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1 Page 1 Document 1 de 1 Cour d'appel Toulouse Chambre 1, section 1 9 Septembre 2013 Confirmation N 337, 12/01755 Monsieur Richard FOEX Maître Jean-Pierre SANZ Classement : Contentieux Judiciaire Résumé Numéro JurisData : L'acquéreur d'une villa vendue en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'une opération de défiscalisation doit être débouté de son action en annulation. L'acquéreur invoque en effet vainement un dol consistant à avoir émis une plaquette publicitaire vantant les avantages de l'investissement et présentant une simulation aboutissant à une rentabilité par le cumul des revenus, de la défiscalisation et de la réévaluation du bien qui aurait passé sous silence tous les risques de l'opération proposée. Ni la production d'un manuel de vente pour agent commercial ni la vente au prix de euros prétendument surévalué s'agissant d'une villa de quatre pièces avec garage et parking ne permettent de caractériser une manoeuvre dolosive, alors que l'opération de défiscalisation a été effective puisque l'acquéreur a pu déduire chaque année entre 2006 et 2010 un déficit foncier qui l'a rendu non imposable. L'acquéreur ne peut en outre se prévaloir des dispositions de l' article L du Code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi du 26 juillet 1993 qui imposent à tout professionnel vendeur de bien de mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien avant la conclusion du contrat pour se prévaloir d'un défaut d'information sur le marché locatif du lieu de situation de l'immeuble. Cet élément représente en effet un élément extrinsèque au bien vendu dont il ne constitue pas une caractéristique essentielle, étant observé que le manquement allégué n'aurait pu tendre qu'à l'allocation de dommages et intérêts pour faute du vendeur et non à la nullité du contrat qui n'est pas légalement définie comme sanction de l'article précité.

2 Page 2. 09/09/2013 ARRÊT N 337 N RG: 12/01755 PC/MB Décision déférée du 25 Janvier Tribunal de Grande Instance de FOIX - 09/00212 (Mme S.) Richard F. (Me D.) C/ Jean-Pierre S. (Me L.) SA ALLIANZ (Me T.) SAS STELLIUM IMMOBILIER (Me N.) SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (Me P. P.)

3 Page 3 SCI LE TRESORIER (Me M.) CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE *** APPELANT Monsieur Richard F. représenté par Me Emmanuelle D., avocat au barreau de TOULOUSE assisté de Me Gilda L., avocat au barreau de PARIS

4 Page 4 INTIMES Maître Jean-Pierre S. représenté par Me Nicolas L., avocat au barreau de TOULOUSE SA ALLIANZ représentée par Me Olivier T., avocat au barreau de TOULOUSE assistée de Me Pierre J., avocat au barreau de PARIS SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée SAS OMNIUM CONSEIL, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...] représentée par Me Francis N., avocat au barreau de TOULOUSE assistée de Me Hervé J., avocat au barreau de TOULOUSE SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE Agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social représentée par Me Colette P.-P., avocat au barreau de TOULOUSE assistée de Me B., avocat au barreau de CLERMONT FERRAND audit siège SCI LE TRESORIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité représentée par Me Elisabeth M., avocat au barreau de TOULOUSE TOULOUSE assistée de Me François C. de la SCP D'AVOCATS C. ET ASSOCIES, avocat au barreau de

5 Page 5 COMPOSITION DE LA COUR la Cour composée de : Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2013 en audience publique, devant A. MILHET, président A. BEAUCLAIR, conseiller P. CRABOL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre. ******* Dans le cadre d'une opération à objet de défiscalisation proposée par la S.A.S. OMNIUM CONSEIL, assurée par la S.A. ALLIANZ, chargée par le promoteur de commercialiser les lots de la résidence, Richard F. a acquis de la S.C.I. LE TRÉSORIER, par acte du 8 décembre 2005, en état futur d'achèvement, une villa dans un ensemble immobilier à Foix (Ariège), au moyen d'un prêt consenti par le Crédit Immobilier de France. Saisi suivant assignations en date des 8 décembre 2008, 16 décembre 2008 et 4 février 2009, par Richard F. contre la S.C.I. LE TRÉSORIER qui a appelé en garantie la S.A. OMNIUM CONSEIL laquelle a appelé elle même en garantie son assureur la S.A. ALLIANZ, contre le notaire Jean-Pierre S. et contre le Crédit Immobilier d'une action principale en nullité de la vente principalement pour dol et subsidiairement pour erreur et d'une action subsidiaire en dommages et intérêts ( euros), le tribunal de grande instance de Foix, par jugement en date du 25 janvier 2012, a débouté le demandeur en ses demandes et les parties défenderesses en leurs demandes de garantie devenues sans objet.

6 Page 6 Dans ses dernières écritures transmises au soutien de son appel, Richard F. invoque le dol du mandataire du vendeur et le manquement du professionnel à son devoir d'information et de conseil au soutien de sa demande d'annulation de la vente, entraînant remboursement du prix ( euros) ; il demande des dommages et intérêts au promoteur, à son commercialisateur et au notaire en réparation de son préjudice matériel ( euros) et moral ( euros) ; il conclut à la résolution du prêt de euros et à la résiliation du contrat d'assurance ; il réclame une indemnité de procédure (5.000 euros). La compagnie ALLIANZ S.A. soutient à titre principal la nullité de l'extension de sa garantie à l'activité de conseil en investissement financier (pièce n 8 intitulée 'dont acte') exercée illégalement par l'assuré OMNIUM CONSEIL, qui a agi hors de l'activité garantie de 'transaction immobilière' et dont les manoeuvres dolosives alléguées par Richard F. sont exclues de la garantie ; elle conclut donc à la confirmation du jugement et réclame à OMNIUM une indemnité de procédure (5.000 euros). La S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, conclut principalement à la confirmation du jugement sur l'absence de nullité et soutient subsidiairement que la nullité prétendue a été couverte par confirmation de l'acte ; elle s'oppose à l'allocation d'une indemnité pour inexécution d'une obligation et pour absence de préjudice ; elle conclut au rejet de l'action récursoire de la S.C.I. LE TRÉSORIER ; enfin elle prétend à la garantie de la S.A. ALLIANZ IARD ; elle réclame une indemnité de procédure (5.000 euros). Le notaire Jean-Pierre S. soutient son absence de faute, l'absence de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée et l'absence de préjudice de Richard F. ; il conclut donc au débouté de l'appelant, à des dommages et intérêts (5.000 euros) pour procédure abusive et à une indemnité de procédure (5.000 euros). Le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE expose que l'opération de défiscalisation a été réussie par Richard F. qui a une parfaite maîtrise des opérations immobilières et qui n'articule aucune demande à l'égard du prêteur de deniers ; il conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement au remboursement du capital emprunté ( euros) et réclame une indemnité de procédure (3.000 euros). La S.C.I. LE TRÉSORIER soutient l'absence de dol et de défaut d'information et de conseil et conteste la réalité d'un préjudice de Richard F. pour conclure à la confirmation du jugement et subsidiairement à la garantie de la société STELLIUM IMMOBILIER ; elle réclame une indemnité de procédure (4.000 euros). SUR CE Sur le dol Attendu que l' article 1116 du Code civil ouvre l'action en nullité de la convention pour dol lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ;

7 Page 7 Qu'en l'espèce, la manoeuvre alléguée par l'acquéreur consiste d'une part à émettre une plaquette publicitaire qui vantait les avantages de l'investissement et à présenter une simulation aboutissant à une rentabilité par le cumul des revenus, de la défiscalisation et de la réévaluation du bien et d'autre part à tenir sous silence tous les risques de l'opération proposée ; Mais attendu que le document intitulé 'démarrer son activité' (pièce n 3) est un manuel de vente pour agent commercial qui ne permet pas de caractériser un dol à l'égard de l'acquéreur et que la vente au prix de euros d'une villa de quatre pièces avec garage et parking jugé surévalué par l'acquéreur au regard des conditions du marché ne caractérise pas pour autant une manoeuvre dolosive, c'est à juste titre que le tribunal a débouté Richard F. de son action sur le fondement du dol, en relevant à juste titre que l'opération de défiscalisation proposée à ce dernier a été effective, puisqu'il a déduit chaque année entre 2006 et 2010 un déficit foncier qui l'a rendu non imposable ; Sur l'obligation d'information et de conseil du professionnel Attendu que l' article L du code de la consommation dans sa rédaction du 26 juillet 1993 applicable en la cause impose à tout professionnel vendeur de bien, avant la conclusion du contrat, de mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ; Qu'en l'espèce, il est fait grief à la SCI et à son mandataire commercial de n'avoir pas communiqué d'information sur le marché locatif (page 11 des conclusions de Richard F.) ; Mais attendu que le marché locatif du lieu de situation de l'immeuble est un élément extrinsèque au bien dont il ne constitue pas une caractéristique essentielle, l'action de Richard F. qui n'aurait pu prétendre qu'à l'allocation de dommages et intérêts pour faute du vendeur, la nullité n'étant pas légalement définie comme sanction de l'article précité, est mal fondée ; Attendu qu'aucune faute délictuelle n'est caractérisée contre le notaire dont l'acte s'est révélé d'une parfaite efficacité ; Que toutefois, en l'absence d'intention de nuire de la part de Richard F. l'action en dommages et intérêts dirigée contre lui doit être rejetée ; Attendu que les actions récursoires et les actions en garantie sont sans objet ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser aux parties intimées, leurs irrépétibles frais procéduraux devant la cour ;

8 Page 8 PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Rejette la demande du notaire Jean-Pierre S. en dommages et intérêts contre Richard F., Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure devant la cour, Condamne Richard F. aux entiers dépens d'appel, Accorde à la SCP M., à la SCP L. et à Me N., avocats, le bénéfice des dispositions de l' article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président Décision Antérieure Tribunal de grande instance Foix du 25 janvier 2012 n 09/00212 Législation : La rédaction JurisData vous signale : C. civ., art ; C. consom., art. L

9 Page 9 Loi relative au Code de la consommation Note de la Rédaction : Critère(s) de sélection : contentieux courant Abstract Construction, vente d'immeuble à construire, opération de défiscalisation, recherche d'un avantage fiscal, nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (non), manoeuvre dolosive, plaquette publicitaire, mise en avant des avantages fiscaux, défaut d'information sur les risques de l'opération de défiscalisation, production d'un manuel de vente, prix de vente, surévaluation du prix alléguée, preuve du dol (non), formation de la vente en l'état futur d'achèvement, obligation du vendeur professionnel, information du consommateur par le professionnel, information sur les caractéristiques des biens et services, champ d'application de l'obligation d'information, état du marché locatif local (non), caractéristique essentielle du bien vendu (non). LexisNexis SA

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