LE GUIDE DU LOCATAIRE

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1 LE GUIDE DU LOCATAIRE ADIL 75 Janvier 2009

2 Vous êtes un agent du CNRS. Vous souhaitez connaître vos droits en tant que locataire ou futur locataire. Ce guide est fait pour vous! Eu égard à votre contrat de location, vous êtes soumis à un régime juridique qui détermine vos droits et obligations. Ce guide comprend les différentes étapes de la vie du contrat de location, de la prise à bail à la restitution des lieux. LA RECHERCHE DE LOGEMENT P.3 I - LE BAILLEUR PERSONNE PRIVEE P.5 LE LOGEMENT VIDE La loi du 6/07/89 P l établissement du contrat de location P les rapports locataire/propriétaire P la fin du contrat de location P.13 La loi du 1 er /9/1948 P.16 LE LOGEMENT MEUBLE P.18 II - LE BAILLEUR SOCIAL P L attribution du logement P Le contrat de location P La fin du contrat de location P.25 III - LES AIDES AU LOGEMENT P.26 Il est ainsi divisé en deux parties, selon que votre propriétaire est un bailleur privé ou un bailleur social. SOMMAIRE IV - LE BAIL ET LE DROIT DE LA FAMILLE P.28 V ANNEXES P.32 Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives P.33 Le décret du 26 août 1987 sur P.34 les charges récupérables Le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent P.37 LA RECHERCHE DE LOGEMENT CNRS/ADIL75 2

3 LA RECHERCHE DE LOGEMENT Vous disposez de différents moyens pour rechercher un logement et ce en fonction de votre situation. Le CNRS en sa qualité d établissement public de l Etat n est pas astreint à la participation financière du 1% logement. Le CNRS a toutefois conclu des conventions de réservation avec des organismes constructeurs de logements sociaux ou collecteurs de la participation à l effort de construction. De plus, il vous est possible de demander un logement social à la mairie de votre domicile, à la préfecture de département, auprès de votre ministère de tutelle ou de rechercher un logement dans le secteur privé en consultant des annonces sur internet ou dans des journaux spécialisés. Les logements réservés au parc locatif du CNRS : Votre statut d agent du CNRS vous donne la possibilité de déposer une demande auprès de l assistante de service social de la délégation régionale dont vous dépendez. Ce dossier enregistré de manière anonyme est présenté à l examen de la commission d attribution compétente (Commission d attribution des logements de région IDF et CORAS pour les délégations de province). Cette commission applique des critères sociaux d attribution et effectue le classement des candidatures. Vous devez respecter des plafonds de ressource fixés de manière réglementaire et des conditions d occupation liés au logement (par exemple, pour un deux pièces, le nombre maximum de personne est de trois) afin de pouvoir prétendre à un logement réservé au CNRS. Le parc locatif des fonctionnaires de l Etat : L accès au parc locatif des fonctionnaires de l Etat est également ouvert aux agents du CNRS. Des dispositifs particuliers existent d ailleurs pour les agents travaillant à Paris et en région parisienne. Pour en bénéficier, vous devez vous inscrire sur le site du ministère de l éducation nationale : Cette inscription vous permettra d obtenir un numéro d inscription qui vous donnera accès à la bourse au logement sur le site Attention, ces accès sont limités et accessibles selon des dispositions réglementaires et particulières. Le 1% logement : Si votre conjoint travaille dans une entreprise de plus de 10 salariés, il lui est possible de solliciter un logement dans le cadre d une réservation du 1% logement. Il lui suffit de se renseigner auprès de la direction des ressources humaines pour déposer un dossier auprès du collecteur 1% de son employeur. Le logement HLM : Vous avez la possibilité de demander une Habitation à Loyer Modéré (HLM) auprès de votre mairie si vos ressources ne dépassent pas un certain plafond. Suite à votre inscription, la mairie vous délivrera un numéro d inscription. CNRS/ADIL75 3

4 Le parc privé : Concernant le parc privé, vous pouvez vous adresser à une agence immobilière ou directement auprès d un propriétaire. Votre dossier sera examiné en fonction de critères propres déterminés par le propriétaire. Si vous avez recours à une agence immobilière, des frais d agence pourront vous être demandés. Attention, le montant de ces frais n est pas réglementé, mais leur montant doit être affiché dans l agence, ne versez aucune somme avant d avoir signé un contrat de location. Si vous avez recours à des marchands de listes, la prudence est de mise. Ces derniers, à la différence des agences immobilières ne vous mettent pas directement en relation avec le propriétaire. En contrepartie du versement d une somme d argent (environ 150 euros), ils s engagent à vous fournir une liste de logements correspondant à vos critères. Ces derniers doivent être très détaillés, car à défaut de logement proposé satisfaisant, vous pouvez demander la restitution de la somme versée. Faites attention, dans le contexte actuel de pénurie de logement, les listes ne sont parfois pas toujours tenues à jour et ne correspondent pas à vos attentes. Attention : il serait souhaitable de ne verser aucune somme avant de signer un contrat de location. CNRS/ADIL75 4

5 I-Bailleur personne privée Vous êtes ou vous allez devenir locataire d un bailleur privé : personne physique ou morale (une société telle une compagnie d assurance ou société civile immobilière). Il existe différents types de baux selon que vous occupez un logement loué vide ou meublé. CNRS/ADIL75 5

6 LE LOGEMENT VIDE Le contrat de location est en principe régi par la loi du 6 juillet Toutefois, il peut être soumis à un régime particulier relevant de la loi du 1 er septembre 1948, si le logement est situé dans une zone géographique déterminée et a été construit avant cette date. Par ailleurs, le bail doit avoir été signé avant le 23 décembre La loi du 6 juillet 1989 Dès lors que le logement loué à titre de résidence principale est non meublé, le bail est obligatoirement soumis à la loi du 6/07/1989. Il s agit en effet d une loi d ordre public, à laquelle il n est pas possible de déroger. Ainsi, elle intervient aux différents stades de la location : lors de l établissement du contrat, dans le cadre des rapports propriétairelocataire et à la fin du contrat de location. 1. Etablissement du contrat de location : Le propriétaire va proposer de signer un contrat de location, après avoir étudié toutes les candidatures et exigé les garanties qu il estime nécessaires. Le contrat de location doit être examiné avec attention, car il va régir les rapports bailleur/locataire pendant toute la durée du bail. Le contenu du contrat de location : Durée : Si le bailleur est une personne physique, le contrat de location est d une durée de trois ans. Cette durée est portée à six ans si le propriétaire est une personne morale (société). Il est possible qu un propriétaire personne physique propose au locataire un contrat d une durée inférieure à trois ans mais au moins égale à un an. Dans ce cas, il doit justifier d une raison professionnelle ou familiale (départ à la retraite, reprise pour un enfant étudiant ) indiquée dans le bail. A défaut de précision, la durée de votre contrat sera ramenée par l effet de la loi à trois ans. Loyer : Le montant du loyer est libre. Il est défini par le bailleur. Si le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci interviendra à une date fixée par le bail ou à défaut à la date anniversaire du contrat de location. CNRS/ADIL75 6

7 Les charges : Le contrat prévoit obligatoirement des provisions pour charges. Celles-ci font l objet d une régularisation au moins annuelle par le bailleur. Il doit alors fournir un décompte par nature de charges, duquel peut résulter un trop perçu par le bailleur ou au contraire une dette locative. Les mentions particulières : Il est possible de s entendre avec son propriétaire pour effectuer des travaux en contrepartie d une remise de loyer. Attention, la nature des travaux et le montant de la remise doivent être indiqués dans le contrat de location afin qu aucune contestation ne puisse survenir ensuite. Un tel accord ne s applique qu aux logements aux normes et ne peut donc concerner que des menus travaux et réparations. Les éléments annexes au contrat de location : L état des lieux d entrée : Un état des lieux doit être annexé au contrat de location. Rempli convenablement, il permet d éviter toutes contestations ultérieures sur l état du logement. Il existe en effet une présomption de réception du logement en bon état lorsqu il n y a pas d état des lieux d entrée. Son établissement intervient à l entrée et à la sortie des lieux. Ce document est établi entre le locataire et le bailleur ou son mandataire. L état des lieux est dans ce cas gratuit. Attention : un exemplaire de l état des lieux signé par le bailleur doit vous être remis à la réception des clefs puis à leur remise au bailleur. Dans le cas contraire son contenu peut être altéré. Si aucun accord n est trouvé avec le bailleur, l une ou l autre des parties peut faire appel à un huissier qui interviendra à frais partagés. CNRS/ADIL75 7

8 Le dépôt de garantie : Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie dont le montant est limité à une fois le montant du loyer hors charges (depuis le 9/02/08). Ce dépôt n est pas révisable. Attention, aucun dépôt ne peut être demandé si le loyer est payable d avance pour une période supérieure à deux mois. Le financement du dépôt de garantie par le loca pass : si votre conjoint ou concubin est salarié d une entreprise de plus ou moins 10 salariés ou si vous êtes agent stagiaire et que vous avez moins de trente ans, vous pouvez bénéficier d une avance remboursable pour financer le dépôt de garantie. L aide prend la forme d un prêt d une durée maximum de trente six mois sans intérêt avec un différé de trois mois. La mensualité est au minimum de 15 euros. Le prêt est automatiquement remboursable en cas de départ du locataire. Vous devez vous adresser à un des collecteurs 1% qui vous fera parvenir un dossier. La caution : Le bailleur peut demander qu une personne se porte caution pour le locataire. La caution s engage alors, pour une certaine durée, à payer à la place du locataire défaillant. Pour être valable l acte de cautionnement doit remplir certaines conditions : - Reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision - Mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de son engagement - Reproduction manuscrite de l article 22-1 alinéa 1 er de la loi du 6/07/1989. Le bailleur doit ensuite remettre à la caution un exemplaire du contrat de bail. Attention, le contrat de cautionnement se transmet aux propriétaires successifs. La caution par le loca pass : si votre conjoint ou concubin est salarié d une entreprise privée (plus ou moins de 10 salariés) ou si vous êtes agent stagiaire et que vous avez moins de trente ans, vous pouvez bénéficier de la garantie loca-pass. Vous devez vous adresser à un collecteur 1% qui vous fera parvenir un dossier. Cette garantie couvre dixhuit mois de loyer et charges pendant une durée de trois ans. La caution locative MGEN : la MGEN se porte caution pour vous, afin de sécuriser le bailleur. La cotisation est de 2% du montant du loyer et des charges. Elle couvre 18 mois de loyers et charges sur une période de 36 mois renouvelable une fois après réexamen du dossier. Le montant du loyer et des charges doit être inférieur à Pour toute information : Le prêt installation de la MGEN : ce prêt sans intérêt, destiné aux agents mutualistes de moins de 36 ans à la date de signature de l offre de prêt, permet de régler le montant du dépôt de garantie, vos frais d agence, l achat d électroménager lors de la location d une résidence principale. Ce prêt ne peut être accordé qu une seule fois. Son montant varie de 800 à 2000 euros ; il est remboursable entre 12 et 24 mensualités constantes auprès de la CASDEN, la MGEN prend à sa charge l assurance du prêt. Vous devez vous adresser auprès de votre section MGEN où vous remplirez un dossier. CNRS/ADIL75 8

9 Le prêt Starden Premium : de 1500 à 2000 sur 36 mois à 0%, il permet de financer vos frais d installation. Il est réservé aux personnels de la recherche publique : - en 1 ère année de titularisation - aux non titulaires si la dernière échéance ne dépasse pas la date de fin de contrat. Vous pouvez vous adresser à la délégation de la CASDEN de votre département. Les diagnostics techniques : Lors de la signature du contrat ou de son renouvellement, le bailleur devra fournir un certain nombre de diagnostics techniques : - Un état des risques naturels et technologiques à compter du 1 er juin 2006, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité. - A compter du 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique. - Depuis le 12 août 2008, un diagnostic gaz dans les immeubles ayant plus de 15 ans. - A cette même date, un constat des risques d exposition au plomb concernant les parties privatives, dans les immeubles construits avant le 1 er janvier CNRS/ADIL75 9

10 2. Les rapports locataire/ propriétaire : Droits et obligations du locataire : Payer le loyer et les charges : Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le contrat de location. Le contrat peut prévoir une révision annuelle du loyer. Attention, le bailleur ne peut pas imposer au locataire le prélèvement automatique. Les charges sont quant à elles réglées généralement par provision et doivent nécessairement donner lieu à une régularisation au moins annuelle. Le locataire doit alors exiger les justificatifs permettant de vérifier que les charges réclamées correspondent à des charges récupérables, dont la liste est fixée limitativement par le décret n du 26 août 1987 (voir annexe). De plus, les provisions sont exigibles en contrepartie de services rendus et ne peuvent par conséquent, pas concerner des équipements dont le locataire n a pas l utilité. Par exemple, si le garage n est pas compris dans la location, le bailleur ne peut pas réclamer les charges correspondant à son entretien. Entretenir le logement : Le locataire est tenu d entretenir le logement et d effectuer à ce titre les réparations locatives. Le décret n du 26 août 1987 (voir annexe) fixe une liste non exhaustive de ces réparations. Elles s apparentent à des menues réparations. Afin de pallier aux risques locatifs, le locataire doit assurer son logement. En pratique, le bailleur réclamera annuellement l attestation d assurance, dont le défaut de présentation pourrait conduire à une procédure judiciaire pour résiliation du bail. Droits et obligations liés à l usage des lieux loués : Le locataire a une obligation de jouissance paisible du logement : il doit s interdire tout comportement susceptible de causer une gêne excessive aux autres occupants de l immeuble ou au voisinage. Le problème le plus fréquent en pratique concerne le bruit. La loi réprime certes le tapage nocturne, mais également le tapage diurne, dès lors que le bruit est intense, répété et fréquent. Il convient dans ce cas de figure, d appeler la police afin qu elle constate la réalité du trouble. D autres problèmes peuvent résulter de bruits de comportement liés à l usage du logement et pour lesquels il est vivement conseillé de trouver un terrain d entente avec l auteur des nuisances. Le locataire peut posséder un animal domestique. Cela ne contrevient pas à l usage paisible des lieux. La réglementation (code rural) est toutefois intervenue pour réglementer strictement la détention de chiens jugés comme dangereux (les chiens d attaques et chiens de garde et de défense). De la même manière, le bailleur n a pas le droit d interdire l hébergement temporaire d un tiers. Cependant, le locataire n a pas le droit de sous-louer son logement, sauf accord express du bailleur. CNRS/ADIL75 10

11 Droits et obligations du propriétaire : Augmenter et réviser le loyer : Dès lors que le contrat le prévoit, le bailleur peut réviser le loyer annuellement soit à la date prévue au contrat soit à la date anniversaire de signature du bail. Le loyer ne peut toutefois pas être augmenté de façon arbitraire. La loi dispose en effet que cette révision intervient sur la base de l Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice s est substitué depuis le 1 er janvier 2006, à l Indice du Coût de la Construction, applicable aux révisions intervenues jusqu au 31 décembre Attention! Si le bailleur omet de procéder à la révision, il peut procéder même tardivement et sur plusieurs années à cette révision. En revanche il existe une prescription quinquennale qui limite la restitution des sommes non perçues aux 5 dernières années. Par ailleurs, si le loyer payé est manifestement sous-évalué, par rapport aux locations dans le voisinage pour un logement équivalent, le propriétaire est en droit de proposer un renouvellement de bail avec augmentation de loyer. Il doit à ce titre, respecter un certain formalisme : envoie de la proposition par courrier recommandé avec avis de réception 6 mois avant l expiration du bail en cours, fourniture des références ayant servi de base à la fixation du nouveau loyer Si le locataire accepte de signer le contrat renouvelé, le nouveau loyer s appliquera par tiers annuel ou par sixième annuel si la hausse est supérieure à 10%. Il existe également un décret de blocage des loyers applicable sur Paris et sa région, qui vient limiter la hausse. Attention, le locataire n est pas tenu d accepter cette proposition. Il appartiendra alors au bailleur de saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de quatre mois avant l expiration du bail, afin qu elle rende un avis sur la question. En cas de désaccord persistant le bailleur devra saisir le juge avant l expiration du bail, dans le cas contraire le bail est tacitement reconduit Effectuer les réparations non locatives : Depuis le décret du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de fournir un logement décent. Le propriétaire doit donc effectuer toutes les réparations nécessaires, lorsque le logement loué présente des dangers pour la santé ou la sécurité des occupants. Par exemple, le logement présente des signes d humidité liés à une aération défectueuse, ou l électricité n est pas aux normes. Attention! Face à un refus du bailleur, la loi Engagement National pour le Logement du 16/07/2005 permet la saisie facultative de la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n intervient, le locataire doit saisir le Tribunal en référé. Ce dernier peut ordonner le blocage des loyers ou sa diminution tant que les travaux ne sont pas exécutés. En outre, les juges du fond peuvent accorder des dommages et intérêts pour non décence du logement. Par ailleurs, le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations liées à la vétusté, ainsi que les grosses réparations. Ses obligations doivent êtres respectées dès l origine puisque le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d usage et de réparation, ainsi que les éléments d équipements mentionnés au contrat. Délivrer les quittances : CNRS/ADIL75 11

12 Le locataire, à jour de ses paiements peut demander au bailleur la délivrance d une quittance. Elle est gratuite. CNRS/ADIL75 12

13 3. La fin du contrat de location : Le congé du locataire et du propriétaire : Le congé du locataire : Le locataire peut donner congé du contrat de location à tout moment en prévenant le bailleur trois mois à l avance. Attention, le délai de trois mois commence à courir à la réception de la lettre recommandée avec avis de réception par le bailleur et non à la date de l envoi. Si le propriétaire ne réceptionne pas le courrier, il convient de faire appel à un huissier. Il est possible de bénéficier d un préavis réduit à un mois en cas de mutation (dans le cadre d une mobilité géographique justifiée auprès du bailleur), obtention d un premier emploi, perte d emploi ou d un nouvel emploi consécutif à une perte d emploi. De la même manière, les bénéficiaires du RMI, ou locataires âgés de plus de 60 ans dont l état de santé justifie un changement de domicile peuvent se prévaloir de cette disposition. Le congé du propriétaire : Le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail. A l expiration, il doit respecter un certain nombre de règles pour que le congé soit valable. Comment le propriétaire doit-il donner congé? Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par huissier au moins six mois avant l expiration du bail. Ce délai court à compter du jour de la réception de lettre recommandée (et non de sa présentation) ou de la signification de l acte par huissier. Le bailleur doit envoyer le congé à chacun des époux ou à chacun des colocataires, à défaut le congé pourrait être déclaré nul. Quels sont les motifs pouvant être invoqués par le propriétaire? Il peut donner un congé pour vente, reprise pour habiter ou pour motifs légitimes et sérieux. - Le congé pour vente : le propriétaire peut adresser un congé vente au locataire, qui bénéficie alors d un droit de préemption. Ainsi, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction des 4 premiers alinéas de l article 15 II de la loi du 6/07/89. Si le locataire accepte l offre, il dispose d un délai de deux mois à compter de l envoi de sa réponse pour la réalisation de l acte de vente. Ce délai passe à 4 mois s il recourt à un prêt pour financer l achat. Pour le cas où le locataire n accepte pas la vente et que le bailleur décide de vendre moins cher, il doit alors faire une nouvelle proposition au locataire. En cas de vente à la découpe, il existe des protections particulières. - Le congé pour reprise : le bailleur personne physique peut reprendre son logement pour lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an au moment du congé, son partenaire pacsé, leurs ascendants ou descendants respectifs. Le propriétaire doit indiquer le motif allégué, le nom et l adresse du bénéficiaire de la reprise. A défaut, le congé est nul. CNRS/ADIL75 13

14 - Le congé pour motifs légitimes et sérieux : en cas de non exécution de ses obligations par le locataire, le bailleur peut adresser au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux (exemple : le paiement tardif et répété du loyer, ou de tapages nocturnes ). Notez que la démolition de l immeuble en vue de sa reconstruction est également un motif légitime et sérieux. - La protection de certains locataires : l article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la protection des locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC. Pour que son congé soit valable, le propriétaire doit faire une proposition de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans des limites géographiques (dans le cas de couple marié ou de co-locataires, l âge et les ressources de chaque personne sont appréciés individuellement). Cette protection ne joue pas lorsque le propriétaire a luimême plus de soixante ans ou des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC. L état des lieux de sortie : Comme l état des lieux d entrée, il est prévu par la loi. La comparaison entre ces deux documents permet d établir l état dans lequel vous avez restitué le logement. L intérêt de cette comparaison se révèle au moment de la restitution du dépôt de garantie. Attention : comme à la réception des clefs un exemplaire de l état des lieux signé par le bailleur doit vous être remis. La restitution du dépôt de garantie : Délai de restitution : Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire. Attention, seule la remise des clés en main propre au propriétaire ou à son mandataire, peut faire courir le délai de deux mois. Cette remise doit figurer sur l état des lieux de sortie ou tout autre document. La possibilité de retenir des sommes sur le dépôt de garantie : Le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie les sommes lui restant dues et les sommes dont ce dernier pourrait être tenu aux lieux et place du locataire sous réserve qu elles soient dûment justifiées. Par exemple, il peut s agir de dettes de loyers, de charges ou de travaux établi de manière incontestable par la différence entre les états des lieux. Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai de deux mois, le solde du dépôt produit intérêt au taux légal au profit du locataire (pour l année 2008, 3,99%). Si votre propriétaire ne vous restitue pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, il faut tout d abord le mettre en demeure de vous le restituer par une lettre recommandée avec avis de réception. S il ne vous répond pas et que la démarche amiable par le biais d un conciliateur ou d une commission départementale de conciliation n a pas abouti, vous devrez envisager d engager une procédure devant le tribunal d instance. Les conseillers de l ADIL sont à votre disposition pour vous expliquer les démarches à effectuer. CNRS/ADIL75 14

15 Résiliation du contrat : Le manquement par le locataire à ses obligations locatives (bruits intempestifs et répétés) peut donner lieu à la saisine du Tribunal d Instance par le bailleur, afin d obtenir la résiliation du bail. Par ailleurs, il existe deux procédures particulières en cas de défaut de d assurance et en cas d impayés de loyer. Le défaut d assurance : Si une clause résolutoire pour défaut d assurance est prévue dans le contrat de location, le propriétaire peut en demander la résiliation, après avoir fait délivrer par huissier un commandement de fournir une attestation d assurance sous un mois. Passé ce délai, si le locataire ne présente pas cette attestation, le bailleur saisira le Tribunal d Instance afin de faire constater la résiliation du contrat de location. Les impayés de loyers et/ou charges : Si une clause résolutoire pour impayé de loyer et/ou charges est insérée dans le bail, le bailleur peut lancer une procédure d expulsion. Il doit au préalable faire parvenir par huissier un commandement de payer, qui octroie un délai de deux mois pour acquitter sa dette. A défaut de régularisation ou d accord amiable, le propriétaire pourra saisir le Tribunal d Instance afin de demander la résiliation du contrat de location. Le juge n est pas obligé de prononcer la résiliation du contrat, il peut accorder des délais de paiement. Si le juge décide de mettre fin au contrat de location, il peut toutefois accorder un délai avant l expulsion. Une fois l ordonnance de résiliation prononcée, l huissier signifiera le jugement au locataire devenu occupant sans droit ni titre, puis délivrera un commandement de quitter les lieux. Il est alors possible de saisir le Juge de l exécution pour obtenir un délai supplémentaire. Si au terme de cette période le locataire n a toujours pas quitté les lieux, l huissier demandera le concours de la force public pour faire procéder à l expulsion. Attention, personne ne peut être expulsé sans un jugement et un commandement de quitter les lieux. L huissier n est habilité à procéder à l expulsion que s il a reçu l accord de la préfecture et l assistance du commissaire de police. CNRS/ADIL75 15

16 LA LOI DU 1 ER SEPTEMBRE 1948 : La loi du 1 er septembre 1948 s applique à certains logements loués à titre de résidence principale meublés ou non meublés et fait l objet d un certain nombre de spécificités qu il convient de souligner. La fixation du loyer et sa révision : Au sens de la loi du 1 er septembre 1948, le loyer doit correspondre à la valeur locative réelle du logement. Celle-ci dépend de la surface réelle du logement corrigée en fonction de la présence ou non de différents éléments d équipement, appelée la surface corrigée, et du prix au m² correspondant à la catégorie dans laquelle est classée votre logement. En fonction de l aspect extérieur de l immeuble, des éléments d équipement présents dans le logement, et de la qualité des matériaux utilisés, chaque logement appartient à une catégorie différente (II A, II B, II C ; III A, III B, III C ; IV). Le prix de base au m2 de la catégorie à laquelle appartient le logement est fixé par un décret, qui fait l objet d une révision annuelle. Toutefois, la révision ne peut pas être appliquée au locataire si le loyer a atteint la valeur locative maximale. Le bail de sortie loi de 48 : Le bailleur d'un logement classé en catégorie II peut proposer à tout moment à son locataire un bail de sortie de la loi du 1 er septembre 1948, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. A cet effet, le logement doit obligatoirement satisfaire à des normes de confort. Dès lors, le locataire signataire sera soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et fera l objet d une hausse de loyer appliquée sur huit ans, afin d arriver progressivement à un loyer correspondant aux prix du marche. Toutefois, le locataire qui dispose de revenus nets imposables inférieurs à un seuil fixé chaque année par décret, ne peut se voir imposer la signature d un bail de sortie. Seuil de revenus perçus en 2007 Régions Personne seule 2 personnes 3 personnes 4 personnes Personne suppl. Ile-de-France Autres régions Pour être valable, la proposition du bailleur doit être accompagnée des éléments ayant servi de référence à la fixation du loyer. A compter de la réception, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître sa décision au bailleur. En cas de désaccord ou d absence de réponse dans les trois mois suivant la réception de la proposition par le locataire, le bailleur peut saisir la Commission départementale de conciliation. CNRS/ADIL75 16

17 Si aucun accord n'est trouvé, le propriétaire devra saisir le tribunal d'instance dans les 6 mois suivant la réception de la proposition. A défaut de saisine, le logement reste soumis à la loi du 1 er septembre La durée du contrat de location : Les locataires soumis à la loi du 1 er septembre 1948 disposent du droit au maintien dans les lieux. Ils peuvent donc rester dans les lieux dès lors qu ils sont occupants de bonne foi et respectent les conditions d occupation posées par la réglementation. A défaut, ils peuvent être déchus du droit au maintien dans les lieux. En effet, le logement doit être la résidence principale du locataire qu il doit occuper au moins huit mois par an. Par ailleurs, il doit y avoir une occupation suffisante du logement. En cas de travaux rendant le logement inhabitable, et en cas de reprise du logement par le propriétaire, le locataire peut faire l objet d un congé, mais peut également dans certains cas, bénéficier d un relogement. Dès lors que le locataire reçoit un congé de pure forme, il devient occupant de bonne foi et doit respecter les conditions d occupation. Cette formalité empêchait la transmission du bail aux héritiers. Depuis la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, elle devient obsolète car le bail est résilié de plein droit en cas de décès du locataire ou d abandon de domicile. CNRS/ADIL75 17

18 LOGEMENT MEUBLE Le logement est meublé lorsqu il est réellement équipé de manière suffisante, c'est-à-dire qu il comporte non seulement les meubles indispensables à la vie courante (lit, table, chaises ), mais également ses éléments d équipement (casseroles, lampe, couverts ). L établissement du contrat de location : Il est préférable d établir un inventaire du mobilier afin d éviter toute contestation ultérieure. Attention, à défaut d un tel inventaire, le bail pourrait être requalifié en non meublé, et donc soumis à la loi du 6 juillet La principale caractéristique du logement meublé réside dans la liberté contractuelle. Attention, il faut attentivement vérifier le contenu du contrat de location avant de le signer!! Cependant, le propriétaire reste tenu de fournir un logement décent. La protection accordée par la loi du 20 janvier 2005 : La protection organisée par la loi ne porte que sur la durée du contrat de location et les règles de congé. La durée du contrat de location : Depuis le 20 janvier 2005, le bailleur doit impérativement faire signer au locataire un contrat de location d une durée d un an, si le logement constitue sa résidence principale. L obligation de fournir un diagnostic technique s appliquera dans les mêmes conditions que les logements soumis à la loi du 6 juillet Le congé du locataire : Il peut mettre fin à la location à tout moment en donnant un préavis d un mois à son propriétaire. Le congé du propriétaire : Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat de location, il doit donner congé en respectant un délai de préavis de trois mois avant la fin du bail et en motivant son congé par la vente, la reprise ou un motif légitime et sérieux (méconnaissance de vos obligations contractuelles). Si le bailleur souhaite renouveler le contrat en modifiant les conditions de location (par exemple, l augmentation du loyer), il doit également proposer le nouveau contrat trois mois avant l expiration du bail. En cas d accord sur les conditions, le contrat est renouvelé. La révision du loyer : à compter du 5 mars 2007 (loi DALO), le loyer ne peut être révisé qu en application de l indice de référence des loyers (IRL). CNRS/ADIL75 18

19 II-Bailleur social Vous êtes locataire d un logement social lorsqu un organisme d Habitation à Loyer Modéré (HLM) vous a attribué un logement en fonction de vos ressources et la taille de votre ménage. CNRS/ADIL75 19

20 1. L ATTRIBUTION DU LOGEMENT : Pour prétendre à un logement social, il faut notamment remplir des conditions de ressources. Après avoir déposé un dossier, la candidature est examinée en commission. Les conditions d attribution : Pour pouvoir prétendre à une HLM, il ne faut pas dépasser des plafonds de ressource. Les ressources : La réglementation HLM relative à l attribution de logements sociaux prévoit des plafonds de ressources que le candidat locataire ne doit pas dépasser. Il existe deux barèmes de plafonds de ressources fixés en fonction des prêts qui ont servi à construire le logement, pour accéder à un logement social : Plafonds de ressources pour les logements aidés HLM, ILN, PLA, PLUS : Catégorie de ménages Paris et communes limitrophes Ile de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions Une personne seule personnes ne comportant aucune pers. à charge à l exclusion des jeunes ménages 3 personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans pers. à charge. 4 personnes ou une pers.seule avec deux pers. à charge 5 personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6 personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire CNRS/ADIL75 20

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