accompagne dans vos projets

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1 Edition 2011 Le guide du logement social vous accompagne dans vos projets Habitat

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3 Rédaction du document Alexandra Villemin Conception/création : J articule/vodkafraise Remerciements pour contribution CIVITA Cabinet d architecture Julien DE LEIRIS, Directeur de la Communication, Advivo Monique FARRIER, Responsable Communication, OPAC 38 Cédric LE JEUNE, Chef de Projet, Syndicat Mixte des Rives du Rhône Sébastien LOTA, Directeur Promotion Construction, Opac 38 Michèle MARINIER, Alliade Développement Immobilier Alexis REMANDE, Responsable Communication, Pluralis Habitat Catherine VUITTENEY, Assistante de direction, 3F Immobilière Rhône-Alpes

4 Sigle Signification Thème PADD Projet d Aménagement et de Développement Durable Planification Urbaine PALDI Plan d action pour le Logement des Personnes Défavorisées en Isère Document de cadrage PAS Prêt accession sociale Accession sociale à la propriété PC Permis de Construire Urbanisme PC Prêt conventionné Accession sociale à la propriété PDALPD Plan départemental pour le logement des personnes défavorisées Document de cadrage PDH Plan départemental de l habitat Document de cadrage PDU Plan de Déplacements Urbains Planification Urbaine PEEC Participation des Entreprises à l Effort de Construction Action Logement PLA Prêt locatif aidé Locatif social public PLAI Prêt locatif aidé d insertion Locatif social public PLATS Prêt locatif aidé très social Locatif social public PLH Programme local de l habitat Document de cadrage PLI Prêt locatif intermédiaire Locatif social public PLS Prêt locatif social Locatif social public PLU Plan Local d Urbanisme Planification Urbaine PLUS Prêt locatif à usage social Locatif social public PLUS AA Le prêt locatif à usage social acquisition-amélioration Locatif social public PLUS CD Le prêt locatif à usage social construction-démolition Locatif social public POS Plan d occupation des Sols Planification Urbaine PSLA Prêt social pour la location accession Accession sociale à la propriété PTZ Prêt à taux zéro Accession sociale à la propriété PUP Projet Urbain Partenarial Urbanisme RT Réglementation Thermique Qualité Environnementale SCOT Schéma de cohérence territoriale Planification Urbaine SDAU Schéma directeur d aménagement et d urbanisme Planification Urbaine SEM Société d Economie Mixte Urbanisme SHAB Surface Habitable Urbanisme SHOB Surface Hors Œuvre Brute Urbanisme SHON Surface Hors Œuvre Nette Urbanisme SMRR Syndicat Mixte des Rives du Rhône Planification Urbaine SIALDI Service interministériel d accès au logement des personnes défavorisées de l Isère Partenaire logement TFPB Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties Urbanisme THPE Très Haute Qualité Energétique Qualité environnementale UESL Union d Economie Sociale pour le Logement Action Logement VEFA Vente en l État Futur d Achèvement Urbanisme ZAC Zone d Aménagement Concerté Urbanisme ZAD Zone d Aménagement Différé Urbanisme Le guide du logement social 83 ANNEXES

5 Préambule 4 Le guide du logement social

6 En matière d habitat, les élus locaux sont en première ligne pour trouver des solutions répondant aux attentes de leurs habitants. Confrontés à la situation actuelle du logement, ils sont alors amenés à se tourner vers le logement locatif social pour répondre aux besoins des familles. Malgré une politique volontariste, les élus peuvent parfois être confrontés à des difficultés dans les différentes étapes du montage d opérations de logements sociaux. Parce que les logements aidés ne peuvent voir le jour sans l initiative des communes, le service habitat de la Communauté d Agglomération du Pays Viennois a réalisé ce guide méthodologique. Elaboré dans le but d apporter un certain nombre de repères et de pistes de compréhension, ce document n a pas pour ambition de proposer une méthode parfaite. Il s agit avant tout d accompagner les élus des communes dans les différentes étapes de la réalisation de logements sociaux, de la définition du projet à l attribution des logements, en passant par le choix du bailleur social. Parce que le logement de tous dépend de la mobilisation de chacun Christian Trouiller Président de la Communauté d Agglomération du Pays Viennois Roger Porcheron Vice Président en charge de l habitat Le guide du logement social 5

7 sommaire 1 Qu appelle-t-on logement social? 08 Les différents types de logements sociaux 10 Qui sont les financeurs du logement social? 12 L État et les collectivités locales 12 Le rôle d Action Logement dans le financement du logement social 13 Comment les logements sociaux sont-ils attribués? 14 Attribution des logements réservés 14 Attributions au sein du Comité Local de l Habitat (CLH) 16 Attribution des logements du «parc classique» 17 Le logement social au sein du pays viennois 20 Les dispositions mises en place par l article 55 de la loi SRU 20 pour renforcer la production de logements sociaux sur les territoires La politique menée par le pays viennois en matière de logement social 20 La délégation des aides à la pierre : une compétence primordiale 21 pour développer le logement social sur le pays viennois 2 Réaliser un programme de logement social 22 Evaluer les besoins de la commune en matière de logement social 24 Prendre en compte le «reste à produire» indiqué par le PLH 24 Évaluer les besoins et les attentes de la population en matière 24 de logement Maîtriser le foncier 25 Se servir des outils de planification urbaine 25 Anticiper l utilisation du foncier : les servitudes de mixité sociale 28 Saisir les opportunités foncières 31 Mobiliser les outils d aménagement opérationnel 33 Définir le projet de logement social 35 Les formes du logement social 35 Favoriser la pluralité des usages au sein des opérations 37 de logement social Promouvoir la mixité de l offre de logements : l accession sociale 38 à la propriété Encourager le développement des opérations mixtes 42 Développer le logement pour les personnes âgées ou à mobilité réduite 43 encourager la performance énergétique dans les programmes 45 de logements sociaux 6 Le guide du logement social

8 Définir les conditions de mise à disposition du terrain 49 Comment choisir un bailleur social? 50 L étape préalable 50 La consultation 52 Comment élaborer le cahier des charges dans le cadre d un appel à projet? 54 L équilibre financier d une opération de logement social 58 Les différentes étapes d un montage d opération de logement social 59 3 Développer le logement social par l acquisition 62 de logements existants 4 La concertation des habitants, un préalable 66 primordial à tout projet Qu appelle-t-on «concertation»? 68 Les étapes de la concertation 68 L analyse préalable 69 La stratégie de concertation 69 Mise en œuvre de la concertation 69 Les réunions publiques 70 Comment préparer une réunion publique? 70 Animer la réunion publique 70 Faire le bilan de la réunion 71 Le dossier de présentation et les supports écrits 71 5 Le logement social et son contexte législatif 72 Annexes Contacts 80 Lexique 82 Le guide du logement social 7

9 1 Qu appelle-t-on logement social? 8 Le guide du logement social

10 1 Depuis plusieurs années, les collectivités doivent faire face à une crise du logement. De nombreuses familles peinent en effet à se loger dans le parc privé et de nouvelles catégories de ménages tels que les salariés rencontrent aujourd hui les mêmes difficultés. Pour répondre aux besoins en matière de logement et assurer la mixité sociale sur un territoire, le logement locatif social est devenu un élément indispensable d une politique locale de l habitat. Cependant, le logement social est une notion souvent compliquée à appréhender. Couvrant de nombreuses réalités, il est facile de se perdre entre ses différentes appellations, son mode de financement, son système d attribution, les obligations qu il génère Parce que la réussite d un projet de logement social ne peut aller sans une compréhension complète de ce qu il suppose, ce premier chapitre a pour vocation de simplifier la notion de «logement social» et de la rendre accessible à toute personne non initiée. Le guide du logement social 9

11 Qu appelle-t-on logement social? Les différents types de logements sociaux Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. Pour soutenir la production des logements sociaux, l État, par le biais de la Caisse des Dépôts et Consignations, a mis en place un système de prêt financier pour les bailleurs ; plus les prêts sont intéressants, plus les loyers pratiqués doivent être modérés. Les logements sociaux sont désignés par le type de financement dont ils ont bénéficié pour leur construction : Le Prêt Locatif Aidé Intégration qui correspond aux logements PLAI (anciennement PLATS) : ces logements sont destinés aux ménages qui cumulent de faibles ressources et des difficultés sociales et qui, de ce fait, se trouvent souvent exclus des filières classiques d attribution de logement. Il s agit de leur offrir une solution de logement pérenne avec, si nécessaire, un accompagnement social de manière à favoriser leur intégration. Plafonds de loyers appliqués aux logements PLAI (pour l année 2010) : Zone B1 1 : 4,65 par m 2 de surface utile, Zone C 2 : 4,32 par m 2 de surface utile. Le Prêt Locatif à Usage Social qui donne lieu aux logements PLUS (venant succéder aux logements HLM et logements PLA - Prêt locatif aidé). Ces logements correspondent au logement social «standard» ; près de la moitié de la population du pays viennois est éligible aux plafonds PLUS. Plafonds de loyers appliqués aux logements PLUS (pour l année 2010) : Zone B1 : 5,24 par m 2 de surface utile 3, Zone C : 4,86 par m 2 de surface utile. Le Prêt Locatif Social qui correspond aux logements PLS ; ils entrent dans la catégorie des logements sociaux mais constituent plutôt une offre intermédiaire dont les loyers se situent entre ceux du parc social classique PLUS et ceux du marché libre. Davantage utilisés dans les marchés tendus, ils répondent aux besoins de ménages disposant de revenus moyens pour lesquels l accès au parc locatif privé est de plus en plus difficile du fait de l augmentation des loyers. Plafonds de loyers appliqués aux logements PLS (pour l année 2010) : Zone B1 : 8,20 par m 2 de surface utile, Zone C : 7,31 par m 2 de surface utile. 1 En fonction de la situation de leur marché immobilier, les territoires sont classés, par décret, en différentes zones. Chasse sur Rhône se situe en zone B1, ce qui correspond à un marché moyennement tendu. 2 L ensemble des communes de la CAPV hors Chasse sur Rhône sont situées en zone C. Par décret, la zone C regroupe les communes qui présentent un marché immobilier peu ou non tendu 3 La surface utile est égale «à la surface habitable du logement, telle qu elle est définie à l article R , augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement». 10 Le guide du logement social

12 1 Le PLS investissement Le Prêt Locatif Social a la particularité de pouvoir être accordé à des investisseurs privés (particuliers, opérateurs immobiliers ) qui réalisent une opération locative. Pour encourager les investisseurs à développer le «PLS Investisseur», certains avantages fiscaux leur sont attribués : taux de TVA à 5,5%, exonération de la taxe foncière pendant plusieurs années En contrepartie l investisseur doit s engager à respecter les plafonds de loyers et de ressources déterminés par l État pour les logements PLS. Pour permettre aux ménages d avoir accès à des logements dont le niveau de loyer correspond à celui de leurs revenus, des plafonds de ressources annuels ont été mis en place pour les logements PLAI, PLUS et PLS. Ces plafonds sont mis à jour tous les ans et sont indiqués sur le site dans la catégorie «infos pratiques». De nombreux ménages sont éligibles aux plafonds de ressources du logement social : les travailleurs aux revenus modestes (PLUS ou PLAI), les travailleurs aux revenus intermédiaires (PLUS, PLS), les jeunes actifs, les étudiants, les personnes âgées Pour garantir la mixité de l offre locative sociale, et ainsi permettre aux différents profils de ménages de trouver un logement social adapté à leur situation, le Programme Local de l Habitat (PLH) du pays viennois préconise une certaine diversité au sein des programmes de logements sociaux. Logements PLAI, PLUS et PLS doivent en effet être conjugués au sein d un même projet et respecter autant que possible la répartition préconisée par le PLH : 65 % de logements PLUS, 15 % de logements PLAI et 20 % de logements PLS. Pour l année 2010, les plafonds de ressources annuels pour le logement social se déclinent ainsi : Plafonds de ressources annuelles imposables (n-2) Ressources mensuelles correspondantes* Catégorie de ménage Logt PLAI Logt PLUS Logt PLS Logt PLAI Logt PLUS Logt PLS 1 Personne seule Ménage sans enfant sauf «jeune ménage» 3 Ménage ou pers. seule avec 1 enfant à charge ou «jeune ménage» sans enfant à charge 4 Ménage ou pers. seule avec 2 enfants à charge 5 Ménage ou pers. seule avec 3 enfants à charge 6 Ménage ou pers. seule avec 4 enfants à charge par personne supplémentaire * Les ressources mensuelles sont indicatives, sous réserve que le ménage n ait pas d autres ressources que celles liées à une activité professionnelle Le guide du logement social 11

13 Qu appelle-t-on logement social? Qui sont les financeurs du logement social? l État et les collectivités locales Afin de compléter les prêts contractés par les bailleurs, les opérations de logements sociaux bénéficient des aides à la pierre versées par l État ainsi que par le Conseil Général de l Isère, la région Rhône-Alpes, la CAPV et les communes. De manière générale, plus le logement est social, plus le montant de ces aides est élevé. Pour favoriser au mieux la construction de logements sociaux sur son territoire, la Communauté d Agglomération du Pays Viennois a pris en charge, depuis 2006, la gestion des aides à la pierre de l État et de la Région. La CAPV joue alors un rôle de «guichet unique» qui centralise les aides de l État, celles de la Région ainsi que ses propres aides destinées au financement du logement social. L Etat La Région Rhône-Alpes Entreprises versant la PEEC Aides à la pierre déléguées Communauté d Agglomération du Pays Viennois Conseil Général de l Isère Caisse des Dépôts et consignations Organismes bancaires Organismes collecteurs du 1% logement Aides à la pierre déléguées et aides propres du territoire Accorde une aide Accorde des prêts Verse les subventions Verse les subventions Bailleur social Construit et gère les logements sociaux 12 Le guide du logement social

14 1 Sur le territoire viennois, l État, la région Rhône-Alpes, le Conseil Général de l Isère et la CAPV financent, pour l année 2010, le logement social ainsi : Zone B1 Chasse/Rhône Par logement PLAI Zone C Par logement PLUS Par logement PLS État Conseil général Région CAPV/ Communes 100 / m 2 de surface utile (sous condition que le projet réponde aux critères d éco-conditionnalité établis par le CG) En cours de modification Non subventionné Non subventionné * Les subventions sont versées directement aux bailleurs sociaux exceptées celles de la CAPV qui sont attribuées aux communes qui choisissent ou non de les reverser aux bailleurs sociaux. Le rôle d Action Logement dans le financement du logement social De manière générale, toutes les entreprises du secteur privé non agricole, employant 20 salariés et plus, sont tenues de consacrer un pourcentage de leur masse salariale à «l effort de construction». Elles peuvent s acquitter de cette obligation : Zone B1 : 8,20 par m 2 de surface utile, Zone C : 7,31 par m 2 de surface utile. Cette contribution appelée Participation des Employeurs à l Effort de Construction (PEEC) est collectée par les CIL (Comités Interprofessionnels du Logement), communément appelés «collecteurs du 1 % logement» et aujourd hui «Action logement». Grâce à la PEEC, les CIL financent notamment les programmes locatifs sociaux que réalisent les bailleurs sociaux, ce qui leur permet de disposer, en contrepartie, de droits de réservation de logements au bénéfice exclusif des salariés de leurs entreprises clientes. A compter de juillet 2010, comme le veut la loi, les organismes collecteurs du 1 % logement se sont regroupés. Le pays viennois peut notamment retrouver sur son territoire le groupe Amallia (composé entre autres d Epergos et d Alliade) et Astria. Réalisation OPAC 38/Résidence de l Obiou Le guide du logement social 13

15 Qu appelle-t-on logement social? Comment les logements sociaux sont-ils attribués? L État est réservataire de 30 % du parc locatif public : Réalisation OPAC 38/Hameau de la cascade Lorsque qu un ménage effectue une demande chez un bailleur social, un numéro unique départemental lui est attribué. Le numéro est dit «unique» car il restera attribué au demandeur même si celui-ci formule plusieurs demandes successives ou plusieurs demandes simultanées auprès de différents bailleurs. Cette procédure permet de prendre en compte l ensemble des demandes de logements sociaux au sein d un même département. Elle participe de même à apporter une meilleure lisibilité dans les systèmes d attributions de logements parfois complexes. En effet, sur le pays viennois, le parc de logements sociaux est attribué selon trois procédures : Attribution des logements réservés Parce qu ils ont été financeurs de programmes de logement social, certains acteurs ont un droit de réservation sur une partie des logements sociaux construits. Sur le pays viennois, plusieurs réservataires existent : 25 % du parc, communément appelé «contingent préfectoral», est en effet réservé aux ménages reconnus prioritaires et à ceux relevant du Droit Au Logement Opposable (DALO). Sur le pays viennois, et plus généralement sur l Isère, le contingent préfectoral est délégué à la Commission sociale d attribution du Comité Local de l Habitat (CLH). 5 % du parc locatif public est réservé aux fonctionnaires (contingent fonctionnaire). Le Droit Au Logement Opposable (DALO) Le droit au logement est garanti par l État, dans les conditions prévues par la loi, aux personnes qui ne peuvent obtenir un logement décent et indépendant par leurs propres moyens. Ainsi, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a créé deux recours pour les personnes dont les démarches en vue de louer un logement n ont pas abouti : Un recours amiable devant une commission de médiation. Puis en cas de décision favorable wnon suivie de l attribution d un logement, un recours contentieux devant le tribunal administratif. 14 Le guide du logement social

16 1 Réalisation Opac 38 /Jardin A qui s adresse le DALO? Les personnes éligibles au logement social qui n ont pas reçu de proposition adaptée à leur demande de logement dans un délai «anormalement long» défini par le Préfet. Sans condition de délai, les personnes de bonne foi qui sont : dépourvues de logement ou menacées d expulsion sans relogement ; hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition logées dans des locaux impropres à l habitation ou présentant un caractère insalubre ; logées dans des locaux manifestement sur-occupés ou indécents, s il y a au moins un enfant mineur, s il présente un handicap ou s il y a au moins une personne à charge présentant ce handicap. Sans condition de délai, les personnes qui sollicitent l accueil dans une structure d hébergement. Les collecteurs du 1 % logement (CIL) : Toute entreprise participant à la Participation des Employeurs à l Effort de Construction (PEEC) a un droit de réservation sur le parc de logement social au bénéfice exclusif de ses salariés. Le parc de réservations est plus ou moins important selon l effort de participation des entreprises au financement du logement social. La collectivité locale : Les communes et la Communauté d Agglomération du Pays Viennois, en plus de leur participation financière, sont souvent sollicitées pour garantir le prêt principal contracté par le bailleur pour financer son opération. En contrepartie des garanties d emprunt accordées, la collectivité peut bénéficier d un droit de réservation des logements. Jusqu à ce jour, la CAPV n a pas exercé ce droit sur le territoire viennois. Les autres réservataires : La Caisse d Allocation Familiale, Le Conseil Général de l Isère et du Rhône Un logement ne peut être réservé que par un seul financeur. Lorsqu un logement se libère, le réservataire concerné est sollicité par le bailleur social afin qu il puisse lui transmettre des dossiers de demandeurs de logements (en général trois) ainsi qu un ordre de priorité. Si le bailleur accepte les candidatures transmises par le réservataire, il effectue la proposition de logement au premier ménage positionné. Le guide du logement social 15

17 Qu appelle-t-on logement social? Les aides pour entrer dans un logement Afin de permettre à certains ménages en difficulté d accéder plus facilement à un logement et de s y maintenir, de nombreux dispositifs existent. C est le cas notamment du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) géré par le Conseil Général qui accorde des aides financières aux personnes en difficulté. Applicable à tous les secteurs locatifs, le FSL est mobilisable de deux manières : FSL accès : il permet à un ménage de bénéficier d aides directes (aides financières, aide spécifique F.S.L. jeunes, accord préalable à l accès ) et indirectes (accompagnement social lié au logement, orientation en résidence sociale, relogement prioritaire, bail glissant ) pour accéder un logement. FSL maintien : aides financières et d accompagnement visant à faciliter le maintien dans les lieux d un locataire ayant une dette de loyer, des impayés d énergie, d eau ou de téléphone. Afin de faciliter l accès à un logement du parc social et du parc privé conventionné (ANAH ou APL), la Garantie Loca- Pass peut être contractée par un ménage. Mise en place par Action Logement, la garantie est un engagement pris par un collecteur du 1% logement au profit du bailleur pour assurer le paiement des loyers et des charges si le locataire ne peut plus les payer. Seuls les salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus ou moins 10 salariés ainsi que les jeunes de 18 à 30 ans à la recherche ou en situation de premier emploi peuvent bénéficier de ce dispositif. L avance LOCA-PASS, consistant en une avance remboursable sans intérêt destinée à financer le dépôt de garantie lors de l accès à un logement est, elle, applicable à tous les locataires. D autres aides mises en place par les CIL peuvent être mobilisables par certains ménages. Il est possible de les retrouver sur le site d Action Logement : Attributions au sein du Comité Local de l Habitat (CLH) Comme c est le cas sur d autres territoires isérois, le pays viennois dispose d un Comité Local de l Habitat chargé de piloter et d animer le Programme Local de l Habitat (PLH). Ce Comité est entre autre doté d une Commission Sociale d Attribution des logements (CSA). La CSA est une instance partenariale qui dispose de la délégation du Contingent Préfectoral et gère les logements agréés dans le cadre du Plan d action pour le Logement des Personnes Défavorisées en Isère - PALDI : logements PLAI-PLATS pour le parc public et logements conventionnés très sociaux (PST LCTS) pour le parc privé. La Commission est chargée de réaliser des propositions d attribution sur ces logements par le biais d un fichier de ménages demandeurs de logement dont elle a reconnu le caractère prioritaire. Les propositions d attribution sont réalisées au regard de certains critères de priorité tenant au profil socio-économique des demandeurs, ainsi que des besoins et vœux exprimés par le ménage considéré. 16 Le guide du logement social

18 1 Règlement d attribution des logements sociaux dans le cadre du CLH Les logements gérés dans le cadre du Comité Local de l Habitat sont soumis au règlement d attribution des logements locatifs sociaux inscrit dans la Charte Locale de l Habitat. Ce règlement indique que les logements gérés par le CLH doivent être attribués en priorité : 1. Aux personnes qui ont un besoin urgent de logement suite à la réalisation d une opération d urbanisme, à l occupation d un logement déclaré insalubre, à l évacuation d un immeuble déclaré en état de péril, à une expulsion, à une situation d hébergement ; 2. Aux personnes ayant des difficultés spécifiques de logement : personnes handicapées, familles nombreuses, femmes enceintes, familles monoparentales, jeunes à la recherche d un premier logement ; 3. Aux personnes qu un nouvel emploi conduit à changer de résidence ; 4. Aux personnes ayant des difficultés graves à faire face aux dépenses liées au logement. Entre les personnes qui entrent dans une ou plusieurs catégories, il est donné priorité à celles dont les ressources sont inférieures ou égales à 60 % du plafond applicable aux bénéficiaires de logements locatifs PLUS. Les candidatures à l attribution des logements disponibles sont transmises selon un ordre de priorité par le CLH aux bailleurs sociaux concernés. Après validation de leur propre commission d attribution, les bailleurs effectuent les propositions de logements aux ménages positionnés. Attribution des logements du «parc classique» Les attributions des logements sociaux libres de réservation sont réalisées directement par les bailleurs sociaux. En général, lorsqu un logement se libère, les bailleurs sollicitent la commune concernée afin qu elle puisse leur faire parvenir des dossiers de candidats positionnables sur le logement. Certaines communes organisent de même des Commissions communales afin de proposer des demandeurs au bailleur social en charge du logement libéré. Le logement pour les jeunes : l action de RIVHAJ sur le pays viennois RIVHAJ est un CLLAJ (Comité Local pour Le Logement Autonome des Jeunes) qui a pour but de favoriser l accès au logement de jeunes (ménages de moins de 26 ans, isolés ou en couple, avec ou sans enfants) inscrits dans un processus d insertion sociale et/ou professionnelle souhaitant devenir autonomes. En tant qu acteur majeur du logement des jeunes sur le pays viennois, RIVHAJ participe aux commissions d attribution des logements afin d encourager l accès aux logements sociaux par des jeunes. Le guide du logement social 17

19 Qu appelle-t-on logement social? Processus d attribution des logements locatifs sociaux sur le pays viennois Logements attribution classique Les logements locatifs sociaux sont attribués par les commissions d attribution des bailleurs sociaux Les logements PLAI Logements destinés aux ménages en difficulté Contingent préfectoral Délégué au Comité Local de l Habitat du pays viennois Propositions d attribution en Comité Local de l Habitat (CLH) du pays viennois Le bailleur, après consultation des communes concernées, sélectionne des ménages demandeurs pour chaque logement qui se libère Le bailleur effectue la proposition de logement aux ménages retenus Le ménage refuse le logement => le bailleur le propose au second ménage positionné Le ménage accepte le logement => le logement est attribué 18 Le guide du logement social

20 1 Logements sociaux réservés Les réservataires sont les collectivités et organismes qui participent financièrement à la construction et à la réhabilitation des logements sociaux Lorsqu un logement se libère, le bailleur en informe le réservataire concerné afin qu il puisse proposer des candidats L Etat Contingent fonctionnaire 5% du parc de logements sociaux est réservé par le Préfet pour les agents fonctionnaires Le 1% logement Toute entreprise participant à la PEEC a un droit de réservation sur le parc de logement social au bénéfice de ses salariés Les collectivités locales et communes (Sur le territoire, la CAPV n exerce pas son droit de réservation) Le réservataire réalise des propositions de candidat sur le logement ou le remet à disposition au bailleur Les propositions d attribution de logement (3 positionnements en général) sont étudiées en commission bailleur Le bailleur est défavorable aux propositions de positionnement La Commission bailleur est favorable aux propositions de positionnement Les réservataires proposent d autres candidats Le logement est remis à disposition du bailleur pour qu il l attribue en Commission classique Le bailleur effectue la proposition de logement aux ménages désignés Le ménage refuse le logement => le bailleur le propose au second ménage positionné Le ménage accepte le logement => le logement est attribué Le guide du logement social 19

21 Qu appelle-t-on logement social? Le logement social au sein du pays viennois De nombreux ménages rencontrent des difficultés pour se loger dans le secteur privé et ce parfois, malgré un emploi stable. Pour répondre aux besoins des familles qui ont des revenus modestes, pour permettre aux jeunes de prendre leur indépendance ou aux personnes âgées de trouver un logement adapté à leurs ressources... les territoires doivent se mobiliser et promouvoir le développement du logement social. Les dispositions mises en place par l article 55 de la loi SRU pour renforcer la production de logements sociaux sur les territoires Le développement du logement social est une nécessité qui concerne tous les territoires et qui relève d une réelle mobilisation politique. Malgré les efforts menés en la matière, certains territoires souffrent d un manque persistant de logements aux loyers abordables. Pour tenter de pallier à ce manque, l article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 impose aux communes de plus de habitants (1 500 habitants en Ile-de-France) situées dans des agglomérations de plus de habitants de disposer d au moins 20 % de logements locatifs sociaux parmi leurs résidences principales. Les communes concernées ne respectant pas leurs obligations sont alors prélevées sur leurs ressources fiscales. Sur le pays viennois, les communes de Chasse sur Rhône et de Pont Evêque ainsi que la Ville de Vienne sont soumises à cette obligation. Au regard de son accroissement démographique, la commune d Estrablin devrait l être prochainement. La politique menée par le pays viennois en matière de logement social Depuis plusieurs années, le pays viennois mène une politique affirmée en matière de développement de l habitat. Afin de définir concrètement les principes de cette politique, le pays viennois a adopté le 19 janvier 2006 son Programme Local de l Habitat pour une période de 6 ans, de 2006 à Le Programme Local de l Habitat est un dispositif définit par le code de la construction et de l habitation (articles R à R ). Les objectifs et les principes de ce document concernent tous les types d habitat. Cependant ils favorisent plus particulièrement le développement de l offre locative sociale et de la mixité sociale, ainsi qu une répartition équilibrée des logements sociaux sur l ensemble du territoire. Le Programme Local de l Habitat du pays viennois s articule autour de 10 actions spécifiques regroupées sous 5 axes d interventions : 1. le développement équilibré de l offre locative, 2. l adaptation et la requalification de l habitat, 3. l accession à la propriété, 4. la prise en compte des besoins spécifiques en logement et en hébergement, 5. un dispositif d animation de la politique locale de l habitat. 20 Le guide du logement social

22 1 Quelles sont les communes concernées? Objectifs imposés Qui a mis en place ces objectifs? Types de logements retenus Programme Local de l Habitat L ensemble des communes du pays viennois 20 logements sociaux pour habitants Les communes du pays viennois par le biais du PLH en 2006 Logements locatifs sociaux de type PLAI, PLUS, PLS ou assimilés (PLATS, PLA, PLUS CD, etc ) Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) Communes de plus de habitants situées dans des agglomérations de plus de habitants : Chasse sur Rhône, Pont Evêque, Vienne Au moins 20% de logements locatifs sociaux parmi le nombre de résidences principales L État par le biais de la loi SRU du 13 décembre 2000 Logements locatifs sociaux Les logements conventionnés au titre de l APL (logements ANAH, logements étudiants du CROUS ) Logements ou lits des logements-foyers Places des centres d hébergement et de réinsertion sociale Logements en accession sociale à la propriété (retenus pour 5 ans). Le PLH a de même fixé pour chaque commune du pays viennois des objectifs de production de logement social. Ainsi, chaque commune doit disposer en 2011 d un minimum de 20 logements sociaux pour habitants. Le «reste à produire» des communes qui découle de cet objectif est mis à jour tous les ans, lors de la réalisation de l observatoire du parc locatif public 4. Pour garantir la mixité de l offre locative sociale, le PLH du pays viennois préconise la conjugaison des logements PLAI, PLUS et PLS au sein des projets de logements sociaux. La répartition suivante est préconisée : 65 % de logements PLUS, 15 % de logements PLAI et 20 % de logements PLS La délégation des aides à la pierre : une compétence primordiale pour développer le logement social sur le pays viennois Depuis 2006, la Communauté d Agglomération du Pays viennois bénéficie de la délégation de compétence pour la gestion du financement du logement social. Cette délégation de compétence porte sur les aides à la pierre de l État et de la Région Rhône-Alpes en faveur de la construction et de la réhabilitation de logements locatifs sociaux, de la réhabilitation de l habitat privé, ainsi que de la création de places d hébergement d urgence. Par le biais de cette délégation, la CAPV est chargée d attribuer les aides pour le compte de l État et de la Région. Deux conventions, l une conclue entre l État et la CAPV pour une durée de six ans, et l autre entre la Région et la CAPV, précisent notamment les crédits qui seront consacrés au logement social et à l habitat privé ainsi que les objectifs de production de logements sur lesquels la CAPV s engagera pour la durée des conventions. La délégation des aides à la pierre donne l opportunité au pays viennois d organiser sur son territoire la construction de logements sociaux à la place de l État. La CAPV joue donc un rôle de régulateur mais aussi d ensemblier de la politique de l habitat. 4 Disponible en ligne sur le site Internet de la CAPV : Le guide du logement social 21

23 2 Réaliser un programme de logement social 22 Le guide du logement social

24 e développement des logements locatifs sociaux dépend de la mobilisation active des communes. C est la commune, en effet, qui prépare l opération à travers ses documents d urbanisme et l autorise en délivrant le permis de construire. C est elle qui, de plus, définit les caractéristiques du programme de logement en fonction de ses besoins. 2 Lors de la réalisation d un projet de logements locatifs sociaux, la collaboration de la commune avec l opérateur social est donc indispensable. En effet, la collectivité, par sa connaissance des besoins locaux planifie et quantifie. Le bailleur social, par son expérience, sa compétence et sa capacité financière, assure la réalisation, puis la gestion du programme de logements. Compte tenu du rôle essentiel de la commune dans l élaboration d opérations de logements abordables, ce second chapitre a donc pour vocation d éclairer les élus et de leur apporter des pistes de réflexion sur les différentes étapes de la réalisation d un programme de logement social. Cette partie ne doit cependant pas être appréhendée de manière linéaire, puisqu en réalité de nombreux allers retours s opèrent entre les différentes étapes. Le guide du logement social 23

25 Réaliser un programme de logement social Evaluer les besoins de la commune en matière de logement social L analyse des besoins en matière de logements et d équipements constitue la première étape dans l élaboration d un projet de logement social. Elle va permettre à la commune de définir son projet de logement social en s assurant qu il réponde pleinement aux attentes de la population Prendre en compte le «reste à produire» indiqué par le PLH en vigueur L analyse des besoins s appuie tout d abord sur l avancement des objectifs du PLH en matière de production de logement social. Actuellement, chaque commune doit en effet disposer d un minimum de 20 logements sociaux pour habitants afin de répondre aux besoins du territoire. En fonction de son parc de logement social, chaque commune doit tenir compte de son «reste à produire» pour évaluer ses besoins en matière de logement social. Evaluer les besoins et les attentes de la population en matière de logement Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, la commune doit tout d abord déterminer les besoins en matière de localisation des logements sociaux. De manière générale, les centres villages sont propices au développement du logement social puisqu ils permettent à leurs habitants d être pleinement intégrés à la vie de la commune et de bénéficier des commerces et services de proximité. Pour définir les caractéristiques du programme de logements à réaliser, la commune doit de même déterminer la population visée et ses attentes. L arrivée de nouvelles familles sur la commune, la multiplication des situations de précarité qui touchent notamment les jeunes, l isolement et la fragilité des personnes qui vieillissent peuvent en effet créer de nouveaux besoins sur la commune qui seront à prendre en compte dans la définition du projet et qui permettront à la commune de définir une stratégie de développement. La réponse aux besoins déterminés sera alors favorisée par une offre diversifiée et également par des logements aux différents loyers (logements PLAI, PLUS, voire PLS) correspondant aux moyens financiers des ménages à accueillir. Le large panel des logements sociaux permettra ainsi d apporter des réponses adaptées aux différents besoins des ménages et à leur parcours résidentiel. De manière plus générale, l observatoire local de l habitat 5 du pays viennois, mis à jour chaque année et disponible sur le site internet de la CAPV, peut permettre aux communes de déterminer les besoins en matière de logement social sur le territoire viennois. 5 Disponible en ligne sur le site Internet de la CAPV : 24 Le guide du logement social

26 Maîtriser le foncier Le foncier constitue le premier frein au développement de programmes de logements locatifs sociaux. Les opérateurs sociaux peinent, en effet, à avoir accès au foncier à des prix compatibles avec la construction sociale. Réalisation Advivo/Vienne Le foncier est une variable capitale dans la formation des prix de l immobilier ; c est le prix du foncier qui, en constante augmentation, va déterminer le prix de sortie des logements. Cependant, les prix des logements locatifs sociaux et des logements en accession sociale étant plafonnés, il est de plus en plus difficile pour les opérateurs de réaliser des opérations de logement abordable aux conditions actuelles du marché foncier. Dans ce contexte, et pour favoriser le développement de programmes de logements à loyers modérés, les communes doivent anticiper la question foncière, et ce avant même d avoir programmé une opération de logements locatifs sociaux. Elles doivent agir sur leur foncier, en maîtriser le coût, se donner la capacité de détenir des terrains de qualité afin de préparer l avenir et ce, par le biais d une politique foncière efficace. Se servir des outils de planification urbaine La planification urbaine est un processus d études et de prospective qui débouche sur la fixation d objectifs à atteindre, de moyens nécessaires, d étapes de réalisation et de méthodes de suivi de celle-ci. Elle participe de même à lutter contre le mitage urbain, à imposer la densification urbaine et le recyclage du foncier comme une alternative à l extension urbaine systématique. L action de planification s applique à différentes échelles de territoire et se traduit par divers documents. Le schéma de cohérence territoriale (SCOT) Le schéma de cohérence territoriale est un document d urbanisme qui a été créé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU) et a succédé au schéma directeur d aménagement et d urbanisme (SDAU). Ce document fixe, à l échelle d un groupement de communes, les orientations générales des politiques d urbanisme, de l habitat, des déplacements, des activités économiques et des équipements publics. Son rôle consiste donc à organiser de manière cohérente l aménagement et le développement d un bassin de vie sur le long terme, incitant ainsi les communes à adopter une stratégie foncière au niveau intercommunal. En 2001, le Syndicat Mixte des Rives du Rhône (SMRR) a été créé afin d élaborer et de suivre le Schéma de Cohérence Territorial des Rives du Rhône. Ce document est applicable sur 5 intercommunalités et une commune : la Communauté d agglo- 2 Le guide du logement social 25

27 Réaliser un programme de logement social mération du Pays Viennois, la Communauté de Communes du Pays Roussillonnais, la Communauté de Communes de la Région de Condrieu, la Communauté de Communes du Pilat Rhodanien, la Communauté de Communes Rhône Valloire et la Commune de Sainte-Colombe. Concernant l habitat, le SCOT des Rives du Rhône encourage notamment la réduction de la consommation foncière ainsi que la diversification des form es urbaines et de l offre de logements. Pour répondre à cet objectif, le document prescrit une densité minimale de : 40 logements par hectare pour les agglomérations 30 logements par hectare dans les villes et dans les bourgs-centre 20 logements par hectare dans les villages Le SCOT établit de même des prescriptions en matière de développement du logement social. Une part minimale de logements locatifs sociaux et/ou abordables est en effet à produire parmi l ensemble des nouveaux logements des communes selon les proportions suivantes : Pour les agglomérations et les villes : 20 % de logements sociaux (définition loi SRU) parmi les nouveaux logements produits, Pour les bourgs centres : 15 % de logements abordables parmi les nouveaux logements produits, Pour les villages : 10 % de logements abordables parmi les nouveaux logements produits. Les documents de planification sectoriels : les plans de déplacements urbains (PDU), les Programmes Locaux de l Habitat (PLH), les Plans d Occupation des Sols (POS) et Plans Locaux d Urbanisme (PLU), doivent être compatibles avec le SCOT et ses prescriptions. Le Programme Local de l Habitat (PLH) Le Programme Local de l Habitat est le principal outil de développement d une politique locale du logement. Mis en place pour une durée de six ans, il a pour vocation de définir les objectifs et les principes d actions visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, à assurer entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements locatifs sociaux. Il prend, de même, en compte les enjeux fonciers (maîtriser l étalement urbain, permettre le renouvellement urbain, renforcer la mixité sociale et urbaine, mettre en œuvre des programmes de logements pour répondre à des besoins ) et la définition d une stratégie foncière à l échelle de l agglomération. Adopté en janvier 2006 pour une période de 5 ans, le Programme Local de l Habitat du pays viennois a déterminé un programme d actions détaillé pour le territoire ainsi que des objectifs de productions de logements sociaux par communes que les Plans Locaux d Urbanisme doivent prendre en compte en application de l article L123-1 du code de l urbanisme. Le Plan Local d Urbanisme (PLU) Le Plan Local d Urbanisme est un document d urbanisme créé par la loi SRU en Succédant au Plan d Occupation des Sols (POS), il permet aux communes d établir un projet global d urbanisme et de fixer les règles générales d utilisation des sols. Un PLU contient deux principaux documents : un rapport de présentation qui expose les motifs et tente de justifier les choix d aménagement retenus, 26 Le guide du logement social

28 un projet d aménagement et de développement durable (PADD) qui exprime le projet politique de la collectivité locale en matière d urbanisme, de développement économique et social, d environnement... Le PLU doit être compatible avec les DTA 6 (Directive Territoriale D aménagement), les SCOT, les PLH, les PDU (Plan de Déplacements Urbains)... Il est élaboré à l initiative et sous la responsabilité de la commune concernée ou de la collectivité compétente. Le PLU est un excellent outil pour maîtriser le foncier et favoriser le développement d opérations de logement social. Certaines règles inclues dans le règlement de zone du PLU peuvent encourager la réalisation logements sociaux mais parfois, aussi, l entraver : Réalisation Opac 38/Le Pin A. La superficie minimale 7 : imposer une superficie minimale aux terrains constructibles peut être contradictoire avec un objectif de mixité sociale. En augmentant le coût du foncier, il devient difficile pour les ménages aux petits budgets de se rendre acquéreur et pour les opérateurs sociaux, d équilibrer financièrement leur opération. Il est donc préférable, lorsque cela est possible, que l article sur la superficie minimale soit sans objet (certaines contraintes techniques telles que l assainissement individuel peuvent rendre cette règle nécessaire). B. Pour agir sur la forme du bâtiment, la commune peut jouer sur le coefficient d emprise au sol et la hauteur maximale des constructions. Avec une faible emprise au sol et une hauteur maximale élevée, le règlement peut privilégier plutôt de l habitat collectif, plus favorable aux opérations de logements locatifs. C. Le Coefficient d Occupation des Sols (COS) détermine, dans le cadre des PLU, la densité de construction admise sur une zone urbaine ou à urbaniser. Suivant la destination des constructions, il est possible de fixer des COS différents, ce qui permet de favoriser la diversification des constructions. Un coefficient d occupation des sols (COS) élevé ou non réglementé peut inciter à la densification ou en tout cas, la permettre. Cette possibilité de densification améliore la faisabilité financière des opérations de logements notamment sociaux. La loi SRU interdit les dépassements de COS. Cependant, pour favoriser la construction de logements abordables, l article 40 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte 2 6 La directive territoriale d aménagement (DTA) ou, après la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, la directive territoriale d aménagement et de développement durables (DTADD) est un outil juridique permettant à l État, sur un territoire donné, de formuler des obligations ou un cadre particulier concernant l environnement ou l aménagement du territoire. 7 Article applicable pour les documents en vigueur (les nouveaux PLU ne comporteront plus cette mention). Le guide du logement social 27

29 Réaliser un programme de logement social contre l exclusion prévoit la possibilité de délimiter des secteurs à l intérieur desquels la réalisation de programmes de logements, comprenant au moins la moitié de logements sociaux, bénéficient d une majoration du volume constructible. Cette majoration peut aller jusqu à 50 %. Cette disposition peut s appliquer par simple délibération du conseil municipal. A noter que la loi de Programmation et d Orientation Pour l Energie (dite loi POPE) votée en juillet 2005 donne aux collectivités locales la possibilité de bonifier le COS dans la limite de 20 % pour des bâtiments performants et recourant aux énergies renouvelables. Réalisation Advivo/Malissol D. Pour éviter d amplifier le coût de la construction de logements sociaux, il peut être préférable de ne pas exiger plus d une place de stationnement par logement, voire moins. Les différents documents de planification territoriale ont la spécificité de s organiser dans une hiérarchie de normes et selon des rapports de compatibilité ou de conformité. Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) comme le Programme Local de l Habitat (PLH) ne sont pas directement prescriptifs et normatifs. Seul le Plan Local d Urbanisme (PLU) est opposable au tiers, c est-à-dire qu il régit les autorisations d occupation du sol et les opérations d aménagement. Il est donc nécessaire, pour obtenir une politique foncière et une politique de l habitat cohérentes à chaque échelon territorial, de déterminer les points essentiels de chaque outil de planification, afin de permettre leur réelle application, d un bout à l autre de la chaîne de hiérarchie des normes. Anticiper l utilisation du foncier : les servitudes de mixité sociale Afin de préparer la réalisation de projets de logements locatifs sociaux, il est important pour les communes d anticiper en adaptant les documents d urbanisme aux besoins. Le POS/PLU présente l intérêt majeur de permettre à la commune de maîtriser son foncier au profit de projets d habitat social par exemple. Pour favoriser la mixité sociale, l article L123-2 du code de l urbanisme a prévu la possibilité d inscrire dans les PLU des servitudes consistant «à réserver des emplacements en vue de la réalisation de programmes de logements qu il définit» (Article L123-2 b, créé par la loi SRU) et «à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu il définit» (Article L123-2 d, créé par la loi ENL). Définir des emplacements réservés Depuis la loi SRU, une commune peut, dans le cadre de son PLU, définir des emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logements. Ces emplacements réservés 28 Le guide du logement social