concernent plus de la majorité des cas rencontrés. En 2014, les dettes supérieures à 4000 représentent 45 % des assignations. 55

60 La cause principale de l impayé litige bailleur 7% autre 1% loyer inadapté 1% surendettement 9% modification situation familiale 13% difficulté gestion 38% modification revenus 31% En 2014, les locataires rencontrant des difficultés de gestion à l origine de l impayé de loyer sont plus de 37,7 %, contre 31 % en Les personnes ayant subi un «accident de parcours» (modification des revenus ou de la situation familiale) représentent 44 % du public. Orientation proposée Lors de l enquête sociale et financière, les conseillères ont évalué pour 55 % des locataires rencontrés la possibilité d être maintenus dans le logement. Néanmoins, cette évaluation reste soumise à la décision du juge d instance et/ou à la capacité des locataires à tenir leurs engagements. Les outils de l accompagnement L activité principale des Conseillères Sociales au stade de l assignation est de permettre aux locataires d être informés sur l ensemble de la procédure d expulsion et sur les droits sociaux auxquels ils peuvent prétendre. Les Conseillères ESF se mettent aussi à disposition afin de proposer un accompagnement social aux personnes en demande. 56