Projet de loi Habitat pour tous

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1 Ministère du logement Novembre 2004 Projet de loi Habitat pour tous 1. Urbanisme et foncier L objectif est de favoriser la construction de logements, en particulier pour la réalisation du volet logement du plan de cohésion sociale. Exigence de logements sociaux dans les PLU Le mécanisme actuel des «emplacements réservés» pour des programmes de logements notamment sociaux, s est révélé être insuffisamment efficace. Il sera élargi afin qu un plus grand nombre de terrains, voire, si la commune le souhaite des secteurs entiers, puissent se voir imposer, lors de la construction de logements, un certain pourcentage de logements sociaux. Taxe foncière sur les propriétés non bâties Afin de lutter contre la rétention foncière, il existe une faculté ouverte aux communes de majorer, dans certaines limites, la valeur locative des terrains constructibles situés dans les zones urbaines des PLU. Afin de mieux utiliser cet outil et surtout de le rendre plus efficace, il pourrait être envisagé de relever sensiblement le plafond de la majoration et la généraliser à tous les terrains classés dans la catégorie fiscale des «terrains à bâtir». Lutte contre les recours abusifs Au vu des travaux actuellement menés dans le groupe de travail mis en place par le ministre de l Equipement et le Garde des Sceaux et présidé par Philippe PELLETIER de dispositions destinées à d améliorer la sécurité juridique des autorisations en matière d urbanisme seront introduites. 2. Favoriser l accession à la propriété Acquisition des logements Hlm par leurs locataires Il s agit de faciliter ce type d acquisition et de prévoir que chaque organisme définisse pour une période de six ans le nombre de logements qu il propose à l achat par les locataires. Mais le projet de loi n imposera pas d objectif quantifié de mise en vente, renvoyant la définition de cet objectif au niveau local (plan de patrimoine de l organisme, PLH). La délibération du CA de l organisme précisera les modalités de fixation des prix de vente, les dispositions prises pour faciliter la vente effective, les garanties apportées au locataire en cas de difficultés, et les orientations pour l utilisation des produits des ventes. 1

2 Les prix de vente seront fixés par l organisme tout en restant encadrés par rapport à l évaluation des domaines et des dispositions seront prises contre d éventuelles reventes spéculatives. Enfin, pour permettre de gérer dans de bonnes conditions la mise en copropriété, la règle de plafonnement des voix d un copropriétaire à 50% des voix ne s appliquera pas à l organisme Hlm vendeur, et l organisme pourra exercer la fonction de syndic. SCI de capitalisation Il s agit de favoriser une accession progressive permettant de moduler l effort d épargne des accédants et si nécessaire de l interrompre temporairement. Les organismes Hlm pourront dans cette optique créer des SCI, auxquelles ils apportent des logements locatifs et dont les parts pourront être acquises progressivement par les locataires. La mise en place de ce nouvel outil pourrait être réalisée par ordonnance, le projet de loi «habitat pour tous» habilitant le Gouvernement en ce sens. Conventionnement en accession à la propriété Afin de favoriser la mixité, un «conventionnement accession» entre l Etat et un organisme Hlm permettra d organiser la répartition de son activité accession entre une part d accession très sociale, une part d accession sociale «cœur de cible» et une part d accession limitée s adressant à des ménages au dessus des plafonds de ressources PLI. 3. Améliorer l efficacité du secteur locatif social 3.1 Rendre plus incitatif l article 55 de la loi SRU Mieux différencier le traitement entre les communes qui résorbent leur retard et celles qui ne le font pas A l issue de chaque période triennale, la loi pourrait permettre une augmentation du prélèvement pouvant aller jusqu au triplement (doublement actuellement) du prélèvement, lorsque le taux de réalisation des objectifs est inférieur à 10% ; à l inverse, elle pourrait, pour les communes qui ont tenu leurs engagements, réduire (par exemple de moitié) le prélèvement. Pourraient également être précisées les dépenses libératoires de la contribution (notamment la prise en compte des dépenses correspondant à l octroi de baux emphytéotiques ou baux à la construction), et mieux tenir compte de la rareté du foncier dans certaines communes très contraintes par des risques naturels ou technologiques Par ailleurs le calcul de la contribution pourrait tenir mieux compte de la richesse fiscale des communes. Reconsidérer à la marge les logements recensés comme logements sociaux Il s agit de : - compter les nouveaux logements sociaux dès le conventionnement - compter les logements Hlm vendus aux locataires, pendant une période limitée (par exemple 5 ans) 3.2 Moderniser le statut des Offices Hlm Une rénovation du statut des offices Hlm, doit permettre de : - donner plus de lisibilité en unifiant les statuts des OPAC et des offices 2

3 -donner une efficacité accrue à ces outils de service public, au bénéfice des politiques locales de l habitat. Le nouveau statut a fait l objet d une concertation approfondie entre l Etat et les partenaires concernés. Ses principaux éléments sont les suivants : - un statut d EPIC, -une représentation majoritaire de la collectivité locale de rattachement dans le conseil d Administration. -une clarification des pouvoirs respectifs du conseil d administration, du président et du directeur général, - une position du personnel appartenant à la fonction publique territoriale qui reste à préciser, dans le double souci de faciliter la gestion des organismes, et de conforter les droits des agents. 3.3 Mobilité dans le parc existant : surloyers Pour rendre au surloyer son rôle de correction de rentes de situation critiquables dans une situation de fort déséquilibre entre offre et demande, serait établi un seul seuil de déclenchement, obligatoire, dès 120% des plafonds de ressources (et donc la suppression des deux seuils, facultatif et obligatoire), accompagné d un barème national renforcé. Toutefois dans le cadre du conventionnement global, les organismes pourraient, notamment pour des raisons de préservation de la mixité sociale, adopter des barèmes différents. 4. Progresser dans l effectivité du droit au logement La réforme envisagée a pour objectif d une part de simplifier les dispositifs en vigueur régissant les attributions de logements locatifs sociaux, qui résultent d un empilement de différentes strates de textes, et d articuler les dispositions relatives au logement des personnes défavorisées avec celles de la loi sur les libertés et les responsabilités locales, et d autre part de progresser dans l effectivité du droit au logement. Les mesures envisagées peuvent être ainsi résumées : - Renforcement des PDALPD, auxquels seraient mieux associées les EPCI délégataires des aides à la pierre, notamment dans la définition des personnes défavorisées relevant du plan. Les délais anormalement longs au-delà desquels les demandes doivent faire l objet d un examen prioritaire seraient également définis dans le PDALPD, et non plus dans l accord collectif départemental. A contrario les règlements départementaux d attribution, dont l utilité pratique est très limitée et qui feraient double usage avec les PDALPD renforcés seraient supprimés. - L Etat conservera des responsabilités importantes en matière de politique d attribution. Les accords collectifs départementaux conclus entre le représentant de l Etat dans le département et les bailleurs sociaux continueront à définir comme aujourd hui, pour chaque organisme, un engagement annuel quantifié d attribution de logements au bénéfice des personnes cumulant des difficultés économiques et sociales et visées dans le PDALPD.. 3

4 - La loi donnerait une plus grande place aux intercommunalités, en leur ouvrant la possibilité de conclure avec les bailleurs sociaux des accords collectifs définissant des objectifs d accueil des personnes défavorisées et les conditions dans lesquels ces objectifs doivent être atteints. Ces accords devraient bien entendu être conformes avec les dispositions du PDALD. Là où ils auront été conclus, ils se substitueraient aux accords collectifs départementaux. Par voie de conséquence les actuelles conférences intercommunales du logement seraient supprimées. - Le rôle de la commission de médiation, créée dans chaque département, serait renforcé. Celle-ci serait présidée par un magistrat ou une personne qualifiée désignés par le président du TGI. Elle pourrait recevoir toute réclamation sur l absence de réponse à une demande de logement social au delà des délais anormalement longs, et déclarer prioritaire une demande, en cas d échec de la médiation, et de se tourner alors vers le titulaire du contingent préfectoral pour qu il fasse loger le demandeur par un bailleur disposant de logements correspondant à la demande. Le titulaire du contingent préfectoral (préfet, ou par délégation maire ou président d EPCI) disposerait alors d un droit de désignation à l encontre du bailleur. 5. Locatif privé : mieux sécuriser locataires et bailleurs, supprimer les statuts obsolètes Fonds de garantie des risques locatifs Des dispositifs visant à garantir le risque locatif existent déjà : aides personnelles au logement, FSL, loca-pass, prévention des expulsions, assurances privées. Tous ont fait la preuve de leur utilité mais, également, de leurs limites. Celles-ci ont été mises en évidence notamment par le rapport du groupe du CNH sur la garantie des risques locatifs. S inspirant des travaux de ce rapport, le projet de loi pourrait prévoir la mise en place d un fonds de garantie pour les logements locatifs privés, notamment pour ceux qui sont conventionnés à l APL. Les modalités de fonctionnement et de financement d un tel fond restent toutefois à définir. Revenir au droit commun pour les logements de la loi de 1948 Destinée à faire face aux difficultés de logement dans la période de l après guerre, la loi du 1 er septembre 1948 est devenue un facteur de blocage et de maintien d un parc locatif de mauvaise qualité, les propriétaires des logements soumis à la loi du 1 er septembre 1948 n ayant pas les moyens, compte-tenu de la faiblesse des loyers qu ils perçoivent, de financer les travaux d amélioration devenus nécessaires. Il reste moins de logements soumis à cette loi. Il s agit de revenir progressivement au droit commun des baux d habitation, tout en instituant un régime de conventionnement lorsque les locataires disposent de faibles ressources, et en garantissant le droit au maintien dans les lieux des personnes handicapées ou âgées. Le dispositif envisagé étendrait à tous les autres locaux d habitation régis par la loi de 1948, le mécanisme juridique institué en 1986 pour les locaux de catégorie 2B et 2C afin de permettre leur retour au droit commun, en le complétant par une obligation de conventionnement pour les logement abritant des locataires à faibles ressources. 4

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