«Le Fidélio» à Toulouse (31) 5 7 Port Saint-Etienne Toulouse Haute Garonne

Transcription

1 Objectif d investissement : Privilégier la qualité patrimoniale Le choix de PERL : Centre-ville de Toulouse Analyse immobilière Bordé par le Canal du Midi, à 20 minutes à pied de la Place du Capitole, un quartier recherché et résidentiel du centre de Toulouse. Géographiquement très central, le quartier présente l avantage d être à proximité des principaux points d intérêts toulousains. Il offre un accès facile au centre-ville comme le Capitole ou le Grand Rond ainsi qu aux bassins d emplois de toute l agglomération, ce qui favorise l installation des actifs et jeunes actifs. Le quartier profite également d une ligne de métro et de plusieurs lignes de bus facilitant l accès aux nombreuses écoles et campus universitaires. Grand Rond Le Fidélio Points-clés économiques * 4 ème agglomération française avec 1,2 million d habitants. Toulouse est l une des villes les plus attractives de France, avec une progression démographique de plus de 13% sur les 10 dernières années*. Portée par son fleuron Airbus, Toulouse s est hissée au rang de 1ère ville européenne des activités spatiales et aéronautiques et a été élue en 2015 ville la plus dynamique de France*. Technopole tournée vers l avenir, avec des pôles de compétitivité (Aerospace Valley, AgriMip & Cancer Bio Santé), des centres de recherche et des industries de pointe, elle constitue un bassin de emplois. 2 ème ville universitaire de France : Toulouse compte étudiants répartis dans 3 universités, 4 écoles d ingénieurs et 14 grandes écoles : Université Toulouse Capitole, Toulouse Jean Jaurès, Toulouse III, l Institut National Polytechnique ). Accès En voiture : accès rapide à la rocade et aux réseaux autoroutiers vers Bordeaux et Montpellier. En métro : ligne B «François Verdier» à 400 m En bus : lignes 10, 16 et 22 permettant de rejoindre le centre-ville et les différents quartiers de Toulouse. En train : gare SNCF de Toulouse Matabiau à 3km : liaisons vers Bordeaux en 2h00 et Paris en 5h30. En avion : aéroport international de Toulouse- Blagnac à 10 km. * Sources : Insee, magazine Challenges

2 Le choix de PERL : Environnement immédiat Un emplacement très attractif sur les rives du Canal du Midi, face à la Halle aux Grains. Un environnement d une grande qualité architecturale : à 100 m de la place et la Fontaine Dupuy, à 500 m du Grand Rond. A proximité immédiate du métro (ligne B) et de plusieurs lignes de bus. Commerces de proximité, services, équipements scolaires et sportifs sont à proximité. Le projet immobilier Près du Port Saint-Etienne, un ensemble pyramidal composé de 2 bâtiments séparés par une verrière et ouverts sur un parvis. Transformation de bureaux en logements : rénovation lourde des 2 bâtiments pour la création de 152 logements au total. Le projet prévoit le remaniement de l ensemble des façades (création de nouvelles ouvertures et remplacement des matériaux de façades), modification partielle des planchers et la réorganisation de l ensemble des plateaux. Architectes & associés. Règlementation thermique Sélection PERL 55 appartements répartis sur 2 bâtiments de 6 étages. Opération 100 % PERL. Rémunération du syndic à la charge du nupropriétaire. L attractivité du projet immobilier repose également sur les typologies proposées : majoritairement des petites surfaces et notamment des studios, offre rare actuellement dans le centre de Toulouse Construction : ADIM (filiale de Vinci Construction) Société de VINCI Construction France dédiée au développement immobilier, ADIM est présente, grâce à son maillage géographique, sur l ensemble du territoire national. Elle apporte la fiabilité d'un grand groupe national, la proximité d'une entreprise régionale et la réactivité d'un entrepreneur général qui s'appuie sur un réseau de partenaires locaux. Chiffre clés 2014 : CA : 480 M L usufruitier-bailleur : Habitat Toulouse Crée en 1921, Habitat Toulouse est un Office Public de l Habitat dont la collectivité locale de rattachement est la Ville de Toulouse. Habitat Toulouse dont le savoir-faire est associé si besoin à des partenaires publics et privés apporte une réponse complète et diversifiée et veille à la mixité sociale en mettant en place pour chaque nouvelle livraison, en partenariat avec les collectivités locales, un projet locatif résidentiel adapté et équilibré. Habitat Toulouse produit en moyenne 650 logements neufs par an. Il contribue ainsi à l objectif fixé par la communauté urbaine Toulouse Métropole d atteindre 25% de logements sociaux d ici trois ans. Ce programme ambitieux permet à Habitat Toulouse de proposer une offre diversifiée de logements en location et en accession à la propriété. Chiffres clés 2014 : logements gérés livraisons de logements neufs prévues en 2015.

3 Eléments financiers Valeur de la nue-propriété Durée du démembrement 15 ans et 5 mois Valeur locative (m 2 /mois) 16,9 Valeur économique de la nue-propriété 62 % Rendement brut 3,6 % Valeur économique de l usufruit 38 % Soit 16,9 x 12 mois / (prix moyen pleine propriété) Soit la somme des loyers perçus nets et actualisés sur la durée de l usufruit Taux d occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 % Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 % Prix moyens TTC / m² Pleine-propriété Nue-propriété Prix moyen habitable TTC / m² Prix des celliers Pleine-propriété Nue-propriété Celliers Budget moyen / typologie Nue-propriété TTC 12 / Studios de 17 m² à 35 m² De à / 2 pièces de 31 m² à 45 m² De à / Cluster* de 32 m² à 45 m² De au * Cluster : 2 chambres distinctes avec salle de bains, qui peuvent être louées séparément, avec une unité de vie commune Calendrier prévisionnel Début des travaux : 3 ème trimestre 2017 Notification : 3 ème trimestre 2017 Livraison de l immeuble : 3 ème trimestre 2018 Notaire Notaire : Maître F.R. Boyer Ordre du dépôt de garantie : SCP Ducassé-David - Boyer - Cayrou Laure Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant TTC de l acquisition en nuepropriété IMPORTANT PC et PCM obtenus et purgés Agréments en cours

4 Carte de marché Studios/programmes à Toulouse centre historique : une offre quasi inexistante ADIM/ PERL Studios et 2P /m² : hpk «Campus des Carmes» LP Promotion Studios et 2P /m² : hpk * * Focus : Récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix d acquisition. Soit une moyenne des appartements après récupération de TVA autour de /m2 HP «12 Rue Sainte-Anne» Cogedim De 45 à 56 m² /m² : hpk

5 Sécuriser une épargne immobilière La valorisation de l investissement en nue-propriété bénéficie d un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété et une valorisation économique liée à l inflation sur toute la durée de l investissement. Prix d achat en nue-propriété en fonds propres Valeur de la pleine propriété lors de l achat Valeur estimée des biens à terme* (Revente du bien au terme de l usufruit) Rentabilité de 4,36 %/ an * * Hypothèse de valorisation immobilière de 1 % / an Optimiser sa fiscalité Neutralité fiscale de l investissement et optimisation IR/RF ou selon les modalités de financement. Sélection d un appartement d une valeur de (acquis à en nue-propriété) Réduction de l du montant de la nuepropriété si l achat est réalisé en fonds propres. Art. 885 G quater du CGI modifié par l art 13 de la LF 2013* Financement en fonds propres Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1,d CGI (depuis décembre 2008/LDFR 2008) Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %) et nantissement assurance vie 47 k capitalisée à 2,5 % pour un investisseur avec de revenus fonciers positifs Taux Réduction annuelle Réduction sur les 15 ans + travaux (revente à terme) TMI Effort d épargne (éco. d impôt incluse) Economies IR sur les 15 ans + travaux (prélèvements sociaux compris (revente à terme) 0,50 % % ,70 % % ,00 % % PERL 115 rue Réaumur PARIS Tél Architecte : Architectes & associés. Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement 11/07/2017