PREAMBULE. Rappels des principes de base d indemnisation

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1 GUIDE DES INDEMNISATIONS Année 2017

2 PREAMBULE Le Dispositif régional intervient pour sécuriser un certain nombre de risques locatifs supportés par les associations. Ceux-ci sont énumérés dans le règlement intérieur, toutefois les adhérents et/ou associations souhaitant adhérer ont souvent des demandes de précisions sur les modalités et règles d indemnisation. L objectif du présent document est d apporter ces précisions, et de guider les associations adhérentes dans le montage de leur demande d indemnisation. Il détaille les règles appliquées par le comité de pilotage, et donne quelques conseils pratiques. Le comité de pilotage reste souverain pour l attribution des indemnisations, et ce afin d assurer la souplesse au Dispositif et son adaptation aux diverses situations. Il garde donc une marge d interprétation des règles. Rappels des principes de base d indemnisation Le Dispositif régional de sécurisation intervient lorsque tous les recours de droit commun (exemple : FSL) et autres assurances sont épuisés. L association choisit le moment adéquat pour introduire sa demande d indemnisation sachant qu aucune décision ne sera rendue avant l aboutissement effectif de ces précédents recours. Par ailleurs, ne seront pas prises en compte les demandes d indemnisation concernant les pertes (notamment la vacance) liées à une ouverture ou une reprise de structure. Les demandes d intervention sont adressées au Secrétariat exécutif du Dispositif régional au siège de la FNARS Ile-de-France. Elles sont signées du Président ou du Trésorier de l association ou de toute personne dûment habilitée.

3 COMMENT ADHERER? Se faire adresser un formulaire de demande d adhésion par le Secrétariat exécutif, Retourner le formulaire de demande d adhésion dûment renseigné au Secrétariat exécutif, L adhésion au Dispositif est prononcée par le Comité de Pilotage et notifiée à l adhérent dans les meilleurs délais. Montant de l adhésion Le droit d adhésion est fonction du nombre de logements que gère l association. Il est forfaitisé et annuel : De 1 à 10 logements : 100,00 De 11 à 25 logements : 300,00 De 26 à 50 logements : 500,00 De 51 à 75 logements : 1.000,00 De 76 à 100 logements : 1.500,00 De 100 à 299 logements : 2 000,00 De 300 à 499 logements : 2 500,00 De 500 à 999 logements : 3 000,00 Au-delà de 1000 logements : 3 500,00 Date d effet de l adhésion L adhésion n est pas rétroactive. Ne seront pas prises en compte les demandes portant sur des sinistres ayant eu lieu avant la date de demande d adhésion. En revanche, un sinistre ayant commencé avant mais étant encore en cours au moment de l adhésion sera pris en compte cela concerne principalement les procédures contentieuses dont la durée peut s étendre sur plusieurs années.

4 LE COMITE DE PILOTAGE Il est présidé et animé par la FNARS Ile de France. Il se réunit toutes les 6 semaines en moyenne. Ses membres Il est composé : de représentants du Conseil Régional d Ile de France de représentants de trois associations élues par les adhérents, par collège (en fonction du nombre de logements sécurisés), de l expert du Dispositif, d un représentant de la FAPIL IDF (Fédération des Associations pour la Promotion de l Insertion par le Logement d IDF). Son rôle Il administre le Dispositif régional, Il valide les adhésions des membres et fixe le montant des droits d adhésion, Il examine et valide les expertises, Il décide et fixe le montant des indemnisations, ainsi que leur plafond au titre d une année civile, Il décide du montant de l avance de trésorerie et définit le calendrier de remboursement.

5 LES INDEMNISATIONS Il existe six types d interventions : impayés de loyer, vacance anormale, dégradations exceptionnelles, procédures contentieuses, charges imprévues, avances de trésorerie Une seule demande d indemnisation peut être faite par motif pour un même ménage. Mais plusieurs demandes peuvent être faites pour un même ménage pour des motifs différents (impayés, dégradations ). Délai d envoi des demandes d indemnisations Elles sont adressées au minimum deux semaines avant la date de réunion du Comité de pilotage. La FNARS IDF communique les dates à l avance aux adhérents. Elles sont alors examinées dans la semaine de leur réception pour une notification dans le mois. Pour les impayés et la vacance, il est conseillé de faire une revue périodique (trimestrielle) pour introduire une demande groupée. Ancienneté du sinistre La demande d indemnisation doit être introduite dans un délai raisonnable après le sinistre. Le comité de pilotage s est fixé un délai de 1 an après le sinistre pour étudier la demande : toute demande d indemnisation portant sur un sinistre antérieur à 1 an court le risque d irrecevabilité.

6 IMPAYES DE LOYERS Modalités d indemnisation La demande doit être introduite lorsque la perte a un caractère définitif Exemples : départ à la cloche de bois, expulsion d un locataire insolvable, perte du droit au séjour L indemnisation est plafonnée à 3 mois d impayés SAUF en cas de décision judiciaire de rétablissement personnel (PRP), et sous réserve que l association ait contesté la décision de la commission de surendettement d inclure la dette locative (via une LRAR), sans succès. Dans ce cas le plafond peut être porté à 6 mois Elle n est pas calculée à partir du loyer réellement payé par l association ou de la redevance versée par le ménage, mais à partir d un loyer de référence correspondant aux prix des loyers du parc public (PLUS) en zone 1 bis (réactualisé chaque année) ou d un forfait pour les surfaces inférieures à 30 m². Toutefois, si le loyer réel est inférieur à ce loyer de référence, c est le loyer réel qui sera retenu comme base de calcul Mode de calcul de l indemnité plafond 1) Pour les surfaces inférieures à 30m² : forfait de /mois/logement 2) Pour les surfaces supérieures ou égales à 30m² = 6,71 (réf. loyer plafond PLUS pour 2017, zone 1bis)*nb m² de surface utile*3 mois Justificatifs Etat du compte locataire Justificatifs des démarches effectuées auprès du locataire et des dispositifs de droit commun (FSL, assurances ) Preuve du départ du locataire (ex : état des lieux d entrée du nouveau locataire) Pour les PRP : décision de justice de rétablissement personnel + lettre de contestation auprès de la commission de surendettement

7 Modalités d indemnisation VACANCE ANORMALE La vacance est considérée comme anormale après un délai de carence d un mois, L indemnisation est plafonnée à 3 mois (sans compter le premier mois de carence), SAUF dans 3 cas où elle est portée à 5 mois : La demande doit être faite lorsque la période de vacance est terminée, Les motifs de la vacance peuvent varier : délais de désignation de candidat par un réservataire, travaux Mode de calcul de l indemnité plafond 1) Pour les surfaces inférieures à 30m² : forfait de /mois/ logement 2) Pour les surfaces supérieures ou égales à 30m² = 6,71 (référence loyer plafond PLUS pour 2017, zone 1bis)*nb m² de surface utile*3 ou 5 mois Justificatifs Travaux d amélioration de la performance énergétique du logement (ex : changement mode chauffage, isolation ) Décès du locataire Squat du logement Justificatif des démarches effectuées auprès du locataire et des dispositifs de droit commun Preuve du départ du locataire (ex : état des lieux d entrée du nouveau locataire) Tableau de suivi de la vacance En cas de travaux sur la performance énergétique : Diagnostic énergie du logement avant et après les travaux, preuves des travaux (factures) Attestation de subventions pour ces travaux (Ville, Région ) le cas échéant En cas de décès au locataire : Constat d huissier du décès ou acte de décès Preuves de la procédure judiciaire engagée En cas de squat : PV d huissier constatant le squat ou autre (rapport police) ou copie du courrier en AR envoyé par l association aux squatteurs

8 DEGRADATIONS EXCEPTIONNELLES Modalités d indemnisation La dégradation exceptionnelle est constatée par une visite de l expert avant tout commencement des travaux, Elle ne s apparente pas à l usure «normale» du logement, L expert se prononce à partir des devis que l association a fait réaliser et sur la base de ses constatations sur site, La pose de portes anti-squat peut être indemnisée à ce titre, dans le cas où elle fait suite à des dégradations dans le logement : la demande doit être intégrée à celle faite pour travaux de remise en état, dans la limite du plafond. Soyez vigilant quant aux tarifs pratiqués par les entreprises auxquelles vous avez recours. Des structures d insertion par l activité économique (SIAE) interviennent en matière de travaux dans les logements sur votre territoire, n hésitez par à contacter la FNARS IdF pour avoir leurs coordonnées Indemnité plafond pour un T1 / T1 bis par pièce supplémentaire dégradée Justificatifs Devis Etat des lieux à l entrée dans le logement

9 PROCEDURES CONTENTIEUSES Modalités d indemnisation Frais engagés pour le recouvrement des créances impayées ou pour les procédures d expulsion, etc. : frais d avocat, d huissier Il est demandé d introduire une demande d indemnisation : au terme de la procédure contentieuse (pour éviter les demandes multiples), ou dès lors que le montant plafond a été atteint, ou dans le cas où la personne a quitté les lieux Indemnité plafond par dossier (sauf si frais d avoué : ) Les frais d avoué pourront venir s ajouter au montant de 2 635, dans la limite de (à déterminer par le comité de pilotage) La pose de portes anti-squat peut être indemnisée à ce titre, dans le cas où elle fait suite à une procédure contentieuse (expulsion) : la demande doit être intégrée à celle faite pour frais contentieux, dans la limite du plafond. Justificatifs Soyez vigilant quant aux honoraires pratiqués par certains avocats. Il est très avantageux de négocier un forfait par dossier (au moyen d une convention d honoraires) et non une facturation horaire. Il est conseillé d avoir recours à un huissier, qui peut réaliser tous les actes (sauf la représentation au tribunal). Documents liés à la procédure contentieuse et/ou précontentieuse Factures liées aux frais de procédure Copie du jugement rendu par le tribunal

10 AVANCES DE TRESORERIE Modalités L avance de trésorerie permet aux associations de faire face aux attentes de versement de subventions de fonctionnement ou d exploitation (MOUS ), ou au financement de travaux dans les parties communes pour les logements en copropriété, Le montant de l avance est décidé par le Comité de Pilotage sur présentation d un rapport de solvabilité de l association par l expert, Il s agit d une avance à taux 0, intégralement remboursable à 6 mois, renouvelable une fois sur demande expresse de l association et après accord du Comité, Une convention de remboursement sera établie avec l association, Aucune nouvelle demande ne peut être instruite tant que le précédent échéancier n est pas clôturé. Montant plafond : par association A titre dérogatoire, le COPIL peut décider de porter ce plafond à sur la base d un rapport de l expert, et le cas échéant, sous réserve de mise en place d un accompagnement externe de l association Justificatifs Convention liant le financeur à l association Bilan intermédiaire de l action 3 derniers relevés du compte bancaire principal Derniers bilan et compte de résultat

11 CHARGES IMPREVUES Modalités d indemnisation Il s agit de charges qui n ont pas un caractère reconductible, qui ne se rapportent pas à des travaux sur le bâti, et qui ne sont pas prises en charge par les assurances, Exemple : surconsommation anormale de fluides En cas de fuite d eau importante, l association peut négocier un rabais avec la compagnie (10 à 15%) Montant de l indemnité décidé par le Comité de Pilotage après rapport circonstancié de l expert et si nécessaire visite sur place. Justificatifs Factures Le cas échéant : Relevés des consommations Démarches entreprises auprès du fournisseur d eau ou d énergie

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