Le marché du logement en Indre et Loire à l automne Indicateurs d évolution des marchés Perspectives de l immobilier ancien

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1 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Le marché du logement en Indre et Loire à l automne 2011 Indicateurs d évolution des marchés Perspectives de l immobilier ancien Laure HUGUENIN Mise à jour : 14 octobre

2 SOMMAIRE Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives 1. Le marché du logement ancien en 2011 : la progression ne faiblit pas 1.1. La forte progression constatée en 2010 se maintient en Progression des prix dans l ancien au 2 e trimestre pour les maisons et les appartements 1.3. La maintien des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» 2. La demande de logement : la hausse perdure jusqu'à mi Le taux de croissance des crédits à l habitat atteint son pic en mai 2011 et se stabilise 2.2. La construction neuve en 2011 : forte reprise au 1 er semestre La commercialisation des logements neufs en 2011 : Reprise à court terme mais bilan semestriel mitigé 2

3 Introduction Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives L évolution du montant des transactions en habitations, garages et bâtiments professionnels (Source : Services Fiscaux) Le montant total intègre les transactions sur l habitat et les transactions de bâtiments qui n ont pas une destination habitat. Depuis l harmonisation des taux des droits de mutation à 3,6% en 2000, il n y a pas possibilité de dissocier les deux types d opérations. Sur l année 1999, dernière période avant l harmonisation des taux, la part «habitat» représentait 86% du total des deux types de transactions concernées. Depuis le 1er janvier 2011, le taux harmonisé est fixé à 3.8%. L évolution des prix sur le marché des appartements et des maisons anciennes (Source : Perval) La base Perval n est pas exhaustive. Elle est généralement fondée sur un nombre suffisamment important de transactions pour être représentative des prix pratiqués dans l immobilier. Les prix utilisés dans le tableau de bord pour calculer les transactions en volume (prix moyen au m 2 ) sont les «prix réels» (bruts) tels qu ils apparaissent dans les transactions enregistrées sur un trimestre donné, sans correction de structure. Ils sont comparés au prix réels du trimestre précédent (évolution trimestrielle) et aux prix réels du même trimestre de l année précédente (évolution annuelle). Perval calcule par ailleurs un indice d évolution qualifié de «trimestriel» qui est en fait un indice d évolution annuelle «glissant». Cet indice compare les prix moyens des 12 derniers mois observés (ex : juil.2009-juin 2010) avec les 12 mois de la période précédente (avril 2009-mars 2010). Par ailleurs, cet indice prend en compte la structure des ventes (taille et localisation) et corrige le prix moyen réel en référence à une structure moyenne de longue période (5 années) : c est le «prix corrigé des effets de structure». 3

4 Introduction Taux de couverture de la base PERVAL assez faible pour une analyse à court terme Au 2 e trimestre 2011, la valeur des transactions sur l ancien enregistrées dans la base PERVAL, correspond à 14,1% du montant des transactions soumises aux droits à 3,8% Ce faible taux relativise la validité des évolutions de prix établies sur la période court terme pour l Indre et Loire 4

5 Introduction Le rapprochement des deux sources «Perval» et «Services Fiscaux» : intérêt et limites Le rapprochement des deux sources (Services Fiscaux et Perval) permet de dissocier le facteur «prix» et le facteur «volume»* dans l évolution des transactions sur le marché du logement ancien. La limite principale est de rapprocher deux séries d observations qui ne sont pas totalement synchrones, et qui sont chacune décalées dans le temps par rapport au comportement d achat que l on peut situer au moment du compromis, soit : Une observation «prix» (Perval) réellement constaté sur les transactions effectives du trimestre T (3 mois de décalage sur la décision d achat au moment du compromis). Une observation «valeur» (Services Fiscaux) d un trimestre T ajoute au délai celui du traitement et de la transmission des droits de mutations par les Services Fiscaux (estimée autour de 2 mois). Ce double décalage temporel peut poser un problème d analyse sur une période de retournement de tendance. (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, prix réel, non corrigé des effets de structure). 5

6 Introduction Marché de l ancien : léger recul des maisons dans les transactions depuis début 2011 (Source : Perval) Au 1 er semestre 2011, la part des maisons individuelles anciennes recule légèrement dans le total des transactions enregistrées dans la base PERVAL 6

7 1. Le marché du logement à l automne 2011: la progression ne faiblit pas 1.1.La forte progression constatée en 2010 se maintient en Rappel des évolutions annuelles depuis 2001 en Indre et Loire Taux annuel de croissance des transactions sur l'immobilier ancien (habitat et professionnel) en Indre et Loire SOURCE : Services Fiscaux (droits à 3,6%) 14,54 5,02 12,33 19,13 13,80 9,22 10,38 30,75 La progression des transactions ne faiblit pas en ,63-23, / / / / / / / / / /2009 7

8 Evolution du cumul annuel 2011/2010 : +25,5% fin septembre Le taux de croissance en cumul annuel est devenu positif fin février 2010 et l est resté depuis Sur la période janvier-septembre 2011, les montants en valeur ont enregistré une hausse cumulée de 25,5 % par rapport à janvier-septembre Fin septembre, le cumul des transactions atteint un niveau jamais atteint (supérieur à celui sept. 2007) 8

9 1.2. Progression des prix dans l ancien au 2 e trimestre pour les maisons et les appartements L évolution des prix dans l ancien selon l indice de la base Perval Deux types de calculs : Prix bruts relevés sur les transactions réalisées au cours du 2 e trimestre 2011 comparés aux prix bruts relevés au cours du 1 e trimestre 2011 et du 2 e trimestre 2010, sans correction des effets de structure. Prix moyen de la période juillet 2010-juin 2011 comparé au prix moyen de la période avril 2010-mars Prix corrigé des effets de structure. Permet de comparer la tendance de moyen terme Indre et Loire, région Centre, France. 9

10 Prix bruts dans les transactions observées au 2 e trimestre 2011 PERVAL : Prix au m 2 en euros réellement observés* pour les maisons anciennes : au 2 e trim ,58% / 1 e trim. 11 (1 671 ) +3,54% / 2 e trim. 10 (1 720 ) Prix au m 2 en euros réellement observés* pour les appartements anciens : au 2 e trim ,48% / 1 e trim. 11 (1 999 ) + 10,21% / 2 e trim. 10 (1 895 ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure 10

11 Prix bruts dans les transactions observées au 2 e trimestre 2011 PERVAL : Total ancien maisons et appartements au 2 e trim. 11 : /m² Prix au m 2 en euros réellement observés* + 6,5% / 1 e trim. 11 (1 771 ) + 6,9% / 2 e trim. 10 (1 765 ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure 11

12 Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) MAISONS ANCIENNES : ralentissement de la hausse du prix au m² des maisons depuis début 2011 en Indre et Loire, loin du rythme France de province SOURCE : PERVAL évolution sur 12 mois Type Maisons anciennes zone géographique Indre-et-Loire Centre Province Juil 2010-juin 2011/ avril 2010-mars ,4 0,2 1,1 12

13 Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) APPARTEMENTS ANCIENS : Hausse tendancielle des prix sur 12 mois toujours légèrement plus marquée en Indre et Loire qu au niveau régional et national (hors Ile de France). SOURCE : PERVAL Type Appartements anciens zone géographique Indre-et-Loire Centre Province évolution sur 12 mois Juil 2010-juin 2011/ avril 2010-mars ,4 0,7 1,0 13

14 1.3. Le maintien des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» RAPPEL Période : forte croissance du marché tiré par les prix. Mi e trim : baisse du marché sous l effet d une baisse volume et des prix avec, en effet dominant, la baisse en volume due à la résistance des vendeurs qui se retirent plutôt que de baisser trop fortement les prix. Fin 2009 : amorce d une hausse des volumes dans le contexte de prix encore globalement en baisse (-7,3% selon la base PERVAL 4 e Trimestre). En 2010 : amélioration du marché portée par une nette hausse des volumes et des prix maitrisés 14

15 En 2011, l amélioration du marché du logement ancien soutenue par la hausse des prix dans un contexte de ralentissement des volumes. Courbe verte = effet «prix» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix courant et volume constant (volume du 1 er trimestre 2000) Courbe rouge = effet «volume» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix constant et volume courant (prix moyen Perval du 1 er trimestre 2000) (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, non corrigé des effets de structure). 15

16 Cette stabilisation du nombre des transactions est constatée au niveau national depuis début

17 2. La demande de logement : hausse perdure jusqu à mi Le taux de croissance des crédits à l habitat a atteint son pic en mai 2011 et se stabilise Indre et Loire Le point le plus élevé : + 16,4% en mars 2006 / mars 2005 Décélération : + 10,89 % en janv / janv ,4% en janv / janv Le point le plus bas : + 2,41% en sept / sept Reprise : Mars 2010 : +5,71%/ mars 2009 Sept : +7,66%/ sept 2009 Déc : +9,06%/ déc Mai : +9,95%/ mai Juil : +9,03%/juil

18 1 er semestre 2011 : Maintien de la hausse des encours jusqu'au printemps malgré une légère reprise des taux. Ralentissement de la progression des encours depuis dans une contexte de poursuite de la hausse des taux : sous l effet de la crise, rupture de la corrélation entre les évolutions de taux d intérêt et le taux de croissance des encours de crédits avec une baisse des encours de crédits et une baisse des taux d intérêt (entre les lignes vertes sur le graphique) 2010 : reprise des encours de crédits dans un contexte de baisse des taux Evolution des taux d intérêt des nouveaux prêts : 4,06% en oct ,41% en déc ,57% en fév ,89 en juin ,99 en août 2011 Evolution du taux de croissance annuel des encours de crédits à l habitat : + 2,41% en sept 2009 / sept ,74% en juin 2010 / juin ,06% en déc / déc ,95% en mai 2011 / mai ,03% en juil / juil

19 2.2. La construction neuve au 1 er semestre 2011 : forte reprise dans l individuel et le collectif Logements commencés : une année 2010 en nette baisse par rapport à 2009 à cause du collectif. - Individuel : - 4,7% - Collectif : - 41,8% - Total : - 22% Rappel 2010 Logements autorisés : une année 2010 très faible par rapport à 2009 malgré une hausse de l individuel - Individuel : + 11,2% - Collectif : - 50,6% - Total : - 20,6% Evolution du nombre de logements commencés années 2005 à 2010 ; source : SITADEL Evolution du nombre de logements autorisés en Indre et Loire Années 2004 à 2010 source : SITADEL logements commencés individuels logements commencés collectifs logements autorisés individuels logements autorisés collectifs 19

20 Logements commencés en Indre et Loire : 1 er semestre 2011 : consolidation de la reprise dans l individuel, et dans le collectif 20

21 Logements autorisés en Indre et Loire : 1 er semestre 2011 : recul des permis dans l individuel, stabilisation dans le collectif 21

22 2.3. Commercialisation des logements neufs au 2 e trimestre 2011 (promoteurs) : Comparé au 1 e trimestre 2011 : très forte progression des mises en vente, des ventes réalisées et maintien du stock Comparé au 2 e trimestre 2010 : reprise important des mises en ventes, des ventes et des stocks Mais le bilan du 1 er semestre reste mitigé : baisse globale des mises en vente, chute des ventes. Toujours très loin du niveau d avant crise Mises en ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +189,4% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +36,3% Ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +92,6% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +50,7% Stocks 2 e T 2011/1 e T 2011 : +2,1% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +9,5% (*) Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 14 octobre

23 Commercialisation d APPARTEMENTS neufs au 2 e trimestre 2011 : Malgré la reprise des ventes au 2è trimestre, le 1 er semestre 2011 reste en dessous du niveau (déjà faible) de 2010 Reprise irrégulière des mises en ventes toujours très loin du niveau d avant crise Les ventes ne suivent pas le rythme modéré de 2010, malgré une nette reprise au 2è trimestre Les stocks progressent, mais restent très inférieurs au niveau des années précédentes Les prix sont restés stables depuis le début de l année Mises en ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +190,1% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +28,5% Ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +84,4% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +45,3% Stocks 2 e T 2011/1 e T 2011 : +6% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +13,8% Prix 2 e T 2011/1 e T 2011 : +0,9% 2 e T 2011/2 e T 2010 : -3% (*) Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 14 octobre

24 Commercialisation de MAISONS neuves au 2 e trimestre 2011 : Une très forte hausse des mises en ventes et des ventes au second trimestre, mais insuffisantes au regard des niveaux d avant crise Les mises en ventes ont fortement repris au second semestre, la tendance annuelle confirme la hausse, mais le bilan semestriel reste nettement négatif Les ventes reprennent de la vigueur depuis début 2011, mais le cumul sur les 6 premiers mois reste déficitaire Les stocks sont en baisse Les prix sont globalement en hausse Mises en ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +183,3% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +183,3% Ventes 2 e T 2011/1 e T 2011 : +147,6% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +85,7% Stocks 2 e T 2011/1 e T 2011 : -13,2% 2 e T 2011/2 e T 2010 : -7% Prix 2 e T 2011/1 e T 2011 : +23,6% 2 e T 2011/2 e T 2010 : +18,1% (*) Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 12 avril

25 MAISONS : un investissement moyen en progression dans l ancien en début d année, à un niveau cependant inférieur à fin 2010 Au 2 e trimestre 2011, le prix moyen d achat d une maison ancienne selon la base des notaires PERVAL enregistre une progression ( contre au 1 e trim. 2011). Les prix moyens augmentent brutalement dans le neuf ( contre au 1 e trim. 2011). Les évolutions constatées depuis début 2011 dans le neuf sont à confirmer. Tendance annuelle à la baisse des prix de l ancien et hausse des prix du neuf. 25

26 APPARTEMENTS : le m² neuf reste beaucoup plus cher que le m² ancien L écart moyen de prix au m² observé en comparant les sources PERVAL et DRE (commercialisation des logements neufs) a été de 36% au 2 e trimestre, un écart qui tend à se modérer depuis début

27 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Retrouvez les indicateurs conjoncturels du marché du logement sur : le site portail de l économie tourangelle 27

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