Le parcours résidentiel par la vente hlm. ARRA réunion 15 octobre 2008

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1 Le parcours résidentiel par la vente hlm ARRA réunion 15 octobre

2 Vente hlm : une pratique ancienne loi du 10 juillet 1965 relative à l acquisition d habitations à loyer modéré à usage locatif par les locataires reconnaissance du droit à tous les locataires de logement HLM de "demander à acquérir le logement qu ils occupent dans des conditions fixées par un règlement d administration publique ". L organisme HLM, propriétaire du logement, était obligé de vendre à des conditions financières avantageuses. 2 conditions : logement de plus de 10 ans et 5 ans d ancienneté pour le locataire hlm 1ere tension avec les org hlm 2

3 Loi du 23 décembre 1986 Méhaignerie Seuls, les organismes ont l initiative de la mise en vente des logements hlm Loi du 21 juillet 1994 relative à l habitat + Circulaire du 4 août 1994 relative à la vente hlm Fixe le cadre de la vente hlm objectif de vente de logements / an Mais des volumes de vente modérés et stables Vente de logements / an en moyenne résistance structurelle à la vente hlm 3

4 1er accord signé entre l Etat et l USH en Décembre 2004 (volet logement du PCS) La vente hlm : composante du PSP de l organisme et du conventionnement global de patrimoine En concertation avec les collectivités locales et l Etat local En cohérence avec les politiques locales de l habitat Loi du 13 juillet 2006 ENL Article 29 : Vente HLM : encadrement des prix et mission de syndic 4

5 Accord USH- Etat du 18 décembre 2007 : accord relatif aux parcours résidentiels des locataires et au développement de l offre de logements sociaux Rappel : Accord qui porte sur quatre points Le développement de l offre locative pour répondre aux objectifs du DALO art 1 Le développement de la mobilité et des parcours résidentiels art 2 L accession sociale à la propriété de logements neufs pour les locataires Hlm art 3 Le développement de la vente de logements locatifs sociaux à leurs occupants art 4 La vente est un des volets de l accession sociale au service du parcours résidentiel des locataires et de leur mobilité 5

6 Les conditions d une démarche en faveur de la vente sont précisées «La politique de vente est inscrite dans la stratégie patrimoniale et dans la politique locale de l habitat» Rappel du régime de décision (initiative de l organisme, choix du locataire, concertation avec les collectivités) Volonté de développer la fonction de syndic dans le mouvement Hlm Développer le nombre de logements proposés à la vente Engagement pour les années 2008 à 2010 Objectif de ventes / an Logements en vente = nombre de LLS nouveaux financés/an soit à logements proposés à la vente 6

7 Les règles de reconstitution de l offre vendue sont claires : Reconstitution de l offre vendue dans l agglomération selon le principe du «1 pour 1» Limitation des ventes dans les communes SRU Pas de vente dans les communes sous constat de carence Dans les autres communes SRU, principe de reconstitution de 2 logements pour 1 vendu. Reconstitution des droits de réservation dans le cadre du «1 pour 1» 7

8 Vente Hlm : données quantitatives En moyenne sur 10 ans ventes par an à des personnes physiques = 1 pour 1000 du parc total 60% ESH et 40% Offices 1/3 d appartements et 2/3 de maisons 50 organismes actifs réalisent + de 50% des ventes Ces dernières années : un volume de vente en hausse depuis 2004 (4 600 ventes en 2004, ventes en 2005 et 2006, ventes en 2007) une part d appartements en croissance un prix au logement resté stable, dans la fourchette /

9 logements hlm vendus à des personnes physiques

10 Données issues de l Observatoire national de vente hlm Stock de logements proposés à la vente logements à fin Décembre logements à fin Mai % à fin Mai 2008 Soit logements supplémentaires mis en vente 10

11 L accession par la vente Hlm Ne concerne pour l essentiel pas les mêmes clients que l accession classique : Spécificité de la vente hlm : les acquéreurs sont, dans la très grande majorité, les occupants des logements Ménages à ressources encore plus modestes Entre 65% et 90% des plafonds PLUS En accession sociale : entre 85 et 120% des plafonds PLUS Ménages plus âgés ( + de 50 ans) Petits ménages : isolés, couples, rarement plus d une personne à charge 1 à 2 personnes 11

12 L accession par la vente Hlm PV moyen vente hlm : en % en dessous des PV moyens en accession neuve prix attractif Financièrement, ces ménages empruntent moins, mais sur une durée bien plus courte. mensualité quasi aussi élevée en vente hlm qu en neuf 12

13 Les principales motivations de l organisme hlm à vendre une partie des logements locatifs de son parc Le recentrage sur les zones de marché prioritaires Le renouvellement de l offre (rééquilibrage,diversification, rajeunissement du parc) Financement de la production neuve ou de la ré intervention sur le parc existant L offre d un parcours résidentiel «sécurisé» pour les habitants 13

14 Rappel des conditions d exercice de la vente hlm 14

15 Rappel des conditions d exercice de la vente Hlm Relève de la stratégie propre de l organisme En lien avec le PSP : détermination du plan de vente sur 5 ans Parfois Initiative du locataire (art L du CCH) Tout le parc n est pas vendable Logements de moins de 10 ans Ceux voués à la démolition Ceux situés dans des communes dans lesquelles l offre locative sociale est insuffisante Le locataire a le choix de devenir propriétaire / de rester locataire politique de mutation de l organisme 15

16 Rappel des conditions d exercice de la vente Hlm La vente d un logement occupé est possible aux ascendants / descendants du locataire en place,à sa demande ( ménage sous plafonds de ressources PLS) Le logement vacant doit être proposé : prioritairement à l ensemble des locataires du département de l organisme (informés par publicité affichage et annonce- pendant 2 mois) puis ensuite à toute autre personne physique, Collectivité Locale, groupement de CL ou organisme sans but lucratif agréé par le Préfet du département 16

17 Le processus de la vente Les opportunités de vente Issues du PSP Logements locatifs appartenant à un organisme hlm, quel que soit leur financement, ayant les critères suivants : patrimoine de qualité répondant aux normes d habitabilité fixées par l art R du CCH et suffisamment entretenu dans un quartier dépourvu de toute offre accession connaissant un bon fonctionnement social, où le taux de mobilité est nul, dans des communes qui ont une offre de LLS suffisant 17

18 Le processus de la vente Les études de faisabilité : analyse des opportunités de vente Faisabilité sociale du projet de vente (analyse de l occupation de la résidence pressentie) Faisabilité technique (travaux à prévoir) Faisabilité commerciale (adéquation solvabilité des locataires/ PV du bien) Faisabilité financière (bilan de l opération de vente : recettes - dépenses) Faisabilité juridique (propriété des terrains, division des lots) 18

19 Le processus de la vente Plan de vente Programmation des mises en vente sur 5-10 ans et objectifs de vente (délibérations du CA de l organisme) Transmission au Préfet du département de la décision d aliéner un segment de parc, qui consultera la commune qui consultera les collectivités publiques ayant garanti les emprunts qui s assure que la vente n aura pas pour effet de réduire de manière excessive le parc de LLS 19

20 Prix de vente du bien Une évaluation du bien est demandée à l administration des Domaines par l organisme hlm Fixé par l organisme propriétaire Vente à personne physique : prix < ou > de 35% à l évaluation des Domaines Après avis du maire de la commune d'implantation du logement vendu 20

21 Conséquences de la vente pour l organisme hlm Remboursement des emprunts contractés Exigibilité des emprunts contractés par l organisme. Toutefois, possibilité pour l'organisme de continuer à rembourser les prêts selon l'échéancier initialement prévu, si et seulement si les remboursements continuent à être garantis dans les conditions qui ont permis l'octroi du prêt. 21

22 Conséquences de la vente pour l organisme hlm Remboursement des aides publiques Si vente d un patrimoine de de 10 ans reversement de tout ou partie de ces aides selon décision du Préfet Si cession de logement ayant fait l objet de travaux d amélioration depuis moins de 5 ans 22

23 Le réemploi des fonds issus de la vente hlm 3 options possibles Financement de l offre nouvelle Financement de la réhabilitation Acquisition de logements en vue d un usage locatif La plus-value dégagée (PV- VNC) de la vente d un LLS (logement conventionné) exonération d IS pour l organisme hlm 23

24 La sécurisation de l achat pour l accédant 1er niveau de sécurisation : l information, le conseil, l accompagnement du locataire, candidat à l acquisition de son logement Les entretiens personnalisés avec les locataires L acquéreur doit bénéficier d informations et de conseil lui permettant de s engager en toute connaissance de cause et de faire face aux dépenses futures Charges supplémentaires : TFPB, frais de syndic, charges notion de taux d effort copropriétaire = taux d effort locataire 24

25 Les entretiens personnalisés avec les locataires «L'organisme d'habitations à loyer modéré indique par écrit à l'acquéreur personne physique, préalablement à la vente, - le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, - la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes - et fournit, en tant que de besoin, une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre» Article L du CCH modifié par la loi ENL 25

26 Les entretiens personnalisés avec les locataires «l'organisme d'habitations à loyer modéré doit joindre un document précisant à l'acquéreur personne physique qu'il sera redevable, chaque année, de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à compter de la première année suivant celle où a eu lieu le transfert de propriété. Il lui adresse en outre, si l'immeuble est soumis aux dispositions de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un exemplaire de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.» Article R du CCH Analyse de la situation du locataire (sociale, professionnelle, financière ) Validation de la capacité financière du ménage accédant (+ information financière : frais de dossier, prêts financiers, PTZ, aide possible) 26

27 2eme niveau de sécurisation : la protection contre les accidents et aléas de la vie Rappel : la sécurisation est inscrite dans la réglementation depuis le décret du 16 janvier 2008 relatif aux opérations d accession à la propriété réalisées par les organismes hlm (PSLA, VEFA, CCMI) La vente hlm doit s accompagner d un mécanisme de sécurisation «Les organismes Hlm pratiquent pour la vente Hlm la même politique de conseil et de sécurisation des accédants que pour l accession à la propriété dans le neuf» Accord USH- Etat du 18 décembre 2007 Garantie de rachat par l organisme, à un prix minimum = 80% du PV Garantie de relogement, si respect des critères financiers d accès au logement hlm ( retour au statut locatif antérieur) 27

28 3ème niveau de sécurisation : les services associés à la vente, la qualité du produit immobilier Les services associés à la vente Développement d initiatives multiples concernant les garanties de fonctionnement des équipements, les visites annuelles de contrôle, des contrats multiservices de maintenance La qualité du logement La vente hlm doit comporter des garanties pour éviter les copropriétés dégradées Réalisation des travaux avant vente Pas de vente d immeubles à fort risque Création d une provision spéciale pour travaux futurs (esprit du projet de la Loi Boutin) protection patrimoniale des nouveaux 28 acquéreurs

29 Projet de loi Boutin Article 5 «Les organismes HLM ont l obligation de fournir à l acquéreur une liste de travaux d amélioration des parties communes et des éléments communs qu il serait souhaitable d entreprendre. Dorénavant, ces travaux, s ils sont votés par l assemblée générale des copropriétaires, doivent obligatoirement faire l objet de provisions spéciales à la charge de ces copropriétaires.» Placement de ces provisions sur un compte séparé, afin de lisser la charge financière des copropriétaires Maintien de la qualité du bâti de l immeuble dans le temps 29

30 L après-vente : les services proposés La création d une copropriété Un logement vendu entraîne la création d une copropriété dans l ensemble immobilier concerné L'organisme Hlm vendeur est syndic de droit de la copropriété créée par la vente Hlm, tant qu'il reste propriétaire d'un logement, sauf s'il y renonce. «La fonction de syndic sera développée au sein du Mouvement Hlm afin qu elle puisse être exercée dans les copropriétés issues de la vente. Des actions de formation spécifiques seront conduites dans ce domaine.» Accord USH- Etat du 18/12/07 30

31 L après-vente : les services proposés Une implication directe et forte dans la gestion des copropriétés La responsabilité de l organisme est majeure, car coexistence «durable» dans un même ensemble immobilier de locataires et d ex-locataires L organisme reste engagé accompagnement des ménages dans leur parcours résidentiel Un vrai métier Activité à part entière nécessite une organisation et des compétences spécifiques 31

32 L après-vente : les services proposés L organisme ne souhaite pas être syndic L organisme présente un syndic au syndicat des copropriétaires Possibilité que cette fonction de syndic soit assurée par une structure hlm partenaire = exigences «du syndic solidaire» assurées (exigence de transparence des coûts, de qualité de la gestion immobilière, de fonctionnement participatif ) participe à un meilleur «maillage hlm» sur un territoire donné Actions de formation des copropriétaires Accompagnement et conseil sur les droits et les devoirs du copropriétaires = garantie de copropriétés durables 32

33 Les points de vigilance 33

34 La réservation des logements mis en vente L organisme hlm doit demander l accord des réservataires (Préfecture, collectivité, 1% logement) Reconstitution des droits de réservation dans le cadre de l offre nouvelle Rappel accord USH- Etat du 18 décembre 2007 Ou report de ces droits de réservation sur d autres logements Ou prolongement de la durée de réservation sur d autres logements existants à négocier 34

35 La vente du logement par le copropriétaire Absence de maîtrise de l évolution de l occupation sociale après la vente En cas de revente dans les 5 ans : le copropriétaire est tenu d en informer l org hlm ; celui-ci peut l acquérir en priorité Si revente, dans les 5 ans, du logement acquis initialement à un prix < à celui des Domaines Si plus-value, versement à l organisme de tout ou partie de celle-ci à l organisme, selon que le prix de revente est > ou < à l évaluation actualisée Si mise en location du bien acquis à un prix < à l évaluation des Domaines, dans les 5 ans suivant l acquisition : loyer PLS maxi 35

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