PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Loi n du 24 mars 2014 (Publiée au Journal officiel du 26 mars 2014)

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1 PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Loi n du 24 mars 2014 (Publiée au Journal officiel du 26 mars 2014) 1

2 PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Avertissements Le lecteur est avisé qu il s agit d une première analyse et interprétation du texte de la loi. Le CRIDON-Lyon réalisera au fur et à mesure de sa réflexion et de la publication des textes d application attendus, des mises à jour régulières. Ce document est le fruit des travaux d analyse conduits par les services Construction, Civil Obligations et Commercial. 2

3 La loi «Pour l accès au logement et un urbanisme rénové» (loi ALUR) après la décision du Conseil Constitutionnel rendue le 20 mars dernier, a été publiée au journal officiel du 26 mars Elle est entrée en vigueur le 27 mars Cette loi, qui comprend 177 articles, s inscrit dans une série de textes adoptés et entrés en vigueur au fil du temps, depuis le mois de janvier 2013 : une loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, suivie de cinq ordonnances consacrées à des aspects divers de notre législation, en lien avec la production de logements. 3

4 Le législateur a divisé la loi en quatre titres : Titre I : Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable (art. 1 à 51). Titre II : Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées (art. 52 à 95) Titre III : Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement (art. 96 à 125). Titre VI : Moderniser les documents de planification et d urbanisme (art. 126 à 177). La loi ALUR apporte des modifications dans de très nombreux domaines qui touchent au droit privé comme la loi du 6 juillet 1989 ou le statut de la copropriété, mais aussi au droit public lorsqu il s agit du plan local d urbanisme intercommunal ou du droit de préemption urbain. L objectif du CRIDON de LYON aujourd hui n est pas ici d exposer l ensemble de la loi mais d en extraire les dispositions qui concernent la pratique notariale et sur lesquelles il est apparu nécessaire d alerter dès maintenant les praticiens, avant tout commentaire détaillé. 4

5 Nous avons donc choisi de ne retenir que 13 thèmes dans lesquels nous ne présentons que certains articles de la loi qui nous sont apparus les plus importants. 1. Les baux d habitation (dont : location en meublé, permis de louer et résidences universitaires) 2. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l immeuble loué 3. Le changement d usage des logements (art L du CCH ) 4. Les professionnels de l immobilier 5. La copropriété : immatriculation des syndicats et vente du lot 6. La lutte contre la mérule 7. La lutte contre les marchands de sommeil 8. L autorisation préalable de division de l immeuble bâti 9. Le bail à construction et emphytéotique : le sort des locataires à la fin du bail 10. Le droit de préemption urbain 11. La disparition du coefficient d occupation des sols 12. Le lotissement : le sort des documents. 13. Les problèmes de dépollution et des secteurs d information 5

6 Pour cette présentation, c est la forme d un tableau qui a été retenue afin de situer chaque disposition nouvelle dans le code ou la loi qu elle modifie, en résumer l objet, indiquer selon quelles modalités elle entrera en vigueur. Nous avons respecté, autant que possible, la chronologie des articles dans la loi pour permettre à chacun de situer une disposition évoquée dans son contexte, en se reportant au texte intégral de la loi. Ce document n est encore une fois qu un message d alerte et une première interprétation. L étude plus complète de la loi conditionnée en partie par une quarantaine de décrets à venir, fera l objet de publications du CRIDON. Les conférences qui sont proposées par le CRIDON de LYON permettront de développer les principaux sujets abordés par le législateur. 6

7 Article de loi Alur Art. 1 er Loi du 6 juillet 1989 art. 1 er Droit au logement 1. Les baux d habitation Condamnation du refus de louer pour un motif discriminatoire Généralisation de l interdiction du refus de louer pour tout motif discriminatoire visé par le Code Pénal Article 2 Champ d application La loi régit le bail de la résidence principale : logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions, par le titulaire ou une personne à charge. C est l utilisation à titre de résidence principale qui détermine l application de la loi, qui en donne également la définition Article 3 Article 3-1 Forme et mentions du contrat de bail Adéquation de la surface habitable au loyer Création d un contrat type. Mentions obligatoires et sanctions de leur absence Si la surface habitable est inférieure de plus d 1/20 e à la surface mentionnée, le loyer doit être proportionnellement réduit pour certaines dispositions et repoussée à la parution d un décret ou arrêté pour d autres : -contrat type -loyers de référence -GUL (à laquelle le bailleur peut expressément renoncer) -Notice d information relative aux droits et obligations des parties et aux voies de conciliation et de recours à l exception des contrats en cours L indication du montant et de la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s il a quitté le logement depuis moins de 18 mois, ou du montant des travaux effectués dernièrement est nouvelle et d application immédiate. En son absence, comme en l absence d indication de la surface ou du dernier loyer, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de le faire et à défaut saisir le juge pour obtenir le cas échéant une diminution du loyer. Fixe une jurisprudence incertaine 7

8 Article de loi Alur 1. Les baux d habitation Art. 1 er Article 3-2 Etat des lieux Ses modalités et son coût lorsqu il est réalisé par un tiers mandaté, ou par huissier en l absence d accord, sont fixés par décret. Le locataire peut seul demander à ce qu il soit complété dans les 10 jours de son établissement. Les états des lieux doivent être complétés par les relevés des index pour chaque énergie. Subordonnée à la parution de décrets pour les modalités et le coût. pour le reste L objectif est de réduire le contentieux par plus de précision. Article 3-3 Diagnostic technique Plus complet : au DPE, au CREP et aux risques naturels et technologiques, s ajoutent l amiante et l état de l installation intérieure d électricité et de gaz Article 4 Clauses non écrites Interdiction de percevoir des pénalités (clause pénale) en cas d infraction aux clauses d un bail ou d un règlement de copropriété. Pas de facturation au locataire de l état des lieux de sortie. Impossibilité d imposer la souscription d un contrat de location d équipements. Réduction de 40 à 21 jours de la durée en deçà de laquelle le locataire ne peut demander une indemnité au bailleur lorsqu il réalise des travaux. Subordonnée pour les nouveautés à la parution de décrets aux contrats à conclure. La mention expresse du diagnostic amiante clarifie la situation. Il fallait se référer aux dispositions du CSP exigeant qu il soit tenu à disposition des occupants. 8

9 1. Les baux d habitation Article de loi Alur Art. 1 er Article 5 Rémunération des intermédiaires -Entremise ou négociation d une mise en location : charge exclusive du bailleur - Visite du preneur, constitution de son dossier et rédaction du bail : partage entre bailleur et preneur, la part du locataire ne pouvant excéder celle du bailleur ces frais étant de surcroît plafonnés par décret (par m² de surface habitable) -Honoraires des personnes mandatées pour réaliser l état des lieux : partage et plafonnement dans les mêmes conditions. Subordonnée à la parution de décrets Applicable aux notaires. La fixation de plafonds va être déterminante. Communication à l observatoire des loyers des informations relatives au logement et au contrat de location. L absence de versement de l APL n est pas un défaut de paiement. Article 7 Vétusté Travaux du bailleur Assurance Les modalités de prise en compte de la vétusté seront déterminées par décret. Une information préalable doit lui être remise. Les travaux ne peuvent être exécutés les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord. Il peut saisir le juge afin qu il prononce leur interdiction ou leur interruption s ils ne respectent pas les conditions définies dans la notification, sont abusifs ou rendent l utilisation du local impossible ou dangereuse. Possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire si ce dernier n y a pas procédé. Le locataire doit permettre l accès aux lieux loués pour la préparation des travaux visés. Décret pour la vétusté et l assurance pour compte Applicable aux contrats en cours pour les travaux ( article 14-1 de la loi ALUR) 9

10 1. Les baux d habitation Article de loi Alur Art. 1 er Article 7-1 Prescription Prescription triennale des actions dérivant d un contrat de bail. Prescription annale de l action en révision du loyer par le bailleur. sauf contrats en cours et règles relatives à l application dans le temps d une prescription plus courte (C. Civ. art. 2222). Primordial d autant que le bailleur doit désormais demander l indexation. Article 8-1 Colocation Réglementation de la colocation par bail unique ou pluralité de contrats. -Constitutive d une division de logement en cas de pluralité de baux -Normes de peuplement -Adaptation des normes de décence -Contrat type - Assurance pour compte -Forfait de charges possible -Limitation de la solidarité du colocataire ou de la caution qui cesse avec l entrée d un nouveau colocataire ou 6 mois après la date d effet du congé Des décrets doivent définir les normes de décence, établir un contrat-type. L attention des bailleurs devra être attirée sur la limitation des effets de la solidarité. Art. 5 Article 11-1 Congés pour vendre dans le cadre d une vente par lots Abaissement du seuil de 10 à 5 logements vendus par lots Application immédiate (aux congés délivrés après l entrée en vigueur de la loi) Attention, les accords collectifs n ont pas été modifiés : leur seuil d application reste de 10 logements 10

11 Article de loi Alur Art. 5 Article 11-2 Mise en copropriété d un immeuble indivis de 5 locaux d habitation ou plus 1. Les baux d habitation Prorogation des baux d une durée de 3 ans si l immeuble est situé en zone d urbanisation de plus de habitants où il existe un déséquilibre entre l offre et la demande de logements (zones tendues). Dans l attente du décret définissant les zones tendues. Le législateur entend-il véritablement que l immeuble soit la propriété d indivisaires? Des problèmes de cumul de protection peuvent se poser si la mise en copropriété intervient dans le cadre d une vente par lots. 11

12 1. Les baux d habitation Article de loi Alur Art. 5 Article 15 Congés -Le remise en main propre contre récépissé ou émargement est expressément validée. Congé du bailleur, sauf pour les baux en cours. Un arrêté doit déterminer le contenu de la notice La protection du locataire est accrue. d information. -Congé pour reprise : Indication de la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire Justification du caractère réel et sérieux de la reprise En cas d acquisition d un bien occupé : si le terme du bail intervient moins de 2 ans après : respect d un délai de 2 ans -Congé pour vendre : Restriction des congés sans droit de préemption : vente entre parents et alliés jusqu au 3 e et non plus 4 e degré inclus En cas d acquisition d un bien occupé : pour le terme du premier renouvellement du bail. -Le juge saisi peut d office vérifier la réalité du motif et la justification par des éléments sérieux et légitimes. -Suspension de tout congédiement en cas de : -Risque sanitaire et technologique -Bâtiment menaçant ruine -Délivrance d une notice d information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d indemnisation du locataire Amendes pénales en cas de congé frauduleux Le montage consistant à acquérir un bien loué, puis délivrer congé est désormais encadré si le congé est motivé par la reprise ou par la vente. Congé du locataire Nouveaux cas de réduction à un mois du délai de préavis (zones «tendues», handicapés, attribution logement bénéficiant de l APL) et obligation d en préciser le motif dans le congé. Locataires et bailleurs protégés : -niveau plafond de ressources : attribution de logements conventionnés -âges modifiés : 65 ans pour tous 12

13 Article de loi Alur 1. Les baux d habitation Art. 6 Article 16 Observatoires des loyers Composition et missions des observatoires des loyers, qui vont recueillir des données relatives aux loyers et les mettre à disposition du public. Des décrets détermineront leurs conditions d agrément. Permettront notamment de déterminer les loyers de référence. Article 17 Encadrement des loyers Zones d encadrement Fixation par le Préfet d un loyer de référence, d un loyer de référence majoré (+20% maxi) et d un loyer de référence minoré (- 30% maxi) Un décret fixera les modalités d application de l encadrement. Complément de loyer pour les logements aux caractéristiques de localisation ou de confort. Contestable dans les 3 mois par le locataire. Article 17-1 Révision des loyers Obligation de demander le jeu de l indexation dans l année de sa prise d effet. Majoration possible du loyer par une clausetravaux ( article 14-1 loi ALUR) Les clauses d indexation ne sont plus automatiques. Article 17-2 Loyer du bail renouvelé Zones «tendues» : -action en diminution possible si loyer supérieur au LR minoré -action en réévaluation si loyer inférieur au LR minoré Hors zones «tendues» l ancien système du loyer manifestement sous-évalué s applique. Décret Le loyer proposé dans le cadre d une action en réévaluation doit être inférieur ou égal au LR minoré. Le locataire peut contester l action en réévaluation par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. 13

14 1. Les baux d habitation Article de loi Alur Art. 6 Article 18 Loyer initial Dans les zones tendues, un décret fixe annuellement le montant maximum d évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Attente du décret Double encadrement. Article 20 Commission de conciliation Elargissement de son champ de compétence aux litiges relatifs aux congés. Article 20-1 Mise en conformité d un logement indécent L information du bailleur par l organisme payeur de son obligation de mise en conformité tient lieu de demande par le locataire sauf contrats en cours? ( article 14-1 loi ALUR) Article 21 Quittances Gratuité des avis d échéance et des quittances qui peuvent être dématérialisées avec l accord du locataire Article 22 Dépôt de garantie Restitution : - dans les 2 mois de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire avec indication du nouveau domicile -dans le mois lorsque l état des lieux de sortie est conforme à l état des lieux d entrée -possibilité de conserver sur justification une provision de 20% dans les immeubles collectifs jusqu à l arrêté des comptes annuel -Majoration de 10% par mois à défaut de restitution dans les délais sauf contrats en cours 14

15 1. Les baux d habitation Article de loi Alur Art. 6 Article 22-2 Etablissement des contrats Liste des pièces justificatives du candidat et de sa caution Un décret définit la liste des pièces justificatives. Interdiction d imposer la cosignature d un ascendant ou d un descendant Application immédiate sauf contrats en cours pour le reste Sanctions par amendes administratives Article 23 Charges Modifications mineures sur l information des modalités de leur calcul et la transmission de leur récapitulatif. Le locataire peut exiger leur paiement par 1/12 e si la régularisation n a pas été effectuée avant la fin de l année suivant celle de leur exigibilité 1 er septembre 2015 pour le récapitulatif. pour le reste. Article 24 Clause résolutoire Mentions du commandement de payer. Signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Saisie préalable de la commission pour les bailleurs personnes morales Article 24-1 Mandat d agir L agrément des associations siégeant à la commission nationale de concertation n est plus nécessaire. 1 er janvier 2015 pour la commission sauf contrats en cours La collectivité territorialement compétente en matière d habitat et les organismes payeurs des aides au logement peuvent être mandatés par le locataire en litige avec son bailleur 15

16 Article de loi Alur Art. 8 Article 24-2 Loi du 6 juillet Les baux d habitation Création de la garantie universelle des loyers (GUL). Objectif : Eviter les expulsions en garantissant les impayés du locataire.. Montant garanti : L indemnisation du propriétaire ne devra pas excéder le montant du loyer de référence qui sera fixé par le préfet (possible majoration si le locataire est étudiant, demandeur d emploi, apprenti ou salarié hors CDI). Les revenus du locataire devront être au moins deux fois supérieurs au montant du loyer pour pouvoir prétendre à la GUL. Au plus tard le 1er janvier 2016 (possibilité d application aux contrats en cours à cette même date par voie d avenant, après vérification des conditions fixées par l article 24-2) Dispositif par défaut dans les contrats de location, le bailleur devra donc expressément y renoncer. Cette garantie n est pas véritablement universelle car le bailleur reste libre de choisir un cautionnement ou un système d assurance privé (avec possibilité de cumul avec un cautionnement si le preneur est étudiant ou apprenti)..impayés couverts : - Loyer -charges locatives. Sauf : dégradations locatives..conditions succinctes : 1) Contrat de location écrit conformément au «contrat type» (article 3) 2) Déclaration du contrat de location à l Agence de la garantie universelle des loyers (le «contrat type» devra stipuler qu il peut faire l objet d une déclaration à l AGUL. 3) Le logement loué devra être décent au sens de l article 6. 4) Le preneur ne devra pas être un parent ou allié du bailleur. 16

17 Article de loi Alur Art. 8 Article 25-3 Loi du 6 juillet 1989 Article 25-4 Loi du 6 juillet 1989 Article 25-5 Loi du 6 juillet 1989 Article 25-6 Loi du 6 juillet 1989 Article 25-7 Loi du 6 juillet Les baux d habitation : Locations en meublé Logements meublés Donne une définition du logement meublé. Exigence d un inventaire pour les locations meublées. Dépôt de garantie pour les locations meublées. Durée de la location meublée. Dispositions d ordre public dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. «Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante». Rédaction d un «inventaire et un état détaillé du mobilier» lors de la conclusion du bail, dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés. Fixe le montant du dépôt de garantie à 2 mois de loyer maximum. Rédaction du bail selon un contrat type qui sera défini en Conseil d Etat. Durée minimale d un an tacitement reconductible pour la même durée. La durée peut être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. Dans les conditions de droit commun, mais en pratique dès la parution des décrets fixant la liste des éléments que doit comporter le logement, et définissant le «contrat type». Auparavant, l article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 excluait les «locations en meublé» de son champ d application. Cette définition vise à clarifier la notion de «location meublée» qui soulevait certaines difficultés. Cet inventaire amiable et contradictoire est rendu obligatoire. L inventaire et l état détaillé ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l établissement de l état des lieux. Dérogation à l article 22 qui limite le dépôt de garantie à un mois de loyer pour les «locations vides». Reprend les exigences de l article L du code de la construction et de l habitation. Exigence d un écrit strictement encadré. Réduction possible de la durée à 9 mois pour les étudiants 17

18 1. Baux d habitation : locations en meublé Article de loi Alur Art. 8 Article 25-8 Loi du 6 juillet 1989 Objet Renouvellement du bail et congé de la location meublée. Résumé Le congé doit être notifié par lettre recommandée A/R ou signifié par acte extrajudiciaire. Le locataire (même si le bail est de neuf mois) peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d un préavis d un mois. Si le bailleur souhaite modifier les conditions du bail, il doit, à l expiration du contrat, en informer le locataire avec un préavis de trois mois. En cas d acceptation par le preneur, le contrat est renouvelé pour un an. Le congé du bailleur doit respecter un préavis de trois mois, et être motivé par : - sa décision de reprendre ou vendre le logement (si caractère réel et sérieux) - un motif légitime et sérieux (comme le non-respect d une obligation du locataire) Le congé doit comporter le motif allégué à peine de nullité ; et, en cas de reprise, indiquer les noms et adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec le bailleur. Entrée en vigueur Commentaire Contrairement à l article 15, le congé ne peut pas être remis en main propre. Fixation de la forme du congé qui n était pas prévue par l article L CCH. Pas de modification des délais de préavis. Si le preneur quitte les lieux avant l expiration du préavis émanant du bailleur, il n est redevable du loyer et des charges que jusqu à cette date (il sera en revanche tenu jusqu au terme s il en est l auteur, sauf relocation avec l accord du bailleur). Le congé du bailleur n est pas possible si le locataire est âgé avec de faibles ressources Le juge saisi peut (même d office) vérifier la réalité du motif et invalider le congé en l absence de motifs sérieux et légitimes. Si le congé émane du bailleur, le locataire n est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. 18

19 1. Baux d habitation : Locations en meublé Article de loi Alur Art. 8 Article 25-9 Loi du 6 juillet 1989 Encadrement des loyers de la location meublée. Dans les zones d encadrement mentionnées à l article 17 (I), le Préfet fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Une majoration unitaire par mètre carré sera appliquée à ces loyers de référence pour tenir compte du caractère meublé du logement. La majoration unitaire par mètre carré permettra de pondérer la valeur des loyers de référence en tenant compte de la spécificité du caractère meublé du logement. Article Loi du 6 juillet 1989 Récupération des charges locatives par le bailleur en cas de location meublée. Ces dispositions ne s appliquent pas aux logements meublés situés dans une résidence de service gérée selon un mode d organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique (hôtels, résidences de tourisme, ou en cas de caractère habituel de l activité de location meublée accompagnée de prestations para-hôtelières). La révision du loyer s opère dans les conditions de l article 17-1 (I), avec la possibilité supplémentaire d une augmentation conventionnelle du loyer en cas d acquisition d équipements par le bailleur en sus de l équipement initial. Possibilité pour le bailleur de récupérer les charges locatives accessoires au loyer principal :. Soit dans les conditions de l article 23 pour les provisions sur charges ;. Soit sous forme de forfait tel que défini dans le contrat, versé simultanément au loyer sans complément ou régularisation ultérieure possible. Sa fixation doit respecter les termes de l article 23 et son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. 19

20 1. Les baux d habitation : Droit commun Article de loi Alur Art. 1 C. Civ. art Réduction du loyer en cas de réparations Réduction de 40 à 21 jours du délai au-delà duquel le loyer doit être diminué. sauf pour les contrats en cours urgentes effectuées par le bailleur Art. 3 Loi du 9 mars 2010 Article 2, al. 4 CCH art. L Détecteurs de fumée sauf pour les contrats en cours Art. 4 Code civil, art nouveau Cotitularité du bail Attribution du bail en cas de dissolution du PACS Son installation incombe au bailleur, qui doit s assurer de son bon fonctionnement lors de l état des lieux. Le locataire l entretient et assure son renouvellement. Extension au PACS Possibilité de saisir le juge pour demander l attribution, le bailleur est appelé à l instance. sauf pour les contrats en cours Pour les baux en cours lors de l entrée en vigueur de loi de 2010, l obligation d installation faite au bailleur est satisfaite par la fourniture d un détecteur ou par remboursement du locataire La cotitularité n est pas automatique : les partenaires doivent en faire la demande conjointement. L article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l opposabilité des notifications du bailleur n a toujours aucun sens. 20

21 Article de loi Alur Art. 92 L635-1 à L CCH 1. Les baux d habitation : permis de louer Création d un permis de louer dans des zones difficiles Le conseil municipal ( ou l établissement public intercommunal compétent en matière d habitat) peut délimiter des zones imposant une autorisation de louer en cas d habitat dégradé. La demande d autorisation de louer est transmise à l autorité compétente selon un modèle type avec le dossier de diagnostic. Le silence dans le délai d un mois vaut acceptation. Le refus est transmis à la CAF et la MSA. Une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque location. Il faudra attendre le décret d application. Le but est la lutte contre l habitat indigne. Avant de conclure un bail, il faudra vérifier en mairie si le logement n est pas situé dans une zone soumise à autorisation ou déclaration. Art. 93 L634-1 à L du CCH Instauration d une déclaration de louer Sanction : une amende comprise entre et , mais sans incidence sur la validité du bail. Les mêmes organes peuvent instituer non plus une zone d autorisation, mais une zone de déclaration de mise en location. Cette déclaration devra être effectuée dans les 15 jours suivant la conclusion du bail, accompagnée du dossier de diagnostic technique. Le récépissé, nécessaire pour bénéficier de l APL sera transmis par le bailleur au locataire. Il faut une déclaration à chaque nouvelle location. Sanction : amende de Attente du décret d application. Cette zone peut concerner un seul ensemble immobilier. Il faudra réitérer la déclaration à chaque location. 21

22 Article de loi Alur Art. 13 CCH, art. L (nouveau) Résidences Universitaires 1. Baux d habitation : Résidences universitaires Etablissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Accueille des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d un contrat de professionnalisation ou d apprentissage et à titre exceptionnel des enseignants et des chercheurs Les baux qu elles concluent (meublés ou non) ne sont que partiellement soumis à la loi du 6 juillet Durée maximale d un an et renouvellement possible si l occupant remplit toujours les conditions. Interdiction de cession et souslocation. Ces résidences peuvent faire l objet d une convention APL. 22

23 2. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l immeuble loué Article de loi Alur Art. 5- II, 1, a Loi 31 décembre 1975 Article 10 Droit de préemption du locataire Si le locataire renonce à exercer son droit de préemption, le bailleur, dès sa renonciation, doit à peine de nullité notifier la vente à la commune, qui a deux mois pour préempter. En cas de préemption, celle-ci pourra se faire éventuellement au prix fixé par le juge, sans que le vendeur puisse renoncer à la vente. Ce nouveau droit de préemption est autonome, sans référence au DPU. Il doit donc être purgé dans toutes les communes, qu elles soient dotées ou non d un PLU. Art. 5-II,1,b Idem Idem La vente du ou des logements occupés à un organisme HLM échappe au droit de préemption du locataire de l article 10 de la loi de 1975 Art. 5-II,2 Loi 31 décembre 1975 Article 10-I Vente «à la découpe» Le nombre de logements est baissé de dix à cinq pour déterminer les immeubles concernés Augmentation notable du champ d application de la loi «Aurillac» 23

24 Article de loi Alur Art. 16, 1 Art. 16, 2 Art. L du code de la construction et de l habitation (CCH) Création de l article L A du CCH 3. Le changement d usage des logements (art du CCH) Autorisation préalable de changement d usage des locaux d habitation. Création d un régime d autorisation temporaire propre aux locations meublées de courtes durées. Nouveau : le fait de louer un local meublé destiné à l habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n y élit pas domicile constitue un changement d usage. Dispositions spécifiques aux locations de courtes durées qui permettent aux communes entrant dans le champ d application de l article L du CCH, d encadrer ce type de locations, principalement les meublés de tourisme, en instaurant un régime d autorisation temporaire. Lorsque la location constitue la résidence principale du loueur, au sens de l article 2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR, art. 1 er ), aucune autorisation n est nécessaire, ni au titre de l article L ni à celui de l article L A du CCH. L autorisation temporaire exclu de devoir procéder à un changement de destination au sens de l urbanisme.. Cet article transpose la jurisprudence de la CA Paris et soumet les meublés de tourisme ou autres locations meublées de courtes durées (par opposition aux meublés de l article L du CCH) à la procédure de changement d usage de l article L du CCH., sous réserve des délibérations à intervenir des communes ou organes délibérants des EPCI. Les délibérations fixent les modalités de délivrance des autorisations temporaires et les critères de celles-ci, notamment : durée des contrats de location ou caractéristiques physiques du local, en fonction de sa localisation L institution d un régime d autorisation temporaire écarte les dispositions de droit commun des articles L et L du CCH. Bien que le texte ne le précise pas, ces dispositions se cumulent avec les règles tirées du code du tourisme qui prévoient également le mécanisme d une déclaration préalable en mairie (cf. art. L du code du tourisme, par ailleurs modifié par la loi ALUR, art. 10). 24