MARCHE LYONNAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2016 Conjoncture, environnement et enjeux janvier 2017

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1 MARCHE LYONNAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2016 Conjoncture, environnement et enjeux janvier 2017 C E N T R E D E T U D E S D E L A C O N J O N C T U R E I M M O B I L I È R E 16 CABINETS A VOTRE SERVICE 1

2 INTRODUCTION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS Présenté par : Olivier Malsch (Fnaim Entreprises Malsch Properties)

3 Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF % 23% 21% 12% 11% 15% 17% 19% 11% 14% 17% part du neuf Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² M² NB 200 3

4 Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 44% 51% 46% 44% 51% 49% 37% 50% 45% 35% 56% 56% 49% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 55% 65% 44% location vente Locaux industriels RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) DIFFUS 15% VAL SAÔNE 5% NORD EST 21% OUEST 11% EST 22% EXT. EST 9% SUD EST 10% NORD ISERE 5% 4

5 Locaux industriels RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2016 PAR TAILLE M² NB 55% 60% 50% 40% 21% 35% 19% 31% 30% 20% 10% 0% 17% 17% < ou = 500 m² De 500 à 1000 m² De 1000 à 3000 m² > à 3000 m² 5% M² NB Locaux industriels QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU ERIKS m² DECINES CHARPIEU BRICODEAL m² VAULX EN VELIN RHONE ALPES DISTRIBUTION m² SAINT PRIEST BJ ISERNOR m² BOURGOIN JALLIEU STRYKER FRANCE m² PUSIGNAN INGECAL m² CHASSIEU ITM DEVELOPPEMENT m² SAINT ANDRE DE CORCY SARL GUIVAU m² VAULX EN VELIN TEAM TEX m² CHARVIEU CHAVAGNEUX KALYSSE m² MONTAGNY 5

6 Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) loyer moyen seconde main loyer moyen neuf Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) prix moyen seconde main prix moyen neuf 6

7 Locaux industriels OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 15% 12% 15% 10% 10% 12% 15% 14% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 Part du neuf Locaux industriels BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 DEMANDE PLACÉE Avec m² placés, la demande retrouve son niveau moyen, avec un nombre de transactions (339) en hausse de 8 %. Le marché reste actif sur les transactions de m² dont le nombre augmente de 25% Pour la première fois, la part de la demande placée à la vente (56 %) dépasse largement la part du marché locatif, les utilisateurs ont profité de la politique monétaire de taux plancher. l Est et le Grand Est demeurent des lieux d implantation de prédilection des industriels (foncier, commodités, accessibilités, transports en commun). LES VALEURS Le marché du neuf en locatif a tendance à tirer les loyers vers le haut et par capillarité les loyers de l ancien. Le marché du neuf s adapte à la demande des utilisateurs: surfaces plus petites et avec davantage de de surfaces tertiaires. Ces nouvelles typologies d actifs impactent les prix à la hausse. 7

8 Locaux industriels BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 L OFFRE L offre se stabilise à m² correspondant à 26 mois de transactions. Ratio normal compte tenu de l obsolescence d une partie du parc. L offre neuve de m² équivaut à 21 mois de transactions. PERSPECTIVES 2017 Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d activité va s accentuer, le 80/20 activité/bureaux a tendance à s orienter vers un 70 /30. La pénurie de foncier pousse les opérateurs à imaginer des restructurations de friches industrielles en périphérie de ville, qui ne seront toutefois pas suffisantes au regard du marché. Cette pénurie impacte les prix du foncier à la hausse. Le marché des locaux d activité traduit le dynamisme industriel de la région, et reste confiant dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole Fabricante. MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Didier Terrier (Fnaim Entreprises Arthur Loyd) Présenté par : Olivier Durif -JLL

9 Logistique ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF % % % 56% 65% 45% 39% 42% 29% 38% 33% 14% part du neuf Logistique ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% 41% 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% 59% location vente 9

10 Logistique QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU INTERMARCHE M² NORD ISÈRE LIDL M² NORD ISÈRE AUCHAN M² NORD ISÈRE SPI M² NORD ISÈRE VENTE PRIVEE M² CÔTIÈRE DDS MEDITERRANEE M² NORD ISÈRE GEODIS M² NORD ISÈRE TRANSPORT CHAZOT M² GRAND LYON NORD EST CHRONOPOST M² GRAND LYON NORD EST WEGU GRUNDSTUCKS M² GRAND LYON EST Logistique RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) CÔTIERE 7% EST 20% EXT SUD 2% NORD ISERE 71% 10

11 Logistique OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 9% 13% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 Part du neuf Logistique BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LA DEMANDE PLACÉE Le niveau de la demande placée en 2016 se situe dans la fourchette haute des performances réalisées depuis les années Plus des deux tiers de cette demande se situe sur le secteur Nord Isère m² de demande dans le neuf. L OFFRE Niveau de stock historiquement bas depuis le début des années Le stock a baissé entre 2010 et 2011 de manière significative apres la décision de sortir les immeubles obsolètes du stock Les deux opérations lancées en blanc ( et m²) ont trouvé preneur avant la livraison. Potentiel de développement pour des livraisons de bâtiments neufs en 2017, quasi nul sur l ensemble des trois pôles logistiques de la région lyonnaise. LES VALEURS Les valeurs depuis 2 ans se stabilisent (fourchette entre 40 et 45 ) sur les bâtiment de classe A et B. Ce phénomène perdurera en 2017 et

12 Logistique BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 PERSPECTIVES 2017 La pénurie de foncier limite le développement d opérations neuves pour les 3 prochains années (moins de m² sous réserve d une position favorable de la collectivité). Compte tenu de ce contexte, le marché de l immobilier logistique en 2017 sera nettement moins performant. MARCHÉ DES BUREAUX Présenté par : Karine Mazaud (Fnaim Entreprises Cushman & Wakefield)

13 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF % 41% 60% 59% 54% 39% 53% 45% 61% 52% 61% 49% part du neuf ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² m² M² NB

14 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU ORANGE PART DIEU ORANGE PART DIEU BLEDINA / DANONE TECHLID LDLC TECHLID ABB CÔTIERE DISTRIBORG SUD OUEST ORANGE PART DIEU CARSAT PART DIEU OREXAD GERLAND CARSAT VILLEURBANNE / TONKIN RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2016 PAR TAILLE M² NOMBRE 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 7% 38% 20% 42% 11% 14% 14% 20% 25% 5% 4% 2% 14

15 ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 100% 90% 80% 28% 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 31% 70% 60% 50% 40% 30% 72% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 69% 20% 10% 0% location vente RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) TECHLID 13% VAISE 3% UNIVERSITE Confluence 7% 3% GERLAND 7% LYON 6 3% TONKIN 9% CARRE DE SOIE 2% PART DIEU 29% LYON 8 4% EST 7% DIFFUS 15% 15

16 EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf COMPARAISON DES PERFORMANCES BUREAUX Demande placée (m²) Évolution 2015/2016 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Amsterdam % m² 370 Barcelone % m² 260 Bordeaux % Francfort % m² 445 Lille % LYON % m² 295 Manchester m² 8% m² 430 Marseille / Aix % Milan % m² 515 Paris IDF % m² 760 Toulouse % Source: JLL, BNP Real Estate 16

17 OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% 34% VENTILATION DE L OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS ANCIEN NEUF TOTAL LYON VILLEURBANNE EXTERIEURS TOTAL

18 BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LADEMANDEPLACEE Avec plus de m² placés, 2016 est une année record qui confirme la tendance engagée depuis plusieurs années. Le marché a été porté par l ancien, avec un niveau de demande placée jamais observé sur ce segment. Les secteurs de Part Dieu, Villeurbanne et Gerland ont profité de cette embellie. Faute d offre à la vente, le marché est davantage orienté à la location (70%). Les transactions supérieures à m² ont été très dynamiques en 2016, soit 56 transactions contre 39 en 2015, représentant 60% du volume placé. On enregistre 2 mega deals cette année mais le nombre de transactions supérieures à 5000 m² est en retrait (7 transactions contre 12 en 2015). Avec 29% de la demande placée, la Part Dieu retrouve sa place de locomotive. Orange a largement animé ce marché, avec prés de m² avec 3 transactions dont les 2mega deals. Techlid aura été le 2 ème quartier d affaires le plus dynamique, avec des grandes transactions telles que Blédina ou LDLC. Le Carré de soie et la Confluence ont souffert d un manque de livraisons d immeubles neufs en BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LES VALEURS Haussedesloyersenneuf,tirésverslehautparlestransactionsdelaPart Dieu. On constate le même phénomène pour l ancien. L OFFRE L offre progresse, avec un taux de vacance avoisinant es 8%. Cette hausse s explique en grande partie par l accroissement du stock de seconde main en périphérie. PERSPECTIVES 2017 Le marché en ce début d année reste dynamique. Les offres futures sur Part Dieu, Silex 1 et Sky 56 étant en grande partie pré commercialisées, on va faire face à un manque d offres neuves sur ce secteur. Les utilisateurs devraient naturellement se tourner vers des secteurs où cette offre existe: Gerland (libérations importantes attendues et offres neuves et rénovées livrées en 2017), Carré de Soie, avec un immeuble livré par an entre 2017 et 2019 Confluence (3 opérations sur 2017). Le point d orgue de cette année sera la livraison du Grand Hôtel Dieu (bureaux et commerces). 18

19 MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Présenté par : Vincent Delattre (Fnaim Entreprises JLL) 2016 Investissement RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) M 60 M 147 M 845 M 34 M 109 M 193 M 900 M 874 M 81 M 58 M 89 M 86,5 M 48,5 M 128 M 29 M 292 M 845 M 98 M 129 M 26 M 509 M 672 M 582 M 760 M 592 M BUREAUX COMMERCE LOGISTIQUE INDUS ET MIXTE SANTE 19

20 Investissement TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS Répartition par tranche de montants investis (% du nb de transactions) : % 6% 15% 11% 23% 53% 20% 59% Investissement REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS 2016 Répartition du volume investit par secteur: 103 M 101 M 82 M 72 M 65 M 59 M 38 M 29 M 27 M 22 M 20 M 20 M 20 M 48 M 139 M 20

21 Investissement ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,0% 8,0% 7,0% 6,8% 7,0% 6,0% 5,0% 5,5% 4,8% 4,0% 3,0% bureaux logistique Investissement BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 BILAN 2016 Le marché lyonnais de l investissement enregistre sur l année un volume qui a dépassé les 845 millions d euros. Cela reste un excellent cru au regard des année avait été porté par la vente de l actif du Grand Hotel Dieu, notamment sur la partie commerce. En tertiaire, on se situe dans la moyenne de ces 5 dernières années. Le marché est freiné par la manque d actifs primes à vendre. Les acteurs français traditionnels (assureurs et SCPI) restent majoritaires, avec plus de 90% des volumes à l acquisition. Les investisseurs étrangers sont majoritaires sur la classe d actif logistique. La forte demande de produits primes et sécurisés, confrontée à une offre toujours limitée, continue de maintenir une pression sur le taux de rendement tertiaire prime. Ce dernier devrait être inférieur à 4.8 % pour les plus beau actifs Au regard du marché logistique qui reste extrêmement sous offreur en neuf, les taux de rendement se sont fortement comprimés. 21

22 Investissement BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 PERSPECTIVES: En dehors d évènements économiques ou politiques exceptionnels, le marché devrait rester dynamique. La lente remontée des taux d emprunt ne devrait pas freiner ce dynamisme. La Métropole lyonnaise reste le premier marché de région. 16 CABINETS A VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur ou sur 22