Rente viagère et viager. Caisse des Dépôts et Consignations Séminaire du 3 février 2012 Hippolyte d Albis et André Masson (Chaire TDTE)

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1 Rente viagère et viager Caisse des Dépôts et Consignations Séminaire du 3 février 2012 Hippolyte d Albis et André Masson (Chaire TDTE)

2 2 Introduction: Plan (1) Rente viagère & attitude face au risque de décès 1 - La faible demande de la rente viagère (& du viager) 25mn Pas seulement faible demande mais faible détention 1.1 Risque de décès & produits financiers 1.2 Rationalité pratique de l épargnant: quelle rente viagère? 2 - L attitude face à la mort de l épargnant 35 mn La naissance du concept de (table de) la mortalité 2.1 Inoculation de la petite vérole. Modèle de Bommier 2.2 Aversion à l ambiguïté (20 mn) 2.3 Les probabilités de survie ont-elles vraiment un sens pour l individu? 2.4 La mort, catégorie existentielle pour l individu «rationnel» Normalement 1 heure

3 Introduction: Plan (2) Produits viagers pour le vendeur & l acheteur 3 - Produits financiers & besoins des vieux jours 45mn Vers un produit de rente immédiate sur le logement à la retraite 3.1 Les avatars du prêt viager hypothécaire reverse mortgage 3.2 Le viager intermédié partiel (VIP) 3.3 Le marché viager assurantiel français. Exemple de Koesion 4 Conclusions et perspectives (viager) Discussion 3

4 1.1 Demande de produits à rente viagère Problématique Théorie/intuition : la demande devrait être forte (bonne couverture contre le risque de longévité : ceux qui décèdent tôt subventionnent ceux qui décèdent tard) Permet le lissage de la consommation au cours du cycle de vie Observations : la taille du marché est faible Poterba, Venti et Wise (2011) : ménages américains de ans en 2008 (données HRS) Richesse donnant lieu à une rente 46% de la richesse nette (dont 32% pour la sécurité sociale) Le reste comprend notamment l immobilier 26% et les actifs financiers 12,6% Part du «reste» diminue pour les célibataires et augmente avec la richesse 4

5 1.1 Demande de produits à rente viagère Enigme de la faible diffusion de ces produits Disponibilité des produits et «environnement» du choix Rente viagère vs. sortie en capital Hurd et Panis (2006) Capital retraite avec prestation définie : 61 % pour la rente (HRS-USA) Mottola et Utkus (2007) Plan de retraite de 2 entreprises: 27% pour la rente (prestation définie) 17% pour la rente (si de type cotisation définie) Butler et Teppa (2007) Fonds de pensions suisses : 73% pour la rente 17% pour une combinaison (rente est l option par défaut) 5

6 1.1 Demande de produits à rente viagère Explications courantes Altruisme entre les générations Argument n est pas si évident si actif liquide et si rendement juste. Incohérence sur l évaluation des motifs de legs (Hurd, 1989) Legs accidentels vs. legs dynastiques Famille comme contrat implicite Liquidité ou non du contrat de rente viagère. Le problème est plus la disponibilité des contrats couvrants les autres risques et les contraintes de liquidités Risques de santé, dépendance; Palumbo (1999) Concurrence des systèmes publics de retraite par répartition 6

7 7 1.1 Demande de produits à rente viagère Explications courantes Primes insuffisantes et asymétrie d information Anti-sélection et baisse du prix moyen Finkestein et Poterba (2002); une fois corrigé le prix est «juste» Application au viager français: Février Linnemer et Visser (2009); l asymétrie d information n est pas validée empiriquement Marché de gré à gré, peu de professionnels (contrats séparateurs bouquet/rente) Rente souvent nominale Souvenir de l inflation : impopulaire Mais rentes servies par viager: indexées et assez peu imposées Attitudes face au risque de décès Développées ensuite.

8 8 1.2 Rationalité «pratique» de l épargnant (1) Comment dessiner un produit rente «adapté»? Hippo: si rapport à la mort de l épargnant pleinement rationnel = simple distance à sa fin réglée par (1) probabilités mathématiques de survie supposées connues + (2) utilité espérée = Yaari (1965) Explication peu convaincante faible diffusion actuelle quasi-universelle de la rente viagère (aussi dans pays à retraite publique limitée: UK) Mais historiquement diffusée (Mirabeau): inflation, retraites publiques? Approche psycho-économique: rationalité très limitée des épargnants (incompétents ou stupides?) expliquerait absence de rentes Ex: overconfidence, accidents domestiques, propension à planifier limitée Narrow framing, «émotions» face à la mort Avant de traiter des attitudes face au risque de décès Décrire une rationalité «pratique», moins limitée, des épargnants Pour savoir quelles formes de rente ou viager correspondrait le mieux à cette rationalité (& pour quels ménages ou situations)

9 1.2 Rationalité «pratique» de l épargnant (2) ne suffit pas à expliquer faible diffusion des rentes Impatience à court terme (incohérence temporelle) Actualisation quasi-hyperbolique: décote globale du futur = 1 β β biais cognitif (man ana effect) ou volitif (self-control): Laibson (1997) Conduit à se pré-engager (Ulysse): épargne «contractuelle» pour auto-discipline => golden eggs (même si à rendement égal) Préférence pour la flexibilité (Koopmans, Kreps et al.) pouvoir se retourner en cas de coup dur imprévu (ex: echoc financier ou sur la santé) => stratégie sous-optimale mais réversible Probabilité coup dur surestimée («peur»)? Mais perte importante Épargne contractuelle sur durée limitée (épargne assurance) Aversion à la perte (Kahneman-Tversky) «& plus» 9 Risque d investissement à fonds perdus: anticipation regret intolérable (minimax regret?). Déjà problème du rapport à la mort: pari financier sur sa longévité (narrow framing)?

10 1.2 Rationalité «pratique» de l épargnant (3) Phases du cycle de vie (préférence temporelle α discontinue) Projets financiers mobilisateurs: immobiliers-familiaux-professionnels, sous contraintes de liquidité, avant besoins des vieux jours Altruisme «tempéré» (indépendamment motif de transmission) Préserver paix des familles & logement familial, «décider sans décider» en matière de donation / legs Rente viagère = volonté de spolier les enfants de l héritage attendu «Prédictions» de base sur les choix de l épargnant Pour épargne contractuelle à durée longue mais limitée 10 Pour produits «sous-optimaux», à fonctions multiples: précaution long-terme, retraite, transmission Pas épargne pour vieux jours (rente) séparée épargne pour transmission Cas épargne assurance. Voir aussi TIAA-CREF américains

11 1.2 Rationalité pratique & rentes viagères (1) Application au cas français Bilan pour rente viagère: actif supposant d aliéner patrimoine (1) À rapport trop lointain si rente différée (impatience) (2) Irréversible (flexibilité): effet tunnel (60 ans pour le PERP) (3) Risque d investissement à «fonds perdus» (aversion à la perte & +) (4) Projets mobilisateurs «avant» couverture du risque de longévité (5) «Anti-familial» (altruisme tempéré) Contre rente différée prise tôt pour rentable => (1) à (4) out Cas du PERP, rente nominale pour très vieux jours Mais PERP: 2 millions pour 5 milliards => avantage fiscal efficace? Pour rente immédiate à la retraite? (1) & (4) OK; (2) & (3) mieux (durée plus courte); mais (5) out 11

12 1.2 Rationalité pratique & rente immédiate en retraite Cas français: rente viagère ou dépendance Rente immédiate gagée sur le logement Les aînés français sont relativement riches en patrimoine mais possèdent surtout leur logement (à plus de 70 %) Mais toujours irréversible & risque à fonds perdus si mort précoce Et plus encore problème rapports à l héritage & aux enfants Deux types de produits permettant de rester dans logement Reverse mortgage: prêt => problème de rendement Viager assurantiel: problème du risque de décès (+ tontine???) Rapport de l individu à la mort Permet-il d expliquer faible diffusion rente Est-il appelé à changer avec hausse longévité & vieillissement? 12 Modifie-t-il les conclusions provisoires précédentes sur la rente?

13 2. L attitude face à la mort de l épargnant Recherches contemporaines Plan de la section Naissance de la mortalité (historique) Aversion au risque sur la date du décès Aversion à l ambiguïté sur les probabilités de survie Que représentent les probabilités de survie pour l individu? Rapport à la mort et rationalité existentielle 13

14 Naissance de la mortalité (1) Historique. Montucla (1798), Brian (1994), Le Bras (2000) 1 ère tables de mortalité: naissance démographie & statistique Graunt ou Petty (1662): mathématiser distribution décès selon l âge De Witt (1671): 1 er calculs rente viagère / quotients mortalité observés Neumann (fin 17 e ): encore âges climatériques multiples de 7 & de 9 Halley (1693): propension à mourir sur une durée donnée: régularité naturelle statistique de la mort selon l âge, comme c est le cas des mouvements des astres => vers concept de probabilité de survie Développement d une technique d État Permise par le développement du calcul des probabilités (Huygens développe le concept d espérance) S inspirant des techniques offertes sur les marchés Pour sécuriser emprunts publics, de plus en plus nécessaires, souvent remboursés en rentes viagères (vs perpétuelles)

15 2.0 Naissance de la mortalité (2) 15 Mesurer la mort sous un aspect collectif De la conception individualiste de la mort (pourquoi?) à celle statistique sur une population (combien?) permettant Le contrôle de l existence individuelle par le pouvoir politique. Halley: calcul rentes, tontines, assurance sur la vie; durée probable de vie à âge donné; proportion d hommes en âge de porter les armes La querelle de l inoculation des années 1760 Combine les apports des tables de mortalité à la fin d un tabou: intervenir sur l homme comme sur les animaux Pour nous Comment le point de vue de l individu-épargnant sur (le risque) de sa mort diffère-t-il de celui du professionnel ou de l État?

16 Inoculation de la petite vérole (1) Années 1760: vérole = fléau du siècle. Vaccin en 1792 Débat entre Bernoulli et d Alembert sur petite vérole (variole) Question politique: inoculation obligatoire ou seulement encouragée Bernoulli point de vue impartial & objectif: obligatoire Calcul des probabilités avec utilité logarithmique: l inoculation obligatoire sauverait des milliers de vie pour la production D Alembert contre Bernoulli: pour un jeune homme de 30 ans «Je suppose avec monsieur Bernoulli que le risque de mourir de l inoculation est de 1 sur 200. Cela posé, [ ] il faut comparer, non la vie moyenne de 34 ans [avec inoculation] à la vie moyenne de 30 [sans inoculation], mais le risque de 1 sur 200 auquel on s expose de mourir en un mois par l inoculation [dans la force de la santé et de la jeunesse] à l avantage éloigné de vivre quatre ans de plus au bout de 60 ans [1] lorsque l on sera beaucoup moins en état de jouir de la vie [2]. Voilà ce qui rend tant de personnes, et surtout tant de mères [3] peu favorables parmi nous à l inoculation.»

17 2.1 Inoculation de la petite vérole (2) Point de vue épargnant point de vue professionnel Laplace (1814) évoquant de même le danger «prochain [1] pour l individu, quoique très petit, de périr de l inoculation» «Cette considération qui disparaît lorsque l on considère un très grand nombre d individus, est par là indifférente aux gouvernements, et laisse subsister pour eux les avantages de l inoculation ; mais elle est d'un grand poids pour un père de famille [3] qui doit craindre, en faisant inoculer ses enfants, de voir périr ce qu'il a de plus cher au monde et d'en être la cause.» 3 raisons de s opposer à obligation pour d Alembert & Laplace [1] Risque de mort proche, gain de vie lointain Actualisation: rôle clef de la préférence temporelle pour le présent (, ) 17

18 2.1 Inoculation de la petite vérole (3) Pierre-Charles Pradier (2003) [2] Années âgées en plus comptent moins que 1 ère années car capacités de jouissance diminuent [2 ] d Alembert évoque aussi de manière claire l arbitrage entre un gain en espérance de vie mais un risque accru (Pradier) Si maximisation de l utilité espérée (EU), [2] et [2 ] équivalents: implique U fonction concave des satisfactions annuelles Exactement le modèle de Bommier sur aversion à aléa durée de vie [3] Le point de vue des parents qui doivent inoculer la petite vérole à leurs enfants 18 Objectivement (en espérance) bon pour enfant mais anticipation d un regret intolérable, de nature «existentielle» (non financière) si échec Vision non EU (minimax regret?) confortée par d autres éléments (peur ou angoisse d une mort rapprochée chez d Alembert)

19 2.1 Risque sur la date de décès Bommier: «temporal risk aversion» (TRA) 19 Probabilités de survie bien anticipées. EU. concave U( C, T) = / = aversion au risque lifetime utility > 0 si C(t) constant, = aversion au risque sur la durée de vie Préfère 80 ans pour sûr à ½ 70 ans, ½ 90 ans => «Désagrégation des peines» (Eeckhoudt): L1 > L2 L1 = ½: vie longue & monotone ; ½: vie courte & brillante (panachée) L2 = ½: vie longue & brillante ; ½: vie courte & monotone Sans, L1 ~ L2, indifférence (brillant = c, monotone = C > c) => aversion à vie courte & monotone: ( t), T ( ) t u C dt t 0 Consommer plus tout de suite pour l éviter => préférence pour le présent endogène, avec & risque sur durée vie

20 2.1 Bommier: atouts & limites Comment le rapport à la mort change avec la longévité Historique: espérance de vie plus longue, risque plus faible Horizon augmente plus vite que espérance de vie: préférence temporelle induite par diminue (expliquerait l importance historique prise par le souci de la retraite) Inverse, Zimbabwe (Sida) ou guerre de 1940: horizon diminue plus vite que l espérance de vie Limites TRA implique que aversion relative au risque sur la richesse (qui dépend de & ) diminue avec l âge: des vieux intrépides? Explique faible demande rentes viagères mais pas faible détention Causes EU (après ) & proba de survie connues => d Albis & Thibault 20 Le problème de la mort «endogène» (voir 2.4)

21 2.2 Aversion à l ambiguïté Incertitude sur les probabilités de survie Notion d aversion à l ambiguïté Eléments empiriques sur l aversion Résultats théoriques concernant la demande de produits à rente viagère (d Albis et Thibault, 2010) 21

22 2.2 Aversion à l ambiguïté Incertitude sur la survie: rectangularisation? Gini, fe, 10 22

23 2.2 Aversion à l ambiguïté Incertitude sur la survie Erreurs prévisions agrégées Pension Commission (UK) prévoyait en 1980 que l espérance de vie des hommes en 2010 serait de 15,1 ans (elle est de 20,1 ans). Tables du moment vs tables par cohortes Difficultés liées au grand âge Oeppen et Vaupel (2002) vs. Carnes, Olshansky et Grahn (1996) Et au niveau individuel? Connaissance de l âge au décès des parents? 23

24 2.2 Aversion à l ambiguïté Notion d aversion à l ambiguïté Aversion au risque (Ex : pile ou face) et aversion à l ambiguïté (Ex : match de tennis) Ambiguïté : on ne connait pas : Les états de la nature Les probabilités associées Incertitude sur les probabilités de survie (individuelles) Probabilités subjectives et paradoxe d Ellsberg Urne avec 3 balles : 1 bleue et 2 rouge ou jaune Pari 1 : bleue ou rouge? Pari 2 : «bleue et jaune» ou «rouge et jaune» 24

25 2.2 Aversion à l ambiguïté Exemples d aversion à l ambiguïté Le problème de Keynes Enquêtes : Viscusi et al. (1991) cancer de la lymphe Préférences révélées : Riddel et Show (2006) Transport de déchets nucléaires Han et al. (2006, 2007) Mammographies et cancer du sein Résultats Il existe une aversion à l ambiguïté Elle est très hétérogène 25

26 2.2 Aversion à l ambiguïté Résultats théoriques sur la demande de produits viagers Une représentation théorique différente (modèles non EU) Compréhension par un cas extrême Aversion infinie à l ambiguïté Egalisation des utilités dans les différents états de la nature La demande est négative (vente de produits viagers) Représentation continue entre les deux cas extrêmes Reproduit bien la très faible demande. 26

27 2.2 Aversion à l ambiguïté Demande de produits viagers en fonction de l aversion 27

28 Les probabilités de survie ont-elles vraiment un sens pour l individu? Historiquement, modèle Hippo vraiment dans la plaque D Alembert-Condorcet Probabilités mathématiques de survie définies sur des populations supposées homogènes Or probabilité individuelle de survie dépend de «multiples causes» Pas uniquement asymétrie d information entre client & assureur: impossibilité d emprunt sur le marché si AVC récent (pas de données) Individu lui-même ne connaît pas bien ses probabilités de survie Ou pire ne raisonne pas tant en fonction de telles probabilités ( 2.4) «l analogie abusive entre les jeux de hasard [le calcul des probabilités] et les choses humaines, fût-elle plaidée au nom des mathématiques»: d Alembert La rationalité pour la plupart des économistes Le sujet est censé raisonner en fonction de probabilités de survie objectives => taxé de «irrationnel» sinon!

29 La mort catégorie existentielle pour l individu Concept clef de la préférence temporelle pour le présent Mort: crainte universelle, mais aussi «immanente» La mort la «finitude» humaine fait le prix, le sel de l existence horizon infini non actualisé ( = 0) solution dégénérée : Koopmans Immortalité serait d'un mortel ennui : de Eos & Tithon à Borgès Mort heureusement inéluctable : «Vous avez bien raison de croire que vous allez mourir. Ça vous soutient! Si vous n y croyiez pas, est-ce que vous pourriez supporter la vie que vous avez? Si on n était pas solidement appuyé sur cette certitude que ça finira est-ce que vous pourriez supporter cette histoire?» Mort «endogène»: mon comportement peut l'influencer Si je sais ma mort programmée à une date intangible: 14 janvier 2018 à 17 heures 30 précises sans que je ne puisse rien y changer => enfer : condamné, compte à rebours & pas notre monde Contre Bommier: concave = aversion au risque sur durée de vie

30 Attitudes «rationnelles» à l égard de la mort? Problèmes pour la modélisation Angoisse de la mort quasi-universelle (mais «divertie») Kopczuk-Slemrod (2005) : mort = simple «déplaisir»: dread & déni => taux de mortalité q(t) sous-estimés => sujet consomme trop peu, laisse trop derrière lui, & achète peu d assurance décès Epicure, prémices comparables: «Nous sommes nés une fois, il n'est pas possible de naître deux fois et il faut n'être plus pour l'éternité. Toi pourtant qui n'es pas de demain, tu diffères de jouir! Nous consumons notre vie à force d'attendre et chacun meurt affairé» => conclusions inverses! Attitudes / mort diverses chez philosophes (>> proba de survie) Rawls: moi absolu surplombe existence unifiée & ses possibilités Yaari et rationalité de la plupart des économistes dans cadre «rawlsien» Heidegger: le souci de l être-pour-la mort esseulé => critiques: Ricoeur (solipsisme), Merleau-Ponty (+ sur présent) Lévinas (+ autrui) Parfit: insouciance de l agent au présent (intégrité, détachement) A priori toutes «rationnelles» : quid des modèles!!

31 2.4 Jalons pour une approche «existentielle» Pour un individu-épargnant rationnel La vie de l épargnant ne se réduit pas à un exercice de calcul Pas point de vue objectif, extérieur et impartial sur sa propre existence => pas point de vue collectif de l assureur ou de la puissance publique Horizon distance à la mort réglée par proba mathématiques de survie Rapport à la mort de l épargnant loi mathématique de survie & EU Contexte situationnel et subjectivité humaine de l épargnant Décisions partent du présent, structurées autour du projet actuel qui donne aujourd hui sens et substance à son existence 31 Horizon de vie morcelé par projet en cours: phases du cycle de vie préférence pour le présent discontinue aux nœuds du cycle de vie, aléatoire & endogène: «petites morts» suivies de «petites renaissances» (Masson, 2010) Modèle Hippo: sujet ne peut pas connaître loi de survie, ou ne veut pas par déni ou autre raison (il n a pas mille vies devant lui)? => rapport existentiel du sujet à sa mort

32 32 3. Produits financiers & besoins des vieux jours Point de vue du ménage Vers une rente immédiate ou un capital à la retraite gagé sur le logement où l on reste (+ de 70% de propriétaires) Produits adaptés à ses besoins & à sa rationalité face à une baisse possible des retraites & une longévité accrue Pour la consommation des vieux jours, la dépendance ou pour la transmission plus rapide du patrimoine Prêt viager ou viager assurantiel Capital et/ou rente sachant désaffection pour la rente Utile pour parents propriétaires qui manqueraient de liquidités Utile pour enfants qui auraient autrement à aider financièrement leurs parents (de plus en plus difficile) & voudraient que parents restent à domicile (avec une aide) en évitant le placement

33 3.0 Point de vue ménage ou vendeur viager 33 Motifs de détention (modèles: supposés additivement séparables) Consommation vieux jours, couverture dépendance: utilité (cons.) Transmission: utilité (legs ou utilité enfants) Possession en soi, réserve en cas de coup dur : utilité (richesse) Rapport existentiel au temps et à la mort (>> probabilité de survie) Quid si je meurs avant deux ans: risque d investir à fonds perdus Irréversible, aversion à la perte, aversion à l ambigüité, rationalité existentielle Même si probabilité faible: cf. inoculation de la petite vérole (1/200) RATIONNEL Rapport à la famille (au-delà motif de transmission & famille-contrat) Quid pour enfants & leur héritage, pour les relations familiales Rapport au bien immobilier (& au droit de propriété) Quid en ce qui concerne l aliénation du bien immobilier

34 3.0 Point de vue professionnel ou acheteur du viager Acheteur individuel: bouquet comme un apport personnel propriété différée est moins chère mais risquée Le professionnel / acheteur peut porter beaucoup de risques A1: paie d abord A2: pour une durée inconnue (jusqu au décès de l intéressé) A3: un montant inconnu A4: reçoit à une date inconnue (décès intéressé) A5: un montant qui dépend valeur aléatoire du logement à cette date A6: logement dans un état de conservation aléatoire (aléa moral) Date décès inconnue: anti-sélection élevée à âge élevé + augmentation future de la longévité (incertaine & non diversifiable) 34 A5: risque de retournement des prix de l immobilier actuellement élevés (mais comme pour tout placement immobilier)

35 Le prêt viager hypothécaire (reverse mortgage) Prêt viager hypothécaire = PVH Prêt en capital ou en rentes au propriétaire qui reste chez lui remboursé au prêteur au décès sur le logement (ou les enfants) À taux de rendement élevé («dette silencieuse»): 8 % en France? Éviter que la dette accumulée dépasse alors prix du logement Prêt ne représente qu une part du logement Crédit Foncier: femme de 75 ans: <32%; homme de 75 ans: <37%; 85 ans: <50% US: fonds de garantie contre dette > logement Pour la banque: un excellent produit? Peu de risques: Capital 100%: que A1 (paie d abord) & A4 (retour à date inconnue) Rendement élevé, pas risque A5 (valeur logement) si fonds garantie Pas de problème d anti-sélection sur durée de vie ni d aléa moral sur l entretien du logement

36 PVH: point de vue du ménage Est-ce une arnaque? Avantages Si je meurs au bout de deux ans, dette limitée (surtout si rentes) Je reste «propriétaire» de mon logement (pas d aliénation du bien) Mais coûts d entrée très élevés: mauvais rapport Surtout s il faut payer prime du fonds de garantie (US) & espérance d héritage des enfants aléatoire Résidu inconnu surtout si rentes versées (à taux de rendement élevé) Produit a mauvaise presse (envers des subprimes?) Actif honteux parfois caché aux enfants (US, UK) viager (usufruit) Pour gens surendettés, pris à la gorge? Crédit foncier: moins de prêts depuis AXA n en veut pas

37 3.1 à 3.2: Viager & théorie du cycle de vie Pour le modèle standard à la Yaari (proba connues & EU) 37 Viager excellent placement: logement = sécurité; actif illiquide & largement diffusé parmi seniors (en France) Si motif de transmission, bequeathable wealth pour enfants séparée de épargne pour les vieux jours: rente viagère, de rendement r + q(t), ou viager => rapport à la famille serait résolu Pas d utilité directe, présente de la richesse, donc pas d aliénation Comment expliquer faible diffusion viager (côté vendeur)? Hors absence d offre ou manque d information Pas Yaari: rationalité pratique, ambiguë & existentielle de l épargnant: avancées réelles & encore possibles Famille: appropriations des biens hérités, aide aux parents, distance géographique, histoire familiale : difficile? (famille-nœud de contrat) Propriété vs aliénation du bien immobilier (de famille) : impossible?

38 Le viager intermédié mutualisé partiel: VIP (1) Point de vue du vendeur Principe d un viager élaboré conforme à rationalité épargnant Rendre partie du logement ou patrimoine immobilier liquide tout en restant dans le logement (avant décès ou EPAD) Rentes indexées sur l inflation + «bouquet» (capital): cocktail variable Produit d assurance: mutualisation des risque de survie: on gagne si on vit plus longtemps mortality credit ( reverse mortage) Pour financer retraite, dépendance, ou transmission précoce, soit séparément, soit en combinaison Mais produit doit rester simple: dépendance le plus facile? Autres avantages pour vendeur (si rentes) Si rente s arrête, récupère le bien. Si acheteur meurt & si héritiers ne paient plus, récupère le bien Libéré souci du propriétaire (gestion, travaux). Rentes peu imposées

39 3.2. Le viager intermédié mutualisé partiel: VIP (2) 39 Défauts du viager traditionnel (1): accord général Particulier acheteur a du mal à diversifier ses risques Relations personnelles lourdes entre vendeur et acheteur (pari sur la mort du premier) même si médiatisées par notaire Anti-sélection sur espérance de vie forte à âge élevé + augmentation générale mal connue (risque non diversifiable) viager intermédié (mutualisé): assureur peut & sait diversifier Défauts du viager traditionnel (2): contesté Aliénation totale du bien Aléa moral sur l entretien du logement (problème acheteur) Spolier enfants de l héritage viager partiel qui porte sur une part fixée du logement (1/3): => les 2 enfants restent co-héritiers, assureur = 3 e enfant

40 3.2. Le viager intermédié mutualisé partiel: VIP (3) 40 Si je meurs au bout de deux ans Perte limitée (sur 1/3 du bien) & d autant plus faible que bouquet important par rapport à la rente Fiscalité incitative à une transmission précoce du patrimoine au rebours de la vocation première d un viager : le «bouquet» et les premières rentes pourraient être versées aux enfants À la limite, bouquet seulement versé directement aux enfants Utile chez nous où transmission plus rapide du patrimoine bienvenue Déséquilibre intergénérationnel du patrimoine On hérite de plus en plus tard, après 50 ans en moyenne VIP couplé à assurance dépendance : la rente versée augmenterait fortement en cas de perte d autonomie (et serait donc un peu moins élevée autrement)

41 3.2. Le viager intermédié mutualisé partiel: VIP (4) *** Possibilité de rachat du bien par les enfants les enfants pourraient racheter après coup la part du logement détenue par le professionnel Ce qui est plus facile qu une aide financière régulière aux parents vivants, et ce pour un montant plus limité (viager partiel) Problème du viager partiel (point de vue du professionnel) La copropriété entre les enfants & le professionnel (+ que pour PVH) Bien prévoir à l avance & informer parties. Professionnels frileux? Droit ajusté hors indivision: le banquier reste un créancier à rembourser du tiers de la valeur du logement au décès 41 Si vente du bien au décès, intérêts convergent. Mais si rachat: contestation? Plus généralement : comment se fait l évaluation du bien immobilier: au moment contrat, et ici au moment du décès: experts indépendants?

42 Le marché viager assurantiel français Marché étroit, à offre segmentée, déséquilibré, biaisé 20 à 25 agences immobilières concernées, concentrées géographiquement (Paris, Lyon, côte d azur) 5 000? viagers par an (95 %? occupés): moins de 1% des transactions immobilières, même après 60 ans Années 90: professionnels 15 % des achats faible (quid actuel?) vendeurs de viager en attente (durée 2 à 4 ans) Hic: 70 % viagers seraient familiaux: neveu contre droits succession Viagers (en capital) si héritages familiaux ++ taxés (LAM,2011) Questions pendantes: manque cruel données statistiques Combien de vendeurs avec enfants Quel usage du bouquet : consommation, transmission, placement Adaptation en cas de coup dur (irréversibilité)

43 Exemple viager Koésion : Eric Guillaume 100 millions de fonds d investissement, 500 biens Viager mutualisé (intermédié): uniquement bouquet Ex: dame de 65 ans, 1 million de logement: cash Entretien/réparation du logement: à charge promoteur immob. Rente viagère, dépendance ou transmission: après si besoin (PB) Mais certains concurrents pour rente viagère (marge sur placement) Risque du professionnel: «que» prix immobilier (peur retournement) Acheteur: «comme» un placement immobilier standard (en SCPI)? Caractéristiques des vendeurs 40 % veuves (1/3 enfants); 40 % couples (2/3 enfants); Usage bouquet: consommation (voyage, voiture), transmission aux petits-enfants, placements (mal connu) Pas de PB aliénation bien de famille & spoliation enfants?? Bien de famille s arrêterait à la mort des parents qui pourraient rester à domicile (avec aide éventuelle). Eloignement géographique des enfants

44 Conclusions & pistes de recherche (1) Apports principaux de notre étude Risque investir à fonds perdus (mort précoce): rationnel Causes individuelles multiples inconnues => aversion => Hippo Proba de survie ne s appliquent pas telles quelles même si connues Voir querelle de l inoculation Voir rapport à la mort des philosophes non rawlsiens Mort à 2 ans: critère compte même si je gagne «en espérance» à LT Viager en rentes: le pire. VIP en capital: le mieux, perte modérée Explique le succès même tout relatif des PERP Acheteur inverse: possibilité gain immédiat à faible probabilité Assureur contre argument: ne voir que espérance de gain à LT Economiste contre: biais irrationnel à corriger (éducation financière) 44

45 Conclusions & pistes de recherche (2) Apports principaux de notre étude Viager transmis = «donation» pour classes modestes D autant plus efficace que héritages familiaux fortement taxés Logement de famille s arrête-t-il de plus en plus au décès des parents (éloignement géographique) Nécessité forte implication de l État pour le viager Au-delà du livre blanc sur les retraites Recul historique: peur d investir à fonds perdus: constante anthropologique Mais résistance aux retraites publiques (1900) a pu être surmontée Idem viager à condition d en faire un actif qui répond à l intérêt général 45

46 46 Conclusions & pistes de recherche (3) Manque de données sur vendeurs & acheteurs indiv. Repérer les gisements de clientèle Différents viagers pour différentes strates de la population Enquête Insee 2010 adaptée: patrimoine, ressources & famille VIP: le mieux adapté en général (tous les pbs sont atténués) Aliénation partielle, enfants préservés, perte limitée en cas de mort précoce, aléa moral encadré: mais Pb du rachat par les enfants Koesion: dame seule de 65 ans hérite de sa mère appart à Paris Si mauvaises relations, vend le bien (Masson & Gotman, 1992) Si bonnes relations, retraite acceptable: s installe à Paris avec viager Koesion (fait les voyages que sa mère aurait aimer faire, etc.): opération idéale (pas proba) Améliorer information du vendeur (& de l acheteur) Rentes indexées, peu imposées Possibilité de réversion de la rente sur le conjoint

47 47 Conclusions & pistes de recherche (4) Viagers peu populaires aujourd hui Viagers: actif individuel, familial & social utile à encourager? Individuel: complément retraite, dépendance (Pb État-providence!) Familial: quand parents & enfants contraints par liquidité Social: fait circuler patrimoine si bouquet transmis (déséquilibre inter) augmente ventes logements (dont prix diminuent) Modalités d implication de l État Augmenter droits de succession sur héritages familiaux, avantager fiscalement (selon âge vendeur) bouquets transmis aux enfants Résoudre problème des rachats des logements par enfants (VIP) Diffuser information aux vendeurs, encourager VIP (capital ou rente) Image acheteurs (HLM), favoriser professionnels, dédramatiser placement pour acheteurs viager «mutualisé» (SCPI) Marketing: garder le nom «Viager»? Pourquoi pas?

48 Annexe: Modèle LCH standard (1) Monde certain : DU & T & Homothétie U s T t s [ C( s)... C( T] ( t) u[ t, C( t)] dt d ( t) / dt ( t) 0 ; si ( t) : ( t) exp ( t), ( t) δ taux de dépréciation du futur, ne dépend que de l âge t mais pas de de (t s) si cohérence temporelle u[ t, C( t)] u[ C( t)] 1 C( t) 1 Altruisme intergénérationnel par T U ( t) u[ C( t)] dt ( n) U t 0 enf 48

49 Annexe: Modèle LCH standard (2) Monde risqué : EU EU : probabilités subjectives (Subjective Expected Utility) Incertitude de la durée de vie (Yaari) : loi de survie s(t) correctement anticipée par l individu EU Tm ( t) 0 t s( t) u[ C( t)] dt Taux de préférence temporelle: δ(t) + q(t) avec : q(t) = s'(t) / s(t) quotient de mortalité Une rente actuarielle rapporte r + q(t) 49