RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL

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1 RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL concernant une demande de crédit de Fr. 1'150'000.- pour l isolation des façades et le remplacement complet des fenêtres et des volets des immeubles Tertre 6-8 et Tertre (Du 16 janvier 2013) Madame la Présidente, Mesdames, Messieurs, 1. Introduction Dans la continuité de l entretien du patrimoine bâti communal, nous soumettons à votre Autorité un rapport à l appui d une demande de crédit concernant l assainissement de l enveloppe des immeubles Tertre 6-8 et Tertre Ces travaux poursuivent les efforts réalisés ces dernières années afin d améliorer le bilan énergétique de nos immeubles et de garantir également la pérennité des bâtiments communaux. En raison du contexte énergétique actuel il est nécessaire d'assainir les enveloppes de ces constructions datant de la fin des années cinquante. Cette intervention permettra à la fois de répondre aux normes actuelles en matière d économie d énergie et d'améliorer l image des immeubles représentatifs des HLM construits dans les années pour répondre, alors, à de fortes demandes de logements. Réalisé en 1958, l immeuble Tertre 6-8 regroupe à l heure actuelle, 16 appartements.

2 2 2. Bref historique En 1957, le Conseil général acceptait un rapport à l appui d une demande de crédit de Frs. 1'270'700.- pour la construction de logements à loyers modérés (HLM). Ce crédit portait sur la construction de trois immeubles, à savoir, à l heure actuelle, Tertre 6-8, Tertre et Primevères 1-3. Ce crédit était couvert en partie par un prêt de l Etat de Neuchâtel dans le cadre des actions dites HLM, accepté par le Grand Conseil, pour satisfaire le besoin réel de logements à loyers modérés durant les années Le coût de construction de ces trois immeubles a été financé par un prêt étatique de Fr. 1'143'630.- au taux de 2,75% (remboursé en 1999), le solde étant à la charge de la Commune du Locle. 3. Description des immeubles Tertre 6-8 et Tertre Les immeubles sont situés dans le secteur ouest de la ville dans le prolongement de la rue du Corbusier à l'extérieur des voies de circulation générale. Ces emplacements avaient été choisis après un concours urbanistique sur l aménagement relatif à l ensemble du quartier. L immeuble Tertre 6-8 comprend, à ce jour, 16 logements répartis dans 2 corps, dont 8 appartements de 4 pièces et 8 appartements de 3 pièces. L'immeuble Tertre comprend, à ce jour, 13 logements, dont 5 appartements de 4 pièces, 5 appartements de 3 pièces et 3 appartements de 6 pièces, issus de fusions. A la suite de départs (à l'étranger et décès) de locataires, le taux d occupation de ces lotissements s élève à 72 %. Toutefois, afin de mieux faire correspondre notre parc

3 3 immobilier à l évolution du marché, un étage de Tertre 6-8 sera fusionné en 2013 pour créer un logement de 6 pièces, d ores et déjà réservé. Les autres doivent faire l'objet d'une rénovation (peinture et fonds) complète. 4. Situation énergétique des bâtiments A la suite de demandes des commissions financière et d aménagement du territoire (ATUE), nous nous permettons de vous remettre quelques informations sur la situation énergétique des immeubles concernés. L ensemble de notre parc immobilier est suivi par différents logiciels et certificats énergétiques. Sur la base du logiciel «EnerCoach», qui permet un suivi de la consommation énergétique d un bâtiment, nous pouvons vous donner les informations suivantes : Surface de référence énergétique Indice de dépense de chaleur Indice de dépense d électricité Indice de consommation d eau Tertre m (600) 1 8 (150) 564 (1850) Tertre m (600) 8 (150) 536 (1850) Il est à noter que, même si l indice de dépense de chaleur se situe en dessous des valeurs-limites, le potentiel d amélioration est important et intéressant. Ainsi, les différents travaux planifiés permettront une diminution de 30 à 45% de la consommation de chauffage. Les bâtiments ont également donné lieu à une analyse thermographique. Ci-dessous, l analyse de l immeuble Tertre 6-8 vous est, très succinctement, proposé (situation similaire pour Tertre 14-16) : Nous pouvons constater la présence de ponts thermiques géométriques, occasionnant des déperditions de chaleur. Il est à noter que le doublage de la façade ouest (système de façade ventilée), réalisé dans les années 80 sur les deux lotissements, a amélioré la situation. Toutefois, au vu des recommandations actuelles et de l amortissement réalisé, l ensemble des façades sera repris. 1 Les valeurs entre «( )» constituent les valeurs-limites.

4 4 5. Description des travaux prévus Pour pouvoir garantir la pérennité et le confort de ces immeubles, il est nécessaire d assainir l enveloppe des bâtiments afin de répondre aux recommandations énergétiques actuelles. L isolation des façades et le remplacement des fenêtres permettront de réduire la consommation d énergie de chauffage. En outre, de par leur construction compacte, ces immeubles se prêtent facilement à une isolation périphérique. Cela rendra leur visibilité nettement meilleure et d'aspect plus chaleureux. Enfin, il est à noter que ces immeubles bénéficieront également de la pose de panneaux solaires en toiture pour la production d eau chaude sanitaire et du remplacement de la chaudière (crédit budgétaire). Les travaux prévus sont les suivants : isolation périphérique des façades y.c. démontage de l ancienne isolation partielle (façade ouest) ; remplacement de toutes les fenêtres (216 pièces) des 2 immeubles par des fenêtres en matière synthétique type rénovation ; remplacement des volets (144 paires) ; rhabillage de maçonnerie des balcons. Il est prévu d effectuer les travaux en deux étapes (par bâtiment) durant les années 2013 et Coûts financiers Le devis (TTC) pour la réalisation de ces travaux est le suivant : Description Total Plus-values* Entretien* Echafaudages Fr. 62' ' '600.- isolation périphérique des façades Fr. 553' '000.- y.c. démontage façades ouest Remplacement des fenêtres type Fr. 335' ' '500.- rénovation Rhabillage des balcons Fr. 15' '000.- Remplacement des volets Fr. 116' '000.- Divers et imprévus Fr. 54' Honoraires (finances) Fr. 11' ' '400.- Total de l investissement demandé Fr. 1'146' ' '700.- Total arrondi à Fr. 1'150' ' '000.- Subvention estimée Fr. 60' '000.- Total net (TTC) Fr. 1'090' ' '000.- *en référence à l article 14 al. 1 de l Ordonnance du bail à loyer et à ferme (OBLF), permettent que les frais causés par d importantes réparations sont considérés, à raison de 50 et 70 %, comme des investissements créant des plus-values.

5 5 Ce crédit est prévu dans la planification financière et est inscrit au budget 2013 à la rubrique des investissements extrabudgétaires pour un montant brut de Fr ' Les Chambres fédérales ont mis en place un programme d assainissement énergétique des biens immobiliers appelé «Le Programme Bâtiments». Les cantons ont élaboré ce programme de concert avec l Office fédéral de l énergie et l Office fédéral de l environnement. La mise en œuvre relève de la compétence des cantons. Ce programme promeut l assainissement énergétique des bâtiments dans toute la Suisse. Même si celui-ci est de moins en moins incitatif, il permet d obtenir des subventions couvrant partiellement le coût de l investissement (voir Une demande de subvention sera ainsi déposée auprès de l Autorité compétente. Le montant de la subvention peut être estimé à Fr. 60' Incidences financières Pour les amortissements du patrimoine financier, le Conseil d'etat a pris un nouvel arrêté dans lequel il n'est plus exigé des communes qu'elles amortissent leurs immeubles bâtis du patrimoine financier jusqu'au 31 décembre 2015, date de l'introduction vraisemblable du nouveau modèle de compte harmonisé 2 (MCH2). Cette mesure, souhaitée par les communes, s'inscrit dans le processus d'introduction du MCH2, lequel exigera une réévaluation du patrimoine financier à intervalle régulier afin de disposer de valeurs proches de la réalité économique. Par conséquent, la part de l'investissement net concernant de la plus-value sur le total de Fr ne sera pas amortie au taux légal jusqu'à concurrence de la valeur cadastrale. Cette partie, représentant Fr. 810'000.-, sera portée en plus-value de la valeur de l'immeuble au bilan et le solde de Fr. 280'000.- sera amorti au taux de 6%. Les frais d intérêts liés à la réalisation de ce crédit net total de Fr , compte tenu d un taux d emprunt moyen de 3% sur la période d emprunt, représentent une annuité constante de Fr (non intégrés dans le tableau cidessous). Dans le détail, les incidences financières sont les suivantes :

6 6 Compte des investissements Rénovation 575' '000 Subvention -30'000-30'000 Total net 545' '000 Compte de fonctionnement Amortissement entretien (frs 280'000.- répartis de moitié sur 2013 et 2014 / 6%) 8'400 16'800 16'800 16'800 Amortissement plus-value (frs 810'000.- répartis de moitié sur 2013 et 2014 / 0%)* Augmentation des loyers perçus -10'000-20'000-20'000-20'000 Total -1'600-3'200-3'200-3'200 * Selon l'arrêté du Conseil d'etat du 13 juin 2012 : Jusqu'au 31 décembre 2015, les immeubles bâtis du patrimoine financier ne doivent plus être amortis, sauf lorsqu'il existe des indices probants que leur valeur vénale est inférieure à leur valeur résiduelle au bilan. 8. Répercussions sur les loyers «Les améliorations créant des plus-values consistent en des travaux et des installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité, l adaptent au goût du jour. Elles procurent, en règle générale, un meilleur confort aux locataires. Elles doivent être distinguées des simples travaux d entretien qui ne font que maintenir l état des locaux et prévenir leur dégradation. Sauf accroissement de leur coût, ces travaux d entretien ne justifient aucune majoration du loyer» (Lachat David, Le bail à loyer, p. 478). Les dispositions légales (C.O.) en vigueur à ce jour, plus particulièrement l article 14 al. 1 de l Ordonnance du bail à loyer et à ferme (OBLF), permettent que les frais causés par d importantes réparations sont considérés, à raison de 50 et 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Par conséquent, le remplacement d installations anciennes par de nouvelles installations plus performantes, plus confortables, mieux adaptées aux exigences actuelles, entraîne une plus-value partielle. Le bailleur peut répercuter sur le loyer l intérêt du capital investi pour les travaux, l amortissement et les nouvelles charges d entretien. Dans le cadre de l investissement prévu, les travaux de façades ventilées et le remplacement des fenêtres seront rentabilisés. L augmentation théorique du loyer net, sur la base des devis, pour les différents logements (selon la surface, résultent de fusions) est la suivante : logement de 3 pièces Fr par mois logement de 4 pièces Fr par mois logement de 6 pièces Fr par mois En fonction de la structure actuelle des appartements, l augmentation du montant des loyers perçus peut être estimée à Fr. 10'000.- par immeuble et par an. Le montant définitif sera arrêté sur la base des factures finales des travaux. Nous

7 7 estimons que les augmentations prévues sont parfaitement supportables au vu des améliorations importantes apportées au confort du locataire. A relever que le locataire pourra retrouver une partie de son augmentation par l économie qui sera réalisée sur le décompte chauffage, toutes choses étant égales par ailleurs, en raison de l isolation des façades et le remplacement des fenêtres dont l économie d énergie peut être estimée entre 30 et 45 % de la consommation de chauffage soit un montant moyen entre Fr et Fr par mois selon la surface du logement. Ces montants se basent sur les décomptes de chauffage de la saison On peut constater que l augmentation réelle sera ainsi moindre et compensée par une amélioration esthétique et du confort. 9. Conclusions Afin de juguler la hausse des dépenses énergétiques, d améliorer le patrimoine immobilier de la Commune du Locle et de privilégier une politique de développement durable, le Conseil communal s est résolument engagé à entreprendre des travaux permettant d importantes économies d énergie et d améliorer l habitat au Locle. Il est évident que de tels travaux de rénovations ont une conséquence financière pour les locataires que nous estimons acceptable en rapport aux améliorations apportées, dont les économies d énergies et l amélioration de l aspect de l immeuble. Nous sommes convaincus que votre Autorité partage les vues de notre Conseil et nous vous invitons, Madame la Présidente, Mesdames, Messieurs, à bien vouloir voter l arrêté ci-après. AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL Le président, Le chancelier, D. de la Reussille P. Martinelli

8 8 ARRETE concernant un crédit de Fr. 1'150'000.- pour l isolation des façades et le remplacement complet des fenêtres et des volets des immeubles Tertre 6-8 & Tertre Le Conseil général de la Commune du Locle Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964 Vu l arrêté du Conseil d Etat portant modification du règlement sur les finances et la comptabilité des communes du 13 juin 2012 Vu le rapport du Conseil communal du 16 janvier 2013 Arrête : Article premier.- Un crédit de Fr '000.- TTC est accordé au Conseil communal pour l isolation des façades et le remplacement complet des fenêtres et des volets des immeubles Tertre 6-8 & Tertre Art. 2.- La dépense sera portée au compte no Art. 3.- Art. 4.- Art. 5.- Les modalités d amortissement seront de 6% pour la part concernant les travaux d entretien alors que les travaux liés à la plus-value ne seront pas amortis conformément aux dispositions légales en vigueur. Le Conseil communal est autorisé à se procurer le financement nécessaire du crédit. Le Conseil communal est chargé de l application du présent arrêté après les formalités légales. AU NOM DU CONSEIL GENERAL La présidente, La secrétaire, C. Schaffner F. Casciotta

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