Intervenants. Alain GUILMONT Expert-comptable et Commissaire aux Comptes Directeur Général du groupe FIDELIANCE

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2 Intervenants Alain GUILMONT Expert-comptable et Commissaire aux Comptes Directeur Général du groupe FIDELIANCE Théau ACCARY Gestionnaire de Patrimoine Associé FIDELIANCE PATRIMOINE Nicolas POUZET Gestionnaire de Patrimoine Associé FIDELIANCE Jean-François COTTIN Expert-comptable et Commissaire aux Comptes Associé FIDELIANCE Jean-Michel COY Gestionnaire de patrimoine P.D.G. de CAPITIS Pierre-Yves CHANUT Gestionnaire de Patrimoine Associé FIDELIANCE PATRIMOINE

3 Fideliance Patrimoine Présentation Fideliance Patrimoine est l alliance entre Fideliance et Capitis, un cabinet de gestion de patrimoine créé en Equipes Capitis : Jean-Michel COY Fondateur- Ex Worms Co- fondateur Expert et Finance, Pierre Yves CHANUT : Science Po + EM Lyon : Ingénieur social, Theau ACCARY: Master Gestion de patrimoine IAE Lyon 3 (major): Gestionnaire de patrimoine. Equipe Fideliance : Mathurin MERCIER en charge du suivi globale des dossiers, Audrey CLEMENT en charge de la partie administrative, Nicolas POUZET, Alain GUILMONT et Jean-François COTTIN en charge du suivi global du projet.

4 SOMMAIRE Le prélèvement à la source La loi Pinel, aubaine ou malheur? L achat immobilier en direct ou par SCI? Location meublée ou nue? Comment ne plus avoir de revenus fonciers? Questions diverses

5 Revenus fonciers et prélèvement à la source Mise en place au 1 er janvier 2018 Taux applicable : le droit commun Recouvrement : l acompte 2017 : année blanche? Principe du revenu non exceptionnel

6 Attention à la déduction des charges foncières en 2017 et 2018 La loi prévoit aussi que le revenu foncier 2017 est calculé en déduisant la totalité des travaux payés en 2017 et le revenu 2018 en déduisant la moyenne des travaux Ce mécanisme aboutit à des résultats différents en fonction de l année de réalisation des travaux. Exemple : les revenus fonciers d un contribuable sont de euros en 2017 et de euros en Les charges courantes sont de euros en 2017 et en Ce contribuable effectue euros de travaux (non urgents) en En 2017, cela aboutit à un déficit foncier de euros, dont euros sont imputables sur les autres revenus de 2017 et euros sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En 2018, cela aboutit à un revenu foncier de euros [( (moyenne des travaux 2017/2018 : /2 = )], soit après imputation du déficit foncier reportable à un revenu imposable de 700 euros ( ). Les euros de travaux sont donc déduits à hauteur de 1,5 fois leur montant ( euros en 2017 et euros en 2018). Ce montant sera réduit de moitié s ils sont payés en

7 Les dispositifs fiscaux - Loi Pinel : Réduction d impôt de 12%,18% ou 21% du montant investi (plafond ). Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Objectif : Constitution d un patrimoine, réduction de l impôt, utiliser l effet de levier du crédit. A destination du : particulier qui souhaite réduire son impôt et constituer un patrimoine immobilier. - LMNP: non fiscalisation des revenus sur une longue période grâce au principe de l amortissement. Objectif: constitution d un patrimoine, créer des revenus complémentaires, utiliser l effet de levier du crédit A destination du : particulier qui souhaite obtenir des revenus réguliers et constituer un patrimoine immobilier. - Déficit foncier: Créer du déficit foncier grâce à la réalisation de travaux. Engagement de location 3 ans après le dernier déficit pratiqué. Objectif: Constitution d un patrimoine, utiliser l effet de levier du crédit, écraser des revenus fonciers existants A destination du : prticulier en excédant de revenus fonciers. 7

8 Loi Pinel : 8

9 La Loi Pinel La Loi PINEL Achat d'un bien neuf en zone éligible, Versement par l'état de 12% à 21% du prix du bien à l'investisseur (sous forme de réduction d'impôt), Location du logement pendant 6, 9 ou 12 ans, Perception de loyers pendant la durée de location, Plafonds de ressources des locataires, Plafonds de loyers. Comment choisir son projet? 9

10 Focus sur quelques programmes Un accès à 160 promoteurs, logements, des programmes partout en France (495 programmes en Ile de France). VILLES FONTAINEBLEAU Place Napoléon Bonaparte Passage Ronsin MEAUX 1-3 avenue de la Marne MELUN Rue Marcel Houdet BAILLY-ROMAINVILLIERS Golf de Disneyland PROGRAMMES «Villa Joséphine de Beauharnais» «Visio» «L Ile en Seine» «Les villas du golf» FISCALITE Pinel Pinel Pinel LMNP PRIX/M /m /m2 à /m /m2 à /m /m2 à /m2 10

11 Le LMNP Deux régimes : PROFESSIONNEL / NON PROFESSIONNEL Personne Physique ou Morale / I.R et I.S Activité civile (art à 1758 code civil) depuis longtemps (cour Cass. 30/04/1862 ) mais Activité industrielle et commerciale selon la loi fiscale ( B.I.C) (art 34 CGI ) ( autonomie du droit fiscal ) Comptabilité d engagement et normes IFRS qui bouleversent le sujet. Poids de l aspect SOCIAL en plus des aspects PATRIMONIAUX et FISCAUX. Produit PIVOT dans une stratégie patrimoniale, qui bouleverse l espace temps 11

12 Location meublée de locaux d habitation Saisonnière Bail Meublé Bail Commercial Totalement Meublé Jurisprudence sur les ustensiles de cuisine (arrêt Cour d Appel de Bordeaux et réponse Desanlis Ameublement requis) Réponse Joan 03/08/1992 : Un seul logement suffit (mais respect des 23K ) HLL, Camping car fixés Perpétuelle demeure + raccord réseau 3 fonctions: Sommeil Toilette Nourriture Art. R à 17 du code de l Habitation et de la Construction 12

13 Loueur en meublé professionnel : fiscalité I.R I.S.F TRANSMISSION T.V.A AMORTISSEMENTS Impôt Sur Plus-Value Tous les curseurs activés.. 13

14 Loueur en meublé professionnel : concilier tous les avantages I.R I.S.F TRANSMISSION T.V.A Validation trimestres et exo. CMU AMORTISSEMENTS Impôt Sur Plus-Value Tous les curseurs activés.. 14

15 Les trois prismes du LMP Patrimonial Fiscal Social Droit du conjoint /CMU/Validation trimestres pour la retraite pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

16 Les SCPI Plus communément appelés «pierre papier», les SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) présentent de multiples avantages : Accessibles : tickets d entrée faibles et ajustables à l euro près, Mutualisation du risque (Locataires multiples et solides, Patrimoine immobilier diversifié sur plusieurs immeubles et catégories : bureaux, commerces, etc.), Aucun souci de gestion, Taux de rendement net de toute charge (travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.), Financement à crédit possible (déductibilité des intérêts d emprunts sur les revenus fonciers existants), Une liquidité assurée par la société de gestion, Potentiel de revalorisation du prix de la part. A l échéance du crédit, vous avez le choix entre : 1. Conserver les parts de SCPI, et percevoir des loyers, 2. Revendre les parts de SCPI, et percevoir un capital. 16

17 Les SCPI Avec une collecte de 5,56 Milliards d euros en 2016, les 178 SCPI du marché affichent un rendement moyen de 4,63% en 2016, contre 4,85% en Le taux de distribution des SCPI est en baisse mais la prime de risque (le différentiel entre leur rendement et le taux sans risque : 0,68% en 2016) demeure à un niveau élevé : 3,95% en Une baisse est probable en

18 Exemples de bulletin trimestriel d informations SCPI 18

19 Annexes 19

20 Loi Pinel 20

21 Evolution de l emploi 21

22 Vieillissement de la population Une population qui vieillit et migre vers le sud et l ouest La population Française est une population qui vieillit. En 2060, 33% de la population devrait être âgée de plus de 60 ans. Entre 2007 et 2060, le pourcentage de la population qui aura plus de 60 ans pourrait augmenter de plus de 80% pour atteindre millions en 2060 contre seulement 10 millions en

23 Conclusion Conclusion : Où investir en loi PINEL? Dans quelle ville? 1) Suivre les mouvements démographique (priorité au Sud et à l Ouest), 2) Priorité à l investissement dans les aires urbaines dynamiques, 3) Anticiper le vieillissement potentiel des locataires avec le respect des normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite), 4) Réfléchir à l investissement dans les villes périurbaines afin de satisfaire des locataires à la recherche de calme, sécurité, jardin, sans être éloigné des commerces et services de base. 23

24 Chiffres Clés SCPI

25 SCPI Déficit Foncier Politique d investissement Constituer un patrimoine immobilier locatif composé d immeubles bourgeois à usage d habitation, situés en centre-ville dans les quartiers vivants et commerçants. Privilégier les métropoles régionales françaises, disposant notamment de dessertes TGV, bénéficiant d un réel dynamisme économique et offrant des perspectives démographiques favorables.

26 SCPI Déficit Foncier

27 Le mode de détention immobilier Immobilier direct - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - SCI - SARL de famille - Démembrement de propriété Immobilier indirect - SCPI - OPCI - OPCVM Immobilier - Foncières cotées 27

28 MERCI POUR VOTRE ATTENTION