Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue Impact de la qualité du quartier sur les prix des logements à Paris

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1 Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue Impact de la qualité du quartier sur les prix des logements à Paris Mathilde Poulhès Insee, Crest, Sciences-Po et SOeS Colloque DINAMIC 8 décembre 2015 Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

2 Motivations Grande variabilité des prix : du simple au double pour le prix au mètre-carré à Paris en 2008 But des modèles hédoniques : expliquer les choix des individus et la formation des prix par la différenciation des produits. L immobilier : caractéristiques intrinsèques mais aussi localisation, qualité de l habitat, voisinage, accessibilité à l emploi, aux loisirs, etc. Quels sont les prix des différentes caractéristiques des logements? Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

3 Interprétation des prix hédoniques Question : Combien un acheteur d un 120 m 2 est prêt à payer pour 1 m 2 supplémentaire? propension marginale à payer à l équilibre interprétation : grandeur valable pour des changements marginaux autour de l équilibre. Utilisable par les promoteurs, les agences immobilières, les particuliers,... Question : Quel impact sur le prix au m 2 de la construction de 1000 logements de 100 m 2? nécessite l estimation de la fonction de demande (caractéristiques des acheteurs et hypothèses supplémentaires) permet l estimation de contrefactuel, simulation de politiques publiques,... Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

4 Analyse empirique Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

5 Application au cas parisien Table : Statistiques descriptives de l échantillon Prix au mètre carré Surface Nombre de pièces Nombre de transactions 50, 84 2, (36,45) (1,3) , 79 (1929,7) , 79 (1822,52) , 67 (1996,08) Total 6705, 36 (1944,67) 51, 82 (35,68) 54, 1 (37,87) 52, 3 (36,77) 2, 43 (1,29) 2, 49 (1,32) 2, 44 (1,3) Source : Base Bien Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

6 Être le plus exhaustif sur la description du bien Description du bien : surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain, ascenseur, étage, terrasse, date de construction,... Équipements de proximité (Base des Équipements) Composition du voisinage (Recensement) Revenus fiscaux à l IRIS Accès aux emplois Accès aux transports publics Bruit Délinquance Qualité du collège de secteur Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

7 Accès aux emplois Accessibilite de l'emploi (%) [10,20) [20,30) [30,40) [40,50) [50,60) [60,70) [70,80] Figure : Pourcentage d emplois d Ile-de-France accessibles en moins de 30 minutes de voiture (Driea, Insee (CLAP)) Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

8 Accès aux emplois Accessibilite de l'emploi (%) [0,5) [5,10) [10,15) [15,20) [20,25) [25,30) [30,35) [35,40] Figure : Pourcentage d emplois d Ile-de-France accessibles en moins de 30 minutes en transport en commun (Driea, Insee (CLAP)) Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

9 Accès aux transports publics Fréquence Distance au métro (en mètres) Figure : Distances minimales au transport en commun ferré (RATP, SNCF) Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

10 Bruit Figure : Bruit routier diurne (en db), BruitParif Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

11 Délinquance lat lon Figure : Densité des infractions (violences), ONDRP Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

12 Délinquance : méthode de comptage lon lat Figure : Méthode de comptage des infractions Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

13 Qualité du collège de secteur Taux de réussite au brevet (%) [54,66) [66,71) [71,76) [76,80) [80,85) [85,89) [89,99] Figure : Carte Scolaire (Mairie de Paris) et données DEPP Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

14 Méthode log(p) = f(s)+β 1 X 1 +β 2 X L +ǫ (1) où S est la surface du bien X 1 l ensemble des caractéristiques propres du bien X 2 l ensemble des caractéristiques du voisinage du bien On ajoute dans certaines estimations : 1 L qui est une indicatrice de localisation Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

15 Contrôle de la localisation Figure : Les limites administratives à Paris Notes : Les contours continus correspondent aux arrondissements, les lignes en tirets correspondent aux grands quartiers et les lignes en pointillés aux IRIS. Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

16 Résultats Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

17 Résultats : variance expliquée Table : Variance expliquée par les caractéristiques des logements et du voisinage Estimateur Sans effet fixe Effets fixes IRIS Surface Car Propres Car Quart Surface Car Propres Car Quart Variables log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) (1) (2) (3) (4) (5) (6) R 2 (variance expliquée) 0,841 0,861 0,906 0,897 0,916 0,916 R 2 ajusté 0,841 0,861 0,906 0,895 0,915 0,915 Polynôme de la surface Oui Oui Oui Oui Oui Oui Années Oui Oui Oui Oui Oui Oui Caractéristiques propres Non Oui Oui Non Oui Oui Caractéristiques du voisinage Non Non Oui Non Non Oui Nombre d observations Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

18 Résultats : la surface Log Prix Surface (mètres carrés) Figure : Prix hédonique de la surface Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

19 Résultats : amplitude des effets Variable Écart-type de la variable X Effet en % du prix Surface 36,5 +1 m 2 1,1 % Étage 2,94 2 ème vs RdC 7,5 % Ascenseur - Oui vs Non 2,1 % Accessibilité Emploi Plus 16,74 % +16,74 % 2,2 % Accessibilité Transports Plus 122 m 500m vs 478 m % Bruit Plus - Plus de 65dB vs Moins de 50dB -0,01 % Délinquance (100m) Plus 63,5 +63,5 infractions -0,03 % Qualité collège Plus 9,34 % +9,34 % de réussite 1,04 % Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

20 Conclusion Des facteurs influençant de manière significative et substantielle le prix : un meilleur collège de secteur, une plus grande proximité des emplois Des facteurs ayant un effet significatif mais d ampleur limitée : la délinquance Des grandeurs qui ne semblent pas influencer les prix immobiliers la distance aux transports le bruit routier en façade la distance aux espaces verts Extensions en cours apparier la base avec des fichiers fiscaux pour associer un revenu à chaque acheteur estimer les paramètres de la fonction de demande Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

21 Résultats : l accessibilité aux emplois Table : Prix hédoniques de l accessibilité aux emplois Estimateur Sans effet fixe Effets fixes Grand-quartier Variables log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) (1) (2) (3) (4) Accessibilité de l emploi par transport en commun 0,001 0,002*** 0,003*** 0,001 (0,001) (0,001) (0,001) (0,001) Accessibilité de l emploi par véhicule personnel 0,007*** 0,001*** 0,004*** 0,003*** (0,000) (0,000) (0,001) (0,001) Années Yes Yes Yes Yes Caractéristiques propres Yes Yes Yes Yes Caractéristiques du voisinage No Yes No Yes Nombre d observations R2 0,887 0,906 0,906 0,910 R2 ajusté 0,887 0,906 0,906 0,909 Ecarts-types entre parenthèses * p<0,10, ** p<0,05, *** p<0,010 Notes : Les écarts-types sont clusterisés à l IRIS. Retour Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

22 Résultats : l accessibilité aux transports Log Prix Distance au métro (mètres) Figure : Prix hédonique de la distance minimale au métro Retour Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

23 Résultats : le bruit Table : Prix hédoniques du bruit Estimateur Sans effet fixe Effets fixes Grand-quartier Effets fixes IRIS Variables log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Moins de 50 db ref. ref. ref. ref. ref. ref. Entre 50dB(A) et 55dB(A) 0,003-0,002 0,008* 0,005 0,003 0,003 (0,008) (0,005) (0,005) (0,004) (0,004) (0,004) Entre 55dB(A) et 60dB(A) -0,017* -0,002 0,002 0,004 0,004 0,005 (0,009) (0,006) (0,007) (0,005) (0,004) (0,004) Entre 60dB(A) et 65dB(A) -0,027*** -0,006-0,004-0,000-0,003-0,001 (0,009) (0,006) (0,006) (0,005) (0,005) (0,005) Plus de 65dB(A) -0,095*** -0,044** -0,046** -0,031* -0,012-0,010 (0,036) (0,019) (0,018) (0,018) (0,016) (0,016) Près d une zone calme (< 200 m) 0,016 0,007 0,004 0,006 0,002 0,003 (0,011) (0,007) (0,008) (0,006) (0,006) (0,006) Près d un espace vert (< 200 m) 0,039*** 0,018*** 0,006 0,004 0,001 0,001 (0,011) (0,005) (0,007) (0,005) (0,005) (0,005) Années Yes Yes Yes Yes Yes Yes Caractéristiques propres Yes Yes Yes Yes Yes Yes Caractéristiques du voisinage No Yes No Yes No Yes Nombre d observations R2 0,862 0,906 0,905 0,910 0,916 0,916 R2 ajusté 0,861 0,906 0,905 0,909 0,915 0,915 Ecarts-types entre parenthèses * p<0,10, ** p<0,05, *** p<0,010 Notes : Les écarts-types sont clusterisés à l IRIS. Retour Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

24 Résultats : la délinquance Table : Prix hédoniques de la délinquance Estimateur Sans effet fixe Effets fixes IRIS Variables log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) Nombre d infractions dans un rayon de 100m (*100) -0,029*** -0,009*** -0,006** -0,005* (0,006) (0,003) (0,003) (0,003) Nombre de cambriolages dans un rayon de 100m (*100) 0,042 0,011-0,107** -0,100** (0,084) (0,053) (0,042) (0,042) Nombre de vols sans violence dans un rayon de 100m (*100) 0,266*** 0,024** 0,003 0,004 (0,029) (0,010) (0,008) (0,008) Nombre de vols avec violence dans un rayon de 100m (*100) -0,287*** 0,025 0,035 0,036 (0,066) (0,040) (0,030) (0,029) Nombre de violences dans un rayon de 100m (*100) -0,533*** -0,084** -0,035-0,034 (0,082) (0,038) (0,029) (0,028) Nombre d IRAS dans un rayon de 100m (*100) -0,006-0,041*** -0,028** -0,026** (0,032) (0,015) (0,013) (0,013) Années Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Caractéristiques propres Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Caractéristiques du voisinage No No Yes Yes No No Yes Yes Nombre d observations R2 0,861 0,869 0,906 0,906 0,916 0,916 0,916 0,916 R2 ajusté 0,861 0,869 0,906 0,906 0,915 0,915 0,915 0,915 Ecarts-types entre parenthèses * p<0,10, ** p<0,05, *** p<0,010 Notes : Les écarts-types sont clusterisés à l IRIS. Retour Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25

25 Résultats : la qualité des collèges Table : Prix hédoniques de la qualité du collège de secteur Estimateur Sans effet fixe Effets fixes IRIS Variables log(prix) log(prix) log(prix) log(prix) (1) (2) (3) (4) Taux de réussite au brevet dans le collège du secteur 0,0067*** -0,0002 0,0002 0,0002 (0,0007) (0,0005) (0,0004) (0,0004) Taux de mention au brevet dans le collège du secteur 0,0058*** 0,0000-0,0002-0,0002 (0,0008) (0,0005) (0,0006) (0,0006) Taux de réussite Deux pièces et plus 0,0009 0,0011** 0,0007* 0,0006* (0,0006) (0,0004) (0,0004) (0,0004) Taux de mention Deux pièces et plus 0,0010* 0,0010** 0,0013*** 0,0013*** (0,0005) (0,0005) (0,0004) (0,0004) Années et Mois Yes Yes Yes Yes Surface (polynôme) Yes Yes Yes Yes Caractéristiques du logement Yes Yes Yes Yes Caractéristiques du voisinage No Yes No Yes Nombre d observations R 2 0,886 0,912 0,923 0,923 R 2 ajusté 0,886 0,912 0,921 0,921 Ecarts-types entre parenthèses * p<0,10, ** p<0,05, *** p<0,010 Notes : Les écarts-types sont clusterisés à l IRIS. Retour Mathilde Poulhès Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue 8 décembre / 25