Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN. avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SON BIEN IMMOBILIER. Troisième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SAVOIR VENDRE SON BIEN IMMOBILIER Troisième édition Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007 De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007 ISBN 10 : ISBN 13 :

2 Le contenu de la promesse de vente L identification du bien immobilier Le bien vendu doit être décrit de façon précise dans la promesse. Il n y a pas de difficulté particulière à cela, mais pour certains renseignements, vous devez vous référer à votre titre de propriété. L obligation de superficie La loi du 18 décembre 1996 sur la protection des acquéreurs de lots en copropriété oblige désormais le vendeur à indiquer dans tout avantcontrat (offre d achat, promesse ou compromis de vente) la superficie du logement qu il désire céder. Ce dispositif ne s applique ni aux terrains à bâtir, ni aux maisons individuelles. De même, la loi exclut expressément les caves, garages et emplacements de stationnement. Enfin, le décret du 23 mai 1997 précise que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m 2 ne sont pas concernés. Groupe Eyrolles 15

3 Savoir vendre son bien immobilier Par ailleurs, pour le calcul de la surface, il faut retenir la superficie des planchers de locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont donc exclus, les terrasses et les balcons. Enfin, il ne doit pas être tenu compte de tout ou partie des locaux inférieurs à 1,80 mètre de haut. Si la superficie n est pas indiquée dans l acte, l acquéreur peut demander la nullité de l acte au plus tard dans un délai d un mois suivant la signature de l acte authentique constatant la vente. Toutefois, un tel recours ne sera pas possible si la superficie qui faisait défaut dans l avant-contrat est indiquée dans l acte définitif de vente. Si la superficie réelle est inférieure de plus d un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans l acte, l acquéreur a la possibilité de demander une diminution du prix proportionnelle à la «moindre mesure», c est-àdire au nombre de mètres carrés en moins. Cette action doit être intentée dans le délai d un an suivant la signature de l acte authentique constatant la vente. Les cas rencontrés en pratique sont les suivants. Si la superficie indiquée dans le compromis est supérieure de plus de 5 % à la superficie réelle, plusieurs situations peuvent se présenter : les parties ne s aperçoivent pas de l erreur, et l inexactitude est reportée dans l acte de vente. L acquéreur peut alors, dans un délai de un an à compter de l acte de vente, demander une diminution du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ; vendeur ou acquéreur se rend compte de l erreur avant la signature de l acte authentique. La surface doit être corrigée dans l acte de vente. Si l acquéreur accepte purement et simplement cette surface modifiée, il ne pourra plus ensuite réclamer une diminution du prix puisque la surface indiquée sera exacte. Aussi, il peut également légitimement renégocier une réduction du prix avant l acte définitif. Si le vendeur refuse, l acquéreur peut, selon le droit commun des contrats de vente, demander l annulation du compromis dans la mesure où le vendeur ne peut lui vendre ce qu il a promis. 16 De Particulier à Particulier

4 Le contenu de la promesse de vente Enfin, dernière précision, si la superficie est supérieure à celle indiquée dans l acte, le vendeur ne peut réclamer un supplément de prix. Le bornage des terrains Dorénavant, le bornage des terrains destinés à la construction d un immeuble d habitation ou mixte (habitation et professionnel) est obligatoire si le terrain est un lot d un lotissement, s il est issu d une division réalisée à l intérieur d une zone d aménagement concerté (ZAC) ou s il est issu d un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. À défaut, l acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai de un mois suivant la signature chez le notaire de l acte de vente définitif. Toutefois, l acquéreur perd tout recours si l obligation de bornage qui faisait défaut dans l avant-contrat est indiquée dans l acte de vente définitif. Plus généralement et lorsque le terrain ne provient pas des trois hypothèses évoquées ci-dessus, le bornage dudit terrain n est pas obligatoire. Simplement, l avant-contrat doit uniquement préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d un bornage. Le défaut de cette mention entraîne également la nullité de la vente. C est pourquoi, afin de vous permettre en tant que vendeur d honorer votre obligation auprès de l acquéreur, il est indispensable désormais d insérer dans le compromis de vente une clause relative au bornage du terrain. Elle peut être rédigée de la manière suivante. «Si le bien objet de la présente promesse synallagmatique est un terrain destiné à la construction d un immeuble à usage d habitation ou à usage mixte habitation et professionnel, le vendeur s oblige à annexer aux présentes le procès-verbal de bornage dès lors que ledit terrain est issu : d un lotissement ; d une division réalisée à l intérieur d une zone d aménagement concerté (ZAC) ; d un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. Groupe Eyrolles 17

5 Savoir vendre son bien immobilier En revanche, lorsque le terrain ne provient pas d une des trois hypothèses énoncées ci-dessus, le vendeur déclare uniquement à l acquéreur si le descriptif du terrain objet de la présente promesse synallagmatique : résulte d un bornage ; ne résulte pas d un bornage.» Les déclarations du vendeur Le bien ayant été décrit, chaque partie prend un ensemble d engagements qu elle devra respecter si la vente se réalise. Il s agit de clauses importantes, qu il faut lire attentivement et remplir précisément. La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques Vous vous engagez à vendre un bien libre de toute hypothèque ou privilège. Cela signifie que le notaire vérifiera la situation hypothécaire du bien avant la vente et remboursera vos créanciers garantis par une hypothèque ou un privilège. Signalons que lorsque les créanciers ont été «désintéressés», vous pouvez obtenir «mainlevée» des hypothèques et privilèges. Cette mainlevée entraîne quelques frais. Les seuls à votre charge lorsque la transaction se fait de particulier à particulier. La sûreté la plus classique est l hypothèque qui garantit le prêt souscrit pour l acquisition du bien. Il faut signaler que le syndic de copropriété peut également faire inscrire une hypothèque pour les sommes dues par un copropriétaire qui n a pas payé ses charges. Le syndicat des copropriétaires, enfin, bénéficie depuis le 1 er janvier 1995, d un privilège immobilier spécial garantissant le paiement des charges et des travaux d amélioration de l année en cours et des quatre dernières années (article bis du Code civil). Ce privilège lui permet de se faire payer les sommes dues sur le prix de vente par la procédure d opposition. Pour les créances de l année en cours et des deux dernières années, il sera même payé avant les autres créanciers, et notamment la banque. 18 De Particulier à Particulier

6 Le contenu de la promesse de vente Date et modalités de l entrée en jouissance Cette clause est très importante. C est celle où vous indiquez à quelle date vous remettrez les clefs à votre acquéreur, en général celle de la signature de l acte authentique. Cependant, plusieurs cas peuvent se présenter. Votre logement est déjà libre ou bien vous pouvez partir à tout moment : indiquez que la date d entrée en jouissance aura lieu «le jour de la signature de l acte authentique». Vous savez que vous ne pouvez libérer le local avant plusieurs mois : votre acheteur peut accepter ou non ce délai. S il n y voit pas d inconvénient ou consent d attendre moyennant une négociation sur le prix, indiquez alors une date précise où vous êtes sûr de pouvoir lui remettre les clefs. Si la signature de l acte authentique a lieu avant cette date, le notaire séquestrera une partie du prix de vente (c est un moyen de protéger l acquéreur d un vendeur qui ne voudrait plus partir!). Le reste du prix ne sera débloqué qu à la libération du local. Enfin, s il y a un retard dans la remise des clefs, il sera sanctionné par une astreinte journalière prélevée directement sur le montant des sommes séquestrées. Votre logement est libre et votre acquéreur voudrait bien habiter avant la signature de l acte définitif. Nous déconseillons vivement cet arrangement. Imaginez que la transaction n aboutisse pas (décès, insolvabilité soudaine, etc.) et que votre acquéreur ne veuille plus partir ou qu il ait déjà entrepris des travaux... Servitudes et urbanisme En tant que vendeur, vous ne pouvez connaître toutes les servitudes d urbanisme grevant le bien, celles-ci seront relevées par le certificat d urbanisme que le notaire demandera avant la signature de l acte authentique. En revanche, vous connaissez toutes les servitudes que vous aurez pu consentir à des tiers (servitude de passage, de puisage...) et, bien entendu, vous devrez les indiquer à votre acquéreur. Groupe Eyrolles 19

7 Savoir vendre son bien immobilier Dans le cas de vente de lots de copropriété, votre acquéreur doit se préoccuper du règlement de copropriété, notamment pour connaître ses droits et obligations futurs ; de ce fait, vous devez lui en permettre la consultation. Travaux Pendant la durée de validité du compromis de vente, la question se pose de savoir qui du vendeur ou de l acquéreur est redevable des charges de copropriété ou des travaux en cours. Le décret du 26 mai 2004 relatif à la copropriété précise à qui incombe la charge financière de ces travaux. La règle qu il fixe s applique aux transactions depuis le 1 er septembre Le texte reprend une jurisprudence établie, mais qui n était pas toujours suivie en pratique. Lorsque les travaux sont votés, les sommes sont dues en fonction de la date d exigibilité, c est-à-dire lorsque la copropriété est en droit d en réclamer le règlement immédiat aux copropriétaires. Ainsi, les charges doivent être acquittées par celui qui a la qualité de copropriétaire au moment où elles sont exigibles. En conséquence, le vendeur est tenu de celles qui sont liquides et exigibles au moment où la vente est notifiée au syndic. Quant à l acquéreur, il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la vente. Dès lors incombent au vendeur les appels de fonds réclamés par le syndic avant la notification de la vente au syndic. Le vendeur sera tenu, alors même que ces appels de fonds correspondraient à des travaux non encore engagés et qui ne le seront qu après la vente. L acquéreur est pour sa part tenu de répondre aux appels de fonds qui seront effectués postérieurement à la notification de la vente au syndic et ce, qu ils correspondent ou non à des travaux décidés avant la vente, à une époque où le vendeur était encore copropriétaire. Mais rien n interdit toutefois aux parties d insérer dans leur compromis une clause de répartition différente. Vous pouvez, par exemple, prévoir que les travaux votés par l assemblée avant la date de signature du compromis seront entièrement à la charge du vendeur, qu ils soient exécutés, en cours d exécution ou à venir, et prévoir en revanche que 20 De Particulier à Particulier

8 Le contenu de la promesse de vente les travaux votés entre le compromis de vente et la vente définitive, seront mis à la charge de l acquéreur, mais à condition que le vendeur l ait informé de toute convocation à une assemblée de copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de se soumettre à cette obligation, le vendeur devrait alors supporter seul le coût des travaux. Le nouveau décret précise que bien qu il soit possible d insérer ce type de clause dans le compromis de vente, le syndic n a pas à en tenir compte. Qu il y ait ou non convention entre le vendeur et l acquéreur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaire au moment de l exigibilité des sommes. Les différents diagnostics La loi oblige le vendeur à fournir à l acquéreur un certain nombre de diagnostics concernant l état du bien vendu. Il s agit à chaque fois d une obligation d information. Quel que soit le résultat du diagnostic, elle n oblige pas le vendeur à effectuer les travaux, ni à les supporter financièrement. Il est vivement conseillé de faire établir les diagnostics avant la signature de la promesse, et même dès la mise en vente. L acquéreur s engagera au vu des diagnostics fournis, et en toute connaissance de cause. Ces diagnostics sont les suivants. Amiante Largement utilisée pendant de nombreuses années comme isolant au feu, l amiante s est révélée en fait extrêmement cancérigène pour toutes les personnes qui ont été en contact permanent avec ce matériau. Son utilisation a donc été interdite et une recherche obligatoire a été imposée aux propriétaires de maison individuelle comme d appartement. Cette recherche doit être effectuée par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction ayant une assurance professionnelle. Pour des raisons de santé publique et dans un souci d accroître l information de l acquéreur sur l état de l immeuble au regard de l amiante, il est désormais obligatoire d annexer à tout compromis de vente un Groupe Eyrolles 21

9 Savoir vendre son bien immobilier état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante. Toutefois, cette obligation ne concerne que les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet En outre, sont visés tous les bâtiments, quel que soit leur usage, aussi bien les logements individuels que les immeubles collectifs, sans distinction entre les parties privatives et les parties communes. À défaut de respecter cette formalité, la vente n est pas remise en cause mais le vendeur ne pourra s exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d amiante. Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb obligatoire Afin de lutter contre le saturnisme (intoxication grave liée à un contact avec le plomb se trouvant dans des peintures anciennes), la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a renforcé le dispositif mis en place en créant une nouvelle version du diagnostic plomb : le constat de risque d exposition au plomb (Crep). Ce Crep remplace l état des risques d accessibilité au plomb depuis le 27 avril 2006 avec la publication de cinq textes en précisant les modalités d application. Les articles L et L du Code de la santé publique obligent désormais le vendeur à annexer ce constat dès la promesse de vente. Pour quels biens? Ce diagnostic plomb nouvelle formule concerne tous les biens totalement ou partiellement affectés à l habitation construits avant le 1 er janvier Les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pas concernés. Le zonage est supprimé, le constat s applique par conséquent à l ensemble du territoire national. En cas de vente portant sur des locaux situés en copropriété, le constat porte exclusivement sur les parties privatives affectées au logement, y compris les revêtements extérieurs (volets, portail, grilles ). L acquéreur ou le notaire chargé de la vente va vous réclamer un diagnostic relatif au plomb établi par un organisme habilité à le faire. Autre nouveauté, en cas de revente d un bien ayant déjà fait l objet d un tel diagnostic, vous n aurez pas à le refaire, à condition de pouvoir 22 De Particulier à Particulier

10 Le contenu de la promesse de vente produire le diagnostic en question, et que celui-ci établisse l absence de revêtement contenant du plomb, ou la présence de revêtement contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté. Le constat initial sera joint lors de chaque mutation. En revanche, si le constat révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil fixé par arrêté, la loi impose au propriétaire d effectuer des travaux de suppression du risque d exposition au plomb. Si le logement est habité, il doit en informer les occupants, en particulier les locataires, ainsi que les personnes amenées à faire des travaux. Toutefois, le vendeur n est pas tenu pour autant de vendre un bien sans revêtements dégradés. S il ne fait pas les travaux, il informe l acquéreur, qui achète en connaissance de cause. En outre, si le bâtiment présente des facteurs de dégradation comme un plancher ou un plafond effondré, ou menaçant de l être, des moisissures ou des taches d humidité, le diagnostiqueur doit les mentionner dans le Crep et en transmettre une copie au préfet. Si vous ne joignez pas le constat de risque d exposition au plomb au compromis de vente, vous ne pourrez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de votre acquéreur. Autrement dit, si après la vente, votre acquéreur découvre la présence de plomb, il pourra engager votre responsabilité afin de vous demander un dédommagement. À SAVOIR Pour les ventes en cours, si le vendeur a déjà fait établir un état des risques d accessibilité au plomb en application de l ancienne réglementation, il pourra l annexer au compromis de vente, à condition qu il soit en cours de validité au moment de la vente, c est-à-dire qu il ait été établi depuis moins d un an. Lutte contre les termites C est un fait : la présence de termites et autres insectes xylophages cause d importants ravages dans la structure même de certains immeubles. C est pourquoi, dans le but de protéger l acquéreur, le législateur a, par Groupe Eyrolles 23

11 Savoir vendre son bien immobilier le biais de l article 8 de la loi du 8 juin 1999, généralisé sur tout le territoire national une obligation d information qui existait déjà dans les régions particulièrement touchées par le phénomène. La réglementation s applique à tous les immeubles bâtis quelle que soit leur destination et situés dans des zones contaminées. Sont ici visés aussi bien les maisons individuelles que les immeubles collectifs. En revanche, les terrains à bâtir sont exclus du dispositif. En réalité, seuls les vendeurs qui cèdent leur bien situé dans une zone contaminée déterminée par arrêté préfectoral sont soumis à cette obligation d information. Autrement dit, renseignez-vous auprès des services de la préfecture pour savoir si vous êtes ou non dans une zone contaminée. Si tel n est pas le cas, vous n êtes pas concerné par cette obligation de recherche. C est au moment de l acte de vente définitif que vous devez fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois. À SAVOIR Toute la ville de Paris est concernée depuis qu elle a été classée en zone de contamination par arrêté préfectoral du 21 mars 2003, entré en application depuis le 1 er août Il n y a a priori aucune sanction particulière pour les vendeurs qui ne remettent pas, au moment de la signature chez le notaire, un état parasitaire. Simplement, si vous ne fournissez pas ce document, vous ne pouvez insérer valablement une clause de non-garantie des vices cachés. Ce qui veut dire que si votre acquéreur découvre, postérieurement à la vente, la présence de termites dans le logement, il pourra se retourner contre vous et vous demander un dédommagement. En outre, la loi ne prévoit rien si le diagnostic réalisé par le vendeur révèle effectivement la présence de termites : aux parties de s entendre sur la prise en charge des travaux nécessaires à leur éradication. Car sachez qu en aucune manière la présence de termites ne peut remettre en cause la vente. C est pourquoi il est indispensable désormais d insérer dans le compromis de vente une clause relative à la présence ou non de termites. 24 De Particulier à Particulier

12 Le contenu de la promesse de vente Elle peut être rédigée de la manière suivante : «Le vendeur déclare qu à ce jour l immeuble objet de la vente n est pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l être par les termites à brève échéance et qu il n a pas connaissance de la présence de tels insectes dans l immeuble». Ou bien : «Le vendeur déclare qu à ce jour l immeuble objet de la vente est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l être par les termites. Le vendeur s engage alors à fournir à l acquéreur un état parasitaire datant de moins de trois mois à la date de signature de l acte définitif. Dans le cas où l état parasitaire révèle la présence de termites, le vendeur s engage à prendre en charge les travaux nécessaires à leur éradication». À SAVOIR L ordonnance du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005) précise que lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Un état des risques naturels, technologiques et sismiques Depuis le printemps 2006 (le 1 er juin 2006 précisément pour la plupart des communes), le vendeur doit joindre au compromis de vente un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois, si le bien vendu est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain ) ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d État. Qui est concerné? Vous êtes concerné par cette obligation si votre bien se trouve dans une commune ou une zone de la commune située dans un périmètre Groupe Eyrolles 25

13 Savoir vendre son bien immobilier d exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé (PPR), ou dans des zones de sismicité. Comment s y prendre? D un point de vue pratique, vous devez tout d abord vous renseigner à la mairie, à la sous-préfecture ou préfecture du département où est situé le bien mis en vente, pour savoir si vous êtes concerné. Si c est le cas, un dossier communal est mis à votre disposition afin que vous puissiez le consulter et surtout établir, à partir des informations contenues dans ce dossier, l état des risques. C est au vendeur de fournir cet état des risques conformément à un modèle défini par arrêté ministériel. L état doit être établi moins de six mois avant la date du compromis et de l acte de vente. Pour cela, le vendeur doit demander à consulter le dossier détenu en mairie, en préfecture ou en sous-préfecture, et remplir à l aide des informations qu il contient un formulaire qu il peut d ores et déjà télécharger en ligne sur le site : Il y précise le type de zone (type de PPR prescrit ou approuvé, zone à risque sismique) dans laquelle est situé son bien, ainsi que les risques encourus. Le vendeur doit également demander un document cartographique délimitant le périmètre du PPR et y indiquer où se trouve son bien. À SAVOIR Les préfectures mettent progressivement en place une information en ligne afin de faciliter les démarches du vendeur. Si l immeuble bâti a subi un sinistre Enfin, le vendeur est également tenu d informer l acquéreur par écrit de tout sinistre dû à une catastrophe technologique ou naturelle ayant touché l immeuble et donné lieu au versement d une indemnité d assu- 26 De Particulier à Particulier

14 Le contenu de la promesse de vente rance, depuis qu il en est propriétaire, ainsi que de tous ceux survenus pendant la période durant laquelle il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé, et ce par écrit, dès le compromis. L acte de vente définitif devra également en faire mention. Le vendeur précise la nature du sinistre, ainsi que la date et la référence de l arrêté de catastrophe naturelle ou technologique qui en sont la cause. Cette déclaration ne fait l objet d aucun imprimé particulier. Attention toutefois, si votre bien est concerné, le décret du 8 juin 2005 prévoit qu en l absence de ces documents lors de la signature de l acte de vente, l acquéreur pourrait demander soit la résolution du contrat, soit une diminution du prix. Diagnostic de performance énergétique L article 41 de la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 (JO du 10 décembre 2004) prévoit l obligation d établir un diagnostic de performance énergétique. Celui-ci doit être communiqué par le vendeur aux candidats à l acquisition d un bâtiment. Il est annexé au compromis de vente à compter du 1 er novembre Lorsque le bien vendu est un lot de copropriété, le document porte exclusivement sur les parties privatives. Il comprend la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d une partie du bâtiment, ainsi qu une classification en fonction de valeurs de référence, afin de permettre l évaluation de sa performance énergétique. Il doit avoir été établi depuis moins de dix ans. L ordonnance du 8 juin 2005 précise que ce document n a qu une valeur informative. De nouveaux diagnostics en prévision Gaz Une loi du 3 janvier 2003, complétée par la loi portant Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, prévoit que le vendeur d un bien immobilier à usage d habitation devra annexer un diagnostic Groupe Eyrolles 27

15 Savoir vendre son bien immobilier de l installation au gaz établi depuis moins d un an à l acte de vente, si le logement comporte bien évidemment une installation intérieure au gaz (naturel ou non) de plus de quinze ans. Ne sont visées que les ventes de logements, aussi bien les maisons individuelles que les appartements. Toutefois, le diagnostic ne porte que sur les parties privatives. Un décret viendra fixer les modalités d application de ce diagnostic, qui devra être produit lors des ventes à compter du 1 er novembre Jusque-là, il n y a donc pas lieu de l établir. Sécurité des installations intérieures électriques La loi portant Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 prévoit par ailleurs un nouveau diagnostic sur l état de l installation intérieure électrique. Ce diagnostic ne s imposera qu aux installations réalisées depuis plus de quinze ans. Il permettra à l acquéreur de savoir si l installation comporte ou non un risque pour la sécurité. Toutefois, il faut attendre les décrets d application pour que ce nouveau diagnostic soit mis en place. Devoir d information relatif à l assainissement Au-delà de la fourniture impérative de ces documents, le vendeur n est pas déchargé de tout devoir d information à l égard de son futur acheteur. Bien au contraire, pèse sur le vendeur une obligation générale de renseignement. Un arrêt (Cour d appel de Paris du 17 juin 2004) illustre cette question, au sujet de l assainissement pour une maison vendue se trouvant dépourvue de raccordement au tout-à-l égout. Le vendeur fait valoir que les acquéreurs étaient en mesure de s apercevoir que la maison n était pas raccordée. Néanmoins, la décision est rendue en faveur de l acquéreur. Il faut donc considérer désormais que le vendeur qui a connaissance de l absence de raccordement de la maison vendue aux égouts d évacuation des eaux usées et des eaux pluviales doit en informer l acheteur avant la vente. À défaut, il ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. 28 De Particulier à Particulier

16 Le contenu de la promesse de vente À SAVOIR La loi sur l eau, adoptée en deuxième lecture au sénat le 11 septembre 2006, prévoit l obligation, pour toute promesse de vente d un immeuble d habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, de fournir un diagnostic des installations d assainissement non collectif au futur propriétaire (non professionnel), et ce à compter du 31 décembre Ce projet n a pas encore abouti, mais s il devenait réalité, un nouveau certificat pourrait être à produire en cas de vente. Il devrait alors préciser si le bien est raccordé au réseau collectif, ou dispose au contraire d une installation individuelle respectant les prescriptions techniques applicables à ce type d équipement. Prochainement : un dossier de diagnostic technique unique Afin de simplifier la remise des différents diagnostics immobiliers à l acquéreur non professionnel, l ordonnance du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005) modifiée par la loi ENL du 13 juillet 2006 regroupe dans un document unique, le dossier de diagnostic technique, l ensemble des états que doit fournir le vendeur. L ordonnance harmonise les différents textes, les modalités d établissement de ces états et prévoit de modifier les durées de validité de certains d entre eux. Les documents suivants devront être regroupés dans un seul dossier : un constat de risque d exposition au plomb ; un état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante ; un état parasitaire relatif aux termites ; un état de l installation intérieure de gaz ; un état des risques naturels et technologiques pour les zones concernées ; un diagnostic de performance énergétique ; un état de l installation intérieure d électricité. Toutefois, ce diagnostic unique ne devrait être effectif que le 1 er novembre 2007, et à condition que les décrets d application soient parus d ici Groupe Eyrolles 29

17 Savoir vendre son bien immobilier là. Dans cette attente, les différents diagnostics déjà en vigueur continuent à s appliquer tels quels. Un décret du 5 septembre 2006 fixe par ailleurs les conditions que doivent remplir les personnes établissant les diagnostics, et ce, à compter du 1 er novembre Ce texte renforce les exigences communes à tous ceux qui réalisent les différents diagnostics afin d homogénéiser les critères de compétence et de renforcer les garanties et l indépendance des diagnostiqueurs. Ceux-ci devront par ailleurs souscrire une assurance pour un montant minimum. Afin de vous assurer que le diagnostiqueur est en règle par rapport à ces exigences, celui-ci devra vous remettre un document qui en atteste. Ce que l acquéreur doit savoir, ce qu il doit déclarer L acquéreur fait aussi, de son côté, un ensemble de déclarations, qui sont essentiellement des engagements pour l avenir si la vente se réalise. Les déclarations sont assez formelles et peuvent inquiéter un acquéreur et rassurer abusivement un vendeur, ceci notamment en ce qui concerne l état du local, c est pourquoi nous allons faire le point sur les responsabilités de chacun. Carnet d entretien et diagnostic technique de l immeuble Depuis le 1 er juin 2001, tout candidat à l acquisition d un lot en copropriété peut à sa demande consulter le carnet d entretien de l immeuble consignant l historique des travaux effectués. Grâce à cette démarche, l acquéreur pourra apprécier l entretien général de l immeuble ainsi que les travaux nécessaires à entreprendre dans un futur proche. Il va sans dire que cette faculté est utile à l acquéreur, qui devrait ainsi éviter de s engager à la légère en exerçant, si besoin est, son droit de rétractation. 30 De Particulier à Particulier

18 Le contenu de la promesse de vente Par ailleurs, toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique constatant l état apparent de la solidité du clos et du couvert, l état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécurité. Si c est le cas du bien vendu, l acquéreur doit demander à consulter ce document. En tout état de cause, dès lors que ce document a été établi, tout candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance. Ce document ne doit pas être confondu avec le dossier de diagnostic technique dont l intitulé est quasi similaire, et qui regroupera prochainement l ensemble des différents diagnostics à fournir par le vendeur. C est ainsi que, dans le compromis de vente, l acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces deux documents. Selon une réponse ministérielle, l obligation de communication du carnet incomberait au copropriétaire vendeur, tenu, en matière du droit commun de la vente, à une obligation d information. Les vices cachés, les vices apparents Trois articles du Code civil définissent les responsabilités d un vendeur non constructeur, en matière de vente immobilière ou autre (cela peut donc aussi servir le jour où vous achetez une marchandise défectueuse). Article 1641 : «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l acheteur ne l aurait pas acquise, ou n en aurait donné qu un moindre prix, s il les avait connus.» Ainsi, le vendeur ne peut passer sous silence les vices, même non visibles, dont il aurait eu connaissance (exemple : un vice dont on peut retrouver trace dans une assemblée de copropriétaires) ; en revanche, toutes les promesses de vente dégagent les particuliers vendeurs (par opposition aux promoteurs) de la responsabilité des vices qu ils ignorent. Article 1642 : «Le vendeur n est pas tenu des vices apparents et dont l acheteur a pu se convaincre lui-même.» L acquéreur ne peut espérer gagner, dans une action qu il intenterait contre un vendeur, si le vice Groupe Eyrolles 31

19 Savoir vendre son bien immobilier est apparent. Soulignons que cette notion de «vice apparent» est assez étendue et qu elle ne recouvre pas exclusivement ce qui peut se découvrir lors d un examen superficiel, mais tout ce qu une personne, sans qualification particulière, aurait pu découvrir lors de vérifications élémentaires. Article 1643 : «Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie.» En d autres termes, cela signifie que le vendeur peut être tenu responsable des vices cachés, mais non des vices apparents que l acquéreur pouvait déceler lors des visites. Pour que l acquéreur puisse faire jouer la garantie des vices cachés, un certain nombre de conditions doit toutefois être rempli. Ainsi, la garantie du vendeur suppose l existence d un vice, rendant l immeuble impropre à son usage et inconnu par l acheteur au moment de la vente. C est ainsi que, en matière de vente d immeuble, le vice est caractérisé lorsqu il atteint : la structure du bâtiment (vétusté de la toiture d un immeuble, présence de termites affectant la solidité de la construction, risque d inondation rendant le sous-sol impropre à sa destination ) ; la nature de l immeuble (cas du terrain non constructible par exemple). En outre, le vice doit être occulte, c est-à-dire que l acquéreur doit en ignorer l existence au moment de la vente. En effet, le vendeur en matière de vente d immeuble ancien n est pas tenu des vices apparents dont l acheteur a pu se convaincre lui-même et qu il a acceptés en signant le contrat de vente. Toutefois, il est courant en pratique de dégager la responsabilité du vendeur par l insertion dans le contrat de vente de clauses exonératoires relatives à la garantie des vices cachés. En effet, la pratique notariale considère qu il est excessif de faire supporter à de simples particuliers des risques qu ils ignorent. C est ainsi qu en présence de telles clauses 32 De Particulier à Particulier

20 Le contenu de la promesse de vente l acquéreur ne peut, s il découvre un vice, se retourner contre le vendeur pour lui demander soit l octroi de dommages et intérêts, soit la restitution du prix. Sauf s il vient à démontrer que le vendeur est de mauvaise foi, à savoir qu il connaissait l existence du vice au moment de la vente. Tel est le cas par exemple : d une personne vendant une maison qu elle avait fait construire et qu elle savait ne pas être conforme à des normes techniques ; de la connaissance de l illégalité d une installation d assainissement qui fait présumer de la mauvaise foi du vendeur et qui rend inefficace la clause de non-garantie des vices cachés. Sur le plan pratique, cela signifie qu aucun acquéreur ne doit témoigner une confiance absolue à son vendeur. Un ensemble de précautions s avère donc indispensable dans certains cas. Cas d une copropriété : remettez à votre acquéreur copies des derniers procès-verbaux d assemblée générale. De plus, il est fortement conseillé à l acquéreur de téléphoner au syndic pour connaître les travaux prévisibles sur le bâtiment ainsi que le montant des charges de copropriété. Cas d un local encore meublé lors des visites : L acquéreur ne peut pas déménager tous les meubles pour vérifier l état des sols et des murs! C est pourquoi, si vous sentez qu il a des doutes, proposez-lui d établir contractuellement un état des lieux. Profitez-en pour dresser la liste des éléments restant lors de la vente (exemple : tringles à rideaux, tablettes de radiateurs, cheminées, glaces murales...). Cas d un local vendu meublé totalement ou en partie : comme dans le cas précédent, rédigez un état des lieux et faites en plus un inventaire dont vous conserverez chacun un exemplaire dûment signé. Dans le cas d une vente avec des meubles, il est bon de chiffrer le prix de ces meubles et de distinguer cette somme du montant de la vente. Ceci est intéressant pour le vendeur, s il a un problème de plus-value, et pour l acquéreur : la vente des meubles est dispensée de frais de mutation (donc, moins de frais de notaire). En revanche, il n obtiendra un prêt que sur la partie «immeuble» et la banque demandera la ventilation. Groupe Eyrolles 33

21 Savoir vendre son bien immobilier Cas d une construction récente : les garanties qui couvrent cette construction seront automatiquement acquises à l acquéreur. Nous vous les rappelons brièvement (loi n du ) : garantie de parfait achèvement : pendant un an à compter de la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou pendant ce délai d un an ; garantie de bon fonctionnement : pendant deux ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable du fonctionnement des éléments d équipement dissociables de la construction (exemple : canalisations non encastrées) ; garantie décennale : pendant dix ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable de tous les dommages compromettant la solidité de la construction et de tous les ouvrages non dissociables de celle-ci (canalisations encastrées). En tant que vendeur, remettez l attestation de l assurance dommages-ouvrage qui a été souscrite lors du démarrage des travaux. En effet, cette assurance permet d être rapidement indemnisé si jamais dans les dix ans qui suivent la réception, l acquéreur subit un dommage de nature décennale. C est pourquoi il est fortement conseillé de faire mentionner dans le compromis la date de réception du logement car elle détermine le point de départ de ladite garantie. À SAVOIR Ce n est pas parce que le vendeur n a pas souscrit d assurance dommages-ouvrage que la vente ne peut se faire. Simplement, compte tenu du risque que l acquéreur prend si jamais un désordre venait à se produire, il a intérêt à prendre en compte cet état de fait dans la négociation du prix de vente. Les impôts locaux et fonciers L acquéreur déclare aussi qu il prendra la suite dans les obligations qu avait contractées le vendeur en sa qualité de propriétaire. Cela concerne les charges, les servitudes s il en existait, mais aussi les impôts. 34 De Particulier à Particulier

22 Le contenu de la promesse de vente Or, il faut savoir que les impôts locaux et fonciers se payent pour l année complète par la personne qui occupait les lieux le 1 er janvier de l année. EXEMPLE Au 1 er janvier 2006, vous occupiez un appartement à Ris-Orangis. Vous l avez vendu le 8 février Vous payez les impôts locaux pour toute l année Il est d usage toutefois de prévoir dans l acte de vente un prorata de la taxe foncière au temps passé. Il en va différemment pour la taxe d habitation dont le montant dépend de votre situation personnelle (nombre d enfants, etc.). Il est donc plus naturel qu elle soit payée par son débiteur légal (le vendeur) pour l année de la mutation. Les conditions suspensives de la vente Une promesse synallagmatique de vente est assortie de conditions suspensives. Ce sont des conditions qui, si elles ne se réalisent pas, annulent le compromis. Chaque partie redevient libre : le vendeur est délié de son engagement, l acquéreur ne perd pas son indemnité d immobilisation (dépôt de garantie). Autant dire que chacune de ces conditions est importante et qu il est nécessaire d y consacrer toute son attention. Condition suspensive d urbanisme Aucune vente ne se signe tant que le notaire n a pas obtenu un dossier concernant l urbanisme. Celui-ci révèle toutes les servitudes administratives qui peuvent exister sur votre terrain ou immeuble, s il est situé sur des carrières, près de monuments classés, etc. Le certificat d urbanisme indiquera également si l immeuble est ou n est pas aligné. Si c est le cas, cela ne représente pas un danger pour l acquéreur, sauf s il souhaite démolir le bâtiment pour ensuite reconstruire. En revanche, en matière de terrain, la révélation d un alignement doit être prise en considération, car celui-ci peut être rapidement mis en œuvre (se renseigner auprès de la mairie). Groupe Eyrolles 35

23 Savoir vendre son bien immobilier Les droits de préemption Le droit de préemption, c est la possibilité, pour un tiers au contrat (exemple : la commune, le locataire, etc.), de se substituer dans le bénéfice de la promesse de vente. C est, en résumé, un droit d achat prioritaire prévu par un texte de loi et essentiellement réservé aux collectivités publiques ou au locataire occupant les lieux. Le droit de préemption d une collectivité publique Pour savoir si une collectivité publique risque de préempter, toute personne peut se renseigner à la mairie ou à la Direction départementale de l équipement. Trois situations peuvent alors se présenter : L immeuble ou le terrain est situé dans une ZAD (Zone d aménagement différé). L immeuble, achevé depuis plus de dix ans ou le terrain, est soumis au DPU (Droit de préemption urbain). L immeuble ou le terrain se trouve dans un «espace naturel sensible». Dans ces trois cas, l exercice d un droit de préemption est possible mais non certain. Votre notaire devra adresser une DIA (Déclaration d intention d aliéner) à la collectivité titulaire du droit. Les délais de réponse en matière de ZAD et de DPU étant de deux mois, et de trois mois en matière d espace naturel sensible, vous devrez prévoir un délai de réalisation de la vente en conséquence (accordez aussi une quinzaine de jours au notaire, à compter du dépôt de votre promesse, pour qu il puisse procéder à ces déclarations). Le droit de préemption du locataire Le droit ne peut évidemment exister que si un locataire occupe le local vendu. Trois cas peuvent alors se présenter : il s agit de la première vente d un appartement depuis la division d un immeuble par lots (mise en copropriété). Selon l article De Particulier à Particulier

24 Le contenu de la promesse de vente de la loi n du , le locataire dispose d un délai de deux mois pour préempter à compter de la date de réception de la lettre du bailleur, l informant de son intention de vendre ; il s agit de la vente en une seule fois de la totalité d un immeuble comportant plus de dix logements, à un acquéreur refusant de proroger les baux en cours pour une durée de six ans. Vous devez alors notifier la vente à chaque locataire qui dispose d un délai de quatre mois pour préempter. Notez que dans ce cas la mairie doit également être informée des conditions de la vente, pour lui permettre le cas échéant de préempter, afin d assurer le maintien dans les lieux des locataires. Cette disposition est récente et vous pouvez vous y reporter dans nos annexes, à l article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; il s agit de la vente de logements loués conformément à la loi du 6 juillet Le propriétaire ne peut donner congé et vendre libre qu à certaines dates (voir article 15-II de la loi du ) en respectant certaines formes (voir article 15-II). Dans ce cas, soit le locataire préempte (et reste donc dans les lieux), soit il refuse l achat (ou ne répond pas) et est tenu de partir. Le locataire dispose d un délai de réflexion de deux mois puisqu il doit faire connaître sa réponse au propriétaire avant l expiration des deux premiers mois du préavis légal de six mois. Dans les trois cas de préemption, le locataire bénéficie en outre d un deuxième droit de préemption. En effet, le propriétaire qui décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l acquéreur que celui figurant dans l offre de vente initiale (par hypothèse refusé par le locataire) doit lui notifier une deuxième offre de vente. Le locataire a alors la possibilité d exercer de nouveau son droit de préemption (article L. 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et 10-I de la loi du 31 décembre 1975, modifiés par la loi Habitat du 21 juillet 1994). Dès que le vendeur souhaite vendre, il doit prévenir son locataire (le mari et la femme si c est un couple). Il essayera de connaître ses intentions et ses limites financières. S il trouve un acquéreur à un prix plus Groupe Eyrolles 37

25 Savoir vendre son bien immobilier élevé, son locataire ne préemptera sans doute pas, sinon il risque évidemment d user de son droit. CONSEIL Quand le vendeur souhaite vendre un logement loué, il ne doit pas perdre de vue que ce droit de préemption et toutes les autres législations qui protègent le locataire (exemple : pas d expulsion pendant les mois d hiver) risquent de retarder le moment où le local sera libéré. Nous ne parlons bien entendu pas ici des locaux vendus occupés suivant la loi de 1948 qui, eux, ne pourront être rendus vacants qu après quatre ans... et encore! (articles 4 à 25 de la loi n du 1 er septembre 1948). La condition suspensive d obtention du crédit C est la condition suspensive à laquelle les particuliers pensent le plus souvent car selon la loi Scrivener (loi n du 13 juillet 1979), elle est obligatoire dès lors que l acquéreur a recours à un prêt pour financer son achat. Or, à l heure actuelle, il est rare d acquérir son logement sans l aide d un prêt immobilier. L acquéreur doit indiquer clairement comment va se décomposer son emprunt (caractéristiques des prêts, taux, durée...) afin de pouvoir récupérer l indemnité d immobilisation si jamais l offre de sa banque ne correspond pas aux caractéristiques mentionnées dans le compromis. Mais en tant que vendeur, vous n avez pas intérêt à ce que la description soit trop précise. Votre acheteur pourrait en effet se prévaloir du moindre écart entre la proposition de la banque et sa demande pour ne pas acheter. Pour rééquilibrer les rôles et éviter les conflits, les compromis de vente De Particulier à Particulier sont formulés de telle sorte que l acquéreur et le vendeur retrouvent une position plus équilibrée. Certes, le futur acquéreur, s il n obtient pas ses crédits, pourra toujours se désister sans perdre son dépôt de garantie mais il doit, dès la signature du compromis, s engager clairement sur le montant des prêts qu il entend solliciter. De plus, s il ne peut «passer» qu avec des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt à l accession sociale, PC), il doit l indiquer. Vous êtes donc tout de suite 38 De Particulier à Particulier

26 Le contenu de la promesse de vente prévenu, vous restez libre d accepter ou non cet acquéreur. Si celui-ci s est bien renseigné, a correctement fait ses comptes et n est pas trop juste (a-t-il aussi pensé aux frais de notaire?), les risques sont très infimes. Précisons enfin que ces modèles de compromis ne sont pas les seuls à avoir limité les possibilités pour l acquéreur de se servir de la non-obtention d un crédit comme d un prétexte pour rompre la transaction, la majorité des notaires en fait autant. L article 17 de la loi Scrivener du 13 juillet 1979 prévoit que la durée de validité de la condition suspensive du crédit ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis. Mais rien n interdit de prévoir un délai plus long. Elle est généralement fixée à quarantecinq jours. Ainsi, si à l intérieur de ce délai, votre acquéreur reçoit de sa banque une proposition conforme aux besoins de financement tels qu ils sont décrits dans l avant-contrat, la condition est réalisée. Il n a plus alors qu à vous prévenir de son acceptation d acquérir le logement. CONSEIL Il est très tentant de commencer ses recherches par la lecture des petites annonces et de rêver sur toutes les propositions de logement! Mais il est plus sage d aller d abord voir sa banque et le maximum d organismes financiers pour connaître ses capacités d emprunt. C est pourquoi, en tant que vendeur, questionnez votre acquéreur sur ses démarches. Les réponses qui vous seront faites témoigneront de sa motivation à acquérir ou pas. Vous n avez pas intérêt à signer un compromis de vente avec une personne qui se montrerait trop évasive sur ses possibilités financières. Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître les possibilités de crédit qui existent. Ainsi, vous contrôlerez mieux les dires de vos acquéreurs potentiels et vous saurez très vite si ces derniers se sont réellement informés sur leur capacité d emprunt. À SAVOIR : LA VENTE COMPTANT AVEC L ACHAT COMPTANT L acquéreur sait qu il n a pas besoin de solliciter de prêt, il déclare donc qu il renonce au bénéfice de cette condition suspensive. La mention obligatoirement manuscrite qu il doit faire figurer dans le compromis de vente est portée dans les modèles de promesse de vente De Particulier à Particulier. Groupe Eyrolles 39

27 Savoir vendre son bien immobilier À SAVOIR : LA VENTE AVEC PAIEMENT À TERME OU LE CRÉDIT VENDEUR Parfois, les vendeurs consentent eux-mêmes un crédit à leur acquéreur pour faciliter la vente. C est une solution envisageable dès lors que la somme prêtée n est pas trop importante (10 à 20 % du montant de la cession) et que le délai de remboursement est rapide (un ou deux ans, par exemple). Dans ce cas, une partie du prix vous sera payée comptant au moment de la signature de l acte notarié, le complément que vous prêtez vous sera versé suivant des conditions que vous aurez déterminées. Dès la signature de la promesse de vente, vous devrez introduire dans celle-ci : le montant de l emprunt consenti ; la durée du remboursement ; le montant des intérêts que vous souhaitez ; les échéances de remboursement. Sachez que le notaire, rédacteur de l acte authentique, prendra sur le bien vendu une hypothèque (appelée «privilège du vendeur») au profit du vendeur, afin de garantir le montant de votre créance, les intérêts et les frais annexes. Les autres conditions suspensives Certaines situations particulières peuvent justifier d autres conditions suspensives qu il est possible de mentionner dans le compromis, à condition, bien entendu, que le vendeur les accepte! Le changement d usage L acquéreur souhaite habiter dans une ancienne boutique, ou exercer une profession libérale dans un logement dont l usage actuel se limite à l habitation. Si le changement d usage est possible, encore faut-il qu il soit autorisé par le règlement de copropriété et les services de l urbanisme. Il est donc souhaitable d introduire une condition suspensive que vous pourrez libeller ainsi : 40 De Particulier à Particulier