décembre 2012 Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif dans la Métropole Lilloise

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1 décembre 2012 Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif dans la Métropole Lilloise

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3 Agence de Développement et d Urbanisme de Lille Métropole Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif dans la Métropole Lilloise Juin 2012

4 Sommaire Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif Préambule... 4 Les dispositifs fiscaux d investissement locatif : un succès quantitatif mais des interrogations quant à leur utilité sociale... 4 Les dispositifs fiscaux relatifs au parc locatif dans l ancien : des objectifs diversifiés mais des questionnements quant à leur impact et à leur coût... 5 L objectif de l ADU : une analyse dynamique de l impact des produits fiscaux sur le marché locatif... 5 La méthode d évaluation proposée... 5 L approche des produits fiscaux à travers les sources qualitatives... 6 Les principaux dispositifs fiscaux impactant l offre locative... 8 Les dispositifs en faveur de l investissement locatif dans le neuf... 8 Les dispositifs fiscaux encadrant l offre dans le parc existant L impact des dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif sur le parc locatif privé de la métropole lilloise : une lecture statistique Le parc locatif privé : un parc relativement faible et très concentré géographiquement Moins d un quart des résidences principales Un parc en forte croissance du fait de la construction neuve et de l évolution du parc existant Un parc locatif très concentré dans le cœur de la métropole L impact des dispositifs fiscaux dans le neuf : un important développement du parc locatif et une déconcentration L impact des dispositifs fiscaux dans l ancien : un impact quantitatif plus modéré La structure du parc locatif privé : un parc ancien et de petits logements Un parc majoritairement antérieur à Un parc privé composé de plus de 70% d appartements Une part importante de petits logements L impact des dispositifs fiscaux sur les caractéristiques structurelles du parc locatif Les occupants du parc locatif privé : de jeunes ménages, de catégories sociales diversifiées Une prédominance des jeunes ménages Une représentation relativement équilibrée des catégories socio-professionnelles mais des disparités entres les territoires Un parc dominé par les personnes seules L occupation du parc d investissement locatif Le parc locatif privé dans les dynamiques de marché Un rôle spécifique du parc locatif récent dans l accueil des mobilités Un rôle social impacté par la forte hausse des loyers La dynamique de l investissement locatif dans la construction neuve La stratégie des investisseurs locatifs Ville et Habitat Juin

5 Synthèse de la lecture statistique de l impact des dispositifs fiscaux d investissement locatif Dispositifs fiscaux dans le neuf Dispositifs fiscaux dans l ancien L impact des dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif sur le parc locatif privé de la métropole lilloise : une lecture qualitative L investissement locatif dans la dynamique de la construction neuve Une dynamique de promotion portée par des acteurs régionaux et nationaux Une forte différenciation des stratégies de localisation au sein de Lille Métropole La part de l investissement locatif dans la production neuve Des prix en augmentation Les caractéristiques des biens produits via les dispositifs fiscaux Un développement des T2 et une augmentation des surfaces Les caractéristiques des investisseurs Des investisseurs majoritairement locaux Un rajeunissement et une diversification sociale des investisseurs Stratégies d investissement : placement financier ou investissement patrimonial? La gestion locative des logements issus des dispositifs fiscaux d investissement locatif L absence de difficultés lors de la première mise en location Une rotation importante des logements Des loyers situés dans le niveau du marché Une demande portée par de petits ménages, souvent jeunes La gestion des copropriétés impactées par les dispositifs fiscaux d investissement locatif Un investissement plus faible des copropriétaires investisseurs dans la gestion des copropriétés L absence de problèmes d impayés de charges Un souci de la «pérennité», de la qualité de vie de l immeuble mais une prévalence de la rentabilité de l investissement Le cas des propriétés mixtes investisseurs / bailleurs sociaux L avenir des copropriétés d investissement locatif en question Synthèse Les grands constats Pistes de travail Liste des entretiens Ville et Habitat Juin

6 Préambule Les dispositifs fiscaux d investissement locatif : un succès quantitatif mais des interrogations quant à leur utilité sociale A partir du milieu des années 1980, face au désinvestissement des bailleurs privés institutionnels, les dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif se sont succédés. L objectif premier de ces dispositifs est en premier lieu d orienter les capacités d investissement des ménages vers des logements locatifs afin de développer l offre et ainsi d améliorer la fluidité du marché dans son ensemble. Ils s appuient sur différents mécanismes fiscaux : amortissement de l acquisition du bien, réduction d impôt proportionnelle au prix de revient du logement, défiscalisation partielle et forfaitaire des revenus locatifs. Ils s accompagnent de contreparties plus ou moins fortes en matière de durée d engagement de location, de niveau de loyer ou de niveau de ressources des occupants. Depuis les années 1980, différents dispositifs ont ainsi été créés : sans réelle contrepartie de loyers : Méhaignerie, Périssol, De Robien, Scellier, avec contrepartie de loyers : Quilès, Besson, De Robien recentré, Borloo populaire, Scellier intermédiaire, Si certains dispositifs ont connu un succès quantitatif indéniable (Périssol, De Robien, Scellier), très vite, des critiques relatives à leur coût et à leur utilité sociale ont été formalisées : une étude de l USH de 2005 a mis en exergue le coût important du De Robien pour les finances publiques du fait du moins-perçu d impôt sur le revenus lié au levier d amortissement : le coût d un logement De Robien était ainsi évalué à (le coût d un logement PLUS étant, à cette époque, estimé à pour l Etat et de pour l ensemble de la collectivité publique y compris le 1% logement). une étude de l ANIL en 2005 a souligné les critiques faites au dispositif De Robien : localisation des opérations hors des marchés tendus, absence de contreparties sociales à une subvention «masquée», risque de déqualification de certains ensembles immobiliers. la fondation Abbé Pierre, à travers son rapport annuel sur le Mal logement critique régulièrement l effort financier important consacré par la collectivité nationale à des produits logements non accessibles économiquement au plus grand nombre de ménages. A ces critiques à l échelle des politiques nationales du logement, s ajoutent des questionnements quant à l impact de ces produits sur les marchés locaux : si le développement quantitatif d une offre locative de qualité est positif dans un contexte de pénurie d offre, il est susceptible de créer, dans d autres contextes, des déséquilibres de marché : déséquilibres quantitatifs par création d une sur-offre et en conséquence développement de la vacance locative, déséquilibres qualitatifs par inadaptation de l offre produite (en termes de loyer, de surface, de localisation), cannibalisation de l offre neuve aux dépens des autres segments d offre : l accession, le locatif social HLM... création d ensembles immobiliers dont l homogénéité des logements (petites surfaces locatives) et des stratégies des propriétaires (investisseurs peu intéressés par une approche patrimoniale) laisse craindre des difficultés de gestion, à terme, des copropriétés ainsi créées. En parallèle, sont également critiquées : la faible lisibilité de l impact local de ces politiques. Il n y a pas de sources statistiques directes qui permettent de quantifier, de localiser ces logements et encore moins de qualifier leur fonction sociale. l absence d adaptabilité locale : ces dispositifs s imposent aux politiques locales de l habitat. Si l Etat a autorisé les délégations des aides à la pierre, il garde en revanche la complète maîtrise du levier fiscal. Ville et Habitat Juin

7 Les dispositifs fiscaux relatifs au parc locatif dans l ancien : des objectifs diversifiés mais des questionnements quant à leur impact et à leur coût En parallèle de ces dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif, d autres dispositifs ont impacté l offre locative dans le parc existant. L objectif de ces dispositifs n est pas de favoriser l investissement locatif mais d améliorer la qualité de l offre dans le parc existant : qualité technique et patrimoniale : le dispositif Malraux qualité en termes de loyers adaptés aux ressources des ménages : le Besson dans l ancien, le Borloo très social, social ou intermédiaire. Peu d éléments ressortent à l échelle nationale sur l impact tant quantitatif que qualitatif de ces dispositifs. L objectif de l ADU : une analyse dynamique de l impact des produits fiscaux sur le marché locatif Dans le cadre de l élaboration du deuxième PLH de la métropole lilloise, l ADU souhaite : mesurer l impact quantitatif des dispositifs fiscaux impactant l offre locative, préciser leur impact dans les marchés locaux de l habitat (marché locatif, marché de l'acquisition dans le neuf ou dans l'ancien), proposer des pistes d actions qui permettraient d optimiser l impact de ces dispositifs et de les mettre en résonance avec les objectifs de la politique locale de l habitat. Il s agit là d une démarche ambitieuse car elle impose de construire l objet même de l étude : quels dispositifs fiscaux seront pris en compte? S agit-il des seuls dispositifs visant le développement d une offre locative par construction neuve ou restructuration d un bâti indécent (Scellier, Borloo, De Robien, Besson neuf)? L étude intégrera-t-elle les dispositifs visant l amélioration de la qualité économique ou technique des logements locatifs tels le Besson ancien, Borloo ancien, Malraux? comment traduire ces dispositifs en catégories statistiques qui permettent de les approcher au mieux et ainsi de recueillir des éléments quantitatifs sur leurs caractéristiques techniques, sur les caractéristiques de leur occupation? Cette traduction en catégorie statistique est stratégique car elle seule permettra de recueillir des éléments homogènes de comparaison entre ce parc lié à des dispositifs fiscaux et le parc locatif «ordinaire» ou en tout cas revenu dans le droit commun fiscal. Cette note vise à préciser les dispositifs, objets de cette étude, et à définir la méthode d évaluation de leurs impacts quantitatifs et qualitatifs. La méthode d évaluation proposée L approche des produits fiscaux à travers les sources statistiques FILOCOM Il est possible d approcher certains produits fiscaux dans le neuf en s appuyant sur l expérimentation conduite par le CETE Nord Picardie. Cette expérimentation identifie les produits fiscaux à partir d un croisement d indicateurs : date de construction, date de financement estimé, caractéristiques du bailleur et du logement. Compte tenu de l ancienneté de la base, seront identifiables les produits suivants : Méhaignerie et Quilès Méhaignerie (date de financement en 1995), Périssol (date de financement entre 1996 et 1999), Besson (date de financement entre 2000 et 2002), De Robien (date de financement entre 2003 et 2005), Borloo populaire / De Robien recentré (date de financement entre 2006 et 2007). Ville et Habitat Juin

8 Les dispositifs les plus récents (Borloo et Scellier) ne sont pas encore (ou du moins pas totalement) lisibles à travers FILOCOM 2009 et FILOCOM Grâce à cette expérimentation, il sera possible : de recueillir les caractéristiques des logements et des occupants de ces différentes catégories de financement, de les comparer avec le reste du parc locatif privé de les comparer avec ce que l on observe sur d autres aires urbaines : Lyon, Nantes, Toulouse, Bordeaux RGP Le RGP ne permet pas d identifier précisément les catégories de financement de logements locatifs privés. En effet, seule la date de construction pourrait permettre d approcher différentes catégories fiscales. Le fichier mobilité résidentielle permettra de comparer la fonction sociale du parc locatif privé en distinguant plusieurs époques de construction : le parc ancien (avant 1949), le parc des 30 glorieuses ( ), le parc des années 1980 ( ), le parc des années 1990 (1990 à 1998), le parc récent (après 1999). SITADEL Sitadel ne permet pas d approcher le statut d occupation des logements neufs et encore moins les dispositifs fiscaux de financement. Toutefois, il pourra être intéressant de localiser la dynamique de construction et de la différencier selon le motif : occupation personnelle, vente ou location. A priori, le motif vente est celui qui permettra d approcher au mieux la dynamique de la promotion privée et de l investissement locatif dans le neuf. ECLN ECLN renseigne la commercialisation des logements neufs. Cependant, du fait des règles de secrétisation et du fait du caractère non exhaustif de cette source, seulement des données sommaires sont disponibles à l échelle métropolitaine ou de quelques grandes communes telles Lille. Les autres sources L InfoCentre Anah permettra de recueillir des éléments sur le conventionnement avec ou sans travaux et ainsi de quantifier l impact du dispositif Borloo Ancien adossé ou non à des subventions Anah. A voir également les données disponibles dans l enquête OLAP : repérer à partir du questionnaire OLAP les données disponibles. L approche des produits fiscaux à travers les sources qualitatives Différents entretiens permettront de recueillir le point de vue des acteurs du logement sur l impact des dispositifs fiscaux : les promoteurs immobiliers et le secteur du bâtiment : Fédération des promoteurs immobiliers Nord, Fédération régionale du Bâtiment, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Vilogia les agences immobilières : union des syndicats de l immobilier, FNAIM, Capi, les commercialisateurs : Epargne et Conseil, Patrimoine Investissements Conseil, KPFI, Promocity, Finance Conseil Patrimoine, Nacarat, les gestionnaires de résidence : à identifier auprès des commercialisateurs et des promoteurs la SEM Ville Renouvelée Ces acteurs seront rencontrés après une première analyse des statistiques disponibles (FILOCOM et Sitadel). Les entretiens devront permettre de préciser : Ville et Habitat Juin

9 les circuits de l investissement locatif dans le neuf les caractéristiques des produits développés et des investisseurs l impact des dispositifs fiscaux sur le marché de la construction en le territorialisant Ville et Habitat Juin

10 Les principaux dispositifs fiscaux impactant l offre locative Les dispositifs en faveur de l investissement locatif dans le neuf Dispositifs arrivés à échéance Méhaignerie 01/01/ /12/1997* Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs Engagement de ou locaux acquis et location transformés en logement 6 ans Création d une offre nouvelle Création d une offre nouvelle intermédiaire Loués nus Réduction d impôt 10% de l investissement étalé sur 2 ans Plafond : 300 KF pour une personne seule, 600 KF pour un couple Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 35% pendant 10 ans puis 25% à partir de 1990 Déficit foncier Plafond de Quilès-Méhaignerie 15/03/ /12/1997* Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs Engagement de ou locaux acquis et location transformés en logement 6 ans Loués nus Réduction d impôt 15% de l investissement étalé sur 4 ans Plafond : 300 KF pour une personne seule, 800 KF pour un couple Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 35% pendant 10 ans Loyers plafonnés 9,49 /m2 en province Caractéristiques des locataires Locataires sous plafonds de ressources Déficit foncier Plafond de Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Typologie de l offre : des petits logements (studios et T2), les investisseurs s adaptant ainsi aux plafonds des investissements pris en compte Ni zonage ni plafonds de loyer pour le dispositif Méhaignerie, des plafonds de loyer proches de ceux du secteur intermédiaire pour le dispositif Quilès-Méhaignerie. Hypothèses : sans doute beaucoup de Méhaignerie dans LMCU, en lien avec le positionnement universitaire de l agglomération selon FPC : durant la période d éligibilité, l intégralité des ventes de logements neufs à un investisseur locatif s est faite sous ses deux dispositifs. Fin des contraintes liées aux derniers investissements : décembre 2003 Ville et Habitat Juin

11 Périssol 01/01/ /09/1999* Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Création d une offre nouvelle Logements acquis neufs ou locaux acquis et transformés en logement Amortissement 10% de l investissement les 4 premières années 2% les 20 années Engagement de location 9 ans suivantes Loués nus Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 6% jusqu en 2006, 0% après 2006 (droit commun 14%) Déficit foncier plafond : Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Le mécanisme de l amortissement proportionnel au prix d acquisition a pu, théoriquement, faciliter le développement d une offre locative neuve de grands logements. L absence de contraintes sur le montant des loyers a favorisé l Ile de France et les grandes agglomérations. Selon la FPC, durant la période d éligibilité, l intégralité des ventes de logements neufs à un investisseur locatif s est faite sous ce dispositif. En 1998, pic de construction lié à l approche de l échéance du dispositif. Fin des contraintes liées aux derniers investissements : décembre 2008 Les dispositifs en cours Besson 01/01/ /12/2002 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs ou locaux acquis et transformés en logement Création d une offre nouvelle dans le secteur intermédiaire Loués nus Amortissement 8% de l investissement les 5 premières années 2,5% les 4 années suivantes En option, 2,5% par an sur 2 périodes de trois ans Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 6% jusqu en 2006, 0% après 2006 (droit commun 14%) Engagement de location 9 ans Sur option : 2 fois 3 ans complémentaires Loyers plafonnés zone II : 10,70 /m2 Caractéristiques des locataires Plafonds de ressources PLI Ni ascendant ni descendant Déficit foncier Plafond de Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Selon la FPC, durant la période d éligibilité, 85% des ventes de logements neufs à un investisseur locatif s est faite sous ce dispositif. Au niveau national, surtout présent en Zone III (agglomérations de moins de habitants et territoires ruraux) En conséquence, sans doute peu de Besson neuf dans LMCU ou du moins dans le cœur de la métropole Dispositif en cours jusque 2011, prolongation possible 2017 *date des actes de vente Ville et Habitat Juin

12 Robien 01/01/ /09/2006 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs Amortissement Engagement de ou locaux acquis et 8% les 5 premières location transformés en années 9 ans logement ou logements 2,5% les 4 années En option : 2 fois 3 ans indécents acquis et suivantes complémentaires réhabilités (normes En option, 2,5% par an identiques au neuf) sur 2 périodes de 3 ans Loyers plafonnés Zone B: 15,19 /m2 Création d une offre nouvelle Loués nus Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 6% jusqu en 2006, 0% après 2006 (droit commun 14%) Déficit foncier plafond : Robien recentré 01/09/ /12/2009 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Création d une offre Logements acquis neufs Amortissement Engagement de nouvelle en zone A ou locaux acquis et 6% les 7 premières location ou B transformés en années 9 ans logement ou logements 4% les 2 années indécents acquis et suivantes Loyers plafonnés réhabilités (normes Zone B1 : 15,19 /m2 identiques au neuf) Déduction forfaitaire Zone B2 : 12,42 /m2 sur revenus fonciers 6% Loués nus jusqu en 2006, 0% après 2006 (droit commun 14%) Déficit foncier Plafond de Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? - Impact du Robien jusqu en 2015, prolongation possible Impact du Robien recentré jusqu en 2018 Ville et Habitat Juin

13 Borloo populaire 01/01/ /12/2009 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Création d une offre Logements acquis neufs Amortissement Engagement de nouvelle ou locaux acquis et 6% les 7 premières location intermédiaire en transformés en années 9 ans zone A ou B logement ou logements 4% les 2 années En option : 2 fois 3 ans indécents acquis et suivantes complémentaires réhabilités (normes En option, 2,5% par an identiques au neuf) sur 2 périodes de 3 ans Loyers plafonnés B1 : 12,15 /m2 Loués nus B2 : 9,94 /m2 Déduction forfaitaire sur revenus fonciers 30% (droit commun 0%) Déficit foncier Plafond de Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale Création d une offre nouvelle en zone A ou B Caractéristiques du locataire Plafond PLI Ni ascendant ni descendant Scellier 01/01/ /12/2012 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs Réduction d impôt Engagement de ou locaux acquis et étalée sur 9 ans et location transformés en calculée à partir du prix 9 ans logement ou logements de revient du logement, indécents acquis et prix Loyers plafonnés réhabilités (normes plafonné à Zone B1: 15,19 /m2 identiques au neuf) zone B2 : 12,42 /m2 Loués nus En 2009 et 2010 : 25% du prix de revient du logement En 2011 : 25% si logements BBC, sinon 15% En 2012 : 20% si logements BBC, sinon 10% Déficit foncier plafond : Ville et Habitat Juin

14 Scellier intermédiaire 01/01/ /12/2012 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements acquis neufs Réduction d impôt Engagement de ou locaux acquis et étalée sur 9 ans et location transformés en calculée à partir du prix 9 ans logement ou logements de revient du logement, ou 12 ans indécents acquis et prix ou 15 ans réhabilités (normes plafonné à identiques au neuf) Création d une offre nouvelle Loués nus En 2009 et 2010 : 25% du prix de revient du logement En 2011 et 2012 : 20% En option : 2% par an sur 2 périodes de 3 ans Déduction forfaitaire 30% sur revenus fonciers Déficit foncier Plafond de Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale Caractéristiques du locataire Plafond PLI Ni ascendant ni descendant Loyers plafonnés Zone B1 : 12,15 /m2 Zone B2 : 9,94 /m2 Les dispositifs en faveur de l offre meublée Location meublée 01/01/ Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Acquisition Réduction d impôt Aucune par un loueur en meublé étalée sur 9 ans et non professionnel d un proportionnelle au prix logement meublé, neuf de revient du logement, ou réhabilité, dans une prix plafonné à résidence avec services Production de résidences meublées pour - personnes âgées - adultes handicapés - étudiants - résidences de tourisme En 2009 et 2010 : 25% du prix de revient En 2011 et 2012 : 20% Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale Un développement des résidences étudiantes privées dans le centre de la métropole? Ville et Habitat Juin

15 Les dispositifs fiscaux encadrant l offre dans le parc existant Malraux Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Restauration immobilière d un logement patrimonial Logements patrimoniaux restaurés : - localisés en Secteur Sauvegardé, en ZPPAUP ou en secteur PNRQAD - faisant l objet d une restauration complète ayant fait l objet d une Autorisation Spéciale par le Préfet (DUP Travaux en ZPPAUP et PNRQAD) Déduction sur revenus fonciers de 30% (ZPPAUP) ou 40% (PNRQAD, SS) des dépenses générées par l opération de restauration (dépenses plafonnées à ) Déficit foncier non plafonné à Engagement de location 9 ans Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale Un dispositif pouvant s appliquer dans l OPAH RU Habitat Patrimoine et dans le cadre du PNRQAD Besson dans l ancien 01/01/ /09/2006 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Développement - Logements dans le Déduction forfaitaire Engagement d une offre parc existant sans sur revenus fonciers location intermédiaire dans le parc ancien travaux, 26% (droit commun 14%) 6 ans reconductible - Logements dans le parc existant avec travaux et aides de l ANAH jusqu'à 50 % maximum et 15 % minimum du coût des travaux, dans la limite de Déficit foncier Plafond de Loués nus Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale période de 3 ans Caractéristiques locataire Plafond PLI Loyers plafonnés Zone B : 11,41 /m2 de par du Ville et Habitat Juin

16 Borloo ancien 1/10/2006 Objectif Type de logement Avantage fiscal Contreparties Logements neufs ou Déduction forfaitaire anciens sans travaux sur revenus fonciers Logements avec travaux et aides de l Anah Développement d une offre sociale et très sociale dans le parc ancien Loués nus Intermédiaire : 30% Social et très social : 60% Déficit foncier Plafond de Engagement de location 6 ans (conventionnement sans travaux) 9 ans (conventionnement avec travaux) Caractéristiques du locataire Plafond PLI pour l intermédiaire, PLUS pour le social et PLAI pour le très social Ni ascendant ni descendant Loyers plafonnés Zone B Interm. : 11,41 /m2 Social : 5,72 /m2 Ts social : 5,57 /m2 Impacts nationaux et sur le marché de la métropole lilloise? Pas d éléments d analyse produits à l échelle nationale Ville et Habitat Juin

17 L impact des dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif sur le parc locatif privé de la métropole lilloise : une lecture statistique Ville et Habitat Juin

18 Le parc locatif privé : un parc relativement faible et très concentré géographiquement Moins d un quart des résidences principales Selon le recensement 2008 de l INSEE, on compte, au sein de LMCU, résidences principales dont dans le parc privé locatif loué nu 1 (22% des résidences principales) et dans le parc meublé (3%). Les parcs locatifs, privés et sociaux, comptent ainsi au sein de l agglomération le même nombre de logements (près de 50% de l offre à eux deux), l autre moitié du parc étant constituée par la propriété occupante. LMCU se caractérise au regard des autres communautés urbaines par l importance du parc en propriété occupante (près de 50% des résidences principales) et par la faiblesse relative du parc locatif privé. En effet, les autres métropoles ont un taux de propriétaire occupant proche de 45% (à l exception toutefois de Nantes Métropole) et un taux de logements locatifs privés proche ou supérieur à 30%. La fonction locative lilloise est ainsi faible relativement et équilibrée entre parcs Hlm et privé. Dans les autres métropoles, la fonction locative est majoritaire dans le parc de logements et est fortement dominée par le parc privé. Un parc en forte croissance du fait de la construction neuve et de l évolution du parc existant Selon le RGP, le parc locatif privé est le parc qui présente la croissance annuelle la plus forte avec logements en plus par an de 1999 à 2008 soit un taux de croissance annuelle de 1,9% (ce taux n est que de 1,1% pour le parc en propriété occupante et de 0,2% pour le parc locatif HLM). Ainsi, près de 47% de la croissance du parc de résidences principales de Lille Métropole a été portée par le locatif privé. 1 Les données chiffrées varient selon les sources et les dates de référence, ainsi selon FILOCOM 2007 le parc locatif privé représente logements soit 24% des résidences principales. Ville et Habitat Juin

19 Croissance annuelle du parc de résidences principales Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif Croissance annuelle du parc locatif privé Part de la croissance du parc de résidences principales portée par le locatif privé LMCU 1,0% 1,9% 47% Lyon CU 1,2% 1,4% 37% Marseille CU 0,9% 1,5% 55% Toulouse CU 1,9% 2,3% 50% Bordeaux CU 1,4% 1,9% 47% Nantes CU 1,3% 1,8% 40% Source : RGP 2008 Si Lille Métropole a connu une croissance modérée de son parc de résidences principales, elle se distingue parmi les grandes métropoles par une forte croissance relative du parc locatif privé. Le poids primordial du parc locatif privé dans la croissance globale du parc de résidence principale s observe également sur les autres métropoles à l exception notable de Lyon et de Nantes. Selon FILOCOM 2007, il existe trois moteurs de croissance du parc locatif privé : la construction de logements : logements locatifs ont été construits entre 2003 et La construction neuve est le moteur de 50% de la croissance du parc locatif privé. la restructuration du parc existant : logements locatifs ont été créés par évolution du parc de logements (divisions notamment). A l inverse, logements locatifs ont disparu par démolition, fusion. Les flux dans le parc existant sont ainsi globalement positifs pour le parc locatif privé : logements supplémentaires soit près de 40% de la croissance. les transferts entre le parc vacant et le parc locatif : logements vacants en 2003 sont loués sous statut privé en A l inverse, logements loués en 2003 sont vacants en Ces flux sont donc positifs et pèsent pour 14% de la croissance du parc locatif privé. Les transferts entre statut d occupation sont très importants mais sont équilibrés : logements locatifs ont été créés par modification du statut préalable, notamment propriétaire occupant (8 800). En parallèle, logements locatifs en 2003 ont depuis changé de statut et sont notamment devenus en propriété occupante (9 000). La croissance du parc locatif privé est très concentrée, en valeur absolue, sur les trois villescentres : Lille, Roubaix et Tourcoing regroupent plus des deux tiers de la croissance métropolitaine. L évolution du parc locatif privé renforce ainsi sa concentration sur les trois villes-centres. Ville et Habitat Juin

20 Un parc locatif très concentré dans le cœur de la métropole L étude ADU de décembre 2008 parle d une «nette spécialisation des territoires au regard de l offre de logements». En effet : le parc locatif privé est très présent dans le territoire lillois où il représente 46% de l ensemble des logements. De fait, la ville de Lille accueille près de 50% de l ensemble du locatif privé de la métropole : selon l ADU, «c est une caractéristique importante du territoire lillois qui révèle bien la particularité de son marché immobilier, centré sur l accueil de petits ménages très mobiles». Le parc locatif privé restant se répartit de manière équilibrée dans l ensemble des autres territoires où il représente entre 12 et 20% du parc de logements. L impact des dispositifs fiscaux dans le neuf : un important développement du parc locatif et une déconcentration Les données suivantes sont issues d une exploitation expérimentale des fichiers FILOCOM (MEEDDAT, d après DGFiP) par le CETE Nord Picardie. Un rythme de développement d environ logements par an Le parc de logements neufs développé à travers des dispositifs fiscaux d investissement locatif entre 1995 et 2006 (dit parc IL) est estimé à logements à l échelle de LMCU. Cela correspond à un rythme annuel de construction de logements. A travers ce développement, ce parc IL représenterait près de 12,5% du parc locatif privé métropolitain. A l échelle nationale, le développement annuel de ce parc dit d Investissement Locatif (IL) est estimé à près logements sur la période La métropole lilloise concentre 1,7% du développement du parc locatif par défiscalisation. Un rythme inférieur aux dynamiques observées sur les autres métropoles françaises Si les dispositifs fiscaux ont permis d accroître de manière conséquente le parc locatif privé, il n en demeure pas moins que la dynamique observée à Lille est inférieure à celles observées sur la plupart des autres métropoles. 2 Le point sur les logements locatifs aidés de 1995 à 2009 et leurs occupants, CGDD, Observation et Statistiques, n 102, novembre Ville et Habitat Juin

21 Un indicateur pour exprimer cette dynamique a été construit par le CETE, il s agit du ratio %IL/%POP. Ce ratio exprime le rapport entre l importance du territoire dans le volume national de logements IL et son importance dans la population nationale. Un ratio de 1 exprime une importance égale : le % de logements IL localisés sur ce territoire égale le % de la population nationale habitant ce territoire. Un ratio supérieur à 1 exprime une importante dynamique : le poids du territoire à l échelle nationale est plus important pour les logements IL qu il ne l est pour la population. Classement des communes et des aires urbaines les plus importantes en France Communes Aires Urbaines Noms Total %IL/%pop Total Noms IL 2007 IL %IL/%pop 2007 Toulouse ,7 Toulouse ,19 Montpellier ,0 Montpellier ,22 Nantes ,9 Bordeaux ,89 Lyon ,6 Nantes ,87 Bordeaux ,1 Lyon ,46 Lille ,1 Lille ,93 La ville de Lille concentre 0,8% du parc IL français. Avec logements, elle se situe à la huitième place juste derrière la ville de Bordeaux. Si l on rapporte le poids de Lille dans les logements IL à son poids démographique, Lille se situe derrière les autres villes de même strate démographique. Elle a toutefois un ratio supérieur à 2 ce qui exprime une forte dynamique dans cette ville au regard de l ensemble du territoire national. Si l on prend en compte la totalité de l aire urbaine de Lille, le nombre de logements IL double passant de à En revanche, son ratio %IL/%POP baisse fortement. Il convient à cet égard de souligner que sur les 7 métropoles de comparaison, toutes ont un ratio à l échelle de l aire urbaine inférieure au ratio sur la commune centre. Cela reflète le caractère très urbain du développement du parc IL. A l échelle nationale, 82% des appartements IL sont situés dans les pôles urbains 3 A l échelle de l aire urbaine lilloise, le ratio %IL/%POP est inférieur à 1. La dynamique d investissement locatif à l échelle de l aire urbaine lilloise a été inférieure à la dynamique nationale. Ce constat se retrouve que sur quelques aires urbaines : Paris (ratio de 0,64), Marseille (ratio de 0,9), Nice (0,87) et Grenoble (0,91). 3 CGDD, op.cit. Ville et Habitat Juin

22 De manière plus générale, le commissariat général au développement durable 4 note que la dynamique d investissement locatif s est concentrée sur 10 départements, situés pour la plupart dans le Sud (Haute Garonne, Hérault, Bouches du Rhône) et sur la façade atlantique (Ile et Vilaine, Morbihan, Loire Atlantique, Vendée, Charente Maritime, Gironde). Le Nord de la France ainsi que l Ile de France n apparaissent pas de manière relative comme des régions de fort dynamisme d IL. 4 CGDD, op.cit. Ville et Habitat Juin

23 Une prédominance du dispositif Périssol Etude sur l impact des dispositifs d investissement locatif A l échelle de Lille Métropole, la ventilation par dispositif fiscal fait ressortir la primauté du dispositif Périssol (44% des logements IL sur la période ). La production de logements Périssol a atteint un maximum de près de logements en La «production» s est par la suite effondrée avec le dispositif Besson. En 2000, moins de 400 logements ont ainsi été produits. La production a de nouveau augmenté avec le dispositif De Robien pour atteindre un maximum de logements en A l échelle nationale, si l on observe également ces deux pics (1999 et 2005) et l effondrement de l année 2000, globalement c est le De Robien qui domine avec plus de 50% des logements IL de la période. A l échelle de Lille Métropole, la proportion du Robien n est que de 42%. Ville et Habitat Juin

24 Malgré une concentration sur Lille, une extension géographique de l investissement locatif avec les dispositifs les plus récents Près de 50% des logements IL sont concentrés dans la commune lilloise. Des pôles secondaires comme Marcq en Bareuil, Roubaix, Tourcoing et Villeneuve-d Ascq se distinguent même s ils restent loin derrière : leur part est comprise entre 4 et 7%. Si Lille a bénéficié de dispositifs d investissement plus anciens comme le Périssol qui domine largement sur les autres types d investissement, les pôles secondaires de la métropole, à l exception notoire de Marcq-en-Bareuil, ont été marqués par le succès du dispositif De Robien entre 2003 et 2006 qui représentent plus de 80% des logements IL de Roubaix ou de Villeneuved Asq. Ainsi, plus des deux tiers des logements Périssol de la métropole ont été produits à Lille, mais seulement un quart des De Robien! Le même constat peut être établi avec les autres villes du département : le développement des logements IL à Valenciennes, Lens, Arras, Douai, Béthune ou Cambrai ont aussi été impulsés essentiellement par le dispositif De Robien. La distribution géographique des différents dispositifs de construction de logements en investissement locatif met en valeur le rôle central du De Robien dans l élargissement du périmètre concerné par ce type de logements : si le dispositif Périssol s était développé essentiellement dans la ville de Lille et dans quelques communes limitrophes (Lambersart, Marcq, La Madeleine), le De Robien s est largement diffusé dans les communes situées dans un arc nord-est de Lille. Ville et Habitat Juin

25 L impact des dispositifs fiscaux dans l ancien : un impact quantitatif plus modéré Les dispositifs fiscaux concernant des logements locatifs existants sont faiblement lisibles dans les statistiques. Seul le volume d activité de l Anah permet d appréhender l importance et la localisation du conventionnement avec ou sans travaux, conventionnement permettant l accès au dispositif fiscal Borloo Ancien. Entre 2006 et 2011, près de logements locatifs ont été ainsi conventionnés, soit un rythme annuel d environ 330 logements. Parmi ces logements, près de 75% ont fait l objet d un conventionnement avec travaux (engagement minimal de 9 ans) et 25% d un conventionnement sans travaux (engagement minimal de 6 ans). Ce volume de conventionnement semble modéré à plusieurs égards : le rythme de conventionnement dans l ancien impacterait annuellement moins de 0,5% du parc locatif privé loué nu (selon les données INSEE 2008), l impact quantitatif des dispositifs dans l ancien est inférieur de plus de 70% à l impact des dispositifs dans le neuf (1 200 logements par an), enfin, une grande part de la dynamique de conventionnement avec travaux a été portée durant les premières années par le PACT : environ 30% des logements ayant fait l objet d un conventionnement avec travaux entre 2006 et 2008 appartenaient à cet organisme. Cette dynamique de conventionnement dans l ancien est très concentrée sur les trois villes centres : 26% des logements conventionnés sont localisés à Roubaix, 20% à Tourcoing et 19% à Lille. Toutefois, en poids relatif au regard de l ensemble du parc locatif privé, les dispositifs ont un impact très modéré dans le centre de la Métropole et en particulier à Lille. Cette concentration est différente selon que l on zoome sur le conventionnement avec ou sans travaux : pour le conventionnement avec travaux : poids très élevé de Roubaix (30%) et de Tourcoing (25%) du fait vraisemblablement de l impact d Habitat Patrimoine. Le poids de Lille n est que de 16%. Ville et Habitat Juin

26 pour le conventionnement sans travaux : poids élevé de Lille (27%) et important de Roubaix (17%) et de Marcq en Baroeul (12%). Ville et Habitat Juin

27 La structure du parc locatif privé : un parc ancien et de petits logements Un parc majoritairement antérieur à 1949 L ancienneté du parc locatif privé est sensiblement la même que celle du parc des propriétaires occupants. Près de 50% des logements locatifs privés sont antérieurs à 1949 ( logements). C est une différence importante par rapport au parc locatif social, nettement moins ancien (50% de logements construits entre 1949 et 1974). Au sein des grandes métropoles régionales, le parc locatif privé lillois ressort comme le plus ancien. Si les taux de logements antérieurs à 1949 sont très différents, ils sont nettement inférieurs à ce que l on observe à Lille Métropole. A l inverse, Lille Métropole est avec Marseille la métropole régionale où le taux de parc locatif récent (de 1990 à 2005) est le plus faible. Alors qu à Toulouse ou Nantes, plus de 30% du parc locatif privé a été construit après 1990, ce taux n est que de 16% à Lille Métropole. Les territoires du PLH présentent des situations différenciées du point de vue de l ancienneté du parc locatif privé. La moitié d entre eux possède un parc très ancien : les territoires de Lys Armentièrois (59%), le Roubaisien (59%), le Tourquennois (55%), le Lillois (51%) ont plus de 50% de leur parc locatif privé antérieur à La seconde moitié possède un parc ancien moins important en raison de la vague de construction importante lors des années 1949 et 1974 : la couronne Nord, la couronne Sud et le territoire de l Est ont entre 27 et 37% de leur parc construits durant cette période. Cette vague de construction s est poursuivie entre 1975 et 1981 pour la Couronne Sud et le territoire Est qui enregistrent les plus fort taux de logements construits durant cette période. Ville et Habitat Juin

28 Les territoires qui ont le parc plus récent ( ) sont les territoires de la Couronne Nord (27%) et le territoire Lillois (18%). A noter, aucun territoire de la métropole lilloise n a connu une dynamique de développement du parc locatif comparable à ce que l on a pu observer à Toulouse ou Nantes. Ville et Habitat Juin

29 Un parc privé composé de plus de 70% d appartements Le parc privé de la LMCU est composé à hauteur de 27% de maisons et de 71% d appartements. Cette moyenne cache, néanmoins, de fortes disparités entre le territoire lillois et les autres. Si 90% du parc lillois est collectif, les autres territoires ont une part plus importante de logements individuels notamment les Weppes et le territoire de Lys-Armentièrois dont la majorité du parc locatif privé est individuel. Les autres territoires ont une part de logements collectifs comprise entre 50% et 60%. Ville et Habitat Juin

30 Une part importante de petits logements Le parc de la LMCU est relativement équilibré. Il se compose de la manière suivante : 32% de petits logements (jusqu à 40 m2) 37% de logements de taille intermédiaire (de 40 à moins de 70m2) 31% de grands logements ( + de 70m2) Au regard des autres métropoles régionales, Lille métropole se distingue par une proportion de surface moyenne faible (37% de 40 à 70m2) et par l importance relative des logements locatifs privés de plus de 70m2 (près d un tiers du parc). Dans les autres métropoles, le taux de grands logements locatifs privés est plutôt proche de 25% (excepté à Lyon). Ville et Habitat Juin

31 Les territoires du PLH connaissent des situations assez distinctes. Certains territoires ont une proportion de petits logements plus importante : il s agit en premier lieu du territoire lillois dont 44% du parc est constitué par des logements inférieurs à 40 m2 puis de couronne Sud (26%). D autres ont un parc relativement grand comme les Weppes, le Tourquennois et le Lys-Armentièrois. Ville et Habitat Juin

32 A l échelle de la LMCU, on remarque que la proportion de petits logements est beaucoup plus importante dans le parc locatif privé que dans le locatif HLM et le parc en propriété occupante. Plus de 50% des petits logements appartiennent au parc locatif privé (soit logements de moins de 40m 2 ), ils sont situés pour les 2/3 dans le territoire lillois. En revanche, pour les logements de plus de 100m 2 le locatif privé ne représente que 8% d entre eux. Ville et Habitat Juin

33 L impact des dispositifs fiscaux sur les caractéristiques structurelles du parc locatif Un renforcement du collectif mais un maintien d une frange importante de logement individuel Le parc IL de la métropole lilloise se répartit de la manière suivante : logements sont collectifs, logements sont individuels. La part des logements collectifs est donc équivalente à 84% du parc IL, soit une proportion beaucoup plus forte que dans l ensemble du parc locatif privé (71%). A l échelle nationale, un tiers des logements IL sont des maisons 5. Si le parc IL de logements individuels est quasi inexistant sur les communes les plus centrales (Lille, La Madeleine), il représente plus d un quart des logements produits à Wasquehal, Villeneuve d Asq, Marcq en Baroeul. individuels collectifs ,0% 91,0% Périssol 15,2% 84,8% Besson 19,7% 80,3% De Robien 17,9% 82,1% Les dispositifs plus récents ont permis une construction plus importante de logements individuels. Pesant pour seulement 9% du parc des logements IL de 1995, les logements individuels constituent pratiquement 20% des logements Besson ou près de 18% des logements De Robien 5 CGDD, op.cit. Ville et Habitat Juin

34 Des logements plus grands que ceux du parc locatif privé Si l on compare la taille des logements du parc IL à celle de l ensemble des logements du parc locatif privé, on constate que les logements du parc IL de la LMCU ont une superficie plus grande. Pour le parc collectif, les logements inférieurs à 35 m2 sont moins représentés dans le parc IL (25% contre 38% dans le parc locatif privé) tandis que les logements entre 35 et 54 m2 ont une part plus importante (39% contre 34%). Les 55 et 74 m2 sont aussi plus présents (24% contre 21%). En ce qui concerne le parc individuel, les logements supérieurs à 94 m2 représentent plus de la moitié des logements du parc IL (57%) alors qu ils ne représentent que 27% du parc privé dans son ensemble. Ville et Habitat Juin

35 L analyse de la typologie des logements rejoint le constat précédent : le parc collectif de l investissement locatif de la LMCU comprend moins de studios que l ensemble du parc locatif privé (23% contre 35%) et beaucoup plus de T3 (29% contre 20%). Dans le parc individuel, la proportion des logements de 5 pièces est de plus de 40% alors que dans le parc locatif privé, ce taux n est que de 25%. Cela nous conduit à noter que l investissement locatif permet, grâce à une production plus forte de moyennes voire de grandes typologies, de diversifier l offre de logements dans le parc privé. A l échelle nationale, le CGDD note la forte représentation de T2 et T3 pour les appartements IL et de T4 pour les maisons. Les studios, qui représentaient près de 50% de la production de Quilès Méhaignerie, s est effondrée avec le Perissol et est depuis minime (moins de 10%). A l inverse, la part des T3 a progressivement crû : de 15% sous le Quilès-Méhaignerie à plus de 30% pour le Besson et le Robien. Concernant les maisons, la proportion de T3 a baissé au profit des T4. Une forme spécifique : les résidences Les résidences dites «d investissement locatif» sont des copropriétés collectives dont au moins 15 logements sont issus des dispositifs d investissement locatif. La surface moyenne des logements est de 26 m2 en France. Ce type de logements est très représenté à Lille où ils constituent environ 15% des logements IL soit 1020 logements. Leur surface moyenne est de 20m2. Il s agit en majorité de logements Périssol. A Villeneuve d Asq, on en dénombre 98 qui ont une surface moyenne de 14m2. Ils sont issus en grande majorité du dispositif De Robien. Ville et Habitat Juin

36 Les occupants du parc locatif privé : de jeunes ménages, de catégories sociales diversifiées Une prédominance des jeunes ménages Le parc locatif privé est le parc prépondérant pour les ménages jeunes : il loge 50% des moins de 20 ans et 60% des ans. Cette proportion diminue ensuite progressivement jusqu à 10% des ans et remonte légèrement pour les 80 ans et plus qui sont à 15% locataires du parc privé. Locataires parc privé nu (% / ensemble du parc) Locataires meublé (% / ensemble du parc) Moins de 20 ans % 29 % 20 à 24 ans % 15 % 25 à 39 ans % 2 % 40 à 54 ans % 1 % 55 à 64 ans % 1 % 65 à 79 ans % 1 % 80 ans ou plus % 1 % Ensemble % 3 % Source : Insee, RP 2008 exploitation complémentaire Les ménages dont la personne de référence a moins de 24 ans sont logés dans le parc locatif privé classique et meublé à 77%. En croisant âge et situation familiale, l étude ADU de décembre 2008 constate que les personnes isolées de moins de 30 ans habitent à 70% en locatif privé. En moyenne, les ménages vivant dans le parc locatif privé sont composés de 2 personnes. En fonction de la structure du parc, on observe des différences de taille de ménages entre les territoires : à Lille, des petits ménages (1,6 personne) dans le Roubaisien, le Tourquennois et les Weppes, de grands ménages (2,5 personnes). Une représentation relativement équilibrée des catégories socio-professionnelles mais des disparités entres les territoires A l échelle de LMCU, le parc locatif privé accueille d une façon relativement homogène les principales catégories socio-professionnelles (CSP), chacune représentant entre 14 et 20% des occupants de ce parc. Cette homogénéité souligne le rôle très divers joué par le parc locatif privé. Comparé au parc des autres métropoles régionales, ressortent quelques caractéristiques lilloises : un fort taux de personnes sans activité professionnelle, catégorie qui regroupe les étudiants. Seule l agglomération bordelaise a un parc locatif accueillant proportionnellement plus de personnes sans activité professionnelle, un équilibre entre, d une part, les employés et les ouvriers et, d autre part, les cadres et professions intermédiaires. Cet équilibre se retrouve également à Bordeaux. A Lyon, Toulouse et Ville et Habitat Juin