Crédit bail, cession bail : quelle légitimité à l externalisation de l immobilier d entreprise en période de crise

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1 ANNEE COLLECTION "LES MEMOIRES DE L ESPI" Crédit bail, cession bail : quelle légitimité à l externalisation de l immobilier d entreprise en période de crise Lucile GUITARD Master ESPI e année Ingénierie Financière Immobilière Professeur : M. Guy AMOYEL et M. Christian JULHE

2 Edilivre Éditions APARIS (Collection Tremplin) 175, boulevard Anatole France 9300 Saint-Denis Tél. : Fax : mail : actualites@edilivre.com Tous droits de reproduction, d adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés pour tous pays. ISBN : Dépôt légal : Décembre 011 Edilivre Éditions APARIS, 011

3 Crédit-bail, cession-bail : quelle légitimité à l externalisation de l immobilier d entreprise en période de crise? Professeur correcteur : Mr Guy AMOYEL Directeur scientifique : Mr Christian JULHE Lucile GUITARD N 15/10 Master ESPI IFIM 010/011 1

4 Remerciements Merci à Mr Guy AMOYEL d avoir accepté d être le professeur référent de mon mémoire alors que celui-ci traite d un sujet qu il ne doit connaître que trop bien. Je le remercie également de m avoir offert l opportunité de participer à l étude de l Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise (ORIE) traitant des externalisations du patrimoine immobilier des utilisateurs. Je tiens également à remercier tout particulièrement Mlle Faustine LE BOURG, chargée de l étude relative à l externalisation au sein de l ORIE, pour sa disponibilité ainsi que pour les nombreux documents qu elle a mis à ma disposition et sans lesquels ce mémoire n aurait pas eu la même pertinence.

5 Sommaire Introduction... 1 CHAPITRE 1 : Rappel des faits... 3 I) Cession, arbitrage, externalisation d actifs immobiliers et des fonctions immobilières : quelques éclaircissements... 4 A- Définition du phénomène... 4 B Les outils de l externalisation... 5 II) Historique des premières opérations d externalisation européennes... 7 III) Caractéristiques de l externalisation avant la crise... 9 A Types d opérations... 9 B Produits concernés C Types d investisseurs CHAPITRE : Externalisation et crise financière... 1 I) Crise financière de 008 : contexte économique et conséquences sur l immobilier A Retour sur la crise des subprimes B Effets de la crise sur le marché de l investissement français II) Quels avantages à l externalisation en temps de crise? A Motivations financières B - Motivations stratégiques III) Cession-bail, sale and lease back : définition et avantages de chaque option... 1 A La cession-bail... 1 B Le sale and lease-back... CHAPITRE 3 : Externalisation, ce qu il s est vraiment passé pendant la crise... 6 I) L externalisation a-t-elle été perçue comme une solution pendant la crise?... 7 A Evolution des cessions utilisateurs... 7 B Constatations... 9 II) Sinon, quels en ont été les freins? A - Du côté des utilisateurs B - Du côté des investisseurs

6 C Evolution des valeurs locatives III) Exemples d externalisation durant la crise A Le groupe Casino B - Le groupe Accor C HSBC et les établissements bancaires CHAPITRE 4 : Après la crise, réflexion sur le phénomène de l externalisation I) L externalisation : un phénomène conjoncturel ou structurel? II) Un futur incertain pour l externalisation A L article 10 E du CGI B La réforme de la norme IAS C Le Grenelle de l environnement, la RT D Le Grand Paris E Le dispositif Bâle III... 5 F La règlementation Solvency II Conclusion Synthèse Bibliographie

7 Introduction L externalisation est un phénomène qui s est développé en France dès la fin des années 1960 avec l essor de la cession-bail, mais qui n était alors pas identifié comme tel. On peut le résumer ainsi : c est le fait pour une entreprise de faire faire quelque chose par un intervenant externe, soit parce qu elle ne sait pas le faire, soit parce qu elle peut se permettre de ne pas le faire elle-même d un point de vue stratégique. Les entreprises ont donc commencé par externaliser certains de leurs services tels que l informatique, pour lequel des connaissances spécifiques étaient requises, ou encore la gestion de leurs ressources humaines ou de l accueil. Etaient ainsi concernées les tâches dans lesquelles l entreprise ne jugeait pas utile de se spécialiser, ainsi que celles n étant que très peu créatrices de valeur car éloignées du cœur de métier de l entreprise. La première opération d externalisation du patrimoine immobilier d une entité, et non de ses services immobiliers, a été réalisée dès le milieu des années 1990 par certains ministères britanniques. En France, la première opération a été menée en 1996 par Suez et la Compagnie Générale des Eaux et a été suivie de bien d autres avec la SNCF en 1999, Carrefour en 000 ou encore France Télécom en 00. Mais contrairement aux services, l immobilier reste beaucoup plus difficile à externaliser tant sur plan technique car cela demande de nombreux mois de préparation, que sur plan affectif. Il semble en effet que les entreprises françaises soient assez réticentes à se séparer de leurs locaux pour en devenir de simples locataires, comme le montrent ces chiffres souvent cités : en France près de 70% des entreprises sont encore propriétaires de leurs locaux d exploitation, contre moins de 40% aux Etats- Unis. Or l immobilier est également considéré comme étant le deuxième poste de dépense après la charge salariale dans la plupart des entreprises. Suite à la vague d externalisations sans précédent s étant déroulée en le phénomène a énormément fait parler de lui, mais est-t-il encore d actualité aujourd hui? Ou ces opérations étaient-elles davantage dues à un phénomène de mode, ayant touché tant l immobilier d entreprise que les autres activités stratégiques de l entreprise? Si l externalisation n est peut être plus aussi utilisée par les entreprises de nos jours en comparaison à cette période faste il est apparemment toujours bon d en parler, en atteste la nouvelle étude de l Observatoire Régional en Immobilier d Entreprise d Ilede-France sur l externalisation du patrimoine d exploitation des entreprises utilisatrices, faisant suite à celle réalisée en 007. L externalisation regorge en effet toujours de nombreux avantages pour qui prend le temps de la mettre en place. Se délaisser de tout ou partie de son patrimoine immobilier permet ainsi à une entreprise de dégager des liquidités afin de se désendetter ou de se refinancer, ou bien dans le but de financer le développement de son activité. Devenir locataire permet également 5