PROJET DE TERMES DE REFERENCE ETUDE DU POTENTIEL D INVESTISSEMENTS HOTELIERS DANS LES REGIONS DIANA ET ATSIMO ANDREFANA, MADAGASCAR

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1 PROJET DE TERMES DE REFERENCE ETUDE DU POTENTIEL D INVESTISSEMENTS HOTELIERS DANS LES REGIONS DIANA ET ATSIMO ANDREFANA, MADAGASCAR I. CONTEXTE & JUSTIFICATION Le Projet Pôles Intégrés de Croissance (PIC) envisage avec le soutien de la Banque Mondiale/IDA de concevoir et préparer un projet de seconde génération qui s étendrait à Antsiranana (DIEGO) à la pointe Nord et TULEAR au Sud-Ouest de Madagascar. A ce titre, l allocation d un fonds de préparation est actuellement en cours de négociations. Dans le cadre de cette préparation, diverses activités visant à développer le tourisme et les exportations dans ces deux régions sont actuellement à l étude. En effet, ces secteurs d activité pourront favoriser les emplois et le développement d activités génératrices de revenus bénéficiant à la fois l économie locale et l économie nationale. L étude sur l identification de terrains potentiels pour les investissements touristiques dans la Région DIANA et ATSIMO ANDREFANA fait partie des activités préparatoires envisagées par le Projet. En effet, les investissements touristiques existants à Madagascar sont souvent composés uniquement de petites structures nationales. Les investissements d envergure internationale restent encore assez limités. En outre, ces investissements se heurtent souvent à des problématiques d accès au foncier. C est dans ce cadre que le Projet PIC souhaite recourir aux services de Consultants spécialisés dans ce domaine. II. OBJECTIF DE LA PRESTATION Cette prestation vise, d une part, à produire des documents d aide à la décision qui permettront d orienter les interventions du projet PIC dans les Régions DIANA et ATSIMO ANDREFANA et, d autre part, à faciliter l implantation de nouveaux investissements touristiques hôteliers dans ces régions. Les objectifs spécifiques de cette mission s agit de : - constituer un répertoire de terrains potentiels pour les investissements touristiques dans les Régions DIANA et ATSIMO ANDREFANA, - identifier les types d investissements hôteliers possibles et investisseurs potentiels à chaque terrain sélectionné et pré-évaluer les besoins en infrastructures nécessaires à la viabilisation, - proposer pour chaque type de terrain sélectionné des modalités opérationnelles juridiques de transaction, qui soient à la fois sécurisantes pour les futurs investisseurs et équitables pour les ayant-droits. III. ZONES D ETUDES Les zones géographiques concernées par la présente prestation sont : (i) Région DIANA : Antsiranana I incluant la zone des Trois Baies et Orangea, Antsiranana II entre la pointe de la baie d Ambararata et le Cap Vohilava incluant entre autres la Baie d Ambararata, la Baie du courrier, la Baie d Amponkarana et la Baie d Antsantsa et les alentours des aires protégées (Ankarana, Montagne d Ambre et Nosy Hara), 1

2 (ii) Région ATSIMO ANDREFANA : Tuléar et alentours, y compris la bande littorale bordant les lagons depuis Ankilimionga jusqu à Morombe, et les terrains aux alentours des Parcs Nationaux Zombitse-Vohibasia et Tsimanapetsotsa. L étude inclura entre autres : les réserves foncières touristiques (RFT) existantes dans ces deux Régions, les zones d investissements écotouristiques (ZIE), les terrains de concessions identifiés par Madagascar National Parks et tous autres terrains démontrant un potentiel touristique y compris les terrains militaires ou privés. IV. ETENDUE DE LA MISSION Dans le cadre de cette identification des terrains potentiels pour des investissements touristiques, la mission comprend aussi bien l évaluation du potentiel touristique, que l analyse des aspects fonciers et des besoins en infrastructures et viabilisation. L ensemble des informations ainsi collectées sera regroupé et présenté sur du fond de carte. La prestation comporte les phases suivantes : Phase 0 : évaluation des mises en concession de RFTs et choix des critères Phase 1 : recherche et identification de terrains potentiels, Phase 2 : marketing et recherche d investisseurs potentiels sur les terrains pré-sélectionnés Phase 3 : sélection finale et études détaillées des terrains favorables de chaque Région Phase 4 : élaboration de la stratégie de PLOF pour la ville de Diégo Suarez a) Phase 0 : évaluation des mises en concession de RFTs et choix des critères (10 jours) L objectif de cette activité est de tirer les leçons des précédentes initiatives de sécurisation foncière des investissements touristiques, puis de définir les critères de sélection des meilleurs terrains potentiels. Expertise touristique et foncière Les consultants se pencheront sur les cas des RFT situés dans la région DIANA, ANOSY et ATSIMO ANDREFANA en priorité. Il devront : - Evaluer et analyser les facteurs de blocage et/ou de succès dans la mise en concession des RFT étudiées - Etablir ensuite une liste de critères de sélection de terrains pour la présente étude qui sera validée avec le Client b) Phase 1 : recherche et identification de terrains potentiels (45 jours) Expertise touristique L évaluation des potentiels touristiques consiste à identifier les terrains favorables pour des investissements hôteliers, d au moins 50 chambres, de catégorie haut de gamme, pouvant intéresser des groupes internationaux. Ainsi le Consultant devra : - établir une liste de terrains potentiels, après des travaux de recherches et reconnaissances, - analyser les potentiels de chaque terrain ainsi identifié en fonction des critères définis, - effectuer une analyse SWOT et dresser un classement des terrains Expertise foncière Les études des aspects fonciers consistent notamment à fournir le maximum d informations concernant les terrains répertoriés, et à proposer les modalités opérationnelles et juridiques de 2

3 transactions foncières qui soient à la fois sécurisantes pour les investisseurs et équitables pour les éventuels ayant-droits. Durant cette phase, la mission du Consultant sera de : - participer aux travaux de recherches et reconnaissances des terrains disponibles, - fournir les caractéristiques physiques de chaque terrain identifié : localisation, environnement immédiat, accès, intérêt environnemental - identifier le statut global de chaque terrain identifié : dépendance du domaine public, terrain relevant du domaine privé de l Etat, affecté ou non, RFT, propriété privée titrée ou non titrée, - contribuer à l analyse de risques et selon les critères définis pour la sélection de terrains Appui SIG Les travaux à effectuer consistent surtout à produire des cartes de repérage puis des plans détaillés. Ces cartes serviront de supports de présentation lors de chaque restitution. A la fin de cette Phase 1, sur la base des travaux de recherches et de reconnaissances des terrains, le Consultant en SIG établira une carte de repérage entre 1/ et 1/ incluant entre autres les localisations des terrains identifiés et les données y afférentes collectées (superficie, statut global ). Une restitution au Client sera effectuée au terme de cette 1 ère phase pour présenter le résultat des recherches effectuées ainsi que le classement des terrains. Une sélection de terrains pour chaque région sera ainsi établie et convenue avec le Client. c) Phase 2 : recherche et approche d investisseurs potentiels sur les terrains pré-sélectionnés (45 jours) L objectif de cette activité est de déterminer (i) le type d investissements touristiques possible et (ii) si effectivement ou lesquels des terrains pré-sélectionnés intéressent les investisseurs. Expertise touristique Il s agira de : - décrire les types d investissement hôteliers possibles pour chaque terrain sélectionné, - élaborer une stratégie marketing pour susciter l intérêt des investisseurs (ciblage en fonction du type d investissement, supports à présenter, plan d actions, etc.) - appuyer le Client dans la recherche et attraction des investisseurs - identifier avec les investisseurs potentiels : le niveau d intérêt, les pré-requis éventuels, les facteurs de blocage ou d attractivité, etc. Le Client envisage d organiser des visites de sites avec les investisseurs potentiels. Au terme de cette phase, le Consultant présentera au Client une liste finale des terrains les plus prometteurs et intéressant les investisseurs, ainsi que la liste de ceux-ci avec le type d investissement envisagé. d) Phase 3 : sélection finale et études détaillées des terrains favorables de chaque Région (30 jours) Sur la base de la liste de terrains finalement sélectionnés, cette étape consistera à détailler tous les aspects nécessaires à de futures ou éventuelles transactions. Expertise touristique - Affiner le type d aménagements touristiques envisagés ou envisageables pour chaque terrain - présenter les impacts socio-économiques et environnementaux pouvant être attendus (existence de mains d œuvre à proximité, possibilité d approvisionnement ). 3

4 Expertise foncière - fournir les informations clés concernant chaque terrain sélectionné (superficie, morcellement existant éventuellement ) et identifier clairement les statuts juridiques et les occupations des terrains sélectionnés De plus, l expert foncier proposera le maximum d options de transactions foncières : - décrire étape par étape la procédure à suivre pour chaque option présentée et mentionner les différents services et acteurs publics concernés, - veiller à la conformité juridique de chaque option en se référant aux textes en vigueur, - effectuer une analyse SWOT de chaque option proposée, - prioriser les options en favorisant la mise en œuvre de modèles d investissement inclusifs permettant aux ayant-droits de bénéficier de retombées économiques immédiates. L option d expropriation contre compensation sera à éviter. La conformité de chaque option au cadre juridique sera systématiquement vérifiée. Le consultant veillera à se référer à des textes précis et toujours en vigueur. La procédure pour chaque option sera détaillée étape par étape et mentionnera les différents services et acteurs publics impliqués. Expertise technique/infrastructures Au cours de cette étape, le Consultant devra identifier les infrastructures nécessaires à la viabilisation, entre autres l accès, les sources d énergie électrique, et l eau. Les travaux à effectuer consisteront à : - répertorier les types d infrastructures à mettre en place : tracé global de l accès, point de source d eau potable, point de raccordement électrique, point de raccordement au réseau, proposition d autres sources énergétiques - présenter les estimations globales des coûts nécessaires (ordre de grandeurs) pour chaque type d infrastructures lié à chaque terrain sélectionné. A ce stade, il n est pas demandé d estimation détaillée Appui SIG A la fin de cette Phase 3, sur la base des études et des analyses sur les terrains sélectionnés, le Consultant en SIG reportera sur des fonds de cartes les informations clés ainsi collectées concernant les terrains sélectionnés et produira : - une carte de repérage entre 1/ et 1/ plus détaillée incluant entres autres le repérage géographique, la délimitation et les statuts juridiques des terrains sélectionnés, - un plan détaillé pour chaque terrain sélectionné qui mentionne très clairement les délimitations foncières et domaniales. e) Phase 4 : élaboration de la stratégie de PLOF pour la ville de Diégo Suarez (15 jours) Cette étape n est pas directement liée avec le reste de la mission, mais pourra servir au futur développement d investissements touristiques dans la ville d Antsiranana. Expertise foncière Ainsi, le Consultant foncier effectuera une étude sur la faisabilité technique et méthodologique du Plan de reclassement foncier et domanial de la ville de DIEGO, y compris l évaluation des ressources humaines et financières nécessaires à sa mise en œuvre. Les travaux à effectuer consistent à déterminer : - la méthode d intervention, avec au moins deux étapes : o réalisation d un Plan Local d Occupation Foncière (PLOF) en milieu urbain, o concertation avec les acteurs publics et réalisation du plan de reclassement. 4

5 - la liste et la compétence des acteurs publics concernés, en détaillant notamment les différentes responsabilités pour la gestion des terrains du domaine privé de l Etat affecté à différents corps d armée, - les moyens nécessaires et les coûts du PLOF et du plan de reclassement, - les mesures d accompagnement en appui au Service régional, aux circonscriptions foncières et topographiques de Diego. V. RESULTATS ATTENDUS & LIVRABLES Il est attendu du Consultant que les travaux d identifications et d analyses des terrains potentiels pour les investissements touristiques dans les deux Régions d études aboutissent à - un état de lieu exhaustif du potentiel touristique et de la situation foncière des terrains potentiels, - la disponibilité d un véritable outil d aide à la décision pour les acteurs publics et privés dans leurs stratégies de développement, - la disponibilité des argumentaires de négociations pour les acteurs du tourisme vis-à-vis des éventuels investisseurs - une meilleure visibilité sur les investissements et investisseurs potentiels dans chaque Région Pour chaque Région d études, le Consultant fournira au Client deux (02) types de livrables : Livrable 1 (tourisme, foncier, SIG) : A la fin de la Phase 1, les Consultants soumettront au Client un rapport d études (en version imprimée et en version électronique) incluant : - une fiche d information par site identifié, avec des photos et cartographie détaillée, un avis sur les avantages et faiblesses du site ainsi que sur la pertinence et intérêt d un investissement touristique, - la liste des terrains identifiés par site, avec les données clés y afférentes et les repérages cartographiques, - les critères de choix de terrains, - les analyses SWOT de chaque terrain identifié, - la liste des terrains sélectionnés avec un avis sur les avantages et faiblesses de chaque terrain ainsi que sur la pertinence et l intérêt d un investissement touristique. A l issue de ce rapport, les consultants effectueront une restitution intermédiaire. Livrable 2 (tourisme) : L expert tourisme remettra au Client un rapport comprenant : - le plan d actions marketing et méthodologie d attraction des investisseurs - les résultats des approches auprès des investisseurs - la liste finale des terrains sélectionnés par les investisseurs, la liste de ceux-ci et les types d investissements envisagés ou envisageables. Livrable 3 (tourisme, foncier, SIG et infrastructure) : A la fin de la Phase 3, les consultants soumettront au Client un rapport final validé (en version imprimée et en version électronique) basé sur les terrains sélectionnés incluant les résultats des études de chaque volet susmentionnés, entre autres : - la proposition d option de transaction pour chaque terrain sélectionné, 5

6 - une analyse SWOT de chaque option de transaction, - un manuel de procédures présentant de manière détaillée les étapes et les références juridiques pour chaque option, - les types d investissement hôteliers possibles pour chaque terrain sélectionné, - une pré-évaluation économique des coûts d investissement pour chaque terrain sélectionné, - les listes des infrastructures liées à la viabilisation et les estimations globales de chaque travail à effectuer, - les impacts socio-économiques et environnementaux pouvant être attendus (existence de mains d œuvre à proximité, possibilité d approvisionnement ), - et l étude de faisabilité technique et méthodologique du plan de reclassement de la ville de DIEGO. A l issue de ce rapport, les consultants effectueront une restitution finale. V. DUREE ET ORGANISATION DE LA MISSION Cette mission s étalera sur une durée de quatre (04) mois maximum, la Phase 4 pouvant intervenir en temps masqué durant les Phases précédentes. Les consultants individuels collaboreront ensemble, chacun dans les parties les concernant, sous la coordination de l expert tourisme et sous la supervision du Client. VI. PROFIL DES CONSULTANTS Expert en tourisme, - Au moins 10 ans d expérience, références internationales, - Forte expérience dans le développement hôtelier - Aptitude au management d équipes d experts - Très bonne capacité de présentation et de négociations - Si possible une bonne connaissance de Madagascar et des Régions DIANA et d ATSIMO ANDREFANA - Expérience en aménagement touristique est un atout Expert foncier - Diplômé en sciences juridiques ou sociales, au moins 7 ans d expériences - Bonne connaissance du secteur foncier malagasy et de la réforme foncière - Expérience en diagnostique foncier et en traitement de dossier et litige foncier - Expérience d opération de sécurisation foncière en milieu rural et urbain - Bonne connaissance de Madagascar et des Régions DIANA et d ATSIMO ANDREFANA Spécialiste en infrastructure - Ingénieur en travaux publics ou en Génie Civil, au moins 7 ans d expériences - Expérience en évaluation économique d infrastructures - Bonne connaissance de Madagascar et des Régions DIANA et d ATSIMO ANDREFANA - Expérience en aménagement touristique serait un atout Spécialiste en SIG - Expérience en cartographie, au moins 5 ans d expériences - Expériences reconnues en imagerie satellite et en photo aériennes, - Compétences techniques reconnues en photo-interprétation - Maîtrise des logiciels de cartographies - Bonne connaissance de Madagascar et des Régions DIANA et d ATSIMO ANDREFANA 6