Un financement des baux commerciaux au service du développement des jeunes entreprises

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1 Un financement des baux commerciaux au service du développement des jeunes entreprises Rapport de Monsieur Dominique RESTINO 24 janvier 2013

2 Un financement des baux commerciaux au service du développement des jeunes entreprises Rapport présenté par Monsieur Dominique RESTINO au nom de la Commission Economie et Croissance et de la Commission Droit de l Entreprise après avis de la Commission Commerce et de la Commission Développement Economique de la Région et adopté par l Assemblée générale du 24 janvier 2013 Avec la collaboration de Madame Fabienne BRILLAND, département Economie & Finance et de Madame Françoise ARNAUD-FARAUT, département Droit civil & commercial, à la Direction générale adjointe chargée des études et de la mission consultative Chambre de commerce et d'industrie de région Paris Ile-de-France 27, avenue de Friedland F Paris Cedex 8 Registre de transparence de l Union européenne N

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4 SOMMAIRE SOMMAIRE... 3 SYNTHESE... 4 INTRODUCTION... 6 PARTIE 1 POUR UNE OFFRE DE FINANCEMENT DES BAUX COMMERCIAUX ADAPTEE AUX ENTREPRISES... 8 Proposition 1 Couvrir l intégralité des sommes garantissant les intérêts du bailleur par un prêt bancaire moyen terme... 9 Proposition 2 Encourager les pouvoirs publics à conduire une réflexion avec les assureurs sur l opportunité et les modalités de la mise en place d une assurance loyers impayés souscrite par le bailleur... 9 PARTIE 2 SECURISER ET RENFORCER L ATTRACTIVITE DES BAUX DEROGATOIRES Proposition 3 Allonger la durée maximale des baux dérogatoires de courte durée à 36 mois Proposition 4 Faire reposer l éventuelle transformation du bail dérogatoire de courte durée en bail commercial sur la volonté expresse des parties PARTIE 3 SENSIBILISER LES ENTREPRENEURS A DE BONNES PRATIQUES DE GESTION DES BAUX COMMERCIAUX Bonne pratique 1 Former les créateurs et les jeunes entreprises aux enjeux juridiques et financiers des baux commerciaux et à leur gestion Bonne pratique 2 Inciter les créateurs à formaliser des plans de financement avant toute signature d un bail Bonne pratique 3 Recourir à la médiation pour le traitement des litiges ANNEXE - CHIFFRES CLÉS

5 SYNTHESE Les enjeux de l immobilier d entreprise ne cessent d évoluer, au gré de la dynamique propre au marché luimême, mais également sous l impulsion de la réglementation, de la fiscalité ou encore des problématiques liées au développement durable. Ces évolutions ont particulièrement marqué les entreprises au cours de ces dernières années, et leur ont fait prendre conscience de la réalité financière et stratégique de l immobilier. En d autres termes, toute décision de choix immobilier, notamment dans le cadre de la signature d un bail commercial, s accompagne d engagements financiers de plus en plus lourds et dans le long terme. C est ainsi que contrairement aux PME, les grandes entreprises ont progressivement mis en place une direction dédiée pour une gestion efficace de leur immobilier. Pour preuve, l Association des Directeurs Immobiliers estime que l immobilier d entreprise occupe à présent le deuxième ou troisième poste budgétaire des entreprises. L explosion de ces dépenses s explique, en grande partie, par la forte augmentation des loyers en lien avec la financiarisation du secteur immobilier notamment dans les grandes métropoles mondiales et par la hausse considérable des charges immobilières. Au-delà de ces facteurs, il convient de prendre aussi en considération les exigences financières des bailleurs visant à sécuriser l opération de location. Déterminées de gré à gré par les parties, elles représentent en particulier pour les créateurs et les jeunes entreprises, des enjeux financiers importants qui mobilisent bien souvent, les ressources de l entreprise et un engagement financier personnel de l entrepreneur, comme le montre l enquête menée par la CCI de région Paris Ile-de-France. De telles pratiques peuvent être discriminantes à l encontre des entreprises faiblement dotées en capitaux propres, surtout si le dirigeant n a pas de ressources personnelles et/ou n obtient pas de financement bancaire. En outre, elles mobilisent les ressources souvent rares de l entreprise au détriment de l investissement, de son développement et de la création d emploi. L objectif de ce rapport est donc d inviter les pouvoirs publics nationaux et locaux à s interroger sur les problématiques relatives au financement du bail commercial des jeunes entreprises, du créateur jusqu aux premiers stades de développement car elles constituent une réelle difficulté d accès à la propriété commerciale pour les TPE-PME et peuvent être un frein à leur croissance. Le contexte y est particulièrement propice dans la mesure où la Banque publique d investissement qui vient d entrer en fonction pourrait jouer un rôle majeur et pallier le risque d un moindre engagement des banques en matière d apport de garantie, en raison des nouvelles règles prudentielles financières de Bâle III. Ce sujet nécessite certainement une approche régionale, avec une acuité particulière au niveau de l Ile-de-France dans la mesure où les bailleurs se comportent de façon encore plus sélective et exigent davantage de garanties que dans le reste de la France. De surcroît, les capacités d accueil des nouvelles entreprises dans les incubateurs et les pépinières sont limitées dans Paris et ne peuvent pas répondre aux m 2 supplémentaires nécessaires à leur croissance. Par ailleurs, si le statut des baux commerciaux doit bien évidemment rester la règle en ce qu il permet de maintenir et stabiliser l activité économique des artisans, commerçants et des industriels dans les locaux loués, pour autant, en pratique, les jeunes entreprises manquant de trésorerie se tournent progressivement vers des solutions alternatives telles que le recours aux baux dérogatoires et/ou à la sous-location. Sans toucher aux fondamentaux de la propriété commerciale régie par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, nous proposons toutefois d aménager le régime des baux dérogatoires de court durée pour renforcer la sécurité des parties. 4

6 Répondre à de tels enjeux financiers et de croissance pour les jeunes entreprises, tout en veillant aux intérêts du bailleur, suppose donc d intervenir à trois niveaux : 1. Financier tout d abord, pour ne plus obérer les ressources de l entreprise nécessaires à son développement, tout en sécurisant le bailleur ; 2. Juridique ensuite, pour sécuriser et renforcer l attractivité des baux dérogatoires de courte durée ; 3. Enfin, de sensibilisation, pour favoriser le dialogue entre le bailleur et la jeune entreprise dans une relation gagnant-gagnant. C est dans ce cadre que la CCI de région Paris Ile-de-France a conduit un groupe de travail associant des représentants d'entreprises (CGPME) et des professionnels de l'immobilier d'entreprises (ORIE, CBRE, ICADE), ainsi que des consultations auprès des acteurs majeurs du financement des entreprises (OSEO, Siagi, Fédération Bancaire Française, banques de la place de Paris, Fédération Française des Sociétés d Assurance). 5

7 INTRODUCTION PRINCIPES & ENJEUX FINANCIERS DE LA SIGNATURE D UN BAIL COMMERCIAL Le régime des baux commerciaux est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Cette réglementation, très spécifique en Europe définit les obligations respectives des parties et vise à maintenir et à stabiliser l activité économique des artisans, commerçants et des industriels dans les locaux loués. Des pratiques financières des bailleurs avant tout prudentielles pour couvrir les risques de défaillance de l entreprise Lors de la conclusion du bail commercial, les parties déterminent librement l ensemble des conditions financières dont le loyer. Dans la pratique, il est demandé à l entreprise : Un dépôt de garantie de 3 mois de loyers hors taxes / hors charges pour couvrir les réparations en cas de détérioration des locaux. Pour certaines entreprises, ce dépôt de garantie peut se transformer en garantie bancaire voire en caution bancaire. La loi impose au bailleur de verser des intérêts au locataire, au taux pratiqué par la Banque de France, dès lors qu il détient plus de deux termes de loyer. Mais cette règle, bien que d ordre public, n est pas toujours respectée en pratique 1. Une garantie pour couvrir le cash flow locatif, variable selon la solvabilité de l entreprise. Cette garantie supplémentaire est fréquemment réclamée dans le cas des jeunes entreprises (9 mois en général qui s ajoutent aux 3 mois de dépôt de garantie). Le cas échéant, une caution personnelle du dirigeant ou d un tiers. L usage autorise également le propriétaire à requérir auprès de l entreprise le versement d un pas-de-porte (en plus du loyer principal). Les bailleurs justifient la nécessité de telles exigences financières pour couvrir l ensemble des risques inhérents à la location : détérioration des locaux, non paiements des loyers, voire la défaillance de l entreprise. Ce dernier cas a de lourdes conséquences pour le bailleur dans la mesure où bien souvent, l entreprise continue à occuper les locaux bien qu elle soit défaillante et en incapacité de payer son loyer. Le litige dure en général un an (d où les 12 mois d avance exigés par le bailleur à la signature du bail, par principe de précaution). Par ailleurs, le bailleur a peu de possibilités de recours. En effet, en vertu des articles L et L du code de commerce, le bailleur bénéficie d un privilège portant sur l ensemble des biens meubles du débiteur pour les deux dernières années de loyers antérieures au jugement d ouverture de la procédure. Pour autant, ses chances de recouvrer sa créance sont faibles compte tenu de l éventuelle coexistence d autres créanciers le primant, du leasing éventuel affectant les biens meubles, et enfin selon l activité du preneur (risque accru dans le domaine des services). 1 Article L du Code du Commerce. 6

8 PARTIE 1 POUR UNE OFFRE DE FINANCEMENT DES BAUX COMMERCIAUX ADAPTÉE AUX JEUNES ENTREPRISES 7

9 PARTIE 1 POUR UNE OFFRE DE FINANCEMENT DES BAUX COMMERCIAUX ADAPTEE AUX JEUNES ENTREPRISES La répercussion de l augmentation des coûts de l immobilier dans le financement du bail commercial constitue des enjeux financiers d autant plus importants pour l entreprise qu elle est petite et dotée de peu de ressources. Aussi l engagement financier nécessaire à la conclusion d un bail commercial peut limiter l accès à des locaux d activité pour les plus jeunes, et constituer aussi dans une certaine mesure, un frein à leur développement. Une mobilisation des ressources de l entreprise, au détriment des dépenses d investissement et de la création d emploi. La signature d un bail commercial, s accompagne d engagements financiers de plus en plus lourds et durables que toutes les TPE et les PME ne sont pas en mesure d assumer, faute d une trésorerie et de capitaux propres suffisants et/ou de ressources personnelles du dirigeant mobilisables. L enquête de la CCI Paris Ile-de-France, conduite en septembre 2012 auprès de 4600 dirigeants nationaux 2, montre en effet qu outre le dépôt de garantie usuel (3 mois de loyer restituables), les PME sont confrontées à des demandes d immobilisation financière complémentaires (6 à 9 mois en général de loyer selon la solvabilité de l entreprise) et de garantie personnelle du dirigeant. Par ailleurs, plus l entreprise est petite, plus le nombre de mois de dépôt de garantie demandé par le bailleur est élevé et le recours à la caution personnelle du dirigeant, sollicité. Ce niveau d exigences financières des bailleurs est encore plus élevé au niveau de la région Ile-de-France en raison d un marché d immobilier d entreprise tendu et très "financiarisé". Compte tenu des montants en jeu (jusqu à de coût du bail pour un bureau parisien de 50 m 2 ), le financement du bail commercial peut mobiliser le peu de ressources dont disposent les jeunes entreprises, au détriment des dépenses d investissement et de création d emploi. Par ailleurs, cela peut retarder voire empêcher certaines d entre elles ne disposant pas suffisamment de fonds propres ou d un soutien des banques, d accéder à des locaux. Loyers faciaux (En par m²/an HT/HC) Source : CBRE [ Paris Etoile : 8 ème, 16 ème, 17 ème / Paris Centre : 1 er, 2 ème, 3 ème, 4 ème, 9 ème, 10 ème ] Simulation du coût du bail (Dépôt de garantie + garantie) 420 m 2 /an HT/HC Bureau 50 m 2 Bureau 120 m 2 Base du loyer mensuel Dépôt de garantie de 3 mois Garantie 1 mois mois mois mois Coût du bail : 50 m 2 : m 2 : Le recours à la caution personnelle du dirigeant, une pratique trop courante. Selon l enquête de la CCIP Paris Ile-de-France, 21% des dirigeants de TPE ont été contraints de présenter une caution personnelle pour obtenir la signature de leur bail commercial. En dépit des garde-fous de l article L341-4 du Code de la consommation qui prévoit que chaque caution doit être proportionnée aux biens et aux revenus de celui qui l'engage, cette pratique courante ne peut être que dénoncée car elle fait encourir au dirigeant des risques lourds sur ses biens propres. Un changement dans le comportement des banquiers peu propice au financement du bail commercial. Le paysage bancaire français est en train d engager une profonde mutation, tenant compte des enseignements de la crise financière et dans la perspective du futur règlement Bâle III. Cela se traduit déjà dans certaines agences par des refus de demandes de 1 ères garanties des entreprises, pourtant nécessaires au financement de leur bail commercial. 2 Cf. Annexe du rapport pour consulter les principaux enseignements. 8

10 PROPOSITION 1 Couvrir l intégralité des sommes garantissant les intérêts du bailleur par un prêt, adossé à d autres concours bancaires, sur une durée appropriée (3 à 5 ans). Considérant que l accès à des locaux d activité ne doit pas priver la jeune entreprise des ressources nécessaires à son développement, la CCI de région Paris Ile-de-France et OSEO, future partie intégrante de la Banque Publique d Investissement (BPI) proposent, après consultation de la profession bancaire 3, un financement global des exigences financières du bailleur par prêt bancaire. Ce prêt moyen terme, limité à 18 mois de loyer, serait accordé par la banque à l entreprise ou à l entrepreneur. Il serait garanti par OSEO selon les conditions habituelles : - 50% maximum dans le cadre d une reprise transmission ; - 60% maximum dans le cadre d une création. Ce principe serait adapté à la politique de risque propre à chaque banque. Cette solution présente plusieurs avantages : - Elle est immédiatement opérationnelle ; - Elle permet la formation d'une garantie "liquide" qui sera certainement préférée par les bailleurs à une caution bancaire qui est toujours assortie de conditions propres à chaque banque et limitée dans le temps ; - Elle peut sécuriser les bailleurs dans le contexte actuel de crise, et les inciter à louer davantage à des jeunes entreprises ; - Enfin et surtout, elle dégage les fonds propres nécessaires au développement de la jeune entreprise et limite en outre l engagement de l entrepreneur, cette solution se substituant à la caution personnelle. PROPOSITION 2 Encourager les pouvoirs publics à conduire une réflexion avec les assureurs sur l opportunité et les modalités de la mise en place d une assurance loyers impayés souscrite par le bailleur, s inspirant des pratiques assurantielles observées sur le marché du logement. 3 Fédération Bancaire Française (FBF), banquiers de la place de Paris. 9

11 PARTIE 2 SÉCURISER ET RENFORCER L ATTRACTIVITÉ DES BAUX DÉROGATOIRES 10

12 PARTIE 2 SECURISER ET RENFORCER L ATTRACTIVITÉ DES BAUX DÉROGATOIRES Les baux dérogatoires de courte durée, créés par la loi n du 12 mai 1965, sont régis par l article L du Code de commerce et définis comme des baux d une durée ne pouvant être supérieure à deux ans non assujettis au statut des baux commerciaux. La loi de modernisation de l économie du 4 août 2008 permet désormais la conclusion successive de plusieurs baux dérogatoires à l intérieur de ce délai. Ce dispositif est apprécié par les entreprises, car celles-ci sont dispensées du versement d un pas-de-porte et d un engagement sur le long terme nécessitant d importants investissements. L intérêt de ce type de baux est de permettre à une jeune entreprise de tester la viabilité de son projet sur le marché sans être tenue par les contraintes relatives au régime des baux commerciaux. Toutefois, ce mécanisme crée des situations préjudiciables tant pour le bailleur que pour le preneur : La limitation de la durée de ces baux à 24 mois peut entraîner, du moins pour les commerçants, des difficultés d évaluation des investissements à réaliser. Il a été constaté, par exemple, que certains locataires n ayant pas conscience que le bail était dérogatoire ont réalisé des travaux trop importants eu égard à la durée de ce bail. A l inverse, d aucuns n en effectuent que très peu, risquant ainsi d entraîner une dépréciation du local. Au demeurant, par nature, le recours au bail dérogatoire n assure pas au preneur la pérennité nécessaire pour fidéliser une clientèle, rentabiliser et faire fructifier une activité, ce qui peut avoir des effets négatifs sur la situation financière du bailleur lui-même. La transformation quasi automatique du bail dérogatoire en bail commercial prévue par la loi est source de contentieux. - La nature dérogatoire de ce type de baux a pour corollaire l existence d une procédure de transformation en bail commercial de droit commun, à l issue de la période de deux ans, en l absence de volonté expresse des parties. En effet, en vertu du deuxième alinéa de l article L du code de commerce, «si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre». Cette transformation quasi automatique en bail commercial peut générer des situations très dommageables tant pour le bailleur que pour le preneur, les deux se retrouvant alors liés par un contrat qu ils n ont finalement pas choisi. Or, au regard des conséquences attachées à la conclusion d un bail commercial (droit au renouvellement, durée minimale de 9 ans, révision triennale du loyer, indemnité d éviction), il peut apparaître regrettable que son existence repose sur une pure situation de fait. - La question se pose encore avec plus d acuité pour un bail dérogatoire conclu dans le cadre d une souslocation. Force est de constater, en effet, que la pratique de la sous-location est de plus en plus répandue 4. Elle présente un intérêt pour l entreprise principale en ce qu elle lui permet de rentabiliser avec une certaine souplesse des locaux qui peuvent momentanément être vacants. De même, le preneur y trouve un avantage en louant une surface adaptée à ses besoins et déjà équipée, avec un engagement financier maîtrisé. Toutefois, là-encore, le sous-locataire peut prétendre à l application du statut des baux commerciaux, s il reste ou est laissé en possession des locaux au-delà de la durée prévue de son bail 5. Or, afin d éviter ce risque, il est fréquent en pratique que le sous-locataire soit évincé des locaux à l expiration de son bail, ce qui peut fragiliser sa situation alors même qu il démarre son activité. Une meilleure information des parties apparaît donc indispensable. Pour pallier ces inconvénients, une évolution du dispositif de la règlementation relative aux baux dérogatoires est souhaitable pour, d une part, favoriser le développement des jeunes entreprises et leur implantation et d autre part, sécuriser les bailleurs. 4 On rappellera le principe selon lequel la sous-location est interdite sauf accord du bailleur. 5 Conformément à l article L du code de commerce. 11

13 PROPOSITION 3 Allonger la durée maximale des baux dérogatoires de courte durée à 36 mois. Cet allongement devrait permettre aux entrepreneurs démarrant une activité de disposer d un temps suffisant pour tester leur entreprise et fidéliser leur clientèle. Si l activité s avère pérenne, ils seraient ainsi dans une situation plus favorable pour fournir les garanties financières requises par le bailleur lors de la conclusion d un futur bail commercial. Dans cette perspective, le bailleur limite ses risques en contractant avec une entreprise dont la viabilité est a priori confirmée. La règle selon laquelle plusieurs baux dérogatoires peuvent être contractés successivement, à l intérieur du nouveau délai de 36 mois, devrait être maintenue. PROPOSITION 4 Faire reposer l éventuelle transformation du bail dérogatoire de courte durée en bail commercial sur la volonté expresse des parties. En pratique, le congé donné à l issue d un bail dérogatoire ne repose sur aucun formalisme, sauf si des dispositions particulières ont été prévues dans le contrat. A l extrême, un congé donné la veille pour le lendemain est valable. Il apparaît indispensable que la transformation du bail dérogatoire en bail commercial soit mieux encadrée afin de reposer sur la volonté expresse des parties et leur apporter la sécurité juridique qui fait aujourd hui défaut. En ce sens, un dispositif à deux niveaux pourrait être envisagé : - Imposer une mention manuscrite aux parties lors de la conclusion d un bail précaire, les informant sur les effets d une inaction à l issue du bail, et la possibilité de délivrer un congé pour échapper au régime des baux commerciaux. - Prévoir les modalités d une procédure de congé (délais, formes). Compte tenu du droit applicable en la matière, il apparaît nécessaire que ce congé soit signifié par acte extrajudiciaire. Ce dispositif serait également applicable aux baux dérogatoires conclus dans le cadre d une sous-location. 12

14 PARTIE 3 SENSIBILISER LES ENTREPRENEURS À DE BONNES PRATIQUES DE GESTION DES BAUX COMMERCIAUX 13

15 PARTIE 3 SENSIBILISER LES ENTREPRENEURS A DE BONNES PRATIQUES DE GESTION DES BAUX COMMERCIAUX La signature d un bail commercial constitue un engagement à long terme dans la mesure où il engage le bailleur et l entreprise pour une durée de 9 ans renouvelable. Bien souvent, le créateur comme les jeunes entreprises ne disposent pas des compétences nécessaires pour discuter du contrat et anticiper son évolution via les clauses. De bonnes pratiques pourraient être encouragées afin d inciter les créateurs d entreprise à formaliser des plans de financement ou à utiliser les modes alternatifs de règlements des litiges, notamment la médiation, pour le traitement des conflits. BONNE PRATIQUE 1 Former les créateurs et les jeunes entreprises aux enjeux juridiques et financiers des baux commerciaux et à leur gestion. En particulier, il convient de les aider à : - Maîtriser les éléments clés du statut des baux commerciaux ; - Optimiser la négociation financière du bail commercial et son financement ; - Sécuriser le renouvellement, la rupture et la fin d un bail commercial. BONNE PRATIQUE 2 Inciter les créateurs à formaliser des plans de financement avant toute signature d un bail. Il convient de rappeler la nécessité pour les créateurs d élaborer des plans de financement à long terme afin d optimiser la gestion de leurs ressources. Des dispositifs d appui, notamment au sein des Chambres mais également via les conseils des entreprises, doivent être développés et médiatisés en ce sens. BONNE PRATIQUE 3 Recourir à la médiation pour le traitement des litiges 6. Ce mode alternatif de règlement des conflits a largement démontré son efficacité. Appliquée aux baux commerciaux, la médiation permet, par sa souplesse, sa confidentialité et à moindre coût, de préserver dans la majorité des cas les relations commerciales entre les parties. Il ne s agit bien entendu pas de contourner les dispositifs déjà existants de traitement des litiges en la matière tel que le recours à la Commission de conciliation des baux, mais d offrir aux parties et aux professionnels en charge de ces questions un outil alternatif. En ce sens, des clauses prévoyant le recours à la médiation pourraient utilement être insérées dans les baux. 6 Le CMAP offre une palette de services susceptibles de répondre à ce besoin. Pour plus de renseignements, voir 14

16 ANNEXE CHIFFRES CLÉS 15

17 PRINCIPAUX ENSEIGNEMENTS DE L ENQUETE CCI PARIS ILE-DE-FRANCE SUR LES PRATIQUES DES DIRIGEANTS EN MATIERE DE FINANCEMENT DES BAUX COMMERCIAUX Méthodologie : Cette enquête a été conduite par téléphone auprès de 4600 entrepreneurs de la France entière, par Médiamétrie, du 10 au 28 septembre Les résultats distinguent les réponses des entrepreneurs de la région Paris Ile-de-France de ceux de la France hors région Paris Ile-de-France. L échantillon est composé d établissements tirés aléatoirement du fichier TELEFIRM, selon un plan de sondage assurant une représentativité géographique, sectorielle (pour les PME) et en termes de tailles d établissements Les résultats par taille distinguent 3 tranches d établissements : petits établissements (TPE) : de 0 à 9 salariés pour le commerce, les services et la construction, de 0 à 49 salariés dans l industrie ; établissements moyens (ME) : de 10 à 499 salariés pour le commerce, les services, et la construction, de 50 à 499 salariés dans l industrie ; établissements petits et moyens (PME) : moins de 500 salariés. 16

18 Une dynamique en matière de demande de baux commerciaux plus forte au niveau de la région Ile-de-France que dans le reste de la France 28% des PME de province ont signé un bail commercial au cours des trois ans contre 32% en Ile-de-France. Avez-vous signé un bail commercial pour votre entreprise au cours des trois dernières années? % oui Réponses des dirigeants de PME France 28% Région Paris Ile-de-France 32% 34% 30% 21% 30% 36% 29% 31% 29% Part des entreprises ayant un signé un bail commercial par secteur d activité 34% 29% 26% 33% PME de la région Paris Ile-de-France PME hors région Paris Ile-de-France 34% 32% 29% 29% 28% 23% Industrie Construction Commerce Services Tous secteurs 17

19 Pour quel type d immobilier d entreprise avez-vous signé un bail commercial? En Ile-de-France, 80% des baux visent la location de bureaux et de commerces. Réponses des dirigeants de PME ayant signé un bail 34% 39% 18% 5% France Région Paris Ile-de-France 46% 34% 14% 3% 41% 36% 14% 6% 41% 39% 16% 3% 25% 48% 21% 4% 37% 32% 18% 7% 31% 29% 28% 6% 55% 29% 11% 2% 52% 33% 12% 1% 37% 36% 17% 5% Légende : Bureau Commerce Local d activité Entrepôt 18

20 Des exigences financières des bailleurs plus fortes au niveau de l Ile-de-France Combien de mois de loyer avez-vous dû payer d avance à la demande du bailleur? 37% 47% PME de la région Paris Ile-de-France PME hors région Paris Ile-de-France 29% 29% 31% 6% 7% 6% 3% 1% 1% 2% Aucun mois d'avance 1 mois 2 mois 3 mois 4 mois 6 mois A combien de mois de loyer s élevait le dépôt de garantie demandé par le bailleur? 44% PME de la région Paris Ile-de-France PME hors région Paris Ile-de-France 28% 31% 13% 12% 18% 19% 16% 1% 8% 3% 2% 1% 2% 1% Aucun dépôt 1 mois 2 mois 3 mois 4 mois 6 mois 12 mois > 12 mois 19

21 Près d un dirigeant de TPE sur 5 a dû présenter une caution personnelle pour l obtention du bail. Quels moyens avez-vous dû mobiliser afin de conclure ce bail commercial? (Plusieurs réponses possibles) Réponses des dirigeants de TPE et ME hors région Paris Ile-de-France TPE ME Trésorerie de l entreprise 66 % 72 % Trésorerie personnelle du dirigeant 27 % 13 % Caution personnelle 18 % 8 % Garantie bancaire 13 % 7 % Crédit bancaire 19 % 8 % Caution de tiers 3 % 1 % Réponses des dirigeants de TPE de la région Paris Ile-de-France Industrie Construction Commerce de détail alimentaire Commerce de détail non Services aux alimentaire particuliers Services aux entreprises Tous secteurs Trésorerie de l entreprise 61% 70% 61% 55% 52% 76% 66% Trésorerie du dirigeant 23% 22% 45% 39% 42% 21% 29% Caution personnelle 17% 20% 34% 26% 29% 14% 21% Garantie bancaire 9% 10% 22% 12% 16% 9% 14% Crédit bancaire 10% 3% 22% 28% 22% 7% 14% Caution de tiers 2% 5% 9% 6% 16% 2% 5% 20

22 REMERCIEMENTS Ces travaux présidés par Dominique RESTINO ont donné lieu à un groupe de travail associant des membres de la CCI de région Paris Ile-de-France, des représentants d'entreprises, et des professionnels de l'immobilier d'entreprises. Parallèlement, les acteurs majeurs du financement des entreprises ont été consultés. Les membres de la CCI Paris Ile-de-France des Commissions Economie et Croissance, Droit de l Entreprise, Commerce et Développement Economique de la Région ont aussi été associés à cette réflexion. Les remerciements vont, plus particulièrement vers les personnes suivantes : Mme Cécile ANDRE-LERUSTE, membre de la commission Economie et Croissance, CCI Paris Ile-de-France M. Olivier BALMONT, en charge des questions relatives à la banque de détail et banque à distance, FBF M. Jean-Louis BELIER, directeur commercial des marchés professionnels, CM CIC Ile-de-France M. Marcel BENEZET, membre de la commission Commerce, CCI Paris Ile-de-France M. Stéphane BIARDEAU, responsable Financement Garantie, direction du développement et du marketing, OSEO M. Alain BREANT, responsable Communauté des professionnels, BNP Paribas M. Michel CLAIR, membre de la commission du Développement Economique de la Région, CCI Paris Ile-de-France M. Michel COTTET, directeur général, SIAGI M. Odon de COUASNON, directeur de département Bureaux petites et moyennes surfaces Paris Rive Droite, CBRE M. Jean-Marc DURAND, directeur adjoint, Direction de l'exploitation, OSEO Mme Amélie JUGAN, juriste en droit économique au service économique et fiscal, CGPME M. Pascal LARMOIRE, chef produit Garanties-Risques, direction du marché des professionnels, Société Générale M. Régis LASSELIN, membre du bureau de l Union Nationale des Petites et Moyennes Entreprises du Commerce, CGPME M. Bruno LETINIER, chargé d affaires, ICADE M. Patrick ORDONNEAU, responsable de l Observatoire de la concurrence et des marchés, BNP Paribas Mme Sophie PARCINEAU, responsable de secteur, SIAGI M. Stéphane PENET, directeur des assurances de biens et de responsabilité, FFSA Mme Laurence PLUMAT, responsable marketing crédits professionnels et entrepreneurs, BNP Paribas M. Tanguy QUEINNEC, directeur juridique, CBRE M. Eric RENAUX, responsable des solutions crédits, direction du marché des entreprises, HSBC France M. Martial ROZIER, responsable Financement Garantie, direction du développement et du marketing, OSEO M. Serge SADLER, délégué, Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprises en Ile-de-France (ORIE) M. Henri TRAVERT, directeur du développement, CIC M. Lionel VIGNAUD, juriste en droit des affaires, CGPME Avertissement : ce rapport de la CCI de région Paris Ile-de-France n engage aucunement les personnalités et les institutions ci-dessus mentionnées. 21

23 Directeur de la publication : Pierre TROUILLET CCI de région Paris Ile-de-France 27 avenue de Friedland Paris cedex 08 Rapports consultables ou téléchargeables sur le site : Dépôt légal : mois 2013 ISSN : Gratuit ISBN :