ACTUASSURANCE LA REVUE NUMERIQUE EN DROIT DES ASSURANCES Publication n 14 JANV-FEV 2010

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1 ACTUASSURANCE LA REVUE NUMERIQUE EN DROIT DES ASSURANCES Publication n 14 JANV-FEV 2010 La garantie universelle des risques locatifs Risques locatifs contrat d assurance. Parution du décret d application concernant la garantie universelle des risques locatifs le 23 décembre 2009 (décret n ), garantie repensée par la loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion. La solvabilité du locataire est une des principales préoccupations des bailleurs qui vont chercher, avant d envisager la conclusion d un contrat de location, à «sécuriser» le paiement des loyers par divers dispositifs. Les exigences habituelles de solvabilité et de stabilité des revenus demandées aux candidats locataires, caution, revenu net au moins équivalent à trois fois le montant du loyers charges comprises, excluent une grande partie de la population de l accès à la location. Dès 1997, afin de tenter de remédier à ces exclusions, les organismes collecteurs du 1% logement avaient mis en place un dispositif légal à destination des candidats locataires dits «à risque» s apparentant à une sorte de caution : le Locapass. Celui-ci comprenait, en complément du financement du dépôt de garantie dit «l avance Loca-pass», un cautionnement au bénéfice du bailleur, la «garantie Loca-pass» 1. Dispositif utile, mais qui présentait les inconvénients de ne pas couvrir entièrement la population visée et de ne prendre en charge les loyers impayés qu à hauteur d un montant plafonné à 18 mois de loyers. L Union d économie sociale du logement, UESL 2, a alors cherché à remplacer ce dispositif par un autre et a opté pour la mise en place d un régime assurantiel se rapprochant, dans l esprit, de la garantie des loyers impayés proposée par les assureurs mais sans les conditions de sélection. Sa volonté a donc été de mettre en place une assurance destinée à prendre en charge les défaillances des personnes exclues de l assurance privée, faute de remplir les conditions de sélection, et corrélativement exclues de la location. Très clairement, l assurance apparaît aujourd hui pour le législateur comme la réponse à l équilibre des relations bailleurs/locataires, les premiers y trouvant une sécurisation de leurs paiements, les seconds, la clé d un accès à la location, qui leur était jusque là fermée par les conditions de solvabilité imposées. Dès lors, selon les pouvoirs publics, la généralisation de l assurance devrait permettre une libéralisation de l offre locative privée, retenue par les éventuels bailleurs en raison des garanties insuffisantes offertes par les locataires. Pourtant, l assurance ne semble pas, a priori, constituer la meilleure réponse en raison des difficultés techniques et morales qu elle pose : - difficulté technique parce qu il s agit pour l assureur d accepter un risque «aggravé» en raison de la solvabilité même des locataires et donc de s exposer à un risque de déficit financier. - difficulté morale parce que contrairement au cautionnement, l initiative et l effort financier pèsent sur le bailleur. La garantie des risques locatifs (GRL 1), mise en place par l article 32 de la loi n du 26 juillet et son décret d application n du 24 janvier 2007, a tenté de prendre en compte ces différents paramètres. Mais le dispositif, tel qu il avait été pensé, a suscité un certain nombre d interrogations et n a pas rencontré le succès escompté. Il n a notamment pas réussi à s imposer face au système Loca-pass, les deux se chevauchant car la garantie Loca-pass était ouverte de droit à une grande partie des «locataires éligibles» à la GRL 1. En réalité, les pouvoirs publics comptaient sur une généralisation de la GRL 1 qui devait remplacer le système Loca-pass 4. Néanmoins, à titre de mesure transitoire, il a été prévu que la garantie Loca-pass demeure pour une durée de dix-huit mois 5. En pratique, même passé ce délai, la garantie Loca-pass a continué d être proposée, réduisant d autant le champ d application de l assurance GRL. Système encore perfectible, la GRL a été en partie repensée et restructurée par la loi n du 25 mars 2009 de

2 mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion. Ses objectifs restent les mêmes : une garantie offerte aux bailleurs pour le plus grand nombre de locataires, des indemnités d assurance dont le coût financier est supporté majoritairement par un fonds de garantie. En revanche, sa lisibilité se devait d être améliorée (notamment sur le fait qu elle est universelle) ainsi que son fonctionnement et sa gestion. Le décret d application tant attendu, la mise en œuvre effective du contrat GRL 2 étant subordonnée à sa publication 6, est paru le 23 décembre 2009 (décret n fixant le cahier des charges prévu au g de l article L du Code de la construction et de l habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs), et nous donne l occasion de faire le point sur cette nouvelle garantie (GRL 2), voulue plus universelle et lisible (I), et à la gestion simplifiée (II). I) La volonté de proposer une garantie universelle La loi insiste sur l universalité de la garantie (A) qui, désormais, devient l unique garantie proposée par des assureurs «partenaires» lorsque le loyer ne dépasse pas 2000 euros par mois (B). A) Une universalité de la garantie plus affirmée Les conditions d accès au contrat GRL étaient et demeurent réglementées : seul le bailleur privé, personne physique 7, peut le souscrire. Dans la GRL 1, le bien devait être loué à titre de résidence principale et situé sur le territoire français : le loyer, charges comprises, ne devait pas dépasser 2300 euros mensuels. Ces conditions restent les mêmes, le loyer de référence étant simplement ramené à 2000 euros. Enfin et surtout, les locataires devaient remplir des conditions d éligibilité et être en dessous de certains seuils de solvabilité. Ainsi, pour que le bailleur puisse souscrire un contrat GRL, le taux d effort de son locataire devait être compris entre 33% et 50 % des revenus 8. La loi du 25 mars 2009 insiste beaucoup plus sur le caractère universel de cette garantie. Doit-on alors encore raisonner en locataires «éligibles», alors que le concept d «universalité» peut regrouper plusieurs réalités? Ainsi, s agit-il d une assurance obligatoire à la charge de l une des parties, bailleur ou locataire ; d un régime «universel» garantissant l accès à l assurance quel que soit le profil du locataire ; d un régime unique instaurant de fait un monopole au profit d un organisme public ou parapublic? A l évidence, il ne s agit pas d une assurance obligatoire car la loi ne prévoyant pas d obligation d assurance, le décret ne peut, et n est pas venu, suppléer ce silence. En effet, seule la loi peut, en raison de la répartition mêmes des compétences prévues entre la loi et le règlement par les articles 34 et 37 de la Constitution, créer une telle obligation. Il ne s agit pas non plus d un régime unique au profit d un organisme public ou parapublic car la société GRL gestion disparaît. Reste donc le régime universel : désormais, tous les locataires sont éligibles 9 dès lors que leur taux d effort pour le loyer augmenté des charges ne dépasse pas 50% des ressources et que le loyer est inférieur à euros par mois 10. Malgré cette volonté d élargissement, la question de l accès au logement de la population étudiante continue à poser difficulté. Certes, la loi ne posant pas comme condition une situation professionnelle, ils sont donc éligibles. Mais de fait, les étudiants, non boursiers et ne travaillant pas, risquent de se trouver exclus puisque les conditions d éligibilité font référence aux ressources. Pour ces derniers, la caution parentale semble rester le seul moyen d accès au logement. Le rapport établi à la demande de Mesdames Lagarde et Boutin, et qui leur a été remis en mars 2008, sur la place d un système assurantiel dans les rapports locatifs 11, préconisait d isoler la population étudiante et de lui réserver un traitement spécifique, ce qui n a pas été fait. Pourtant, pour les rédacteurs du rapport 12, l instauration d un mécanisme spécifique de caution personne morale, type Loca-pass ou à définir en liaison avec le ministère de l enseignement supérieur et les mutuelles étudiantes (notamment pour les étudiants étrangers ou boursiers), paraissait plus adéquat. Si les conditions d éligibilité sont élargies par rapport à la GRL 1, elles doivent cependant toujours être transmises par le candidat locataire au bailleur, au sein d un «passeport» qui dorénavant sera certifié par les comités interprofessionnels du logement (CIL). Ce système présente l avantage d éviter l inertie qui résulterait de la souscription d un contrat d assurance, et ainsi d une démarche purement individuelle du bailleur. Il a donc été admis pour que l initiative vienne du locataire 13 et soit proposé au bailleur. L ancien dispositif présentait l inconvénient de fonctionner, pour la délivrance du passeport, sur une base déclarative. Il revenait donc au bailleur de vérifier les conditions d éligibilité, qui devaient être justifiées en cas de sinistre sous peine de déchéance. Le nouveau passeport offrira désormais aux bailleurs une certitude du fait de la certification des déclarations faites par le locataire. Outre des conditions d éligibilité élargies, la loi met également en avant une mesure forte destinée à favoriser le développement de cette assurance : l interdiction du cumul caution ajoutée au contrat d assurance (art. 55 de la loi modifiant l article 22-1 de la loi n du 6 juillet 1989). Pour les pouvoirs publics, cette mesure, outre la confiance

3 des bailleurs résultant de l existence d un organisme institutionnel abondé par les partenaires sociaux et l Etat, le fonds de garantie 14, devrait favoriser la souscription de ce contrat par les bailleurs. Pour être encore plus attractif, ce nouveau contrat d assurance se devait de bénéficier d une position centrale sur le marché de l assurance (B). B) Une offre de garantie plus lisible A l instar de l ancien système, les assureurs conservent leur rôle dans la commercialisation du produit qui pourra toujours être distribué par l intermédiaire d un administrateur de biens ou, directement, par un assureur ayant signé une convention avec l APAGL 15. A noter surtout, un gros effort de présentation du contrat d assurance GRL est fait par les assureurs partenaires, effort auquel ils se sont engagés par un accord de principe signé le 19 mai 2009 entre l APAGL, l Etat et la FFSA 16. Ainsi, lorsque le taux d effort du locataire est compris entre 1 et 50 %, les assureurs partenaires s engagent à ne proposer qu un seul contrat, le contrat PASS-GRL. En d autres termes, ils s obligent à communiquer de manière quasi exclusive et prioritaire sur le contrat PASS- GRL. Or, jusqu à présent, lorsque le taux d effort était inférieur à 33 %, les assureurs proposaient le contrat classique GLI et non GRL. Dorénavant, le champ d application du contrat GLI devrait donc être résiduel, c est-à-dire proposé uniquement lorsque le loyer dépasse 2000 euros par mois. Par conséquent, la crainte de la mise en place d'un système à deux vitesses, où la GRL 2 aurait eu uniquement une visée sociale par la prise en charge exclusive de «locataires à risque», tandis que les assureurs se seraient arrogés la clientèle plus aisée, ceux dont le taux d effort est inférieur à 33%, avec le contrat GLI, se trouve écartée. A ce titre, on peut lire dans la lettre d actualité de juin 2009 sur le site Pass-GRL 17 : «Jusqu à aujourd hui, en effet, deux dispositifs de garantie des loyers impayés coexistaient sans offrir de réelle lisibilité aux bailleurs. Pour y remédier, l État, les partenaires sociaux du 1% Logement et la FFSA / GEMA ont souhaité unifier sous un socle commun la Garantie des Risques Locatifs. Désormais les assureurs qui auront signé une convention avec l APAGL proposeront une GRL unique à laquelle pourront s ajouter des options complémentaires. Cette évolution devrait permettre de servir au mieux les intérêts des bailleurs et des locataires et de créer entre eux un lien de confiance durable». Le nouveau contrat dit «socle» est composé des trois garanties déjà présentes dans le contrat GRL 1: loyers impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux. En fonction des souhaits des bailleurs, les assureurs peuvent ensuite proposer des garanties optionnelles 18. Les assureurs partenaires s engagent également à respecter ce que le décret appelle «un cahier des charges», en d autres termes, un contenu réglementé du contrat 19. Ainsi, a titre d exemple des plafonds de garanties sont prévus : les loyers non réglés sont désormais couverts dans la limite de euros (plafond inexistant dans l ancien système). Ce plafond est également commun à la garantie Frais de procédure, tandis que la garantie dégradations locatives conserve un plafond propre de 7700 euros. La cotisation, toujours déductible des revenus fonciers du bailleur, est librement déterminée par les assureurs pour l ensemble des garanties du contrat socle. Il est néanmoins probable que le taux de cotisation oscillera entre 1, 5 et 2,5% du montant annuel des loyers, un taux de 2% ayant été négocié avec la FFSA 20. L autre grand apport de la refonte du système est d avoir redonné leur place de gestionnaire aux assureurs, tout en leur assurant des compensations financières versées par le fonds de garantie créé spécialement dans le premier dispositif par l article 27 de la loi n du 5 mars 2007 : le fonds de garantie universelle des risques locatifs, FGURL (II). II) Une gestion simplifiée Contrairement à un contrat d assurance classique, le parti avait été pris de conférer à l assureur, dans la GRL 1, un simple rôle de commercialisation du produit, la partie gestion étant assumée par une société spécialement créée (A ). Ce système est complètement abandonné dans la GRL 2 (B ). A ) GRL1 : une gestion assurée par la société GRL Gestion Toute la partie gestion du sinistre échappait à l assureur au profit de la SAS GRL Gestion, société de gestion chargée de la mise en oeuvre et du suivi technique. Parallèlement, une association, l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), était chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d'étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement. Le schéma de gestion de sinistre différait donc quelque peu. Ainsi, il était prévu que le sinistre était constitué dès le premier impayé de loyer et charges sans franchise temporelle. Dans un délai de J (date d'exigibilité du loyer indiquée dans le bail) + 20 jours au maximum, le bailleur devait faire un

4 rappel simple à son locataire. A J + 35 jours au maximum, il devait adresser une lettre recommandée pour un second rappel. A J + 45 jours au maximum, à défaut de régularisation, l assuré devait déclarer le sinistre non pas à son assureur mais à la société GRL Gestion. Une fois que le dossier réceptionné, elle adressait un accusé de réception sur lequel figuraient les références ainsi que l'identité de l'interlocuteur en charge de sa gestion jusqu'à son terme 21. Cette dernière, bien que non assureur, gérait un contrat d assurance, ce qui entraînait deux conséquences. La première était qu elle s exposait au risque pour cette société d être considérée comme exerçant une activité d intermédiation en assurance. La seconde résidait dans le fait que la gestion du contrat d assurance devait respecter les dispositions du Code des assurances, pour l essentiel impératives. Or, on pouvait lire dans le guide de gestion mis à disposition des professionnels de l immobilier 22, que «le non-respect du délai de déclaration de sinistre retarde d autant le point de départ de prise en compte de l impayé pour le calcul de notre Indemnisation». Cette sanction conventionnelle laisse perplexe par rapport aux dispositions prévues par le Code des assurances. En effet, la seule sanction envisagée par le Code des assurances en cas de déclaration tardive de sinistre est une déchéance de garantie, à condition que l assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice. Une sanction étant légalement prévue, le contrat d assurance ou un guide de gestion a fortiori, sans aucune valeur contractuelle, ne pouvait en prévoir une autre. Un dossier devait ensuite être constitué avec un certain nombre de pièces visées à fournir 23. Là encore, il était indiqué que ces pièces étaient à réunir pour chaque locataire sous peine de déchéance. Une telle affirmation doit être nuancée. En effet, l article L du Code des assurances énonce que sont nulles les clauses de déchéance pour simple retard de l assuré dans la production des pièces sollicitées. Par conséquent, ce n est que lorsque les pièces demandées ne sont pas du tout transmises, ou le sont avec un tel retard qu elles mettent l assureur dans l impossibilité de gérer le sinistre, que la déchéance est autorisée. Par ailleurs, pour être opposable à l assuré, la déchéance doit figurer en caractères très apparents dans le contrat d assurance et être énoncée clairement, c est-à-dire comme étant la sanction de à telle obligation non respectée. Le choix des suites à donner au sinistre à l égard du locataire était en revanche du ressort de l association APAGL. Avant toute procédure de recouvrement, celle-ci diligentait une enquête afin de déterminer si la situation sociale et financière particulière du locataire justifiait la mise en place, pour une durée limitée, de modalités de recouvrement adaptées et d'un accompagnement social 24. L APAGL pouvait donc décider soit de mettre en œuvre un traitement «social» en accompagnement de la procédure de recouvrement amiable 25 ; soit d avoir recours aux procédures usuelles de recouvrement amiables et judiciaires, notamment en cas de mauvaise foi du locataire. La procédure contentieuse était alors diligentée par GRL Gestion qui pouvait la déléguer à l assureur moyennant une rémunération de 20% des sommes recouvrées, ce que les assureurs jugeaient insuffisant. La société GRL Gestion ne supportait pas personnellement le coût des indemnités versées aux propriétaires déclarant un sinistre, celles-ci étant prises en charge le FGURL, alimenté par une partie des primes perçues par les assureurs ainsi que par l UESL et l Etat 26. Le fonds finançait également les coûts de fonctionnement de la société GRL Gestion et de l APAGL ainsi que celui des enquêtes sociales. Face à ce système hybride et complexe, les assureurs ont, en règle générale, refusé de s engager. Ils ont, tout d abord, déploré un cadre juridique flou qu il s agisse du respect des règles relatives à l intermédiation d assurance ou de la combinaison des dispositif de droit spécial et de droit commun. Leur taux de rémunération, plutôt confortable, a ensuite été ressenti comme un geste commercial à court terme et a suscité une certaine méfiance, d autant que lors des négociations préalables à la création de la société GRL Gestion, ils s étaient déclarés prêts, dans le cadre d un système de réassurance, à prendre en charge complètement la gestion du sinistre. Il suit de là qu ils se sont montrés extrêmement réservés quant au mode de gestion des sinistres choisi qui leur échappait complètement. Ils ont également estimé qu il existait une véritable dérive par rapport à l objectif social d origine, avec l élargissement des catégories de locataires donnant accès au bailleur à la souscription d un contrat d assurance GRL. Dès lors, les assureurs qui proposaient un contrat d assurance «GLI» ont très mal réagi au démarchage intensif, réalisé sur le marché, pour la souscription de contrats «GRL» qui bénéficiaient d un taux de prime plus avantageux. Il a été constaté que bon nombre d administrateurs de biens avaient transféré leurs portefeuilles clients, précédemment assurés en «GLI», sur des contrats d assurance «GRL». Le ciblage social aurait, en principe, dû éviter cet effet d aspiration, et seuls les «exclus» de l assurance GLI auraient dû tomber dans l escarcelle de la GRL. Or, en pratique tel n a pas été le cas et il en est résulté une forte impression de concurrence déloyale, causée par un produit «subventionné» et porteur en germe d un déficit financier. En effet, en plus du coût financier représenté par la création de la société de gestion devant gérer les sinistres, il existait aussi un risque d emballement financier du système car l APAGL, placée sous le contrôle exclusif des partenaires sociaux, intervenait de manière systématique et décidait souverainement du mode de recouvrement, amiable ou contentieux. Pour éviter ces travers, le nouveau système fait le choix d une gestion du sinistre faite par les assureurs (B ).

5 B ) GRL 2 : une gestion rendue aux assureurs Pour ce faire, la loi commence par redéfinir les rôles respectifs de l Etat et des partenaires sociaux 27 : en effectuant un regroupement entre la société GRL gestion et l APAGL (avec une redéfinition des statuts de l APAGL), et en prévoyant expressément que la gestion du sinistre sera effectuée par les assureurs 28. Les modalités de cette gestion sont précisées par le décret d application 29. Néanmoins, bien avant sa parution, plusieurs assureurs avaient d ores et déjà signé un accord avec l APAGL. Désormais, en cas de sinistre, impayés de loyers, avec ou sans détérioration du logement loué, les assureurs se chargeront de la gestion du sinistre et de l'indemnisation du bailleur, et feront un signalement à l APAGL afin que des mesures d'accompagnement puissent être prises. A ce titre, des travailleurs sociaux entreront en contact avec le locataire pour identifier les causes du problème et apporter des solutions (aide à la quittance, relogement, etc. 30 ). L APAGL conserve donc uniquement son rôle d accompagnant. Le fonds de garantie, dont la gouvernance est tripartite (UESL/ Etat/ Assureur), demeure et continue à prendre en charge les compensations financières. Ses nouvelles règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par un décret pris en Conseil d Etat 31. Néanmoins, la loi prend le soin de préciser qu il n a pas une activité de réassurance. La loi pose quelques grands principes quant au financement des indemnités précisées par le décret 32. Celles-ci, versées au bailleur, seront financées par les primes d assurance lorsque le loyer représente pour le locataire un taux d effort de moins de 28 % (on est ici sur l ancien champ d application du GLI). Pour ceux dont le taux d effort est compris entre 28 et 50 % et les locataires dits «précaires», le financement des indemnités sera pris en charge par le fonds de garantie, le FGURL, financé par une partie des primes d assurance GRL, le 1% logement et l Etat 33. Le fonds interviendra donc pour couvrir la sur-sinistrialité sur la population couverte par un contrat GRL au-delà d un ratio de référence (taux d effort entre 28 et 50%). Les garanties supplémentaires aménagées par l assureur ne donneront évidemment pas lieu à compensation par le fonds 34. Contrairement aux vœux de certaines associations, comme la CLCV (association nationale de consommateurs et d usagers), le choix d un fonds de garantie universel et mutuel, s appliquant à l ensemble des relations locatives, n a pas été fait. En conclusion, le dispositif mis en place et nouvellement réformé, essaie de trouver le juste équilibre dans les relations bailleurs / locataires. Cet équilibre est délicat et les mesures se devaient progressives et différenciées selon les catégories d acteurs. C est certainement une des raisons pour lesquelles, le choix d une assurance obligatoire, généralisée à tous les bailleurs, n a pas été retenu. En plus de ses difficultés pratiques de mise en oeuvre, elle aurait pu être vécue comme inutilement coûteuse pour les petits bailleurs isolés. Le nouveau dispositif a fait le choix d une gestion plus professionnelle (avec la disparition de la société GRL Gestion), en estimant que l exigence d une caution est la mauvaise réponse à la question de la solvabilité du locataire, et qu au contraire la diffusion d un régime d assurance pour mutualiser le risque des bailleurs est une meilleure solution. Reste également présent, dans le nouveau dispositif, le volet social puisque le sinistre déclenche les dispositifs d aide à l accompagnement social et au relogement. Néanmoins le système de mutualisation ne pourra fonctionner correctement que s il est suffisamment connu et répandu. La communication est donc primordiale et justifie la nouvelle présentation ; un seul contrat «socle» proposé et un système d options. Dans le même esprit, le site passgrl.fr a également été entièrement refondu et s est doté de moyens de communication se voulant plus accessibles tels que des explications vidéo. Il est à noter que des collectivités locales ont déjà manifesté leur intérêt pour le nouveau système GRL : la municipalité d Aix-les-Bains par exemple s'est engagée à prendre en charge le coût de l'assurance GRL souscrite par un bailleur de la commune. Elle espère ainsi inciter des propriétaires à remettre en location leurs biens, notamment dans le centre-ville, où les appartements inoccupés sont légion. Les attentes à l égard de ce système d assurance sont donc fortes puisqu il s agit de concilier deux intérêts distincts : favoriser l accès au logement pour tout locataire, tout en offrant une réelle garantie aux bailleurs en cas de défaillance financière. L objectif est louable, mais on ne peut qu être inquiets eu égard aux moyens choisis pour y parvenir : le risque de déficit financier du système est bien réel et connu des pouvoirs publics 35. C est pourtant ce système qui a été choisi. Certainement a-t-on estimé que nous n avions pas le choix. Axelle Astegiano-La Rizza

6 1 Plus précisément, le Loca-pass finance le dépôt de garantie du locataire par une avance remboursable sans intérêt sur une durée de trois ans (l avance est ouverte depuis le 9 février 2008 à tous les ménages entrant dans un logement locatif du parc public ou privé). Un cautionnement est ensuite accordé au bénéfice du bailleur dans la limite de 18 mensualités de loyers et de charges nettes (sauf dans le parc conventionné où 36 mensualités peuvent être couvertes). Il s'agit d'un système de caution solidaire qui permet donc au créancier de poursuivre d'abord le débiteur, ou seulement la caution, ou les deux à la fois. Les sommes avancées en paiement des loyers sont remboursables sans intérêts. Accordé par un organisme financier, il devrait sembler plus sécurisant aux bailleurs que des personnes physiques dont les revenus sont toujours plus aléatoires. Il est cumulable avec la caution d'une personne physique. Le Loca-pass concerne tous les salariés du secteur privé à la condition que l entreprise qui les emploie soit soumise au prélèvement de 1% du salaire en faveur du logement. Le système bénéficie également aux jeunes de moins de 30 ans en recherche ou situation d'emploi ainsi qu aux étudiants boursiers d'etat. 2 Fédération nationale des organismes gestionnaire du 1% logement. 3 Loi relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. 4 Selon la convention du 21 décembre 2006, «la généralisation des contrats GRL devrait être progressivement obtenue, grâce à une réduction des assurances impayés du fait de l élargissement du marché induit par le dispositif de garantie des risques locatifs, de l efficacité accrue des contrats GRL et de la communication qui sera faite pour promouvoir le dispositif» mois à partir du lancement de le nouvelle garantie (soit le 1er janvier 2007 jusqu au 1er juillet 2008). 6 Sur décision du conseil d'administration de l'uesl du 2 décembre 2009, le système Loca-pass prend fin au 1er janvier Il ne sera maintenu que pour les bailleurs personnes morales lorsque les logements font l'objet d'une convention avec l'etat. 7 Sont donc exclus les parcs HLM et des filiales de collecteurs du 1%. Une étude vient à peine d'être engagée pour analyser l'extension à ces bailleurs, mais de part et d'autre un statu quo amélioré est jugé préférable. 8 A noter que pour les locataires déjà en place, les conditions à caractère social sont abandonnées : il leur suffit d être à jour du paiement des loyers, de ne pas avoir eu d incidents de paiements de deux termes consécutifs au cours des six derniers mois et que leur bail soit effectif depuis au moins 6 mois. 9 Les discussions ont notamment porté sur la possibilité pour l Etat de prendre en charge les locataires hors 1% et audelà des fonctionnaires, les artisans, les travailleurs indépendants, professions libérales, etc. Sur cette répartition, v. décret n du 23 décembre 2009, précit. 10 Comme la GRL 1, la GRL 2 reste accessible aux locataires en place aux mêmes conditions que celles vues précédemment (note 8). 11 S. Baïetto-Beysson et B. Béguin, Faciliter l accès au logement en sécurisant bailleurs et locataires. Place d un système assurantiel, mars 2008, Rapport disponible sur le site du Sénat, rubrique Rapports. 12 S. Baïetto-Beysson et B. Béguin, op. cit., p Dans le système Loca-pass, le candidat locataire décidait seul de solliciter les garanties auprès de l'organisme collecteur du 1% logement de son choix qu il apportait au bailleur de à l instar d un engagement de caution d'un parent ou d'un organisme financier. 14 Renvoi Partie II. 15 Association pour l'accès aux garanties locatives. Liste des assureurs partenaires disponible sur son site 16 L article 8 de la loi n du 23 mars 2009 donne compétence à l APAGL pour organiser le dispositif de garantie des risques locatifs Exemple de garanties : 1 - L'assurance PASS GRL de base : Loyers impayés détériorations immobilières, conforme à la convention Pass GRL. Coût 2.5 % TTc du loyer annuel taxes et charges incluses (soit pour un loyer de 6000 annuel, une prime de 150 par an ) 2 - L assurance PASS GRL + : Loyers impayés détériorations immobilières, conforme à la convention Pass GRL + protection juridique locative. Coût 2,7 TTC du loyer annuel pour un loyer de 6000 annuel. 3- Assurance Pass GRL haute sécurité : Loyers impayés détériorations immobilières, conforme à la convention Pass GRL + protection juridique complète, complément détériorations immobilières et perte de loyers consécutives, inoccupation en cas de départ prématuré. Coût 3,4 TTC du loyer annuel pour un loyer de 6000 annuel. 19 Voir notamment art. 2 du décret n du 23 décembre 2009, précit.. 20 Lettre du Pass-GRL, juin 2009 disponible sur le site 21 Le premier règlement intervenait au terme du 3ème mois suivant le premier impayé avec prise en compte des impayés dès le premier mois. Les règlements suivants étaient effectués trimestriellement sur la base du décompte que le souscripteur adressait avant le 20 du mois qui précède la fin du trimestre. Pour régler les indemnités prévues au contrat, le souscripteur devait adresser à la SAS GRL Gestion le décompte actualisé dès que l'impayé atteignait trois mois de loyers et charges, puis trimestriellement. Le versement des indemnités intervenait déduction faite de tous les acomptes que le locataire pouvait verser directement entre les mains du souscripteur ou de l'assuré. Dans le cas où le locataire versait au souscripteur ou l'assuré toutes sommes déjà payées par l'intermédiaire de la SAS GRL Gestion dans

7 le cadre de l'indemnité contractuelle, celles-ci étaient immédiatement restituées à la SAS GRL Gestion Ainsi, lorsque, à la suite des démarches que la SAS GRL Gestion ou son mandataire avaient effectuées au titre du recours, des fonds lui étaient versés par le locataire, ceux-ci étaient reversés dans les 30 jours après leur encaissement effectif, après déduction des indemnités déjà réglées par la SAS GRL Gestion au titre du dossier sinistre. 22 Sur le site, 23 Sur le site, Guide de gestion, p Le recours à un accompagnement social et à des modalités de recouvrement adaptées étaient notamment de droit lorsque les impayés de loyers étaient imputables à une baisse importante des revenus du locataire consécutive à un accident de la vie, tel qu'un décès, un divorce, un licenciement ou une maladie. 25 Le traitement social était assuré par une structure agréée par l'apagl. 26 Il devait être financé par 2/3 des primes d'assurances versées par les bailleurs, par l'uesl pour un montant de 100 millions d'euros en 2007 et par l'état. Le coût des compensations à apporter était en fonction de critères liés au statut des occupants. En outre, à concurrence des compensations versées, les sommes recouvrées sur les indemnisations versées au titre des «locataires éligibles» devaient revenir à ce fonds, déduction faite de la rémunération versée, le cas échéant, à l organisme chargé du recouvrement. 27 L emploi et la répartition des ressources du 1% logement, et notamment le PASS-GRL, sont fixés par décret après concertation avec les partenaires sociaux. Il n y a donc plus d accords conventionnels entre les partenaires sociaux et l Etat et ceux passés sont abrogés (notamment la convention du 20 décembre 2006). V. décret n du 23 décembre 2009, précit. 28 On évite ainsi le risque que la GRL Gestion soit juridiquement considérée comme exerçant une activité d intermédiaire en assurance 29 V. décret n du 23 décembre 2009, précit. 30 Selon Jean-Luc Berho, président de l'apagl. : «La plupart des situations peuvent se traiter à l'amiable"."sur les quelque GRL accordées depuis la naissance du dispositif, un peu plus de défauts de paiement se sont produits, qui ont, le plus souvent, été résolus sans aller jusqu'au contentieux», v. lettre d actualité juin 2009, 31 V. décret n du 23 décembre 2009 fixant les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs. 32 art. 9 et 10 du décret n du 23 décembre La répartition du financement entre le 1% logement et l Etat s effectue en fonction des «populations» que chacun doit couvrir : salariés 1% logement/ les nouveaux entrants. Les partenaires sociaux aimeraient que l'etat ne se contente pas des fonctionnaires, mais traite aussi le cas des artisans, travailleurs indépendants, professions libérales, etc. Sur la répartition, v. décret n du 23 décembre 2009, précit. 34 Dans la lettre d actualité de juin 2009 disponible sur la compensation financière est définie comme le «mécanisme de la compensation de la sursinsitralité lié à la catégorie de publics éligible 1% logement /Etat du contrat GRL (taux d effort entre 28 % et 50 % et les précaires) proposé par l Etat et l UESL aux assureurs qui acceptent d adhérer aux dispositif. 35 S. Baïetto-Beysson et B. Béguin, op. cit., conclusion.

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