Elle anime l'espace Info Energie de l'aveyron, relais d'information sur la maîtrise de l'énergie et les énergies renouvelables.

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2 C est dans le cadre de sa mission générale d information et sur la base du travail initié en commun par les ADIL de Midi Pyrénées, que l ADIL de l Aveyron a réalisé ce guide pratique sur l habitat indigne, plus particulièrement destiné aux élus, travailleurs sociaux et professionnels de la filière logement. Privilégiant l approche pragmatique des situations, ce document s attache à clarifier les différentes notions d habitat indigne, les compétences et responsabilités en jeu, les acteurs à solliciter et les procédures à suivre. Il présente l organisation et les actions mises en place dans le département, aujourd hui renforcées et coordonnées par le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne (PDLHI). Au-delà de l application du droit et du rappel des devoirs et obligations respectives de l occupant et du bailleur, cette «boîte à outils» traite également de l incidence des constats sur le versement des aides au logement, détaille les financements mobilisables pour les travaux de remise aux normes et propose différents modèles de lettres à utiliser, selon le cas, par le maire, le locataire ou le propriétaire. Ce guide complète utilement le programme de formation établi par l ADIL à l adresse des acteurs de terrain. Validé par le secrétariat permanent du PDALPD il s inscrit au nombre des supports thématiques d information et de communication labélisés par le Plan. Conventionnée par le Ministère en charge du logement, l ADIL constitue un outil privilégié d observation des problématiques du logement dans le département. Elle contribue à la connaissance du marché, des mécanismes qui le sous-tendent, des pratiques et des objectifs poursuivis par chacun de ses acteurs, des comportements et des demandes exprimées par les ménages. Elle en restitue les analyses et les données statistiques aux pouvoirs publics et à l ensemble de ses membres. GUICHET UNIQUE POUR L'INFORMATION SUR LE LOGEMENT L'ADIL délivre au siège et dans ses 6 permanences locales une information et un conseil gratuits, objectifs et neutres sur toutes les questions d'ordre juridique, financier et fiscal liées au logement et à l'habitat. Elle anime l'espace Info Energie de l'aveyron, relais d'information sur la maîtrise de l'énergie et les énergies renouvelables. ACTEUR DU DROIT AU LOGEMENT L'Agence participe activement à la mise en œuvre du Droit au Logement au sein des différents dispositifs institutionnels du Plan Départemental d'actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) : Fonds de Solidarité Logement, Bureau d'accès au Logement, Charte Départementale de Prévention des Expulsions, Plan Départemental pour le Logement des Jeunes, Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne, accessibilité du cadre bâti Elle conduit avec l Espace Info Energie des actions de formation/sensibilisation sur la lutte contre la précarité énergétique. 1

3 PARTENAIRE DU DEVELOPPEMENT DES TERRITOIRES En appui des collectivités locales, elle apporte son expertise à l'élaboration, l'orientation et le suivi des politiques publiques du logement et de l'habitat dans leurs fonctions économiques et sociales (accompagnement des études et réflexions territorialisées, observation et analyses ) L Agence propose aussi une offre locative publique sur son site Internet. L ADIL et l Espace Info Energie sont en Aveyron les seuls organismes agréés par l Etat et par l Ademe pour informer le public sur le logement et l habitat, les économies d énergie et les énergies renouvelables. Leurs conseils, totalement neutres et gratuits, s inscrivent hors de toute démarche commerciale ou concurrentielle. LES POINTS D ACCUEIL DU PUBLIC RODEZ - 7, place Sainte Catherine lundi, mardi, jeudi, vendredi de 9h à 12h et de 14h à 17h / mercredi de 14h à 17h DECAZEVILLE - locaux du Syndicat Mixte - 2, rue Cayrade Info Logement : 1er et 3ème mardis du mois de 14h à17h Info Energie : 4ème mercredi du mois de 14h à 17h ESPALION- Centre Médico-Social- 2, rue du Palais Info Logement : 2ème et 4ème mardis du mois de 9h à 12h Info Energie : 3ème mercredi du mois de 9h à 12h MILLAU Info Logement : tous les jeudis de 9h à 12h - Centre Médico-Social - 2, place Bion Marlavagne Info Energie : tous les jeudis de 9h à 12h - 1, place du Beffroi (jusqu à fin 2012) SALLES-CURAN - mairie Info Logement et Info Energie : 1er jeudi du mois de 14h à 17h SAINT-AFFRIQUE - mairie Info Logement : 2ème et 4ème jeudis du mois de 14h à17h Info Energie : 1er mercredi du mois de 9h à 12h VILLEFRANCHE-DE-ROUERGUE - annexe du Centre Médico-Social - 24, rue Jacques Borelly Info Logement : 1er et 3ème mardis du mois de 9hà12h Info Energie : 4ème mercredi du mois de 9h à 12h AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT 7, place Sainte Catherine RODEZ Tel info logement : Tel info Energie : fax

4 SOMMAIRE PRÉSENTATION GÉNÉRALE LES DIFFERENTES NOTIONS D HABITAT INDIGNE QUESTIONS LES PLUS FREQUEMMENT POSEES 1. Sur l habitat indigne 2. Sur l insalubrité et le péril 3. Sur la non-décence HABITAT INDIGNE ET AIDES AU LOGEMENT 1. Incidence des arrêtés d insalubrité et de péril sur les aides au logement 2. Incidence de la non décence sur les aides au logement L HABITAT INDIGNE A DESTINATION DES ACTEURS DE TERRAIN HABITAT INDIGNE ET P.D.A.L.P.D. LE POLE DEPARTEMENTAL DE LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE 1. Les missions du pôle départemental 2. L organisation et le fonctionnement LE REPERAGE ET LE TRAITEMENT DU LOGEMENT NON-DECENT 3. La grille d auto diagnostic 4. Analyse des grilles d autodiagnostic 5. Traitement des situations de non décence HABITAT INDIGNE : ROLE ET RESPONSABILITES DU MAIRE I. La procédure à mettre en œuvre par le maire selon la qualification des situations 1. La non décence 2. Les manquements aux règles de salubrité publique 3. Le péril 4. La procédure d insalubrité II. Le relogement ou l hébergement par le maire 1. La prise en charge 2. La réalisation des travaux d office par le maire SIGNALEMENT DES SITUATIONS D HABITAT INDIGNE ET SECRET PROFESSIONNEL 1. Le respect de la vie privée de l usager 2. La levée du secret professionnel LE RELOGEMENT PAR LE BUREAU D ACCES AU LOGEMENT LES ACTEURS DE LA LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE EN AVEYRON HABITAT INDIGNE ET RAPPORTS LOCATIFS DROITS ET DEVOIRS SUR LE LOGEMENT LOUE 1. Pour le propriétaire 2. Pour le locataire HABITAT INDIGNE : LES PROPRIETAIRES BAILLEURS 1. Quelles sanctions pour la délivrance d un logement non décent? 2. Quelles sanctions pour la délivrance d un logement insalubre ou en péril? 3. Quelles poursuites pénales en matière d habitat indigne? 4. Quelles aides pour financer les travaux? 3

5 HABITAT INDIGNE : LES LOCATAIRES 1. Quelles démarches effectuer lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent? 2. Quelles démarches effectuer lorsque le logement manque à des règles de salubrité publique? 3. Quelles démarches effectuer lorsque le logement loué est insalubre? 4. Quelles démarches effectuer lorsque le logement loué est en situation de péril? EVALUATION DE LA PROPOSITION DE RELOGEMENT OU D HEBERGEMENT BIEN ENTRETENIR LE LOGEMENT LOUE HABITAT INDIGNE : LES AIDES AUX TRAVAUX POUR LES PROPRIETAIRES OCCUPANTS HABITAT INDIGNE ET COPROPRIETE 1. Les obligations du syndic de copropriété 2. La prise d un arrêté de péril sur les parties communes d une copropriété 3. L exécution des travaux prescrits dans l arrêté 4. L état de carence de la copropriété MODELES DE LETTRES Modèles émanant du maire Modèles émanant du locataire Modèles émanant du bailleur GLOSSAIRE 4

6 PRESENTATION GENERALE 5

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8 LES DIFFERENTES NOTIONS D HABITAT INDIGNE D HABITAT INDIGNE La lutte contre l habitat indigne inscrite depuis la Loi de Programmation pour la Cohésion Sociale du 18 janvier 2005 constitue une priorité de l action des pouvoirs publics. La Loi Mobilisation pour le Logement et Lutte contre l Exclusion du 25 mars 2009 est venue donner une définition légale à cette notion. «Constituent un habitat indigne, les locaux utilisés aux fins d habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.» Proche de ces notions de risques de sécurité physique pouvant affecter le sort des occupants, coexiste la notion d habitat indécent. Il est difficile de distinguer ces deux notions. Pourtant ces distinctions sont fondamentales car elles permettent de définir exactement les procédures à suivre, et lorsque ces dernières sont correctement employées, de lutter efficacement contre l habitat indigne. Traiter l habitat indigne c est rendre sa dignité à l occupant qui est au cœur de toute préoccupation. Ce guide a pour objectif de clarifier les différentes notions et les procédures à mettre en place, de comprendre quels sont les rôles respectifs des acteurs de terrain, vers qui se tourner et, enfin, quelles sont les obligations réciproques des parties au contrat. Il s adresse tant aux élus et professionnels soucieux d éradiquer les causes d indignité affectant les logements, qu aux particuliers, qu ils soient occupants ou propriétaires bailleurs. Pour une meilleure diffusion, les éléments insérés dans cette boîte à outils peuvent être téléchargés sur le site de l ADIL de l Aveyron : 7

9 QUESTIONS LES PLUS FREQUEMMENT POSEES 1 SUR L HABITAT INDIGNE : Quelle définition pour l habitat indigne? Ce terme regroupe les différentes situations dans lesquelles les locaux donnés à titre d habitation ne sont pas conformes à cet usage Sont indignes tous les logements dont le caractère insalubre, dangereux ou précaire porte atteinte à la sécurité, la santé ou la dignité des occupants. Cette notion s applique aux logements mais aussi aux bâtiments dans lesquels ils sont situés ainsi qu à tous les locaux, installations ou immeubles utilisés de fait à usage d habitation, quel que soit leur nature ou leur statut (caves, combles, sous-sols, hôtels meublés dangereux...) L habitat indigne ne recouvre pas les logements inconfortables, c'est-à-dire ne disposant pas à la fois d une salle d eau, de toilettes ou d un chauffage central ; ni les logements vétustes notion qui renvoie à l entretien dès lors qu il n y a pas de risque pour la santé ou la sécurité des occupants. S il ne recouvre pas non plus la «non décence» qui, au sens du décret du 30 janvier 2002 relève des relations contractuelles entre bailleur et locataire, les notions d habitat indigne et de logement décent ne sont pas étanches l une par rapport à l autre. Un logement non décent peut ne pas être indigne mais un logement insalubre est forcément non décent. La lutte contre cette forme de mal logement reste un objectif prioritaire des politiques publiques. Dans le cadre du PDALPD, les services de l Etat et du Conseil Général se sont organisés avec leurs partenaires pour lutter à la fois, selon la compétence juridique de chacun, conte l habitat indigne et la non décence des logements. Qui est tenu d agir? La reconnaissance juridique de l habitat indigne implique nécessairement que ces situations de danger et de salubrité soient traitées avec les moyens adéquats et selon les compétences établies. Ces actions et responsabilités appellent la mise en œuvre des pouvoirs de police des Préfets (insalubrité, locaux impropres à l habitation ) et des Maires, tant sur le fondement du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) qu en matière de police générale (article L du CGCT) ou de police spéciale concernant les édifices menaçant ruines ou la sécurité des établissement recevant du public MAIRE MANQUEMENT A LA SALUBRITE (RSD) LOCAUX IMPROPRES A L HABITATION PREFET MAIRE* INSALUBRITE PREFET * Le Maire sera compétent pour la procédure d insalubrité si la mairie compte un Service Communal d Hygiène et de la Santé (SCHS), sinon cette responsabilité revient aux services de l Etat et à l Agence Régionale de Santé (ARS) sous l autorité du Préfet. 8

10 Quelle démarche effectuer face à un local impropre à la destination d habitation? Un local impropre à la destination d habitation est un local qui ne présente pas les caractéristiques pour être considéré comme un logement. Exemples : cave, sous-sol, combles non aménagés, cabanon, garage La procédure diligentée par le préfet conduit à une interdiction d habiter. Les occupants doivent être relogés aux frais du bailleur. Qu entend-on par logement en suroccupation? Un logement est en suroccupation dès lors que la surface globale est inférieure à : 9 m2 pour une personne seule, 9 m2 par personne supplémentaire, 16 m2 pour deux personnes, 70 m2 pour 8 personnes et plus. 2 - SUR L INSALUBRITE ET LE PERIL Qu est-ce qu un logement insalubre? L insalubrité d un logement est définie par la notion de danger pour les occupants ou pour les voisins. Elle implique une appréciation de fait qui associe le plus souvent une dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé (structure et/ou équipement défectueux, humidité importante, installation électrique dangereuse, présence de plomb ou d amiante, surpeuplement..). La mesure de l insalubrité appelle nécessairement une visite exhaustive de l immeuble ou du logement. Elle s effectue au moyen d une grille d analyse et par référence à une liste de critères concernant essentiellement l hygiène et la santé. Ce contrôle relève obligatoirement d un agent assermenté de l Etat ou du Service Communal d Hygiène et de santé (SCHS). Selon l état de dégradation du logement et / ou les risques encourus par les occupants, l insalubrité avérée est qualifiée de remédiable ou d irrémédiable. Les pouvoirs de police et procédures liés à l insalubrité sont codifiés dans le CSP (art. L et suivants) et le CCH (art. L et suivants). Qu est-ce que la procédure de péril? L arrêté de péril est une mesure de police administrative. Cette procédure concerne tout bâtiment ou édifice, quelle qu en soit la nature (à usage d habitation, agricole, commercial, industriel ) qui menace ruine et qui pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité ou constituer un danger pour les populations ; que ce soit les utilisateurs de l immeuble, les voisins ou les usagers de la voie publique. C est le maire, investi du pouvoir de police spéciale, qui, conformément aux dispositions des articles du CGCT, L à L du CCH, prescrit la réparation ou la démolition de l édifice incriminé. Selon l état de ruine du bâtiment et l urgence reconnue il déclenche une procédure de péril ordinaire ou imminent. Quand y a-t-il obligation de relogement et obligation d hébergement? L obligation d hébergement fait suite à un arrêté d insalubrité remédiable, l occupant de bonne foi a dans ce cas, vocation à réintégrer les lieux. Le propriétaire ou exploitant a donc l obligation de l héberger à ses frais pendant toute la durée des travaux. L hébergement est donc quasi gratuit pour l occupant qui ne règle que les charges. L obligation de relogement fait suite à un arrêté d insalubrité irrémédiable. L insalubrité est irrémédiable dès lors que la réparation des désordres serait plus coûteuse que la reconstruction du logement lui-même. Cet arrêté est accompagné d une interdiction définitive d habiter. Le propriétaire ou l exploitant a ici l obligation de présenter à l occupant de bonne foi une offre de relogement effective. Il doit en plus verser une indemnité équivalente à 3 mois du nouveau loyer afin de compenser les coûts liés au déménagement. Qu entend-on par occupant de bonne foi? Est de bonne foi, l occupant en droit et titre, cela implique que l occupation ne se fasse pas en fraude. La bonne foi est présumée. Tout occupant de bonne foi est protégé. 9

11 Sur qui pèse l obligation de relogement et d hébergement? L obligation de relogement et d hébergement est à la charge du propriétaire ou de l exploitant (cas des hôtels meublés). Il doit fournir un logement correspondant aux besoins et possibilités de l occupant, ce logement doit être décent. Quels sont les frais d hébergement à la charge du propriétaire? C'est au propriétaire de rechercher un hébergement, de souscrire un bail et de supporter les frais liés à l hébergement c'est-à-dire les loyers, les redevances de tout ordre ainsi que les charges (puisque le locataire est redevable des charges sur le logement initial). Les frais accessoires (assurance, garde meuble ) restent à la charge du locataire. Qu entend-on par offre de relogement correspondant «aux besoins et possibilités»? L offre de relogement ou d hébergement doit correspondre aux besoins et possibilités de l occupant dès qu il y a relogement ou hébergement de plusieurs mois. La jurisprudence admet l hébergement de quelques jours en chambre d hôtel. Il faut un logement dont la dimension, la situation, le nombre de pièces, et les prestations soient compatibles avec les besoins de l occupant et de sa famille. Le relogement proposé doit également être compatible avec les ressources de l occupant. Que se passe-t-il si le propriétaire n héberge pas ou ne reloge pas? L arrêté d insalubrité ou de péril fixe un délai au terme duquel le propriétaire doit remplir son obligation d hébergement ou relogement. A l expiration de ce délai, il est considéré comme défaillant. En conséquence, c est à l autorité publique à l origine de la procédure de remplir cette obligation par une substitution. Elle pourra ensuite se retourner contre le propriétaire pour obtenir remboursement des frais engendrés par le relogement ou l hébergement ou inscrire un privilège spécial immobilier mis en place pour l occasion. Dans le cas d un arrêté d insalubrité ou de péril, quelle est la durée de la suspension des loyers? L arrêté de péril ou d insalubrité entraîne une suspension du bail en cours. La conséquence est que le loyer cesse d être dû. En revanche les charges doivent être acquittées par le locataire. Le loyer cesse d être dû à partir du 1er jour qui suit la notification de l arrêté d insalubrité ou son affichage à la mairie et sur la façade de l immeuble suivant notification ou l affichage de l arrêté d insalubrité ou de péril. Pendant cette même période les aides au logement sont suspendues. Dans le cas d une insalubrité remédiable, les loyers seront à nouveau redevables à compter du 1er jour du mois qui suit l envoi de la notification ou de l affichage de l arrêté de mainlevée d insalubrité. La protection des occupants contre les expulsions : Le principe de poursuite des contrats en cours permet à l occupant de rester en place lorsqu aucune offre conforme ne lui est faite ; une offre n est pas conforme lorsqu elle ne répond pas aux besoins et capacités de l occupant. Il est occupant en droit et titre, il ne peut donc pas faire l objet d une procédure d expulsion. L occupant peut-il refuser une offre de relogement ou d hébergement? Il est en droit de refuser une offre qui ne correspond pas à ses besoins et possibilités. S il refuse les trois offres correspondant aux besoins et possibilités faites par le bailleur ou l offre faite par la collectivité publique, le tribunal d instance peut être saisi afin d obtenir la résiliation du bail et l expulsion. Quelle est l incidence du mauvais entretien du local par le locataire sur les procédures d habitat indigne? Les locataires ne doivent pas être à l origine des désordres. Le locataire a en effet l obligation de maintenir les lieux loués en bon état de réparation ; il doit en outre assurer les travaux d entretien courant. Dans ce cadre, des désordres dus au mauvais entretien du logement ne peuvent avoir pour suite une procédure liée à l habitat indigne contre le bailleur. Le propriétaire bailleur ne saurait être tenu de désordres provenant du fait du locataire. De même dans le cadre de la sur occupation, il convient de vérifier qui du locataire ou du bailleur est à l origine de cet état de fait. Par exemple, la cour d appel d Amiens dans un arrêt du déboute de leur demande d indemnisation pour manquement à l obligation de délivrance d un logement décent des locataires ayant rendu l appartement dans un état déplorable résultant du manque flagrant d entretien et de l absence de réparations locatives. 10

12 Quelle articulation entre le dispositif DALO et habitat indigne? La loi MLLE du prévoit la possibilité pour le préfet et le maire d utiliser le dispositif prévu par la loi DALO aux cas d habitat indigne. C'est-à-dire que le maire ou le préfet pourra désigner les occupants à un organisme bailleur. Si cet organisme ne propose pas un logement en leur faveur, l attribution s imputera sur les droits à réservations. La loi vient préciser que le maire ou le préfet remplit son obligation de relogement à partir du moment où il propose à l occupant toujours dans les lieux à la date de prise d effet de l interdiction d habiter un accueil dans une structure d hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale. Cet hébergement se fait dans l attente d un relogement ; il doit être provisoire. 3 SUR LA NON DECENCE : Quels sont les devoirs d un propriétaire et d un locataire sur le logement loué? L article 1719 du code civil pose l obligation, pour le bailleur de locaux à usage d habitation, d entretenir la chose en état de servir, à l usage pour lequel elle a été louée. Il doit également délivrer un logement décent et assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués. Le locataire doit entretenir la chose en «bon père de famille», il a l obligation d assurer les travaux d entretien courant. L article 1724 du même code pose l obligation pour le locataire de laisser exécuter dans les lieux loués les réparations urgentes. Si ces réparations durent plus de 40 jours, le montant du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Qu est-ce qu un logement décent? Le droit à un logement décent a été introduit par la loi «Solidarité et Renouvellement Urbain» du 13 décembre C est pour toute personne un objectif de valeur constitutionnelle. Tout logement occupé par un locataire ou un sous locataire doit être décent. Il doit pour cela être conforme dans son état, sa surface, son confort et ses équipements aux caractéristiques minimales définies par le décret du 30 janvier Cette obligation de décence concerne tout logement loué vide ou meublé à titre d habitation principale, qu il relève d un bailleur public ou privé. Un logement déclaré insalubre ou sous arrêté de péril ne peut pas être qualifié de décent. Organismes payeurs des aides au logement, la CAF et la MSA ont la prérogative légale de contrôler la décence des logements à laquelle elles conditionnent le versement de l AL et de l APL. Une condition que prennent également en compte de nombreux FSL. Comment un locataire peut-il se constituer la preuve de la non décence de son logement? La non décence est une procédure qui découle des rapports privés locataire/bailleur. Le locataire doit prouver la connaissance par le bailleur des désordres, d où l obligation d une mise en demeure faite au bailleur par lettre RAR. La preuve de la non décence peut se faire par constat d huissier, rapport de l ARS ou des services communaux, constat d assurance, photos Ces pièces doivent contenir une description des désordres, leur cause et les travaux à effectuer. Le locataire d un logement non décent peut-il refuser le paiement de son loyer ou le consigner? Le locataire d un logement non décent n est pas autorisé à stopper le paiement de son loyer même après mise en demeure de son bailleur restée infructueuse. Seul un jugement du tribunal d instance peut le dispenser de cette obligation. Quelques exceptions ont été retenues en jurisprudence dans le cas où le locataire était dans une situation d impossibilité totale d utiliser les lieux. 11

13 Quelles sont les conséquences d une telle procédure sur les aides au logement? L occupant doit déclarer à la CAF la non décence de son logement. La conséquence est que la CAF doit suspendre le tiers payant (versement au bailleur) et verser l aide au logement directement au locataire. Le locataire doit donc, dans ce cas, régler l intégralité de son loyer. Quelle protection les procédures de non décence ou de manquement à la salubrité publique offre-t-elle aux occupants? Ces 2 procédures offrent peu de protection pour les occupants. Dans les deux cas ils sont redevables des loyers et n ont pas de droit à relogement ou hébergement. La procédure de salubrité publique conduit à une condamnation pénale du propriétaire si celui-ci n effectue pas les travaux. La procédure de non décence par la saisine du TI peut conduire à : La condamnation sous astreinte du propriétaire à mettre en conformité son logement, La réduction du montant du loyer ou suspension, L'obtention de dommages et intérêts en faveur de l occupant pour le trouble de jouissance subi. 12

14 HABITAT INDIGNE ET AIDES AU LOGEMENT 1 - INCIDENCE DES ARRETES D INSALUBRITE ET PERIL SUR LES AIDES AU LOGEMENT Les loyers sont suspendus à partir du 1er jour du mois suivant notification de l arrêté, ainsi que les aides au logement. Les loyers sont à nouveau dus à compter du 1er jour du mois suivant l arrêté de mainlevée, les aides au logement reprennent à cette même date. 2 - INCIDENCE DE LA NON DECENCE SUR LES AIDES AU LOGEMENT Le locataire a la possibilité de signaler la non décence de son logement en ouverture de droit ou en cours de droit aux organismes chargés de verser l aide au logement : CAF pour les personnes relevant du régime général, MSA pour les personnes relevant du régime agricole. Les Caf et Msa sont habilitées à vérifier la décence des logements. Dans le cadre d une procédure de non décence le locataire est tenu de payer loyer et charges. a - Lorsqu aucune procédure d impayé n est en cours Dès connaissance de la non-décence, l organisme payeur suspend le tiers payant (versement direct au bailleur) et verse l aide pendant 6 mois au locataire directement. A l expiration de ce délai : Le locataire effectue les démarches nécessaires pour lutter contre la non décence : les aides sont maintenues sans limitation de temps et le tiers payant suspendu tant que le logement n est pas décent. Par démarche on entend aussi bien une démarche amiable auprès de son bailleur (lettres, mise en demeure) ou une démarche judiciaire (saisine du tribunal d instance) Le locataire n entreprend aucune démarche pour faire valoir son droit à un logement décent : les aides sont suspendues à compter du 7 ème mois. C est au bailleur d apporter la preuve de la décence du logement loué pour qu il y ait reprise du tiers payant. b - Connaissance simultanée de la non décence et d une situation d impayés Délai de 6 mois pendant lequel l organisme suspend le tiers payant et verse l aide directement à l allocataire. A l expiration de ce délai soit : L allocataire doit avoir apporté la preuve qu il a engagé des démarches de mise en conformité de son logement auprès de son bailleur. Il doit également fournir un plan d apurement. Si ces 2 conditions sont remplies, les aides sont maintenues. L allocation continue d être versée sous réserve du respect du plan d apurement. L allocataire ne fournit pas de plan d apurement et n engage pas de démarche auprès de son bailleur les aides sont suspendues. Il en est de même lorsque l allocataire ne remplit qu une seule des conditions : fourniture du plan d apurement, démarches auprès du bailleur. 13

15 c - Lorsqu une procédure d'impayés est en cours Si la connaissance de la non décence est postérieure à la situation d impayés : l allocation est versée ou continue d être versée au bailleur pendant 6 mois, délai de mise en place d un plan d apurement. Si la connaissance de la non décence du logement intervient durant la période d'impayés : Suspension du tiers payant et versement direct à l allocataire, à l issue des 6 mois soit : Un plan d apurement est fourni, le versement de l allocation est maintenu sous réserve du respect du plan d apurement pendant un nouveau délai de 6 mois. Le plan d apurement n est pas fourni, les aides sont suspendues. A l issue du nouveau délai de 6 mois, l allocataire doit apporter la preuve des démarches effectuées auprès de son bailleur pour que l allocation soit maintenue. 14

16 L HABITAT INDIGNE A DESTINATION DES ACTEURS DE TERRAIN 15

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18 HABITAT INDIGNE ET P.D.A.L.P.D. Placé sous la responsabilité conjointe du Préfet et du Président du Conseil Général, le Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) décline et coordonne pour la période 2008/2013 les différentes mesures et dispositifs contribuant à la mise en œuvre du droit au logement dans le département de l Aveyron. La lutte contre l habitat indigne constitue l une des 5 actions thématiques du plan. Elle identifie 4 axes d intervention : ERADIQUER LE SATURNISME diagnostiquer et contrôler la présence de plomb dans les logements où des cas de saturnisme ont été détectés ou nourrissent des suspicions. Exécuter des missions de maîtrise d œuvre pour des travaux de réhabilitation en présence de peinture contenant du plomb. DIAGNOSTIQUER L INSALUBRITE ET EVALUER LE COUT DE REMISE EN ETAT désigner des opérateurs pour apporter ponctuellement un appui technique et spécifique aux administrations chargées des procédures d insalubrité et évaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état des immeubles frappés par un arrêté SENSIBILISER ET FORMER DES ACTEURS DE TERRAIN améliorer la détection des logements indignes ou insalubres par l information et la formation des élus locaux, travailleurs sociaux, contrôleurs CAF LUTTER CONTRE LE «MAL LOGEMENT» agir sur les situations de logement inacceptables vécues par les ménages les plus vulnérables, améliorer le repérage des logements indignes ou insalubres à partir des signalements des travailleurs sociaux, signaler les logements repérés au BAL afin d éviter leur relocation. 17

19 LE POLE DEPARTEMENTAL DE LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Dotée aujourd hui d un cadre législatif renforcé, la lutte contre l habitat indigne appelle une coordination accrue des différents intervenants mobilisés sur cette action publique prioritaire. C est le rôle dévolu dans chaque département au Pole Départemental de lutte contre l habitat Indigne (PDLHI), chargé de faciliter et développer le travail en réseau et le partenariat de l ensemble des acteurs impliqués sur cette problématique. Le PDLHI de l Aveyron a été installé le 09 février Placé sous la responsabilité du Préfet, il regroupe les différents acteurs départementaux signataires du protocole précisant son champ d actions, son organisation, son fonctionnement et les engagements de chacun des partenaires : L Etat / Direction Départementale des Territoires (DDT) Le Conseil Général L Agence Nationale de l Habitat (ANaH) L Agence Régionale de Santé (ARS) Le Procureur de la République L Association départementale des Maires (ADM) La Caisse d Allocations Familiales (CAF) La Mutualité Sociale Agricole (MSA) L Agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) L Union Départementale des Associations Familiales (UDAF) 1. LES MISSIONS DU POLE DEPARTEMENTAL Partie intégrante du Plan Départemental d Actions pour le logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), le Pôle pilote et anime la politique de lutte contre l habitat indigne dans le département, fondée prioritairement sur le repérage et le traitement des situations : logements occupés par des locataires : mise en œuvre des procédures au regard du code de la santé publique, du règlement sanitaire départemental et de la non-décence. logements occupés par leurs propriétaires : coordination des interventions financières et sociales. relogement des occupants : mise en place de toute action facilitant, pendant les travaux ou en urgence si nécessaire, le relogement des familles en situation de danger au regard de la santé et de la sécurité. suivi des situations : mesures prises et/ou travaux réalisés mise en place d un observatoire nominatif des logements indignes : cet observatoire prévu par la loi permet le suivi des situations visé au point précédent et l évaluation des résultats obtenus. Corrélativement à ces différents objectifs le Pôle départemental a missionné l ADIL pour assurer l information et la formation des acteurs de terrain, maires et travailleurs sociaux notamment, sur toutes les questions touchant à l habitat indigne (cadre règlementaire, compétences et procédures, accompagnements et dispositifs financiers, mesures coercitives à l encontre des propriétaires indélicats ) 18

20 2. L ORGANISATION ET LE FONCTIONNEMENT Le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne est intégré au Plan Départemental d Actions pour le logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) coordonnant en Aveyron les différents dispositifs institutionnels du droit au logement. Le secrétariat du PD LHI est assuré par l Unité Habitat logement de la DDT. Il enregistre tous les signalements qui lui sont transmis par courrier ou par courriel. Son fonctionnement courant relève du comité d orientation et de suivi, réuni chaque mois. Il analyse les signalements et oriente vers les organismes compétents en fonction de la situation : Insalubrité ARS Indécence CAF ou MSA Manquements au règlement sanitaire départemental ou risque de péril mairie Sur les territoires couverts par une opération programmée d amélioration de l habitat (OPAH) ou un programme d intérêt général (PIG), les signalements sont transmis au bureau d étude chargé de l animation du programme. Dans tous les cas, les personnes concernées (élus, propriétaires bailleurs, locataires, occupants ) pourront bénéficier auprès de l ADIL d une information sur les obligations et procédures en lien avec l habitat indigne et, selon les cas, sur les aides et financements mobilisables pour la réalisation des travaux et la mise en conformité des logements. Le comité technique est appelé à se prononcer sur les situations particulières ou complexes, il réunit les représentants techniques des signataires, tous les partenaires concernés par la situation sont aussi conviés. Réuni dans le cadre du comité responsable du PDALPD, le comité de pilotage dresse annuellement le bilan quantitatif et qualitatif des actions du Pôle. Pôle de lutte contre l'habitat indigne DDT / SATUL / UHL 9, rue de Bruxelles BP 3370 Bourran RODEZ Cedex 9 Un numéro de téléphone : Une adresse courriel : ddt-secretariatpdlhi@aveyron.gouv.fr 19

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24 LE REPERAGE ET LE TRAITEMENT DU LOGEMENT NON DECENT POUR LES BENEFICIAIRES D AIDES AU LOGEMENT Pour répondre aux orientations de la convention d'objectifs et de gestion signée entre l'etat et la CNAF dans le cadre de ses prérogatives légales et en coordination avec le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne, la Caisse d Allocations Familiales de l Aveyron a initié la mise en place auprès de ses allocataires d une action de repérage, de contrôle et de traitement du logement non décent. La construction de cette démarche, dans ses différentes phases administratives et techniques a associé autour de la CAF l ensemble des intervenants institutionnels impliqués sur la problématique du logement indigne : DDCSPP, DTARS, DDT, ANAH, PSD, ADIL, MSA. L identification des critères de non décence et, s il y a lieu, la demande de mise en conformité du logement incombant règlementairement au locataire, le groupe de travail s est attaché à élaborer l approche méthodologique et les différents outils, supports administratifs et d information propres à placer l allocataire en situation d exercer ses droits et obligations tout en travaillant à la coordination des actions entre les partenaires. 1 ère étape : la Grille d Auto Diagnostic Une Grille d Auto Diagnostic a été élaborée par la CAF et constitue aujourd hui, en Aveyron, l outil socle de la procédure de repérage et de traitement des logements non décents. Il s agit d un document synthétique et facile d utilisation, qui reprend sous la forme d un questionnaire simple l ensemble des critères d équipement et de confort définis par le décret du 30 janvier Cette Grille d Auto Diagnostic est accompagnée d une note explicative rédigée par l ADIL de l Aveyron. Lorsqu un allocataire de la CAF, bénéficiaire d une aide au logement, signale un problème au niveau de son logement, la Grille d Auto Diagnostic lui est adressée. Par ailleurs, une requête spéciale peut être ordonnée sur un territoire déterminé, ou pour un public cible. Dans ce cas, la Grille d Auto Diagnostic est envoyée au panel sélectionné. Le locataire remplit la grille seul ou avec l aide d un travailleur social, et la renvoie à la CAF C est cette même grille qui a servi de base à l élaboration de celle utilisée dans le cadre du Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne. Les différences entre ces deux outils sont très faibles, ce qui permet de traiter les situations sans perte de temps quelle que soit l origine du signalement. La CAF est ainsi en mesure de gérer une situation identifiée grâce à une grille émanant du PD LHI et inversement. La Grille d Auto Diagnostic a notamment pour objectifs : d identifier à partir d un examen visuel les principales causes de non-conformité et de dégradation d un logement, de conseiller l occupant sur la suite à donner pour améliorer ses conditions d habitation, de détecter les situations d urgence et en faire remonter le signalement à l administration compétente, le cas échéant, de renseigner l observatoire ou les bases de données du logement non décent ou indigne dans le département 23

25 2ème étape : l analyse des Grillse d Auto Diagnostic L analyse de ce document déclaratif est effectuée par une cellule logement installée par la CAF associant l ADIL. Elle permet aux services concernés : soit d acter la conformité au décret et par suite de valider l ouverture ou le maintien des aides au logement, dans ce cas le dossier est classé sans suite ; soit d évaluer la suspicion d indécence ou d insalubrité avec si nécessaire la visite à domicile et le rapport d un technicien habilité par la CAF. 3ème étape : traitement des situations de non décence Si le rapport du technicien fait apparaître une situation de non décence : le locataire doit demander au bailleur la mise en conformité du logement et en justifier auprès de la CAF dans les 6 mois. Il est conseillé et au besoin accompagné dans la mise en œuvre des procédures et recours prévus par la réglementation. Un ensemble de courriers type rappelant les étapes et obligations jusqu à la saisine du juge est mis à sa disposition ; le versement en Tiers-Payant, c est-à-dire directement au bailleur est suspendu jusqu à la justification de la mise en conformité du logement. Les aides au logement sont alors versées directement au locataire qui reste redevable de la totalité de son loyer ; en cas d inaction du locataire, ces aides sont supprimées après un délai de 6 mois ; en cas de suspicion d insalubrité, les services de l Agence Régionale de Santé sont informés de la situation pour suite à donner. De la même manière, le propriétaire est informé de ses obligations et des différentes aides susceptibles de lui être apportées pour réaliser les travaux de mise en conformité. Afin de contribuer au traitement de l habitat indigne et au partage des informations avec les intervenants qualifiés, la CAF signale chacune de ces situations au secrétariat du Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne afin d être intégrée au fichier de suivi. QUELLES ORIENTATIONS POUR LE LOCATAIRE? ADIL MAIRIE ARS pour tous les différends d ordre privé touchant au bail (état des lieux, charges locatives, entretien et réparations, dépôt de garantie ) pour les logements ne répondant pas aux critères de décence. pour des problèmes ponctuels d entretien et d hygiène pour les problèmes de solidité du bâti et des structures pour des problèmes sanitaires (saturnisme, risque d intoxication par le monoxyde de carbone ) 24

26 LA GRILLE D AUTO-DIAGNOSTIC 25

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30 HABITAT INDIGNE : ROLE ET RESPONSABILITES DU MAIRE Le maire est un acteur essentiel de la lutte contre l habitat indigne. De la procédure de manquements au règlement sanitaire départemental, aux cas graves d habitat insalubre ou en péril, le maire est, dans la plupart des cas, appelé à gérer les plaintes et à donner les suites nécessaires. Sa responsabilité pénale peut être retenue s il ne remplit pas les obligations qui lui incombent. I - LA PROCEDURE A METTRE EN ŒUVRE PAR LE MAIRE SELON LA QUALIFICATION DES SITUATIONS Distinguer les situations NON DECENCE MANQUEMENT A LA SALUBRITE PERIL INSALUBRITE Absence d équipement et de confort permettant un usage normal des lieux Infraction aux règles du Règlement Sanitaire Départemental Immeubles menaçant ruine Atteinte à la solidité de l immeuble Dégradation du bâti Associée à : Non-respect des normes de surfaces et volumes des pièces Manquements à des règles d hygiène Danger réel pour la sécurité des occupants, voisins et passants Danger pour la santé des occupants ou des voisins RAPPORTS PRIVES (BAILLEUR PRENEUR) MAIRE MAIRE PREFET (ARS) SI SCHS : MAIRE POLICE ADMINISTRATIVE Il est indispensable de distinguer les procédures : 1 - LA NON DECENCE Cette notion relève des rapports propriétaires / locataires. Le propriétaire, en vertu de l article 6 de la loi du 6 juillet 1989, a l obligation de délivrer un logement décent. Le maire a la possibilité d agir en matière de non décence en signalant les cas dont il a connaissance à la CAF qui a un pouvoir sur le versement des aides au logement. Obligation depuis la Loi Mobilisation pour le Logement et Lutte contre l Exclusion de transmettre au comité responsable du PDALPD les constats de non décence. 29

31 2 - LES MANQUEMENTS AUX REGLES DE SALUBRITE PUBLIQUE Ceux-ci relèvent de la compétence du maire qui détient des pouvoirs de police en matière de salubrité publique. Si un particulier subit un préjudice direct du fait de l inapplication du Règlement Sanitaire Départemental (RSD), il est en droit de s en plaindre et de saisir le maire afin qu il adresse une injonction au contrevenant, en vue de faire respecter le règlement. 1) Saisine du bailleur et mise en demeure préalable (voir annexe 3). a - A défaut de réponse : 2) Saisine du maire : il doit vérifier que le bailleur a bien été prévenu par son locataire, il accuse réception de la plainte et annonce la visite du logement au locataire et au propriétaire (voir annexe 1). 3) Le maire fait intervenir les services compétents pour constater les désordres. Si la mairie ne possède pas de personnel assermenté pour ce type de mission, elle peut faire appel à un expert, un professionnel du bâtiment. 4) Le maire adresse une mise en demeure au responsable des désordres (voir annexe 2). b - Si le bailleur ou son mandataire ne remédie pas à la situation : 5) Le maire dresse un procès-verbal d infraction. Il est recommandé au maire de prendre contact avec les services du Procureur de la République pour formuler le procès-verbal d infraction. Celui-ci doit être transmis au Procureur de la République dans les 5 jours qui suivent la date du procès-verbal. Il doit être notifié au propriétaire et à l occupant. Le locataire peut faire les mêmes démarches qu en cas d indécence auprès de la CAF dans le cadre de l AL afin que soit suspendu le tiers payant entre les mains du bailleur. Il appartient au maire d informer ou de rappeler aux administrés leurs obligations au titre des règles de la salubrité publique et de prescrire les actions utiles lorsqu il y a infraction à ces règles. Obligation de transmettre auprès du comité responsable du PDALPD. 3 - LE PERIL Il relève de la compétence du maire et lui permet de prescrire la réparation ou la démolition d un immeuble menaçant ruine. Notion de péril : un danger réel et actuel doit être à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants. 1) Signalement au maire qui détient des pouvoirs de police en matière de sécurité publique. 2) Il fait intervenir les services compétents (agents propres ou prestataires extérieurs) pour constater les défauts. En fonction de la nature du danger, 2 procédures différentes existent : a - Si le danger est ordinaire, la menace n'a pas un caractère immédiat : S ouvre une phase de discussion avec le propriétaire (et les titulaires de droits réels), celui-ci est invité à formuler ses observations. C'est la procédure contradictoire. Si cette phase n aboutit pas, le maire doit prendre un arrêté de péril ordinaire. L arrêté fixe un délai pendant lequel des travaux doivent être réalisés. A l issue de ce délai : Un agent disposant des compétences techniques suffisantes établit un rapport constatant la réalisation ou non des travaux prescrits. Si les travaux sont réalisés de manière satisfaisante, le maire prend un arrêté de main levée. 30

32 En cas contraire, il envoie au propriétaire une mise en demeure d effectuer les travaux dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. S il n y a pas exécution dans les délais, le maire notifie par lettre RAR sa décision de procéder aux travaux d office. Cette décision doit être motivée (rappel de la prise d arrêté, de la mise en demeure ) b - Si le danger est imminent : Le maire lance un avertissement adressé au propriétaire du bâtiment concerné pour l informer de l intention d engager une procédure de péril imminent. Le maire adresse une demande de désignation d expert au tribunal administratif. Si le rapport de l expert conclut à l existence d un péril grave et imminent, le maire prend un arrêté de péril imminent. Il peut accompagner cet arrêté d une interdiction temporaire ou définitive d habiter. L arrêté est notifié aux propriétaires et titulaires de droits réels ainsi qu aux occupants. Lorsque les travaux prescrits concernent seulement les parties communes d une copropriété, la notification est faite au syndic. Il n y a pas, à ce stade d arrêté, de mainlevée, les travaux ou mesures n ayant pour but que de conjurer l imminence du péril. Le maire peut poursuivre son action par une procédure de péril ordinaire pour que tous les travaux nécessaires à la solidité de l immeuble soient réalisés. Lorsque les travaux n ont pas été effectués à la fin du délai imparti, le maire peut alors, sans mise en demeure, démarrer les travaux d office afin de faire cesser le danger et se substituer dans le cadre du relogement ou hébergement aux frais du bailleur défaillant. Obligation de transmettre la mesure de police prise au comité responsable du PDALPD. 4 - LA PROCEDURE D INSALUBRITE La procédure d insalubrité relève en principe de la compétence de l Etat, l instruction est assurée par les services de l Agence Régionale de Santé. La procédure d insalubrité peut aussi relever de la compétence du Maire si la commune dispose d un Service Communal d Hygiène et de la Santé (SCHS). Le traitement des dossiers s'effectuera de la façon suivante : 1) Saisine directe du maire ou de l ARS. 2) Le rapport de l ARS ou du SCHS, s il conclut à de l insalubrité, est transmis au préfet. 3) Le préfet demande l avis du CODERST (Conseil Départemental de l Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques). 4) Le préfet prend un arrêté d insalubrité. Si l insalubrité est irrémédiable (lorsque les réparations couteraient plus cher que la reconstruction du logement) l arrêté prévoit une interdiction définitive d habiter. Si l insalubrité est remédiable, l arrêté prévoit une interdiction temporaire d habiter (le temps de la remise en conformité du logement). En cas de défaillance du propriétaire, il est procédé aux travaux d office. Le rôle du maire est important pour le signalement de l habitat insalubre de par la proximité entre élus et administrés. Lorsque la commune est dotée d un SCHS, ce service instruit les différentes procédures. Dans le cas contraire, le maire transmet le dossier à l ARS. Transmission des arrêtés au comité responsable du PDALPD. 31

33 II - LE RELOGEMENT OU HEBERGEMENT DE L OCCUPANT PAR LE MAIRE 1 - LA PRISE EN CHARGE L arrêté d insalubrité ou de péril fixe un délai durant lequel le propriétaire doit remplir son obligation d hébergement ou relogement. L obligation d hébergement fait suite à une interdiction temporaire d habiter, celle de relogement à une interdiction définitive d habiter. A l expiration du délai fixé, le propriétaire, s il n a pas accompli son obligation, est considéré comme défaillant. Conséquence : c est à l autorité publique à l origine de la procédure de remplir cette obligation. Elle peut pour cela demander de bénéficier du FARU (Fonds d Aide au Relogement d Urgence). Elle pourra ensuite se retourner contre le propriétaire pour obtenir le remboursement des frais engendrés par le relogement ou l hébergement. 2 - LA REALISATION DE TRAVAUX D OFFICE PAR LE MAIRE Les arrêtés de police ont pour objet d obliger le propriétaire de locaux insalubres ou dangereux à mettre fin aux désordres touchant à la salubrité ou à la sécurité des bâtiments ou locaux et à exécuter les mesures prescrites. En cas de carence du propriétaire, l autorité publique doit mettre en œuvre les moyens dont elle dispose pour assurer l exécution de son propre arrêté et ainsi mettre fin aux désordres constatés, notamment par l exécution d office des mesures prescrites, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Pourquoi? pour conduire l action publique à son terme même en cas de carence du propriétaire, pour ne pas laisser des occupants exposés à des risques pour leur santé ou leur sécurité, pour résorber l habitat indigne, pour ne pas engager sa responsabilité, la puissance publique a l obligation d agir lorsque l arrêté n est pas suivi d effets. Dans quels cas? en cas d insalubrité irrémédiable ou remédiable, en cas de péril imminent et non imminent, en cas d arrêté du maire en matière de déchets,. En cas d inaction du maire, le préfet doit se substituer à lui. a - La mise en demeure préalable : L exécution d office de toutes mesures non basées sur l urgence ou l imminence du danger doit être précédée d une mise en demeure adressée au bailleur. Cette mise en demeure doit être justifiée par un constat ou un procès-verbal de non-exécution des mesures prescrites ou de leur insuffisance pour mettre fin au danger. Elle est adressée en principe par la personne qui va réaliser les travaux d office. Pour les procédures d urgence, l exécution d office des travaux peut se faire sans mise en demeure préalable. b - L exécution des travaux : Elle est en principe soumise au régime des marchés publics. Le maire agissant pour la commune ou pour l Etat est tenu de respecter les obligations et réglementations relevant du maître d ouvrage et les servitudes d utilité publique qui s appliquent à l ouvrage. Il doit obtenir les autorisations d urbanisme nécessaires pour la réalisation des travaux. L ANaH peut subventionner les communes pour les travaux de sortie de péril ou d insalubrité sous certaines conditions. 32