Conseil Syndical Vasco de Gama

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1 Rapport d activité du Conseil syndical 2016 Le Conseil Syndical s est réuni neuf fois depuis la dernière AGO. Il a reçu pour étudier les dossiers COFELY : le chauffagiste de VASCO 2, ALTEREA : l audit énergétique, Etude des fluides : avis d un expert sur l audit énergétique obligatoire, LUSATEC : le nettoyage, l entretien des jardins, les poubelles, DISDERO : le chauffagiste de VASCO 1, LORENOVE : le changement de fenêtres, RAVIER : le calorifugeage, ECOMELEC : l électricité. Deux réunions de contrôles des comptes ont été effectuées en juin et en décembre. 1. Relations avec IMMO de France : Confiance puis Défiance! Pendant toute l année 2016, les relations entre le CS et IMMO de France ont été très bonnes à tel point que le CS avait en décembre 2016 donné AVIS Favorable à M. Murie (gestionnaire de la résidence) pour proposer un mandat de 3 ans afin que M. Murie qui dans 2 ans aura atteint l âge de la retraite puisse effectuer la 3 ème année un passage en douceur avec son successeur. Pour des raisons que le CS ignore encore au moment où est écrit ce rapport, les membres du CS ont reçu le 20 janvier 2017 à 16h17 un courriel de la direction d IMMO de France signifiant sans explication qu IMMO de France retirait M. Murie de la gestion de la résidence. Lors d une réunion de crise le 24 janvier 2017, le CS décidait pour l AG du 13 mars 2017 de mettre en concurrence le syndic IMMO de France avec le cabinet ISAMBERT qui lui avait fait très bonne impression en 2015 lorsque la loi ALUR avait obligé les conseils syndicaux à mettre en concurrence le syndic en place. Le CS se donne ainsi plusieurs semaines pour comprendre le contexte relationnel avec IMMO de France et évaluer la confiance que l on peut encore accorder chez un syndic qui fait fi de la relation de confiance entre la copropriété et son gestionnaire et considère la copropriété non pas comme un client à qui l on doit un service mais comme un objet que l on peut traiter sans considération. La réunion du CS du 30 janvier a confirmé notre sentiment envers IMMO. Monsieur M. Réminiac, DG de IMMO de France Paris) n a pas donné plus d explication sur l élimination de M. Murie. Ci-dessous, une rapide synthèse comparative entre IMMO de France et le cabinet ISAMBERT SAS : PARIS Activités de Syndic 445 copropriétés pour lots 15 Gestionnaires 400 copropriétés pour lots 8 Gestionnaires Visites Syndic à la résidence Minimum 10 visites / an Minimum 10 visites / an Assemblée Générale Ordinaire Inclus -> 23h Inclus -> 23h Réunion de Conseil Syndical 10 CS / an -> 22h 10 CS / an -> 22h Honoraires de base hors frais réels (poste, locations diverses ) Taux Maxi Honoraires Travaux - Honoraires négociés en AG ,84 TTC ,00 TTC 3 % du HT 2 % du HT si > HT 1,8 % du HT si > HT 3 % du HT 2 % du HT si > HT 1,8 % du HT si > HT Rapport d activité du Conseil Syndical 13 mars 2017 Page 1

2 2. Comptes de l exercice Comptes de gestion courante : Conseil Syndical Vasco de Gama Le contrôle des comptes effectué le 12 décembre 2016 a confirmé une baisse d environ des dépenses de gestion courante pour l exercice par rapport à l exercice , soit environ 10% de baisse des charges de fonctionnement. Cette diminution des dépenses est principalement due : A une diminution de plus de de la facture CPCU, soit # 20% du coût global annuel CPCU répartis comme suite à action du CS en 2015 sur la réduction des abonnements CPCU et à la diminution de # 11% de la consommation vapeur CPCU résultant principalement des effets de l armoire de régulation installée en août A la suppression pour # du contrat de surveillance par maitre chiens des sous-sols. Au remplacement d OTIS et Schindler par KONE pour la maintenance des ascenseurs (# 1000 par ascenseur, soit au total # d économie). Comptes des travaux de remplacement des moteurs des ascenseurs des bâtiments A2 et B : Les travaux de remplacement des moteurs des ascenseurs des bâtiments A2 et B ont été effectués par l entreprise KONE dans le dernier trimestre 2016 et premier trimestre 2017 pour un cout de inférieur aux provisions votées en AG de Après plusieurs perturbations dans les premières semaines de fonctionnement et l installation des afficheurs d étage au mois de juillet 2016, l ensemble fonctionne avec satisfaction. Lors de l approbation des comptes, les dépenses seront imputées aux seuls bâtiments concernés par le remplacement des moteurs et les provisions votées en 2015 seront redistribuées à tout le SDC. Comme détaillé au paragraphe de ce document sur les procédures, l expertise des ascenseurs du bâtiment A2 ayant été rendue caduque par le juge pour vice de forme et les plaignants de la procédure du bâtiment B ayant déposé un pourvoi en cassation, la redistribution des indemnités de justice aux bâtiments concernés est retardée à la clôture respective de chaque procédure. Simulation par type d appartement des restitutions financières après approbation des comptes de charges et de travaux ascenseurs : Bat. A1, C, D5 ou D6 Bâtiment A2 Bâtiment B Studio + Pkg Total 160 tantièmes # +600 à +660 # +35 # pièces + Pkg - Total 210 tantièmes # +750 à +850 # +20 # pièces + Pkg - Total 300 tantièmes # à # - 8 # pièces + Pkg - Total 385 tantièmes # à # - 35 # pièces + Pkg - Total 450 tantièmes # à # - 55 # Actions du CS en faveur des économies d énergie et du confort des résidents Remplacement des fenêtres par LORENOVE : La dernière campagne a comptabilisé plus de 200 fenêtres remplacées avec pour les copropriétaires bénéfice du crédit d impôt CITE. Audit des chaufferies : Le CS a fait effectuer fin 2015 et début 2016 par le cabinet «Etude des Fluides» un audit sur la maintenance des chaufferies dont les principales recommandations sont : Rapport d activité du Conseil Syndical 13 mars 2017 Page 2

3 Vétusté des équipements qui sont entièrement à rénover. Envisager de calorifuger les canalisations ECS Eau Chaude Sanitaire. Equilibrage les colonnes de chauffage des appartements. Détartrage des échangeurs. Etudier la pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs. Le rapport de l audit des chaufferies est disponible sur le site Internet de la résidence à l adresse : Audit Energétique voté en AG de 2015 : Les résultats de l audit énergétique effectué dans le premier semestre 2016 par la société ALTEREA seront présentés en réunion d information du 6 mars Les principales problématiques identifiées par l audit pour la résidence sont : La faible performance énergétique des fenêtres d'origine qui engendre des déperditions de chaleur ainsi qu'un inconfort important dans certains logements. L'absence d'isolation en sous face du plancher sur extérieur qui par les importantes fuites de calories pénalise financièrement la copropriété ainsi que le confort des logements se situant au-dessus, particulièrement au niveau du passage ouvert du Hall de Vasco 2. Consommation importante du système de production d eau chaude sanitaire (ECS) dû à l absence de calorifugeage et à un système de production d eau chaude mal adapté. L'absence de mitigeur de qualité amenant l'eau chaude à se mélanger à l'eau froide ce qui demande à la chaufferie de réchauffer un volume d'eau plus important. Le CS a constaté avec satisfaction que plusieurs des remarques et actions recommandées par l audit font déjà l objet d actions initialisées par le CS. Le rapport de l audit des chaufferies est disponible sur le site Internet de la résidence à l adresse : 4. Point sur les procédures de nuisances sonores des ascenseurs. Procédure des nuisances sonores des ascenseurs des bâtiments A2 et B : Les mesures effectuées en avril 2016 avec les nouveaux moteurs en fonction ont permis de conclure que les bruits des moteurs perçus au niveau des appartements des plaignants étaient totalement revenus en dessous des normes. Synthèse du jugement du 7 septembre 2016 pour le bâtiment B : Le SDC est totalement mis hors de cause quant à l origine des nuisances sonores des ascenseurs. OTIS et le maitre d œuvre ASC sont condamnés «in solidum» à rembourser le SDC des frais d installation des nouveaux moteurs d ascenseur. OTIS et ASC sont condamnés à garantir le SDC de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui. Les indemnités accordées aux plaignants au titre des nuisances subies par eux sont chiffrées par le tribunal à 10% de la valeur locative de l appartement, seront totalement supportées par OTIS et ASC. Les plaignants ont déposé un pourvoi en Cassation de ce jugement. Synthèse du jugement du 2 décembre 2016 pour le bâtiment A2 : Dans ce jugement, pour vice de forme, le juge a rendu caduque le rapport de la contre-expertise qui recommandait explicitement le remplacement des moteurs des ascenseurs aux frais d OTIS. En conséquence, le SDC est débouté de sa demande du remboursement du remplacement des moteurs. Le SDC n est indemnisé par OTIS et ASC que des frais d interventions annexes et de procédure. Rapport d activité du Conseil Syndical 13 mars 2017 Page 3

4 Le SDC est garanti par OTIS et ASC sur les indemnités à verser aux plaignants. Le SDC a fait Appel de ce jugement. 5. Rénovation des paliers Les travaux de rénovation des paliers se sont déroulés entre le mois de septembre 2016 et le mois de février 2017, conformément aux résolutions de l assemblée générale du 14 mars 2016, à savoir : Bâtiments A1, A2, B, C et D5 : réfection complète de l installation électrique et de l éclairage, remplacement des portes de placards techniques, peinture des murs et plafonds, remplacement de la moquette. Bâtiment D6 : réfection complète de l installation électrique et de l éclairage. Loge du gardien : remplacement complet de l armoire électrique. Les travaux ont été réalisés sous le contrôle du maître d œuvre, le Cabinet Alter Ego, en liaison permanente avec les membres de la commission paliers au cours de 25 réunions de chantier. Le budget global de l opération a été respecté. Quelques travaux supplémentaires ont été rendus nécessaires en raison de la découverte en cours de chantier de situations imprévisibles, telles que : reprise de certains joints de dilatation au sol, imprégnation spécifique de murs dégradés par d anciennes taches d humidité. Dans un souci de pérennité des paliers ainsi rénovés, le conseil syndical a rédigé, sur proposition de la commission paliers, un document de «Règles d usage» qui sera distribué à tous les copropriétaires et locataires. Une copie de ce document est jointe au dossier de convocation à l assemblée générale du 13 mars Points divers - Un très grave accident aurait pu se produire le samedi 5 juin à 22 heures, suite à une très grosse fuite de vapeur. La vanne d arrivée de la colonne de chauffage fuyarde n a pas été trouvée rapidement par Messieurs LEDUC et BARET, car elle ne figurait pas sur les plans de COFELY. Elle était cachée derrière un gros tuyau. Une signalétique est en cours de mise en place - Suite à des investissements de CPCU pour protéger l environnement, CPCU peut bénéficier d une baisse de TVA. Cette baisse de TVA a été réduite à 2 % car CPCU a augmenté ses tarifs, prétendant avoir dû faire des investissements. Le CS s est rapproché des autres CS des grands immeubles du 15eme. Des réunions d étude de faisabilité d une procédure ont eu lieu avec notre avocate. La position actuelle du CS est d attendre plus d informations pour décider. - Il avait été évoqué à la dernière AG de construire un plan quinquennal des travaux. Deux réunions ont eu lieu. Elles ont conduit à attendre les résultats de l audit énergétique. Il a mis en évidence des travaux à réaliser sur plusieurs années. - Une étude a été lancée pour comparer les prestataires. Elle a été arrêtée en disant, sur proposition de M. MURIE, qu on avait intérêt à regrouper tous les «bons» prestataires dans des mêmes groupes pour bénéficier d un chiffre d affaires significatif. - Des fuites d eau dans les sous-sols ont été traitées au cas par cas, depuis plusieurs années. La suppression des infiltrations reste un sujet difficile à traiter. Heureusement cette année, nous avons bénéficié d une météo favorable. - Le chauffagiste de VASCO 1, la SEC, s est montré incompétent en ce début d hiver. Le chauffage a été très réduit pendant plusieurs jours en décembre. Suite à l action de M. MURIE, le contrat a été dénoncé et le chauffagiste DISDERO l a remplacé en intervenant entre Noël et le jour de l an. DISDERO se montre compétent et efficace pour le moment. Rapport d activité du Conseil Syndical 13 mars 2017 Page 4

5 7. Participation des copropriétaires à l Assemblée Générale du 13 mars 2017 Afin d offrir aux copropriétaires le maximum d informations sur le vote des résolutions, nous avons créé le site Internet : Cette année particulièrement, avec une probabilité réelle d avoir à retirer notre confiance à IMMO de France pour la donner au cabinet de syndic ISAMBERT, une forte participation à l AG est nécessaire pour que les copropriétaires s expriment sur ce point fondamental et expriment leurs avis sur les actions menées par le CS. Si vous ne pouvez pas participer à cette AG, donnez votre «POUVOIR» à un ami, un voisin, où à un membre du Conseil Syndical par dépôt nominal à la loge ou par envoi postal à son adresse ci-dessous : M. Baret : Résidence Vasco de Gama rue Lecourbe PARIS M. Bergero : Le Grand Pavois rue de Lourmel PARIS M. Berthet : Résidence Vasco de Gama 43 rue Vasco de Gama PARIS M. Freschard : Résidence Vasco de Gama 55 rue Vasco de Gama PARIS Mme Laine : Résidence Vasco de Gama Bat. D6 74 rue Desnouettes PARIS M. Levental : 96 rue Cambronne PARIS M. Pacreau : Résidence Vasco de Gama 57 rue Vasco de Gama PARIS Mlle Patron : Résidence Vasco de Gama 43 rue Vasco de Gama PARIS M. Raynaud : 11 rue du Moulin L Evêque SAUTRON M. Tête : Résidence Vasco de Gama Bat. D6 74 rue Desnouettes PARIS M. Valreau : Résidence Vasco de Gama Bat. D6 74 rue Desnouettes PARIS M. Veillet-Lavallée : Résidence Vasco de Gama rue Lecourbe PARIS Nous rappelons à tous les copropriétaires et résidents que deux membres du CS assurent une fois par mois le mardi à 18h30 une permanence d accueil où chaque copropriétaire/résident peut venir demander des précisions sur tel ou tel point de la résidence, exprimer des doléances ou faire des suggestions. Le syndic assure une permanence mensuelle à la résidence. M. Raynaud (membre du CS) publie périodiquement une synthèse des réunions de CS. Les copropriétaires désireux de recevoir par courrier électronique ces synthèses de CS peuvent en faire la demande par courriel à l adresse vasco.raynaud@free.fr en indiquant leur nom et les références de leur appartement (Bâtiment, étage, lettre d identification). Enfin rappelons que le CS organise le 6 mars 2017 à 18h30 à la paroisse ND de Nazareth une réunion d information préparatoire à l AG qui portera entre autres sur les points suivants : Audit énergétique Dégradation de la relation avec IMMO de France et éventualité de changement de syndic Point sur le projet de rénovation des Paliers Point sur les procédures judiciaires et les travaux ascenseurs des bâtiments A2 et B Point sur les abonnements CPCU et la nouvelle tarification CPCU Principaux travaux proposés en AG : Calorifuge des canalisations d eau chaude sanitaire ECS, Isolation thermique du plafond du hall de Vasco 2, Rénovation des équipements de chaufferie, Bien cordialement à toutes et à tous. François TÊTE Président du Conseil Syndical francois.tete@devoteam.com Site Internet Résidence : Documentation AG 2017 : Rapport d activité du Conseil Syndical 13 mars 2017 Page 5