Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 2 ème trimestre 2017

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1 Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 2 ème trimestre 2017 Un 2 ème trimestre en marche... arrière! En 2016, le 2 ème trimestre de l'année avait marqué le début de l'accélération du marché des bureaux en Ile-de-France, avec des volumes de transactions en progression constante jusqu'à la fin de l'année. Le scénario de l'année 2017 s'écrit dans une dynamique... exactement inverse. Le 1 er trimestre a, il est vrai, démarré en fanfare avec plus de m² de surfaces tertiaires commercialisées, dont près de m² pour la seule précommercialisation de NATIXIS dans les tours "Duo" du 13 ème arrondissement de Paris. En dépit d'une meilleure tenue de l'économie, les résultats du 2 ème trimestre m² placés déçoivent, comme en atteste la baisse de 24% des volumes d'un trimestre sur l'autre. Le nombre des transactions, quasiment inchangé, masque en fait des tendances contrastées selon les tranches de surfaces considérées : stable sur le segment des surfaces inférieures à m², en progression de 37% pour les bureaux de taille intermédiaire, en chute libre pour les grands gabarits. Les mouvements d entreprises sur des surfaces de bureaux supérieures à m² sont ainsi tombés de 20 au 1 er trimestre à seulement 8 réalisations au 2 ème, avec des volumes correspondants divisés par 3 en 3 mois (de m² à m²). L'acquis de croissance du début d'année (+26% d'une année sur l'autre) permet de limiter les dégâts; la demande placée du 1 er semestre 2017 affiche ainsi un score 1,2 million de m², à comparer à 1,1 million de m² relevé mi Cette nouvelle configuration du marché tertiaire francilien est toute aussi sensible sur le plan géographique avec comme grands gagnants le Croissant Ouest ( m², en hausse de 50% en un an) et la Première Couronne ( m², +95%). Paris marque en revanche le pas (-7%), tout en conservant un volume élevé de transactions ( m²), tandis que La Défense ne réitère pas ses scores exceptionnels de 2016, avec seulement m² placés à mi Du côté de l'offre immédiate, peu de changements sont à relever. Les surfaces vacantes continuent de se raréfier à Paris (-19% d'une année sur l'autre), qui compte seulement m² de bureaux immédiatement disponibles et un taux de vacance de 3,1%. Cette tendance baissière est également observée mais, dans une moindre mesure, à La Défense ( m² ; -5%) et dans le Croissant Ouest ( m², -4%). Ailleurs, les disponibilités de bureaux semblent stables mais cachent en réalité des marchés sous-offreurs - Première Couronne Est par exemple - mais aussi des secteurs où l'offre vacante représente désormais plus de 10% de leur parc. C'est le cas en Première Couronne Nord, à Marne-la-Vallée ou encore en Deuxième Couronne Sud. La bonne dynamique de la demande placée à Paris QCA (Quartier Central des Affaires) et dans le Croissant Ouest, dans un contexte de contraction de l'offre de qualité, exerce une légère pression à la hausse des valeurs locatives de bureaux neufs ou restructurés (respectivement +2% et +3%). Ailleurs, les loyers sont, au mieux, stables quelle que soit leur qualité (Première Couronne) ou en baisse pour les surfaces de première main à La Défense ou en Deuxième Couronne(entre -4 et -5% en un an). La véritable variable d'ajustement du marché se cristalliserait donc plutôt dans l'amplitude des mesures d'accompagnement : selon les dernières données disponibles, celles-ci s'échelonnent de 15% à 30% de la valeur faciale de signature selon les secteurs et les gabarits considérés. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX T1-T T1-T Evol. Demande placée (en m²)* % Nombre de transactions* % Demande placée + de m² (en nombre)* % Demande placée + de m² (% total)* 33% 36% 9% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* % 2nde main* % Offre immédiate - fin de période (en m²)* % Taux de vacance - fin de période** 6,9% 6,5% -5% Offre à 12 mois (en m²)** % * Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield

2 Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. N-1 Paris m² m² +16% m² m² -7% m La Défense m² m² +96% m² m² -57% m Croissant Ouest m² m² -22% m² m² +50% k Première Couronne m² m² +14% m² m² +95% k Deuxième Couronne m² m² -4% m² m² -6% m ILE-DE-FRANCE m² m² +8% m² m² +4% k Taux de rotation* Secteur de marché Evol. Paris 5,8% 6,6% +15% La Défense 4,4% 8,5% +96% Croissant Ouest 7,9% 6,0% -23% Première Couronne 3,1% 3,5% +13% Deuxième Couronne 1,6% 1,6% -4% ILE-DE-FRANCE 4,2% 4,5% +7% * taux de rotation = demande placée / parc

3 Loyers prime Secteur de marché T T Evol. Paris % k La Défense % g Croissant Ouest % g Première Couronne % k Deuxième Couronne % m Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield

4 Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. Paris % % g La Défense % % m Croissant Ouest % % k Première Couronne % % g Deuxième Couronne % % m ILE-DE-FRANCE % % k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. Paris % % k La Défense % % g Croissant Ouest % % k Première Couronne % % g Deuxième Couronne % % g ILE-DE-FRANCE % % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.

5 Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris m² m² -30% m² m² -19% m La Défense m² m² -11% m² m² -5% m Croissant Ouest m² m² -5% m² m² -4% m Première Couronne m² m² -5% m² m² -1% m Deuxième Couronne m² m² -2% m² m² +1% g ILE-DE-FRANCE m² m² -10% m² m² -5% m Taux de vacance Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris 4,6% 3,2% -30% 3,8% 3,1% -19% m La Défense 11,0% 9,8% -11% 9,1% 8,6% -5% m Croissant Ouest 12,4% 11,7% -6% 12,2% 11,6% -5% m Première Couronne 9,1% 8,2% -10% 8,7% 8,6% -2% m Deuxième Couronne 6,2% 6,0% -2% 6,2% 6,2% +0% k ILE-DE-FRANCE 7,3% 6,5% -11% 6,9% 6,5% -5% m

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, m² à la 7 location ou m² à la vente, réalisées par des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives m² m² m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné m² m² m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de premièree 000 m² main (surfaces 000 m² neuves ou restructurées) m² m² m² m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde 000 m² main (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées) m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à la m² moyenne du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.

7 Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0) magali.marton@cushwake.com CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Tél : +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2017