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1 Observatoire des Sem immobilières 2013 Production, analyse et statistiques Observatoire

2 des Sem immobilières Observatoire 2013

3 Préface L Observatoire des Sem immobilières présente les résultats des Sociétés d économie mixte sous l angle de leur production et de leurs résultats financiers, au titre de l exercice Dans un contexte tendu, l année a été marquée par une production soutenue de logements. En léger repli par rapport à l exercice précédent, ce résultat illustre néanmoins une réelle dynamique de production. Le parc des Sem immobilières représente désormais près de logements, soit une progression annuelle de plus de 2%. Au plan économique, si les Sem immobilières présentent une structure bilantielle bien équilibrée, elles n échappent pas à la tendance générale du secteur de diminution des marges d exploitation. Ainsi l autofinancement net est en baisse sensible, conséquence pour l essentiel d une hausse des annuités locatives et de la fiscalité. Il faut cependant souligner l effort accru de maintenance qui explique également en partie la baisse des résultats de l exploitation. Les Sem immobilières ont trouvé des solutions innovantes pour maintenir un bon niveau de production, témoignant ainsi d une lecture intelligente et opportune des risques de leur environnement et de l intérêt de leur statut. La part en constante augmentation de fonds propres investis dans les nouvelles opérations rend toutefois difficile les équilibres financiers et pèse lourdement sur les ressources longues. En Outre-mer, les Sem demeurent la première famille d organismes de logement social à jouer un rôle essentiel dans la mise en œuvre des politiques locales de l habitat aux effets économiques et sociaux salutaires. L activité de nos adhérents ultramarins a connu une profonde évolution avec le mécanisme de défiscalisation du logement social. Sur ces territoires très souvent marqués par un fort besoin en logement social et une occupation très sociale, les Sem ont mis en chantier près de logements portant leur parc à plus de logements. Plus que jamais, la forte présence des Sem immobilières dans des zones où les besoins en logements sont importants, leur capacité d intervention sur l ensemble de la chaîne du logement et leur ancrage territorial constituent de véritables atouts et font d elles des acteurs importants du logement et de l aménagement des territoires. Gérard Trémège Président de la Commission logement de la Fédération des Epl, Maire de Tarbes, Président de la Communauté d agglomération du Grand Tarbes, Conseiller régional

4 Contexte... 5 Chiffres clés... 6 Synthèse générale... 7 Bilan d activité des Sem immobilières Exercice Activité et patrimoine des Sem immobilières en Production de logements (construction locative) Patrimoine et évolution du parc : chiffres cumulés Patrimoine et évolution du parc : patrimoine moyen Autres éléments constitutifs du parc locatif des Sem immobilières Diversité des sociétés Les Sem immobilières : état des lieux à fin Nombre de Sem immobilières Effectifs moyens et cumulés des Sem immobilières à fin Représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle sur l exercice Activité locative Conventionnement et aide a la personne : hausse du taux de conventionnement et stabilité du taux de l APL Loyers et quittancement Vacance et mobilité Hausse des impayés en 2011 à 0,9% du quittancement Analyse financière exercice Structure Bilantielle Les principaux ratios de la structure financière Fonds de roulement à long terme Le niveau de trésorerie à fin Exploitation : le compte de résultat Charges et produits locatifs Evolution de l autofinancement net et de l autofinancement courant corrigé Les coûts locatifs Différenciation des Sem en fonction de l âge du parc Impact des activités autres que la gestion locative : aménagement, promotion immobilière, prestation de services Santé financière globale des Sem étudiées : des contrastes importants Conclusion Les Sem immobilières en Outre-mer Activité et patrimoine des Sem immobilières d Outre-mer Production de logements : confirmation d une production massive de logement sociaux sous l effet... de la défiscalisation en Outre-mer (Lodeom) Patrimoine et évolution du parc des Sem immobilières d Outre-mer Patrimoine moyen et évolution par région Les Sem immobilières d Outre-mer : état des lieux Le secteur locatif Etat du parc locatif des Sem immobilières d Outre-mer Vacance, mobilité et impayés Analyse financière 2011 des Sem immobilières d Outre-mer Structure financière Exploitation Poids des annuités locatives et de l effort de maintenance Conclusion sur les Sem immobilières d Outre-mer Annexes Méthodologie de l analyse financière Structure financière et exploitation Santé financière des Sem au dispositif d autocontrôle : cumuls et moyennes Glossaire... 70

5 Contexte Le dispositif d autocontrôle de la Fédération des Epl collecte chaque année des informations destinées à assurer une meilleure connaissance des Sociétés d économie mixte (Sem) et de leurs activités. Ce document présente la situation économique et financière 2011 des Sem dont le métier principal est la construction et/ou la gestion de logements sociaux sur la base des données issues de l Observatoire de l économie mixte et du dispositif d autocontrôle. L Observatoire des Epl immobilières constitue un outil d échanges permanents d informations entre la Fédération et l ensemble des Sem. En 2011, 205 Sem ont été recensées comme possédant et/ou gérant un parc locatif de logements. L Observatoire permet donc d apprécier de façon précise le poids économique de ces Sem ainsi que leur évolution. Depuis sa mise en place en 1992, le dispositif d autocontrôle permet à chaque Sem immobilière adhérente : - de bénéficier chaque année d un diagnostic personnalisé et confidentiel sur sa situation économique et financière ; - de se situer par rapport à des Sem de même typologie sur la base de ratios et de données physiques ; - d observer l évolution de ces ratios sur 5 exercices comptables ; - de s inscrire dans une démarche préventive des risques. Aujourd hui, sur les 205 Sem possédant et/ou gérant un parc locatif (logements et immobilier d entreprises), 149 Sem propriétaires de logements sociaux participent à cette analyse. Leur nombre représente 73% des Sem gérant un parc locatif. Elles réalisent 70% du chiffre d affaires global et gèrent 70% du parc locatif. Seules les Sem adhérentes de la Fédération bénéficient de ces analyses. Pour l établissement des cumuls et des moyennes, 10 Sem participant au dispositif d autocontrôle n ont pas été intégrées dans la base en raison de leurs spécificités : parc inférieur à 50 logements, parc exclusivement composé de foyers, activité aménagement largement prédominante.

6 > Synthèse générale Chiffres clés Un patrimoine de logements possédés et/ou gérés par 205 Sem logements mis en chantier dont logements accession nouvelles acquisitions avec ou sans amélioration en 2011 Près de logements mis en chantier : la production 2011 demeure à un niveau élevé Après un exercice 2010 marqué par une accélération de la production de logements avec un record à logements, en croissance de + 22%, l année 2011 demeure à un niveau de production élevé. Les mises en chantier totales ont représenté logements, en léger recul (- 7,8%) comparé à Dans le détail, l offre locative nouvelle globale atteint logements, en retrait de 10,7%. Le niveau des nouvelles acquisitions avec ou sans amélioration demeure encore important en 2011 : logements, principalement suite au recours aux VEFA par les Sem immobilières d Outre-mer avec le mécanisme de défiscalisation du logement social. Enfin, les logements en accession progressent fortement en 2011 : logements, soit une croissance de 41,7%, véritable sursaut après un ralentissement de l activité de promotion immobilière constatée en Synthèse patrimoniale : une croissance de 2% à logements du parc possédé et/ou géré par les Sem immobilières Les 205 Sem immobilières recensées en 2011 peuvent être de différentes natures à savoir, à dominante immobilière, multi-activités exerçant une activité d aménagement du territoire, d immobilier d entreprise, de promotion immobilière conséquente voire prédominante. Depuis quelques années, nous constatons un phénomène de concentration des sociétés sur leur activité principale pouvant impliquer la cession du parc de logements pour certaines Sem. Parallèlement, quelques Sem, au contraire, choisissent de se recentrer sur leur métier d origine, la construction et la gestion de logement suite à la baisse du volume des activités annexes. La répartition géographique des Sem de logements locatifs est toujours inégale mais est en corrélation avec les zones dites «tendues» sur le territoire. Ainsi, le parc locatif situé dans les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, Paca et en Outre-mer est stable à 73% du parc national. Le parc national est âgé de 25,2 ans en moyenne, soit une progression de 5 mois, grâce au fort développement constaté encore sur l année 2011, avec 47,8% des logements mis en service à partir de Le parc locatif est conventionné à hauteur de 75,3% (ou a bénéficié de prêts aidés par l État pour les Sem d Outre-mer) et 51,6% des ménages logés dans ce parc ont perçu l APL (l AL en Outre-mer).

7 Une évolution divergente des indicateurs des risques locatifs qui demeurent sous contrôle Le taux de rotation des Sem immobilières recule à 10% contre 10,5% l exercice précédent, avec une certaine homogénéité des tendances car les trois-quarts des régions étudiées (6 sur 8) présentent un recul du taux de rotation. La vacance s est stabilisée en 2011, avec une progression de la vacance physique moyenne à 3,3% et une stabilité de la vacance financière à 2,1% du quittancement. Néanmoins, la vacance physique présente un écart type important, et la médiane est un indicateur plus significatif en Il ressort à 1,7% contre 1,5% en La vacance physique progresse donc mais dans une moindre mesure, cette variation étant majoritairement expliquée par de la vacance technique ou liée aux mises en service. La proportion de Sem pour lesquelles la vacance est mal maîtrisée (> 3% du quittancement) s est accrue sur 2011 à 31,5% contre 25% en 2010, retrouvant le niveau de 2009 et L évolution du taux d impayés est en très légère progression et toujours bien maîtrisée à 0,9% du quittancement, malgré une tendance accrue à la paupérisation des locataires constatée par les Sem immobilières. La mise en place de procédures de suivi plus développées des impayés se généralise dans un certain nombre de sociétés. Des indicateurs financiers divergents au niveau de la situation bilantielle et de l exploitation La situation bilantielle des Sem immobilières montre des indicateurs cumulés bien équilibrés. Le fonds de roulement calculé à terminaison des opérations locatives est en très légère diminution mais à un niveau élevé, passant en moyenne de en 2010 à (calculée hors atypiques et donc plus pertinente à ce niveau-là). La provision pour gros entretien baisse à 896 contre 932 par logement en La trésorerie représente désormais par équivalent-logement, soit 7,6 mois de quittancement ou encore 11,8 mois de dépenses d exploitation. En revanche, les marges d autofinancement se sont fortement dégradées. L autofinancement net moyen s élève à K par Sem contre K en L autofinancement courant corrigé ressort lui à contre par équivalent-logement. Cette variation s explique pour une majeure partie par la hausse des annuités d emprunts (ré-endettement lié à une activité de construction dynamique ces dernières années), et le prélèvement sur le potentiel financier notamment pour les Sem mono-activité ou n ayant pas d activité de construction locative dynamique. Mais il y a lieu également de noter un effort global considérable de maintenance du patrimoine, que l on n avait pas vu depuis Toutes les charges progressent : TFPB, effort de maintenance et charges de fonctionnement les annuités d emprunt en tête Contrairement à la tendance constatée depuis 2009, les annuités d emprunt (locatives uniquement) ont progressé en La charge de la dette s établit ainsi à 47,1% des loyers sur l exercice contre 43% en A cela, deux facteurs explicatifs principaux : la levée d emprunts dans le cadre des nouvelles opérations de construction locative et la hausse du taux du Livret A à deux reprises en 2011 (de 1,75% à 2,25%). La TFPB est au plus haut historique à 8% des loyers contre 7,9% en 2010, suite aux sorties d exonérations et hausse de la pression fiscale locale. Les dépenses de maintenance progressent de manière importante en valeur absolue en particulier sur l entretien courant. L effort de maintenance s accroît également à 735 (y compris régie d entretien) calculé par équivalent-logement (719 en 2010). L inflation des charges de fonctionnement a été importante en 2011 de part la masse salariale (+71 équivalent temps plein), et des prestations de service. Ces dernières progressent de 6,6% à par équivalent-logement contre précédemment, dans un contexte de recherche de productivité globale. Une fragilisation de la santé financière des Sem immobilières, mais plus de 80% des Sem ne présentant pas de difficulté En 2011, 15% des Sem sont dans une situation fragile (10% en 2010 et 15% en 2009) et 4% dans une situation difficile (3% en 2010 et 2009). La proportion du nombre de Sem en situation fragile progresse donc sur l exercice 2011, en particulier de part la diminution des marges d autofinancement. Néanmoins, 81% des Sem présentent une situation financière moyenne, bonne ou même excellente. Observatoire des Sem immobilières 2013 p. 6 7

8 Bilan d activité des Sem immobilières Exercice 2011

9 1 Activité et patrimoine des Sem immobilières en Production de logements Des mises en chantier qui se maintiennent à un niveau élevé L année 2011, comme les années précédentes depuis 2007 (au-dessus des logements) montre un nombre important de mises en chantier lancées par les Sem immobilières à logements (construction et acquisition) contre en 2010, qui avait été une année record. Les mises en chantier de construction neuve, quant à elles, ont atteint logements. L exercice 2010 avait été exceptionnel avec logements mis en chantier, soit une augmentation de 22,4% par rapport à Le nombre de mises en chantier locatives 2011 est en baisse de 10,7% comparé à 2010 ( logements). 48 Sem immobilières ont diminué leur production, alors que 29 Sem ont au contraire construit plus. Une Sem importante en volume a produit deux fois moins que l an dernier, cette seule baisse explique une grande partie de l évolution générale. A l inverse, les mises en chantier pour l accession ont fortement progressées : + 41,7%, soit 411 logements supplémentaires. Cette augmentation est concentrée sur 11 Sem. Les acquisitions-améliorations s élèvent à logements contre en Cette production importante, témoignage de l effort de construction des Sem immobilières, se caractérisent par : une production centrée sur les zones les plus tendues (Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca pour la Métropole) ; et sur l Outre-mer où les besoins sont importants avec le mécanisme de défiscalisation instauré par la LODEOM (loi sur la modernisation de l économie des Outre-mer) de 2009, qui dope les mises en chantier : logements en 2011, contre en 2009, soit une progression de plus de 36% ; une production majoritairement de type locative sociale. Comme les années précédentes, les logements construits avec des financements PLUS (ou LLS en Outre-mer) restent majoritaires. Cependant, leur poids relatif dans la production diminue. Ainsi, ils représentaient 70,3% en 2009 et ne représentent plus que 51,4% en Les logements financés en PLA-I augmentent à en 2011, soit 22,5% de la production totale (839 en 2009). La production pour l accession (sociale ou libre) est en forte hausse à logements, soit + 41,7%. Elle est cependant concentrée sur peu de sociétés (14 en 2011, soit moins de 10% des Sem immobilières) et quelques territoires notamment Rhône-Alpes et Paca (57% de la production en accession) dans le cadre d opérations de construction mixtes. Typologie des mises en chantier 2011 Nombre de logement Total acquisitions Total constructions Observatoire des Sem immobilières 2013 p. 8 9

10 Le nombre d acquisitions est en léger recul en Toutefois, le niveau demeure élevé comparé aux exercices antérieurs à logements ont été acquis contre l année passée. Ce mode de développement est encore minoritaire mais constant. Il se rencontre surtout en Outre-mer (60,7% des acquisitions de l année), du fait des achats en VEFA à des promoteurs pour les opérations en défiscalisation de logement social. 27 sociétés ont acquis (avec ou sans amélioration) des logements en Cependant, 6 sociétés représentent plus de 85% des acquisitions. Typologie des mises en chantier Logements locatifs Logements accession TOTAL constructions Acquisition avec ou sans amélioration TOTAL (constructions + acquisitions) Évolution des mises en chantier et financements Mises en chantier locatives Dont PLUS et LLS Dont autres financements Évolution mises en chantier locatives N/N-1-20,2% 22,2% 9,8% - 11,5% 13,5% 42,4% 0,8% -2,9% 34,8% -10,7% Des mises en chantier concentrées sur certains territoires dits «zones tendues», l Outre-mer en tête Comme l an dernier, les mises en chantier se concentrent en Outre-mer (6 967 logements locatifs et en accession, soit 41,3% du total national). Le reste de la production est essentiellement en zones tendues : Ile-de-France (3 328 logements), Rhône-Alpes (1 857) et Paca (1 401). Ces trois régions totalisent 39% de la production 92 totale. 0,5% 39 0,2% 385 2,3% 52 0,3% % 2,5% ,7% 71 0,4% 48 0,3% 30 0,2% 79 0,5% 150 0,9% 426 2,5% Carte des mises en chantier totales en ,5% 89 0,5% 9 0,1% % ,3% 663 3,9% 49 0,3% 274 1,6% ,3% 13 0,1%

11 Des mises en service record en 2011 Témoignage des mises en chantier importantes en 2009 et 2010, 2011 connaît un nombre de mises en service record : logements nouveaux viennent s ajouter au parc existant, c est une progression de 18,8% par rapport aux mises en service de Mises en service totales depuis Logement mis en service Variation N/N-1 28,4% -6,9% 40,1% 18,8% 1.2 Patrimoine et évolution du parc : chiffres cumulés Répartition du parc locatif des Sem en fonction de leur âge Agé en moyenne de 25,2 ans en 2011, le patrimoine locatif des Sem immobilières s est constitué par strates de manière plus ou moins régulière. L âge moyen avance de 5 mois. En 2010, il était de 24,8 ans. Les nombreuses mises en service expliquent que le parc n ait pas vieilli d un an par rapport à l année passée. 55,7% du parc des Sem immobilières du dispositif d autocontrôle ont été mis en service après Seuls 17,9% du parc datent d avant Pour rappel, la réforme de 1977 a ouvert aux Sem immobilières l accès aux financements locatifs sociaux. Après une décennie de construction faible entre 1980 et 1990, les livraisons ont repris à partir de 1991 pour s établir à une croissance régulière et stable jusqu en En effet, par période de 5 ans entre 1991 et 2005, les mises en service ont représenté autour de 10% du parc actuel. Depuis 2005, la dynamique de construction s est accentuée : les mises en service de 2010 représentaient 2,7% du parc, celles de 2011 représentent 2,4%. C est donc plus de 5% du parc qui a moins de 2 ans. Le niveau de livraison actuel n avait jamais été atteint. Répartition du parc locatif des Sem par tranche d âge % du parc total 20% 17,9% 15% 14,3% 10% 7,6% 19,6 % 9,5% 7,9% 10,5% 11% 9,6% 5,6% 5% 3,7% 2,4% 0% Avant 66 66/70 71/75 76/80 81/85 86/90 91/95 96/00 01/05 06/ Observatoire des Sem immobilières 2013 p

12 Répartition du parc locatif des Sem par tranche d âge cumulée % du parc total 100% 80% 73,7% 83,3% 97,6% 100% 60% 40% 20% 17,9% 25,5% 52,2% 44,3% 35% 38,7% 62,7% 0% Avant 66 66/70 71/75 76/80 81/85 86/90 91/95 96/00 01/05 06/ Evolution du parc de logements locatifs des Sem A fin 2011, le parc locatif géré par les Sem de logements se décompose de la manière suivante : logements possédés, dont conventionnés, et gérés pour le compte d autrui. Le parc locatif a donc progressé de logements (+ 2%). Les logements gérés pour compte d autrui ont diminué de logements du fait de deux éléments principaux : l intégration au 31 décembre 2011 au patrimoine de trois Sem du parc d une SA d HLM qu elles avaient en gestion au 31 décembre 2010, et un changement dans la comptabilisation des logements produits dans le cadre de la défiscalisation en Outre-mer. Jusqu en 2010, il était considéré que les logements construits dans ce cadre étaient gérés pour le compte de tiers (la société de portage). Il semble plus pertinent de comptabiliser ces logements dans le patrimoine de ces bailleurs car les Sem vont acquérir la pleine propriété de ces logements au bout de la 6e année. Cela représentait logements au 31 décembre A l inverse, le nombre de logements possédés augmente de unités, soit + 2,7% pour les raisons précitées, ainsi que du fait des nombreuses mises en service. Le patrimoine moyen par Sem est en progression régulière. Il s élève à logements en 2011 contre en 2010 (et en 2009), soit une croissance de 123 unités en moyenne par société. Les raisons expliquant cette progression du patrimoine moyen sont, tout comme en 2010, la dynamique de production et dans une moindre mesure la disparition de Sem dotées d un patrimoine faible (6 sociétés). Parc total Nombre de Sem Patrimoine moyen Parc total Patrimoine total possédé et/ou géré Patrimoine possédé dont patrimoine conventionné Patrimoine géré pour compte d autrui (hors parc Sem) Patrimoine total possédé et/ou géré

13 Répartition géographique du parc de logements ents locatifs des Sem Avec plus de logements et foyers, la région Ile-de-France représente 34,2% du parc national. On trouve ensuite l Outre-mer, qui avec plus de logements et foyers, représente 19%. Deux autres régions possèdent plus de logements : Rhône-Alpes et Paca. Au total, ces régions représentent plus de logements, soit 73% du parc total contre 72,7% en On constate que le parc de logements des Sem est principalement situé dans les zones tendues. De plus, le poids de ces zones va en augmentant puisqu elles concentrent la plus grande part des mises en chantier. Poids des logements situés en ZUS ,1% ,5% ,8% ,8% ,5% 34,2% ,7% 4,2% ,9% 2,1% 0,7% 1,3% ,9% ,2% 0,4% ,5% ,4% ,9% 1% 8,3% ,2% % Les Sem du dispositif d autocontrôle, dont le parc possédé en propre représente logements et foyers, gèrent logements conventionnés. Parmi eux, sont situés en ZUS, soit 21,3%. Si en valeur absolue, le nombre de logements situés en ZUS diminue du fait du changement de périmètre des Sem, le pourcentage est stable (21,4% en 2010). Le poids des logements situés en ZUS est plus élevé en Outre-mer qu en Métropole où il représente respectivement 28,3% et 18,3%. Poids des logements situés en ZUS au DA Nombre de logements conventionnés dont métropole dont Outre-mer Parc de logement possédé et/ou géré Nombre de logements Nombre de logements ZUS (logements et foyers) en % des logements conventionnés 21,3% 18,3% 28,3% 16% 1.3 Patrimoine et évolution du parc : patrimoine moyen Âge moyen du parc par région Une forte disparité persiste entre les régions au niveau de l âge moyen du parc locatif. La Basse Normandie possède le parc le plus ancien (36,1 ans), suivie de l Alsace puis la Haute-Normandie. A l inverse, l Outre-mer offre le parc le plus jeune (17,7 ans). L intégration du patrimoine plus ancien d une SA d HLM au parc de 3 Sem d Outre-mer explique que l âge moyen du parc ait avancé de 7 mois malgré une importante production. En Métropole, la région Rhône-Alpes affiche l âge moyen le plus bas (23,7 ans) et n a perdu que 2 mois par rapport à l année précédente. Âge moyen du parc par région Alsace Aquitaine Basse Normandie Haute Normandie Île-de-France Outre-mer Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur 35,9 28,2 36,1 30,9 27,1 17,7 28,4 28,2 23,7 Rhône-Alpes Observatoire des Sem immobilières 2013 p

14 Taille moyenne des Sem Sur les 149 Sem étudiées dans le cadre du dispositif d autocontrôle, on constate un patrimoine moyen de logements gérés et/ou possédés. La forte baisse par rapport à l année précédente s explique par la sortie du dispositif de Sem aux patrimoines très importants par rapport à la moyenne. 10,7% des Sem gèrent un parc supérieur à logements et 48,3% des Sem gèrent un parc restreint (moins de 700 logements). Le tissu des Sem se caractérise donc par des sociétés avec une gestion de proximité, de moyenne et petite taille. Répartition du patrimoine par taille Nombre de logements Nbre logts Sem parc locatif Nbre Sem Taille moyenne du patrimoine % total patrimoine % patrimoine cumulés % total des Sem % Sem cumulés < ,3% 0,3% 8,1% 8,1% ,4% 0,6% 6% 14,1% ,1% 1,8% 10,7% 24,8% ,1% 2,9% 8,1% 32,9% ,7% 3,6% 4% 36,9% ,9% 6,4% 11,4% 48,3% ,6% 9% 7,4% 55,7% % 14,1% 10,1% 65,8% ,7% 28,7% 16,8% 82,6% ,2% 41% 6,7% 89,3% ,2% 54,2% 4,7% 94% > ,8% 100% 6% 100% Total % 100% 1.4 Autres éléments constitutifs du parc locatif des Sem immobilières 2,3% Équipements publics 16,5% Autre divers 49% Commerces Sur l échantillon du dispositif d autocontrôle, les Sem proposent une offre de logement locatif et la plus part d entre elles (127 soit 85%) possèdent et/ou gèrent de façon complémentaire d autres types de locaux (locaux professionnels, commerces, équipements publics ). 5,3% Autre patrimoine industrie 8,9% Garage/parking (non liés à des logements) 18% Bureaux A fin 2011, cela représentait 1,63 million de m2. Le changement de périmètre des Sem du dispositif d autocontrôle entraîne une baisse de cette statistique. A périmètre constant, on constate une hausse de près de 5% de la surface. Le nombre d unités en équivalents-logements s élève à La répartition de ces m2 en fonction de leur destination est équivalente à l année précédente. Les commerces sont largement majoritaires à 49%. Viennent ensuite les bureaux à 18%. La progression déjà constatée des garages et parkings (non rattachés à des logements) continue, passant de 8,2% à 9% en 2011.

15 1.5 Diversité des sociétés Inégalité de patrimoine entre les Sem En 2011, 26 Sem immobilières possèdent un parc de plus de logements, soit un nombre identique à 2010 à l exception des 2 Sem ayant quitté le dispositif d autocontrôle. Ces 26 Sem possèdent à elles seules 72% du parc locatif global des Sem (79% en 2010). Cette concentration se constate encore davantage au niveau des Sem les plus importantes : 7 Sem ont un patrimoine supérieur à logements et représentent 41% du parc total. A l inverse, les Sem de moins de 500 logements représentent 37% des structures et 4% du parc. En % de Sem 50% 40% 37% 46% 41% 30% 25% 31% % patrimoine total 20% 13% % du nombre total de sociétés 10% 4% 5% 0% < 500 logts 500 à logts à logts > logts Inégale contribution des Sem dans les mises en chantier de l exercice De même, la contribution des Sem aux mises en chantier est très inégale. 9% des Sem ont mis en chantier 73% des logements, tandis que 56% des Sem n en ont lancé aucun sur l exercice. Le pourcentage des Sem qui n ont pas eu d activité de construction sur l exercice est en diminution de 9 points comparé à 2010 (65%). 80% 70% 73% 60% 50% 40% 56% % total des Sem % des mises en chantier (constructions + acquisitions) 30% 20% 10% 0% 9% plus de % 23% entre 50 et % < 50 4% 0% pas de mise en chantier sur l'exercice Observatoire des Sem immobilières 2013 p

16 2 Les Sem immobilières état des lieux à fin Nombre de Sem immobilières Historiquement, l immobilier constitue le premier secteur d intervention des Sem. Leur nombre s est accru régulièrement pour atteindre son apogée en 1993 avec 330 Sem immobilières. Depuis leur nombre diminue régulièrement sous l effet conjugué de plusieurs facteurs : regroupement de bailleurs sociaux, cessions du parc immobilier de Sem dont l immobilier n est pas l activité prépondérante, arbitrage d actionnaires. Néanmoins, cette tendance n empêche pas la création de nouvelles Sem liées, soit à des besoins spécifiques (saisonniers, populations intermédiaires, résidences pour personnes âgées), ou la redynamisation d outils existants, comme en témoigne la forte croissance de la production locative récente ou bien encore la diversification vers d autres activités telles que l aménagement du territoire ou la promotion immobilière. A fin 2011, le nombre de Sem possédant ou gérant un parc de logements locatifs est de 205 et représente près d un cinquième (18%) de l ensemble des Epl (1 111 Epl début 2012). Nombre de Sem immobilières Effectifs moyens et cumulés des Sem immobilières à fin 2011 A fin 2011, les Sem immobilières participant au dispositif d autocontrôle emploient un total de personnes (en équivalent temps plein), soit 13% du total des emplois générés par l ensemble des Epl ( emplois en équivalent temps plein au 1 er mars 2012). La baisse affichée par rapport aux chiffres de l année précédente est là aussi due à la sortie de Sem importantes du dispositif d autocontrôle. Si en 2010, on constatait une augmentation du nombre de personnel administratif, cette année leur poids dans la répartition des salariés diminue au profit des gardiens et personnel d immeubles (34%), ainsi que des régies d entretien (4%). Nombre de salariés Personnel administratif Gardiens, personnels d immeuble et agents d entretien Régie d entretien 248

17 L effectif moyen des Sem immobilières participant au dispositif d autocontrôle à fin 2011 est de 45 salariés. On note une grande disparité entre les sociétés : 7,4% des Sem n ont pas de salarié soit une diminution de près de 2 points par rapport à 2011 ; 23,5% des Sem ont plus de 50 salariés, soit une augmentation de 0,8 point ; le nombre de Sem ayant plus de 100 salariés (14) lui n a pas changé. Inégalités dans la répartition des effectifs aucun salarié 0% 7,4% % des Sem % de salariés entre 1 et 10 salariés entre 11 et 50 salariés 3,9% 17,5% 30,9% 38,3% > 50 salariés 23,5% 78,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2.3 Représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle sur l exercice Sem ont participé au dispositif d autocontrôle en En 2011, 154 Sem y avaient participé. 2 ont rejoint le dispositif cette année, tandis que 7 l ont quitté, dont 4 suite à la cession de leur patrimoine à d autres organismes de logement social. Le retrait de 3 structures du dispositif d autocontrôle, dont 2 sociétés importantes en termes de logements détenus, change la représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle qui reste cependant satisfaisante. En nombre de logements, elles représentent 69,9% du parc total, soit logements. Quant au chiffre d affaires, elles représentent 70% du chiffre d affaires total, soit M. Le parc possédé et/ou géré par les Sem du dispositif d autocontrôle se réduit du fait de la sortie de 3 Sem. Ainsi si le parc total des Sem immobilières augmente de 2%, celui des Sem au dispositif d autocontrôle diminue de 27%. Cette baisse due au changement de périmètre ne doit pas masquer que les Sem du dispositif ont produit logements en 2011, dont pour l accession, ce qui représente 84,3% de la production annuelle. Représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle (DA) sur l exercice 2011 Sem possédant ou gérant des logements locatifs 2011 Sem possédant ou gérant des logements locatifs 2010 Variation 2011/ 2010 dont Sem participant au DA 2011 dont Sem participant au DA 2010 Variation 2011/ 2010 Sem au DA en % des Sem ayant une activité locative à fin 2011 Nombre de Sem ,8% ,2% 72,7% 73% Parc de logement % % 69,9% 97,8% possédé et/ou géré Chiffre d affaires ,3% ,5% 70% 95,4% annuel (K ) Nombre de logements mis en chantier ou acquis ,8% % 84,3% 99,6% En accession ,7% ,8% 89,5% 100% Locatif (acquisitions ,7% ,8% 83,8% 99,5% + constructions) Acquisitions ,7% ,7% 100% 100% Sem au DA en % des Sem ayant une activité locative à fin 2010 Observatoire des Sem immobilières 2013 p

18 3 Activité locative 3.1 Conventionnement et aide à la personne : hausse du taux de conventionnement et du taux d APL A fin 2011, le taux de conventionnement s élève à 75,3%, soit un taux plus de 3 points supérieur à Le taux de conventionnement suit une tendance haussière depuis plusieurs années. Il augmente du fait des mises en service conventionnées, mais aussi car certaines sociétés ont une politique volontariste de conventionnement du parc existant. 28 sociétés ont un taux de conventionnement qui augmente de plus de 1 point (soit 20,1% des 139 Sem du dispositif d autocontrôle hors atypiques). A l inverse, les sociétés réalisent de plus en plus d opérations mixtes, combinant des logements sociaux, libres et en accession, ce qui a pour effet de diminuer la part conventionnée. 38 Sem (27,3%) ont un taux de conventionnement inférieur à la moyenne. C est en Ile-de-France (14 sociétés) et en Paca (7) qu il y a le plus de Sem sous la moyenne en termes de taux de conventionnement. La grande majorité des Sem gère un parc mixte avec du logement conventionné et du logement libre. Comme l année précédente, 6 Sem n ont aucun logement conventionné (Sem d Outre-mer inclus). En revanche, 30 sociétés soit 21,6 % de l échantillon ont un parc conventionné à 100%. Les moyennes régionales peuvent être calculées dès lors qu il y a 4 Sem dans la région inscrites au dispositif d autocontrôle. En 2011, cette condition est respectée dans 9 régions. Les Pays de la Loire, qui perdent une Sem, ne présentent plus un échantillon assez représentatif. Les régions de l Ouest de la France présentent les taux de conventionnement APL les plus importants : Basse-Normandie, Poitou-Charentes et Haute-Normandie. A l inverse, les régions ayant le taux de conventionnement le moins élevé sont l Ile-de-France et Paca. Cependant, en Ile-de-France, le taux de conventionnement est en net progression (59,1% au lieu de 53,3% en 2010). Ces deux régions se définissent par une demande en logement toujours très soutenue. Le taux de conventionnement de l Outre-mer est particulier. L Outre-mer est composée d une part des ex-territoires d Outre-mer, dont le parc n est pas conventionné et des ex- Départements d Outre-mer où, à l opposé, le parc est quasiintégralement conventionné (taux de 96,5% de conventionnement hors Nouvelle-Calédonie et Mayotte). Évolution du taux de conventionnement Taux de conventionnement 63,5% 62,8% 63,5% 66,1% 66,4% 71,9% 71,8% 73% 72,9% 75,3%

19 Taux de conventionnement par région Alsace Aquitaine Basse- Normandie Haute- Normandie Île-de-France Outre-mer Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur 75,2% 84,3% 98,4% 91% 59,1% 85,5% 91,9% 66,4% 84,5% Rhône-Alpes A fin 2011, plus d un ménage sur deux (51,6%) résidant dans le parc social ou conventionné est bénéficiaire d aides au logement (Aide Personnalisée au Logement, APL en Métropole et Aide au Logement, AL en Outre-mer). Ce taux qui avait tendance à baisser depuis 2008 s est stabilisé. Avec l augmentation du parc et du taux de conventionnement, ce sont près de près de ménages de plus éligibles aux APL/AL qui bénéficient d un logement dans le parc des Sem immobilières. La région Ile-de-France reste celle dont le pourcentage de bénéficiaires des APL est le plus faible (29,9%). A l inverse, les Sem d Outre-mer logent 70,8% de bénéficiaires des AL dans leurs parcs. Evolution du pourcentage de bénéficiaires de l APL dans le parc conventionné 60% 55% 50% 54,2 52,4 50,1 49,7 50,9 50,8 53,4 51,9 51,6 51,6 45% Pourcentage des locataires percevant l APL dans le parc conventionné par région Alsace Aquitaine Basse- Normandie Haute- Normandie Île-de-France Outre-mer Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur 49,7% 52,7% 44,1% 50,8% 29,9% 70,8% 57,9% 54,4% 46,8% Rhône-Alpes 3.2 Loyers et quittancement Evolution de la quittance moyenne au logement Pour rappel, le calcul de la quittance a été modifié dans l Observatoire 2012 sur les comptes 2010 afin de communiquer des ratios au logement pour les loyers, les charges et le quittancement. En effet, il paraît plus pertinent de neutraliser la part des charges récupérables liée aux autres patrimoines, pour extraire uniquement la part des charges sur les logements. La quittance moyenne au logement est donc égale à celle du loyer moyen au logement et des charges moyennes au logement cumulés. La comparaison du quittancement entre 2009 et 2010 n est donc pas significative. En 2011, le loyer moyen des 149 Sem du dispositif d autocontrôle est de 69,3 par m2 de surface habitable (SH), soit un loyer mensuel de 5,8 par m2 de SH. Par comparaison à la moyenne 2010, ce taux est en baisse du fait de la sortie de l échantillon d une Sem importante dont les loyers étaient plus élevés que la moyenne (parc de logement intermédiaire en majorité). A périmètre constant, ce taux de loyer correspond à une hausse de 0,7% des loyers. Cela correspond donc à la variation de l indice de révision des loyers qui a été, au 1 er janvier 2011 de + 0,67% (hausse au 1 er juillet 2010 puis au 1 er janvier 2011 sur un semestre). Après une forte hausse en 2010, le montant de surloyer a diminué. Il a été en 2011 de 10,5 M. Au-delà du changement de périmètre, cette baisse se constate dans la majorité des Sem. Le montant annuel de charges par m2 de SH est lui resté stable à 13,3. Le quittancement annuel moyen est de 82,6 par m2 de SH, composé à 84% de loyers et 16% de charges récupérables. A noter, qu avec la mise en place des conventions d utilité sociale (CUS) en 2010, certaines Sem ont pratiqué la «remise en ordre des loyers maximums» par ensemble d immeubles ou catégorie de patrimoine. L effet commence à être perceptible sur 2011 mais pourrait engendrer sur les prochains exercices une hausse plus importante des loyers sur une partie du patrimoine, sous-valorisés jusqu à présent. Observatoire des Sem immobilières 2013 p

20 Évolution du quittancement Loyer logements en par m² de SH ,1 64,4 67,4 68,2 68,5 70,6 71,5 69,3 Charges en par m² de SH 13,8 14,4 14,8 15, ,9 16,7 16,8 13,6 13,3 Quittance en par m² de SH ,2 79,6 83,4 84,1 85,1 87,5 85,1 82,6 Evolution du loyer moyen 1,8% 6,9% 3,4% 0,5% 4,6% 1,1% 0,5% 3,1% NA -3,1% Evolution de la quittance moyenne 1,4% 5,5% 2,9% 0,5% 4,8% 0,8% 1,2% 2,8% NA -3% Logiquement, il y a des contrastes importants selon les régions en termes de quittancement moyen, allant de 66,7 par m2 de SH à 105,2. Sans surprise, les zones les plus tendues sont aussi les plus chères avec en tête l Ile-de-France ; ce qui témoigne aussi d un poids plus élevé du secteur libre dans cette région. Comme l an dernier, Poitou-Charentes offre le taux de quittancement au m2 le plus modeste. Ce secteur géographique dispose d une offre en logements importante et d une vacance supérieure à la moyenne, ce qui freine la hausse du taux de loyer. Taux moyen par région de loyer, charges et quittancement en par m² de SH Loyer Charges Quittance Alsace 59,1 17,7 76,8 Aquitaine 58,1 12,3 70,5 Basse-Normandie 61,6 15,8 77,4 Haute-Normandie 60 14,3 74,3 Île-de-France 84 21,2 105,2 Outre-mer 64,2 7,6 71,8 Poitou-Charentes 55,4 11,3 66,7 Provence-Alpes-Côte d Azur 73,1 14,3 87,4 Rhône-Alpes 63,3 13,3 76,7 3.3 Vacance et mobilité Evolution de la vacance et du taux de rotation : stabilité de la vacance financière et diminution du taux de rotation L examen de la vacance physique montre une évolution relativement irrégulière ces dernières années. Elle atteint un pic en 2011 à 3,3%. Ce taux est le plus haut atteint depuis Il constitue une moyenne des taux de chaque société et est fortement impacté par les valeurs extrêmes : 3 sociétés ont une vacance physique supérieure à 15%. La médiane ressort à 1,7% et montre que la vacance augmente (la médiane 2010 était de 1,5%), mais dans des proportions moindres que la vacance moyenne. La vacance physique a baissé jusqu en 2005, illustrant les fortes tensions sur les immeubles locatifs des Sem (très majoritairement situés dans des zones à forte demande que ce soit en Métropole ou en Outre-mer). Entre 2006 et 2008, la vacance physique a été contenue autour de 1,7%. Elle repart à la hausse depuis C est la conséquence des plans Anru mis en place dans toute la France. En effet, la réalisation de ces opérations de démolition-reconstruction ou réhabilitation lourde produisent une vacance physique importante, mais organisée. De plus, ces opérations s étalent sur plusieurs années. Cet élément se perçoit à travers l indicateur de la vacance à plus de trois mois, dite vacance structurelle, qui est passé de 0,6% en 2005 à 0,8% de 2006 à 2008, 0,9 % en 2009 puis 1% en En 2011, la vacance structurelle redescend à 0,9%. Par ailleurs, on constate qu une partie de la hausse de la vacance physique sur des durées courtes est liée aux mises en service. Il faut quelque fois un peu de temps pour que les locataires s installent dans les nouveaux logements. Évolution de la vacance physique % moyen de logements vacants 2% 1,9% 1,8% 1,5% 1,8% 1,7% 1,7% 1,8% 2,5% 3,3% - dont % vacants depuis plus de 3 mois 0,9% 0,8% 0,8% 0,6% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 1% 0,9%

21 Évolution de la vacance financière et de la mobilité % du quittancement 15% 10% 12 10,7 10,2 10,3 11,2 10,5 10,7 10,2 10,5 10 Taux de rotation de l exercice 5% 0% 2,1 2,0 1,9 1,6 1,8 1,6 1,7 1,8 2,1 2, Vacance financière en % du quittancement Il existe une corrélation entre le taux de rotation et la vacance financière. En effet, le taux de rotation est un des facteurs explicatifs de la vacance financière dans les Sem immobilières. Sur la période de 2002 à 2008, la vacance financière et le taux de rotation ont suivi la même tendance : diminution de 2002 à 2005 et augmentation de 2006 à 2008 avec un pic en 2006 à respectivement, 1,8% du quittancement et 11,2%. En revanche, depuis 2009 les variations des deux indicateurs sont moins corrélées. En 2009, la vacance financière a progressé (+ 0,1 point) et le taux de rotation a diminué fortement (- 0,5 point). Le même phénomène se reproduit en 2011 : la vacance financière est stable, et le taux de rotation baisse de 0,5 point. La baisse de la rotation n entraîne pas de baisse de la vacance. La vacance de l immobilier d entreprise et des parkings, qui entre dans le calcul de la vacance financière explique pour grande partie ce phénomène. Répartition géographique de la vacance financière Positionnement Vacance financière Inférieur Supérieur Région Nombre de Sem Âge moyen du patrimoine Taux de réhabilitation Taux de rotation Vacance financière moyenne 2011 en % du quittancement Vacance financière moyenne 2010 en % du quittancement Aquitaine 8 28,2 52,9% 9,8% 1,2% 0,8% 0,4 Outre-mer 14 17,7 18,9% 10,7% 1,5% 1,3% 0,2 Île-de-France 30 27,1 NA 7,2% 1,5% 1,5% 0 Rhône-Alpes 20 23,7 42,2% 9,7% 2,6% 4,7% -2,1 Alsace 11 35,9 70,5% 9,1% 2,7% 1,1% 1,6 Provence-Alpes ,2 33,3% 6,9% 2,9% 4,3% -1,4 Côte d'azur Basse- 5 36,1 80,7% 11,4% 2,9% 1,6% 1,3 Normandie Poitou-Charentes 4 28,4 38,2% 15,3% 3,7% 2,5% 1,3 Haute- 6 30,9 56,3% 12,8% 3,8% 2% 1,8 Normandie Evolution vacance moyenne en pts N/N-1 En 2011, six régions ont un taux de vacance financière supérieur à la moyenne nationale de 2,1%. Il s agit dans l ordre décroissant de la Haute-Normandie, Poitou-Charentes, la Basse-Normandie, Paca, l Alsace et Rhône-Alpes. Ce sont pour trois d entre elles, des régions également marquées par un taux de rotation à plus de 11%, synonyme d un marché détendu. L Ile-de-France, quant à elle, continue de se distinguer par une vacance financière et un taux de rotation très faible (respectivement 1,5% et 7,2%). Observatoire des Sem immobilières 2013 p

22 Ventilation du nombre de Sem en fonction de la vacance financière en nombre en % en nombre en % en nombre en % < 1,5% du quittancement 83 52,6% 82 53,2% 74 49,7% Compris entre 1,5% et 3% du quittancement 25 15,8% 34 22,1% 28 18,8% > 3% du quittancement 50 31,6% 38 24,7% 47 31,5% Près de la moitié des Sem ont une vacance financière bien maîtrisée, c est-à-dire inférieure à 1,5% du quittancement. Après une baisse en 2010, le pourcentage de celles qui ont plus de 3% de vacance financière a rattrapé le niveau de 2009 (31,5%). Le taux de rotation baisse à 10% Le taux de rotation a baissé sur l exercice à 10% contre 10,5% en C est le taux le plus bas depuis Les contrastes sont là aussi très marqués entre les régions. L Ile-de-France et la région Paca ont les taux les plus faibles (respectivement 7,2% et 6,9%). A noter que pour la première fois, le taux de rotation le plus faible n est pas en Ile-de-France mais en Paca, où la quasi-totalité des Sem ont vu leur taux de rotation baisser, alors que les variations sont plus contrastées en Ile-de-France. A l inverse, le taux est beaucoup plus élevé en Poitou-Charentes ou en Haute et Basse-Normandie (respectivement 15,3%, 12,8% et 11,4%). En effet, l offre de logement étant abondante, les locataires peuvent plus facilement faire des arbitrages. Taux de rotation 2011/2010 par région tx rotation 2011 tx rotation 2010 Ecart en pts Alsace 9,1% 9,4% -0,3 Aquitaine 9,8% 12,9% -3,2 Basse-Normandie 11,4% 12,4% -1 Haute-Normandie 12,8% 11,3% 1,5 Île-de-France 7,2% 6,8% 0,4 Outre-mer 10,7% 10,8% -0,1 Poitou-Charentes 15,3% 16,5% -1,2 Provence-Alpes-Côte d'azur 6,9% 7,3% -0,4 Rhône-Alpes 9,7% 10,6% -0,9 3.4 Hausse des impayés en 2011 à 0,9% du quittancement Le taux d impayés mesure le coût sur l année des impayés. Il se calcule ainsi : dotations pour créances douteuses auxquelles s ajoutent les pertes sur créances irrécouvrables moins les reprises sur créances douteuses de l exercice. Évolution des impayés en % du quittancement % du quittancement 1% Signe des difficultés rencontrées par les locataires du parc immobilier des Sem du fait de la crise, le taux d impayés augmente en 2011 pour atteindre 0,9%. Ce taux est le maximum depuis 2002 et n a été atteint auparavant qu en ,9% 0,8% 0,8 0,9 0,9 0,8 0,8 0,7% 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6%

23 Créances supérieures à 1 mois en jours de quittancement Le stock de créances exigibles ressort à 27,3 jours de quittancement, en hausse de 1,8 jour comparé à Cette augmentation modérée montre que malgré le contexte difficile, les Sem gardent un bon niveau de recouvrement. Elles sont attentives à gérer au mieux les situations particulières des locataires (procédure rapide de précontentieux, plan d apurement des dettes locataires ). 29 jours 26 jours 23 jours 28,7 28,3 27,8 26,7 26,6 26,3 25,2 25,5 27,3 24, Evolution des impayés en % du quittancement par région Positionnement Impayés Région Nombre de Sem Âge moyen du patrimoine Taux de réhabilitation en % Taux de rotation en % Moyenne impayés 2011 (en % du quittancement) Moyenne impayés 2010 (en % du quittancement) Evolution impayés moyens en pts N/N-1 Inférieur Supérieur Île-de-France 30 27,1 NA 7,2% 0,5% 0,5% 0 Haute-Normandie 6 30,9 56,3% 12,8% 0,5% 0,7% -0,2 Alsace 11 35,9 70,5% 9,1% 0,7% 0,6% 0,1 Rhône-Alpes 20 23,7 42,2% 9,7% 0,7% 1% -0,3 Basse-Normandie 5 36,1 80,7% 11,4% 0,7% -0,1% 0,8 Provence-Alpes ,2 33,3% 6,9% 0,7% 1% -0,2 Côte d'azur Aquitaine 8 28,2 52,9% 9,8% 0,9% 0,7% 0,2 Poitou-Charentes 4 28,4 38,2% 15,3% 1,4% 1,1% 0,3 Outre-mer 14 17,7 18,9% 10,7% 2% 1,3% 0,7 La disparité entre les régions en termes de coût des impayés tend à s accroître. L écart entre les taux régionaux est passé de 1,4 point en 2010 à 1,5 point, du fait de la forte augmentation des moyennes régionales les plus élevées. Le taux le plus faible est de 0,5% en Ile-de-France et Haute-Normandie. Le taux le plus élevé est en Outre-mer, territoires classiquement les plus concernés par les impayés. Il est passé de 1,3% à 2%. Cependant, une partie de cette hausse est conjoncturelle et due à la reprise du parc d une SA d HLM par trois Sem. Exceptée la Basse-Normandie qui affichait en 2010 un taux d impayés négatif, mais non significatif car dû à une reprise exceptionnelle d une société, l Aquitaine et Poitou- Charentes sont les régions qui connaissent le plus fort taux d impayés (respectivement 0,9% et 1,4%) et la plus forte hausse (respectivement plus 0,2 et 0,3 point). Cette dégradation est assez générale dans ces deux régions. A l inverse, les impayés ont diminué de 0,3 point en Rhône-Alpes et de 0,2 point en Paca. Dans cette dernière région, deux sociétés ont fait en 2011 des reprises de provisions importantes, ce qui explique en partie cette évolution favorable. En 2011, 65% des Sem ont un taux d impayés inférieur à 1% du quittancement (64% en 2011). En revanche, on constate que le nombre de Sem ayant plus de 2% d impayés augmentent de 6 à 9%. Ventilation du nombre de Sem en fonction des impayés 100% 53% 53% 80% 52% 60% 30% 83 28% 81 40% 78 26% 11% 13% 13% 20% % 38 6% 9% % < 0 % du quittancement entre 0 % et 0,99 % du quittancement entre 1 % et 2 % du quittancement > 2 % du quittancement Observatoire des Sem immobilières 2013 p

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