Le contrat de bail de résidence principale

Transcription

1 Le contrat de bail de résidence principale

2 En guise d introduction Quelques petits rappels

3 Un tronc commun, trois branches spéciales Bail commercial Bail de résidence principale Bail à ferme Droit commun

4 Le caractère juridique du droit du bail SUPPLÉTIF («liberté contractuelle») ORDRE PUBLIC («intérêt général») IMPÉRATIF («intérêts privés»)

5 Le caractère impératif du bail de résidence principale Protection des intérêts privés Toute clause contraire est nulle Pas de nullité d office Action en nullité : 10 ans Renonciation expresse ou tacite Pas de renonciation anticipée

6 Les contrats particuliers Bail et convention d occupation précaire prêt à usage ou commodat contrat mixte logement social chambres d étudiants

7 Le bail de résidence principale 3 conditions cumulatives

8 Bail d un logement Résidence principale Accord du bailleur Contrat de bail de résidence principale

9 loyer bail logement

10 Paiement d un loyer Jouissance d un logement

11 Justification expresse et sérieuse Opposition du bailleur Indication du lieu de résidence principale du preneur

12 Un mot sur Le certificat PEB La discrimination Les documents exigibles Les animaux domestiques

13 L enregistrement du bail Une obligation du bailleur Délai : dans les deux mois de la signature du bail Gratuité Bureau local de l enregistrement

14 Le bail n est pas enregistré sanction fiscale : 25 euros sanction civile bail verbal ou écrit non enregistré fin du bail, à tout moment, sans préavis et sans indemnités

15 La durée du bail Le bail de courte durée, dit «à l essai»

16 Principales caractéristiques Bail d une durée de 3 ans max. Nécessité d un écrit Fin : nécessité d un préavis de 3 mois Pas de résiliation anticipée en vertu de la loi

17 La prorogation ou le renouvellement du bail de courte durée un seul renouvellement par écrit aux mêmes conditions durée totale : 3 ans max.

18 1 an 1 an AUTORISÉ

19 1 an 2 ans AUTORISÉ

20 BAIL DE 9 ANS BAIL DE COURTE DURÉE AUTORISÉ

21 1 AN 1 AN 1 AN INTERDIT

22 3 ans 3 ans INTERDIT

23 1 AN 1 AN 7 ANS BAIL DE 9 ANS Le bail devient un BAIL DE 9 ans

24 Aucun préavis n est donné 3 ans 6 ans BAIL DE 9 ANS Le bail devient un BAIL DE 9 ans

25 Les clauses de résiliation anticipée Le bail fixe les conditions de résiliation Insécurité juridique Jurisprudence favorable Pas de résiliation anticipée

26 Aucune clause de résiliation anticipée Résiliation de commun accord Cession de bail Autre formule à négocier

27 La durée du bail Le bail de 9 ans, dit «standard» Tout bail a une durée de 9 ans Sécurité d occupation pour réguler les augmentations de loyer

28 La reconduction d un bail de 9 ans Périodes successives de 3 ans 9 ANS 3 ANS 3 ANS etc RECONDUCTION

29 La résiliation triennale par le bailleur Sans motifs, avec indemnités Sans motifs, avec indemnités Sans motifs, pas d indemnités 3 ANS 6 ANS 9 ANS BAIL DE 9 ANS Travaux Travaux Préavis de 6 mois

30 La résiliation par le bailleur Occupation personnelle Préavis moment à tout Travaux dans plusieurs logements Préavis de 6 mois

31 La résiliation par le preneur Préavis de 3 mois, à tout moment, mais avec des indemnités, selon la date de fin de bail 3 ème année : 1 mois de loyer 2 ème année : 2 mois de loyer 1 ère année : 3 mois de loyer

32 Le bail n est pas enregistré le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans préavis sans indemnités

33 La prudence s impose Se renseigner auprès du bureau local de l enregistrement («SPF Finances») Avertir le propriétaire par lettre recommandée de la date du départ Prévoir un délai raisonnable : un mois

34 Deux mots sur La résiliation de commun accord La cession de bail La sous-location

35 La prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ou «la clause sociale» Lorsque le bail prend fin par l effet d un préavis, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, à condition de respecter certaines conditions

36 La prorogation conventionnelle Demande au propriétaire par lettre recommandée un mois avant la fin du préavis

37 La prorogation judiciaire Circonstances exceptionnelles Balance des intérêts des parties Délai fixé par le juge Compensation : augmentation du loyer

38 La saisine du juge de paix BAILLEUR validation du préavis rejet de la demande de prorogation autorisation d expulsion

39 L office du juge de paix Y a-t-il des circonstances exceptionnelles? Quel est l intérêt respectif des parties? L examen de la de la demande de prorogation

40 Circonstances exceptionnelles Situations d urgence, imprévisibles ou subites Difficultés moins circonstancielles, comme le grand d âge Circonstances exceptionelles

41 Balances des intérêts Intérêts du preneur Intérêts du bailleur

42 La vente du logement La notion de date certaine La subrogation légale Un régime de faveur pour l acquéreur

43 Décès d un concluant Enregistrement Acte notarié DATE CERTAINE

44 La subrogation légale L acquéreur remplace le bailleur Le bail continue aux mêmes conditions Passation de l acte d achat

45 Régime de faveur Bail verbal Bail de 9 ans sans date certaine Préavis de 3 mois Occupation personnelle, travaux ou sans motifs 3 premiers mois de la passation de l acte d achat

46 Le loyer Principe de la liberté contractuelle Indexation et révision du loyer Principe de l exception d inexécution

47 La fixation du loyer Librement, de commun accord Pas de critères objectifs (qualité du logement ou revenu cadastral) Une somme d argent, ou une prestation en nature, ou les deux

48 Exceptions Montant du loyer maintenu en cas de prorogation d un bail de courte durée : durée de 9 ans Montant du loyer maintenu en cas de baux successifs de courte durée avec des locataires différents

49 L indexation annuelle du loyer Date et fréquence de l adaptation Adaptation du loyer sur demande écrite seulement Adaptation avec effet rétroactif limité à trois mois

50 Loyer fixé au départ location de la Indice santé du mois qui précède le mois de la date anniversaire du bail Loyer de base Nouvel indice Loyer indexé Indice de départ Indice santé du mois qui précède le mois de la signature du bail

51 La révision triennale du loyer Révision conventionnelle ou révision judiciaire Respect de délais Circonstances nouvelles : augmentation de 20% de la valeur locative normale Travaux : augmentation de 10 % de la valeur locative normale

52 Révision conventionnelle entre le 9 ème et le 6 ème mois précédant la fin d un triennat Révision judiciaire entre le 6 ème et le 3 ème mois précédant la fin d un triennat TRIENNAT SUIVANT (prise de cours du loyer révisé)

53 Valeur locative du logement Loyer

54 Le principe de l exception d inexécution Montant loyer du Perte jouissance de

55 Conditions d application Obligation d avertir Exigence de proportionnalité Consignation des fonds

56 Les frais et les charges Principe de la liberté contractuelle : provisions ou forfait Révision du forfait à tout moment Contrôle du locataire dans les immeubles à appartements multiples Les émoluments du syndic

57 Principe de répartition Taxe d égout, taxe d enlèvement des immondices Frais de consommation eau, gaz, électricité chauffage Télédistribution, téléphone, internet Entretien périodique de la chaudière, de l ascenseur, Relevé des calorimètres Quote-part dans les charges communes (entretien et chauffage des communs, concierge) Précompte immobilier Matériel d entretien des communs, plantations des communs et leur entretien Entretien des locaux de la concierge Prime d assurance de l immeuble Salaire du gérant ou syndic nommé par l assemblée générale BAILLEUR PRENEUR

58 Principe général : provisions Exceptions : forfait LES FRAIS ET CHARGES

59 Les provisions sur charges Des dépenses réelles Un compte distinct Les documents justificatifs

60 Les immeubles à appartements multiples Relevé des frais et des charges Consultation des documents justificatifs auprès du syndic Consultation gratuite - frais de copie à charge du preneur Article 1728ter du Code civil

61 Les émoluments du syndic Une clause du bail règle la question? OUI NON Frais de syndic à charge du preneur Frais de syndic à charge du bailleur Le syndic est le mandataire du bailleur

62 La prescription Sommes indûment versées depuis 5 ans Lettre recommandée au bailleur Juge de paix Article 1728quater civil du Code Max. 1 an

63 La garantie locative Obligation contractuelle 3 formules légales Choix du locataire

64 Que couvre la garantie locative? Dégâts locatifs Impayés (loyers, frais et charges, indemnités, etc) GARANTIE LOCATIVE

65 Les formes de garantie locative Garantie en espèces Garantie bancaire Garantie bancaire via le CPAS Produits d assurance-vie KORFINA Garantie «sui generis» CPAS GARANTIE LOCATIVE

66 La garantie en espèces Max. 2 mois de loyer Compte bloqué, individualisé Intérêts

67 La garantie bancaire Max. 3 mois de loyer Banque habituelle du locataire Attestation à remettre au bailleur

68 Bail de 3 ans 36 fois Bail d 1 an 12 fois Bail de 9 ans 36 fois RECONSTITUTION DE LA GARANTIE

69 La garantie bancaire via le CPAS Max. 3 mois de loyer Banque conventionnée avec le CPAS Attestation à remettre au bailleur Fin de la stigmatisation du preneur?

70 Deux mots sur L assurance incendie La clause d abandon de recours Le précompte immobilier La réduction de précompte immobilier

71 MERCI DE VOTRE ATTENTION!