Rapport sur le marché de l investissement de Cologne Rapports sur les segments de marché inclus 2014

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1 Rapport sur le marché de l investissement Rapports sur les segments de marché inclus Neumarkt-Galerie, «Dropped Cone» de Claes Oldenburg, représentant du Pop Art Greif & Contzen

2 Madame, Monsieur, A l occasion du salon Expo Real, nous vous présentons notre rapport sur le marché de l investissement dans sa version actualisée. Les nouveautés majeures des différents segments de marché sont regroupées sous forme d aperçu dans les deux pages suivantes. Cologne conserve toute son attractivité comme place économique et immobilière. Bien que l on n ait pas encore enregistré de transaction de l ordre de grandeur de l année précédente en (Neumarkt Galerie, Neue Direktion Köln), le marché de l investissement en immobilier professionnel connaît néanmoins une forte dynamique. De nombreux contrats de vente ont été conclus, les immeubles de bureaux représentant le segment de placement de loin le plus vigoureux. Le rendement maximum continue de s inscrire en baisse. Les cessions de portefeuille suprarégionales ont joué à ce jour un rôle particulier dans les activités de cession en. Les investisseurs étrangers ont notamment profité des opportunités existant au niveau de l offre sur le marché très demandé de l immobilier et ont fait l acquisition d immeubles de bureaux, d hôtels et de bâtiments logistiques à Cologne et dans les environs. L extension des crises internationales au cours de ces derniers mois n a pratiquement pas eu d incidences sensibles sur le marché de l investissement jusqu ici. La récente dégradation des attentes conjoncturelles invite néanmoins à faire preuve de prudence pour évaluer si la dynamique actuelle et les intérêts des investisseurs resteront inchangés. Nous nous tenons à votre disposition pour répondre à vos questions personnelles sur le marché de l immobilier. Veuillez agréer mes salutations distinguées, Theodor J. Greif Associé gérant Greif & Contzen Immobilien GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2

3 Sélection de transactions majeures Projet immobilier (emplacement) Type Acquéreur Immeuble KPMG (Neustadt Sud) Bureaux Fonds canadien Barbarossa Center (Neustadt Sud) Imm. de bureaux et d affaires Fonds spécial KÖLNCUBUS (Cologne Est) Bureaux UBS (Fonds) abc-tower (Gremberghoven) Bureaux publity AG Siemens-Gebäude (Neustadt Nord) Portefeuille de bureaux Fonds US Grubenstrasse 12 (Hürth) Portefeuille logistique Fonds britannique Wyndham Köln (vieille ville Nord) Portefeuille d hôtels Invest. français Grossmarktgelände (Raderberg) Terrain à développer Ville Source : Greif & Contzen Research Marché de l immobilier de bureau Au terme des trois premiers trimestres de cette année, le marché de l immobilier de bureau affiche un loyer moyen stable d env. 12 /m² et un chiffre d affaires de surfaces immobilières d env mètres carrés, soit une évolution satisfaisante, d un niveau égal à celui de l'année précédente. Les immeubles de bureaux sont une classe d actifs très demandée représentant l essentiel du volume des transactions. Le rendement maximum a accusé une nouvelle baisse dans le cours de l année, passant de 4,9 à 4,8 %. Lorsque l on analyse les transactions conclues par implantation géographique, ce sont en particulier les emplacements situés sur les boulevards de ceinture qui attirent l attention. Il y a toutefois eu aussi un nombre croissant d acquisitions dans les emplacements de quartiers et dans les zones périphériques qui demandent une plus grande propension au risque. Commerce de détail Comme les années précédentes, l offre de biens immobiliers affectés au commerce de détail est nettement inférieure à la demande. Il n y a pas eu jusqu ici de grandes transactions dans ce segment en. Il faut mentionner la vente du supermarché Rewe am Waidmarkt à un family office par le promoteur Fay. Les nouvelles réalisations sont le projet d agrandissement du grand magasin Peek & Cloppenburg et la construction d un immeuble d affaires dans la Hohe Strasse. Plusieurs terrains non construits sont par ailleurs en cours de comblement dans des emplacements de commerce de détail du centre ville. 2a Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

4 Immeubles industriels, logistiques et d entrepôts Le marché de l immobilier industriel et logistique et des entrepôts a connu une nette reprise en termes de chiffre d affaires total, en raison notamment du dynamisme du secteur logistique. pourrait être l année qui affiche le plus gros chiffre d affaires depuis La pénurie de l offre persiste parallèlement sur le marché des terrains industriels appropriés, mais des surfaces de ce type sont disponibles en périphérie. De grands complexes logistiques destinés aux transporteurs seront notamment réalisés à Cologne en et Hôtels Cologne reste un marché en pleine croissance dans le segment de l hôtellerie. Les chaînes Motel One et Courtyard by Mariott ont ouvert de nouveaux hôtels en. S y ajoute également un hôtel design original dans le bâtiment néogothique des anciennes Archives Historiques une curiosité absolue. Les deux hôtels cinq étoiles Dom Hotel et Hyatt Regency seront bientôt entièrement rénovés. A la suite de transactions de portefeuille, un fonds américain a fait l acquisition du Holiday Inn Express Hotel à Cologne Mülheim (portefeuille SITQ) et un investisseur français a acheté le Wyndham Hotel situé à proximité de la gare centrale. Immeubles locatifs / immeubles de rapport Compte tenu de la faiblesse persistante de l offre immobilière, les investisseurs se montrent de plus en plus prêts à envisager des alternatives. Ils prennent de plus en plus en compte des emplacements et des immeubles considérés jusqu ici plutôt comme secondaires. Les facteurs de prix d achat réalisés se situent à un niveau élevé, voire même dans certains cas nettement supérieur à 20 fois le loyer net annuel dans les quartiers résidentiels prisés. Appartements en copropriété Comme l année précédente, les prix de vente moyens des appartements en copropriété ont augmenté jusqu ici en, dans une mesure toutefois plus modérée que les années précédentes. Tandis que certains segments de marché recèlent encore un potentiel de croissance, il reste à voir si les prix n atteindront pas bientôt un pic provisoire dans le segment de l immobilier de luxe. Il ne faut cependant pas s attendre à une baisse des prix dans l immédiat. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2b

5 Sommaire Résumé opérationnel 4 I. Cadre socio-économique 8 II. Marché de l immobilier 13 III. Marché de l investissement Immobilier de bureau Immeubles de commerce de détail Immeubles industriels, logistiques et d entrepôts Hôtels Immeubles locatifs / immeubles de rapport Appartements en copropriété 44 IV. Perspectives 47 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 3

6 Résumé opérationnel Sélection de transactions majeures 2013 / bords du Rhin Sud) Projet immobilier (emplacement) Type Prix estimé Neumarkt-Galerie (centre ville) Comm. de env. 295 M détail Neue Direktion (centre ville) Bureaux env. 128 M Cäcilium (centre ville Sud) Bureaux env. 72 M Ehrenstrasse / Benesisstr. (centre ville) Comm. de env. 18 M détail Hohenstaufenring (centre ville) Imm. de bureaux env. 13 M et d affaires Adagio-Aparthotel (centre ville) Hôtel env. 13 M Holzmarkt 1 (anciennement Campus West, Bureaux / lo- non connu gements Carlswerk Quartier 1 (Mülheim) Bureaux non connu Ancien siège de Sony (Ossendorf) Bureaux non connu Porz-Urbach Logements non connu 2 Holiday-Inn (Lindenthal et aéroport) Hôtels non connu Parking couvert Cäcilienstrasse (centre Parking non connu ville) Source : Greif & Contzen Research La vente par la Caisse d épargne -Bonn d un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d investisseurs privés est importante en termes d urbanisme. La société Development Partner AG est chargée de la réalisation du projet. Immobilier de bureau Contrairement au contexte économique faible dans l ensemble de l Allemagne, le marché de l immobilier de bureau a connu une évolution positive en 2013 et enregistré une hausse aussi bien des loyers plafonds que des loyers moyens. Le chiffre d affaires de surfaces Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 4

7 immobilières réalisé, qui totalise mètres carrés, est supérieur à la moyenne. Le volume de surfaces vacantes se rapproche de la réserve de fluctuation normalement requise et le taux de vacance atteindra 6,9 % dans l année en cours. Le volume des transactions s est inscrit en hausse en 2013, suite à la vente de plusieurs grands immeubles de bureaux situés principalement en centre ville. Il faut néanmoins considérer comme un cas exceptionnel la vente de l immeuble Neue Direktion pour un prix particulièrement élevé. Le rendement maximum de l immobilier de bureau a été ramené à 4,9 % en Par rapport aux autres places fortes de l immobilier de bureau allemandes, Cologne continue néanmoins de se situer dans le haut du classement. Immeubles de commerce de détail Le loyer plafond a enregistré une nouvelle hausse en 2013 et est actuellement de l ordre de 260 /m². Le rendement maximum a baissé de 0,1 % pour atteindre 4,1 %. Contrairement à l année précédente, c est une offre plus importante qui a fait face à la demande élevée de biens immobiliers affectés au commerce de détail, de sorte que trois contrats d envergure ont été signés. La transaction m jeure concerne la vente de la Neumarkt-Galerie par Signature Capital à la société Deka Immobilien pour le prix de 295 millions d euros. Vient ensuite l achat de l immeuble situé Ehrenstrasse / Benesisstraße 60 par CENTRUM pour la somme de 18 millions d euros. La vente par la Caisse d épargne -Bonn d un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d investisseurs privés est importante en termes d urbanisme. Immeubles industriels, logistiques et d entrepôts Le volume des transactions réalisées dans l immobilier industriel et commercial était de l ordre de 181 millions d euros en 2013, soit une baisse d environ 4,6 % par rapport à l année précédente. L intérêt des investisseurs pour l immobilier logistique restant globalement élevé en Allemagne, la baisse du chiffre d affaires réalisé à Cologne au cours des deux dernières années est imputable à l offre réduite de biens de cette catégorie. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 5

8 Dans le domaine de la location, la demande de surfaces d entrepôts modernes situées dans le périmètre de la ville n a pu être entièrement satisfaite. Seuls deux contrats de location de grandes surfaces ont été signés à Cologne et dans les environs. Ce sont les transactions portant sur des surfaces de plus petite taille, de mètres carrés maximum, qui dominent en Le rendement maximum de l immobilier logistique a diminué de 0,1 % à Cologne l année passée pour se situer autour de 6,7 %. Hôtels Après avoir franchi pour la première fois la barre des cinq millions en 2012, le nombre de nuitées de la ville a frôlé le seuil de 5,1 millions en Le taux d occupation a poursuivi sa progression constante depuis 2010 pour atteindre aujourd hui 48,4 %. Les activités variées engagées par les investisseurs sur le marché de Cologne, achats, reprises et nouveaux projets, mettent en lumière le dynamisme de ce segment de marché. Immeubles locatifs / immeubles de rapport La demande excédentaire des investisseurs institutionnels et privés dans ce segment de marché s est traduite une fois encore en 2013 par la poursuite de la tendance haussière des prix. Les transactions réalisées sur le marché ont totalisé environ 682 millions d euros. Les prix effectifs du marché des immeubles de rapport étaient en 2013 légèrement supérieurs à ceux de l année précédente et conserveront vraisemblablement ce niveau élevé en. Les facteurs de pointe sont supérieurs à 20 fois le produit brut. Les loyers des appartements dans le segment de prix haut de gamme sont restés majoritairement constants par rapport à l année précédente en Dans le segment des loyers moyens, on a constaté une nouvelle hausse des prix au cours de l année précédente. Appartements en copropriété Si le volume des transactions accuse en 2013 un recul minime d env. 1 % par rapport à l année précédente, il dépasse néanmoins pour la quatrième fois consécutive la barre de 1,2 milliard d euros. Les constructions Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 6

9 nouvelles achevées ne compensent pas les besoins. Le prix d achat moyen des appartements en copropriété dans les immeubles neufs et anciens avait déjà nettement augmenté en 2012 et cette tendance s est poursuivie au cours de l année 2013 où l on a constaté une hausse moyenne globale de l ordre de 3 %. Il faut s attendre à ce que les prix conservent au minimum ce niveau élevé en. Perspectives Le récent sondage de la CCI auprès des entreprises de la région dresse un tableau optimiste du climat des affaires à Cologne, créant ainsi des conditions favorables pour le développement économique régional en. Une reprise conjoncturelle se dessine en outre à l international et en Allemagne et apportera un nouveau souffle au marché de l immobilier local. On peut émettre globalement des perspectives positives pour le marché de l investissement. Les rendements pourraient continuer à baisser dans tous les segments immobiliers. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 7

10 I. Cadre socio-économique Economie La ville est avec son million d habitants le centre majeur de l axe rhénan, qui constitue l un des principaux bassins urbains et économiques d Allemagne. Bien que les indices n aient pas tous enregistré une évolution positive au cours de l année précédente, de nombreuses études parviennent à la conclusion que la population et l économie de cette région métropolitaine sont appelées à se développer dans l avenir. Nombre d habitants (au 31/12/2012) Croissance démographique en 2012 Prévisions démographiques habitants habitants Permis de construire (chiffre total 2012) (2011: 2.950) Taux de chômage en janvier 9,9 % (janvier 2013 : 9,6 %) Indice de pouvoir d achat GfK ,1 (2012 : 110,4) Indice de centralité GfK ,6 (2012 : 123,8) Les «perspectives d avenir positives» («Atlas des perspectives d avenir 2013» de Prognos) reposent notamment sur une structure économique qui s inscrit dans les tendances fondamentales du développement économique. Les entreprises locales du secteur de la construction automobile et du génie mécanique telles qu Alfred Schütte, Deutz AG, Felix Böttcher, Ford ou Oerlikon Leybold opèrent sur les marchés internationaux en pleine croissance, compte tenu de leur orientation technologique et de leur vocation exportatrice. Les nombreuses sociétés de services répondent quant à elles avec succès à la hausse constante de la demande de produits personnalisés et rapidement modulables nécessitant un savoir-faire élevé et des échanges d information intensifs. A Cologne, les entreprises offrant ces services à haut niveau de connaissance en constant développement Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 8

11 appartiennent notamment au secteur de la finance et des assurances (AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Talanx), des technologies de l information (Microsoft, nexum, Digital River), du droit (CMS Hasche Sigle, DLA Piper UK LLP, Freshfields Bruckhaus Deringer, Görg Rechtsanwälte, Heuking/Kühn/Lüer/Wojtek Rechtsanwälte, Oppenhoff & Partner) et des médias (BRAINPOOL, groupe RTL, Center TV, Unitymedia, WDR). Ces activités économiques sont soutenues par une infrastructure de transports fonctionnelle, par un bassin de population et de main d œuvre étendu et par un environnement universitaire et scientifique de haut niveau qui sont autant de facteurs d implantation à la disposition de l économie. Vue sur le quartier de Deutz Greif & Contzen 2013 Infrastructure de transport A la suite de la croissance soutenue de sa population, de ses liaisons économiques et de ses activités de salon et congrès (env. 2,7 millions de visiteurs p.a., cinquième parc des expositions du monde par sa superficie), Cologne est devenu un point de jonction majeur du réseau de trans- Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 9

12 port national et international. Son infrastructure continue d être développée. Cologne compte deux gares ICE (gare centrale et gare Messe/Deutz) qui devraient être agrandies avec l aménagement de nouveaux quais pour trains de banlieue. Outre les liaisons directes vers Bruxelles et Paris déjà existantes, une nouvelle liaison est prévue à destination de Londres St. Pancras. Le périphérique autoroutier relie trois grands axes Est-Ouest (A4) et Nord-Sud (A1 et A3). L élargissement à six voies de l A1 et de l A4 et l élargissement à huit voies de l A3 sont achevés. Le pont franchissant le Rhin à Leverkusen devrait être élargi à dix voies d ici Ses quatre ports sur le Rhin et la gare de conteneurs de Eifeltor font de Cologne un grand centre de distribution. La gare de Eifeltor est le deuxième terminal de transbordement du réseau des chemins de fer allemands depuis son récent agrandissement en Le premier module du Terminal de transbordement Nord destiné à approvisionner les zones industrielles du nord de la ville sera en outre achevé en, ce qui soulagera le réseau de transport et augmentera encore les capacités du trafic de fret combiné. L aéroport international /Bonn est fréquenté chaque année par jusqu à 10,5 millions de passagers (septième rang en Allemagne). Il occupe la troisième place pour le transport de fret aérien en Allemagne (plaque tournante de Fed et hub européen UPS). Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 10

13 Gare de conteneurs Eifeltor Greif & Contzen Population Cologne se distingue depuis longtemps par la croissance de sa population. Selon les dernières prévisions municipales (2013), cette tendance se poursuivra jusqu en Cologne comptera alors environ habitants. D après les calculs de l administration du Land IT.NRW en date de 2012, l évolution démographique sera nettement plus positive que celle de la plupart des autres villes de Rhénanie du Nord-Westphalie. Une particularité des villes de Bonn, Düsseldorf et Cologne reste l afflux de jeunes qui viennent y suivre une formation ou démarrer dans la vie professionnelle. Dans les classes d âge concernées, l évolution est plus positive que dans l ensemble de l Allemagne et à Cologne, elle est même meilleure que dans la capitale du Land. Education et recherche Cologne compte une université riche d une longue tradition, de même que sept écoles d enseignement supérieur et cinq instituts de technologie qui fournissent une main d œuvre bien formée à la ville tout en favorisant le transfert de connaissances et l innovation. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 11

14 L université apporte une dynamique particulière à la ville. Avec ses quelque étudiants, elle compte parmi les plus grandes universités allemandes. Elle arbore en outre jusqu en 2017 le label «Université d élite» et bénéficie des programmes de promotion publics de l Initiative d excellence. Le masterplan de l université englobe un total d env. 1,3 milliard d euros qui sera affecté aux travaux de rénovation et à la construction de nouveaux bâtiments jusqu en L un des grands projets est le Cecad Cologne, centre de recherche qui se consacre à l étude des processus de vieillissement. En fait partie p. ex. le centre Cyberknife dont la construction a été achevée en 2012 dans l enceinte de la clinique universitaire et où les maladies cancéreuses sont traitées à l aide d un robot de radiothérapie. Mais la recherche ne se cantonne pas au cadre universitaire à Cologne, elle s effectue également dans d autres établissements tels que les quatres instituts Max-Planck (seul, Munich en compte cinq) et le Centre allemand pour l aéronautique et l aérospatiale (DLR). C est ainsi qu a été inauguré en 2013 dans l enceinte du DLR le tout nouveau centre de recherche à grande échelle «:envihab», dédié aux systèmes de survie clos (environmental habitat)/ à la médecine aérospatiale et lieu d échanges entre la science, l industrie et le public au sens d un centre de communication. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 12

15 II. Marché de l immobilier Le volume des transactions réalisées sur le marché de l immobilier de Cologne en 2013, de 3,79 milliards d euros, est supérieur d environ 10 % aux chiffres de l année précédente. Cette progression s explique principalement par plusieurs transactions de grande envergure portant sur des immeubles de bureaux et des biens affectés au commerce de détail. Volume de transactions (en milliards ) Evolution de 2004 à ,0 4,67 4,5 4,0 3,5 3,0 3,05 2,98 3,92 3,48 2,93 3,43 3,55 3,41 3,79 2, Source : Comité d experts de la Ville (données 2013 retraitées) Volume de transactions par types d immobilier (en milliards ) 2011, 2012, ,5 1,0 0,5 0,0 WE/TE MFH EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim. Source : Comité d experts de la Ville (données 2013 retraitées) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 13

16 Part des types d immobilier dans le chiffre d affaires total (en %) 2013 Terrains non bâtis 7% Industrie 5% Autres 1% Résidentiel.* 32% Imm. bur./aff. (comm. détail inclus)**** 21% Maisons indiv./dbles*** Imm. collectifs** 18% * Résidentiel : appartements/copropriétés ** Immeubles collectifs *** Maisons individuelles/doubles **** Immeubles de bureaux/d affaires (commerce de détail inclus) Sources : Comité d experts de la Ville (données 2013 retraitées), calcul de Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 14

17 III. Marché de l investissement La grande majorité des contrats de vente importants porte sur des biens situés en centre ville. Le groupe d acquéreurs de loin le plus actif sur le marché de l investissement en 2013 était constitué par les sociétés de fonds. La plus grande transaction de l année passée a été l achat de la Neumarkt-Galerie restructurée par la société Deka Immobilien Europa. Ce contrat compte parmi les 20 transactions les plus importantes conclues en Allemagne en Le vendeur, une société immobilière luxembourgeoise derrière laquelle il y a le groupe irlandais Signature Capital, a racheté le complexe immobilier en 2011 suite à une liquidation judiciaire. Signature Capital a réussi à repositionner le centre commercial grâce à un grand nombre de nouvelles locations dont notamment le contrat signé avec l enseigne discount de prêt-à-porter Primark, portant sur plus de mètres carrés de surface locative. La plus grande transaction réalisée en immobilier de bureau a été la vente de l immeuble Neue Direktion au Fonds HausInvest Fonds du groupe Commerzbank. Ce complexe est loué dans son intégralité à l Agence Européenne de la Sécurité Aérienne qui quittera le quartier de Deutz en 2016 pour venir s installer sur l autre rive du Rhin, à proximité immédiate de la gare centrale. Derrière la façade historique, la société Hochtief Projektentwicklung construit actuellement un nouvel immeuble de bureaux doté de la certification argent DGNB (société allemande pour la construction durable) et qui comptera environ mètres carrés de surfaces locative. Sélection de transactions majeures 2013 / Projet immobilier (emplacement) Type Prix estimé Neumarkt-Galerie (centre ville) Comm. de détail env. 295 M Neue Direktion (centre ville) Bureaux env. 128 M Cäcilium (centre ville) Bureaux env. 72 M Ehrenstrasse / Benesisstr. (centre Comm. de détail env. 18 M ville) Hohenstaufenring (centre ville) Imm. de bur./aff. env. 13 M 15 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh,

18 West, bords du Rhin Sud) Adagio-Aparthotel (centre ville) Hôtel env. 13 M Holzmarkt 1 (anciennement Campus Bureaux /loge- non connu ments Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Bureaux non connu Ancien siège de Sony (Ossendorf) Bureaux non connu Porz-Urbach Logements non connu 2 Holiday-Inn (Lindenthal et aéroport) Hôtels non connu Parking couvert Cäcilienstrasse Parking non connu (centre ville) Source : Greif & Contzen Research D autres contrats de vente importants ont été également conclus en immobilier de bureau. La société canadienne REIT Dundee International a acheté le Cäcilium à un fonds ouvert de SEB. Cet immeuble construit en 2009 compte environ mètres carrés de surface locative. La société BEOS AG a apporté dans le fonds spécial BEOS Corporate Real Estate Fund Germany (CREFG) II son ensemble de bureaux «Quartier 1» situé dans l immeuble Carlswerk et une partie de l ancien siège de Sony à Cologne-Ossendorf. Le promoteur Fay a vendu l Adagio-Aparthotel situé sur le Waidmarkt. L identité de l acquéreur et le prix d achat n ont pas été communiqués. La société Union Investment a acquis l immeuble de bureaux Holzmarkt 1 actuellement en cours de réalisation. La vente par la Caisse d épargne -Bonn d un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d investisseurs privés est importante en termes d urbanisme. La société Development Partner AG est chargée de la réalisation du projet. Comme l année précédente, très peu de biens immobiliers ont été vendus dans le cadre de transactions de portefeuilles. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 16

19 Cäcilium Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 17

20 1. Immobilier de bureau Cologne a enregistré en 2013 plusieurs transactions portant sur de grands immeubles de bureaux, majoritairement situés en centre ville, qui ont généré une progression du volume de ventes par rapport au niveau des années précédentes. Le segment de marché des boulevards périphériques s est distingué une fois encore par plusieurs contrats de vente. Outre ces succès commerciaux, les bons résultats locatifs enregistrés ont de plus conforté l attractivité comme lieu d implantation. Ces signes positifs contribuent à accroître les anticipations de prix des propriétaires. L offre de biens immobiliers neufs bien situés est limitée, compte tenu du nombre réduit de constructions neuves depuis des années. Le taux de vacance recule actuellement et s établira à 6,9 % dans l année en cours. Il se rapproche ainsi de la réserve de fluctuation normalement requise et les locataires tendent déjà à prolonger leurs contrats de bail existants par manque d alternatives. C est là une situation qui favorise les investisseurs déjà actifs sur place. Volume de transactions sur immeubles de bureaux et d affaires Evolution de 2005 à 2013 (en milliards ) 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Source : Comité d experts de la Ville (données 2013 retraitées) Loyers des surfaces de bureaux Contrairement au contexte économique faible dans l ensemble de l Allemagne, le marché de l immobilier de bureau a connu une évolution positive en Le chiffre d affaires locatif a progressé Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 18

21 pour totaliser mètres carrés et était supérieur à la moyenne sur dix ans. Le loyer moyen est passé de 11,37 euros à 11,88 euros, soit une hausse significative. Le loyer plafond est reparti à la hausse pour la première fois depuis 2007 pour atteindre 21,25 euros. Vous trouverez des commentaires plus détaillés dans notre dernier rapport sur le marché de l immobilier de bureau. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 19

22 Marché de l immobilier de bu- Emplacement Surfaces à louer (m²) ¹ Surfaces vacantes Ø CA annuel (m²) ² Prix moyen des locations Centre ville Quartier des banques MediaPark Port Rheinauhafen Boulevards périphéri Deutz Centre ville Nord Centre ville Sud Bords du Rhin Nord Bords du Rhin Sud Sous-total Rive gauche du Rhin Innere Kanalstrasse Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Strasse Cologne Nord Cologne Ouest Cologne Sud Sous-total Rive droite du Rhin Gremberghoven Mülheim Cologne Est Sous-total Total ¹ Le volume des surfaces comprend les surfaces vacantes, les surfaces en construction et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets. 2 Est indiquée la moyenne des cinq dernières années. ³ Dans certains cas, les loyers fixés peuvent être nettement plus bas ou plus élevés. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 20

23 Rendements des immeubles de bureaux Le rendement maximum des immeubles de bureaux s est inscrit en baisse sur les places fortes de l immobilier allemandes en Ceci vaut également pour Cologne où plusieurs biens immobiliers de grand standing ont été vendus. Le rendement maximum n est plus de 5,2 % comme au début de l année dernière, mais de 4,9 %. Il faut néanmoins considérer le prix de vente particulièrement élevé de l immeuble Neue Direktion comme un cas à part dans la mesure où l emplacement, la qualité du bien immobilier et surtout sa location à une administration européenne sont exceptionnels. Le rendement initial net moyen des immeubles de bureaux bien situés est de l ordre de 5,4 %. La fourchette des facteurs de produit annuel brut dans le segment Core se situe entre 16 et 18. Par rapport aux autres places fortes de l immobilier de bureau allemandes, Cologne continue de se situer dans le haut du classement. Une nouvelle baisse du rendement maximum serait donc envisageable, compte tenu notamment de la raréfaction de l offre. Les nouvelles réalisations déjà intégralement louées sont néanmoins peu nombreuses. Rendements maximaux des immeubles de bureaux en 2013 dans les places fortes de l immobilier allemandes Munich 4,00% Hambourg Francfort Berlin Düsseldorf Cologne Stuttgart 4,60% 4,70% 4,70% 4,80% 4,90% 5,00% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 21

24 Sélection de ventes majeures en 2013 Réalisation / Emplacement Prix estimé Neue Direktion (bords du Rhin Nord) env. 128 M Cäcilium (centre ville Sud) env. 72 M Hohenstaufenring (boulevards périphériques) env. 13 M Holzmarkt 1 (anciennement Campus West, bords du Rhin non connu Sud) Bâtiment historique de l administration portuaire non connu (Rheinauhafen) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Ancien siège de Sony (Ossendorf) non connu non connu Source : Greif & Contzen Research Bâtiment historique de l administration portuaire Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 22

25 Sélection de projets actuels dans l immobilier de bureau Réalisation / Emplacement Achèvement Surface locative (m²) Gerling Quartier (centre ville Nord) / 2015 env Siège de RheinEnergie (Neuehrenfeld) env Neue Direktion (bords du Rhin Nord) 2016 env Holzmarkt 1 (anciennement Campus West, 2015 env bords du Rhin Sud) TÜV Rheinland (Poll) 2015 env Torhaus (Deutz) env Nawi-Medi (Cologne Ouest) env Kubikon Köln (Ehrenfeld) 2015 env C30 (centre ville Nord) env Klostergärten (Aachener Strasse Ouest) 2015 env Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 23

26 2. Immeubles de commerce de détail Cologne est une des principales villes commerçantes d Allemagne. Un grand nombre d'enseignes, du segment de l habillement notamment, testent leurs nouveaux concepts de distribution sur le marché. Mais les marques établies prisent elles aussi les locaux commerciaux situés dans des emplacements de premier ordre. L indice de centralité GfK, de 123,6 en 2013, révèle que le centre ville attire un grand nombre de personnes venant de l extérieur, banlieusards ou touristes (qui viennent y faire leurs courses). Le pouvoir d achat dans le commerce de détail, de 110,1 (en 2013), est supérieur à la moyenne nationale (100). Emplacements de commerce de détail au centre Greif & Contzen La Schildergasse et la Hohe Strasse constituent les lieux de consommation comptant le taux le plus important de locations de commerces de détail et de magasins succursales et qui attirent particulièrement les magasins amiraux. Elles comptent toutes les deux parmi les artères commerçantes les plus fréquentées d Europe. Au cours des dernières années, la Wallrafplatz et le Domkloster se sont particulièrement positionnés dans le segment du luxe avec de nombreuses marques prestigieuses. L agrandissement des surfaces de commerce de détail du Dom Hotel et la réalisation en projet sur l ancien site du «Kristallpassage» devraient également donner un nouvel élan à cet emplacement. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 24

27 Sélection de locations majeures réalisées dans des emplacements de premier ordre en 2013/ Emplacement Locataire Branche Surface locative Hohe Strasse Bose Electronique env. 540 m² Hohe Strasse Lego Jouets env. 500 m² Schildergasse Guess Habillement env. 500 m² Hohe Strasse Vans Habillement env. 300 m² Hohe Strasse 137 Tom Tailor Habillement env. 300 m² Hohe Strasse 98 L Occitane Cosmétiques env. 124 m² Schildergasse 55 Bijou Brigitte Joaillerie env. 100 m² Hohe Strasse Isi Mobile Electronique env. 90 m² Source : Greif & Contzen Research Sélection de locations majeures réalisées dans des emplacements en centre ville en 2013/ Emplacement Locataire Branche Surface locative Neumarkt 18a Elb by Kult Habillement env m² Breite Strasse Urban Outfitters Habillement env m² Mittelstrasse 11 Zara Home Décoration env m² Minoritenstrasse 1 dm Droguerie env. 920 m² Ehrenstrasse 74 Cyberport Electronique env. 650 m² Ehrenstrasse Guess Habillement env. 235 m² Wallrafplatz 2 Victorinox Coutellerie env. 200 m² Ehrenstrasse Thomas Sabo Joaillerie env. 172 m² Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 25

28 Schildergasse Greif & Contzen 2013 Loyers du segment du commerce de détail Le loyer plafond a connu une nouvelle hausse au cours des douze derniers mois dans les emplacements de premier choix et se situe actuellement autour de 260 euros le mètre carré. Cette augmentation, conjuguée au nombre élevé de nouvelles locations, montre que la demande reste nettement excédentaire. La Schildergasse compte parmi les quatre meilleures adresses d Allemagne pour le commerce de détail. Au cours des dix dernières années, le loyer plafond a enregistré une hausse de 30 %, soit une augmentation moyenne d env. 2,7 % par an. Emplacement Schildergasse Hohe Strasse Neumarkt (côté Nord), Ehrenstrasse Breite Strasse, Mittelstrasse Très bons emplacements en centre ville (p. ex. Apostelnstrasse, Pfeilstrasse) Très bons emplacements de quartiers (p. ex. Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr.) * Type idéal de local commercial d une superficie maximum de 100 m² Source : Greif & Contzen Research Loyer max* 260 /m² 250 /m² 95 /m² 75 /m² 35 /m² 30 /m² Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 26

29 Loyer plafond du segment du commerce de détail ( /m²) Evolution et prévisions 2005 à Sources : Rheinische Immobilienbörse e.v. ; prévisions : Greif & Contzen Research Rendements du segment du commerce de détail Le rapport maximum des immeubles commerciaux a perdu à nouveau 0,1 % entre 2012 et Il est ainsi à égalité avec Hambourg, Munich se situant encore à un niveau inférieur. Cette position reflète la place qu occupent les artères très fréquentées comme la Schildergasse et la Hohe Strasse dans le classement général des villes allemandes. Les facteurs de rendement brut annuel se situent dans une fourchette de 20 à 25, voire même au-dessus dans certains cas. Les centres commerciaux et les grandes surfaces spécialisées rapportent de 4,70 à 6,60 %, selon le type et l emplacement. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 27

30 Rendements maximaux actuels du segment du commerce de détail dans les places fortes de l immobilier allemandes Munich 3,70% Hambourg Cologne Francfort Düsseldorf Stuttgart Berlin 4,10% 4,10% 4,20% 4,20% 4,30% 4,40% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Source : Greif & Contzen Research Les transactions les plus importantes conclues sur le marché des immeubles de commerce de détail ont été en 2013 la cession par Signature Capital de la Neumarkt-Galerie à la société Deka Immobilien pour 295 millions d euros et l achat de l immeuble situé Ehrenstrasse / Benesisstrasse 60 par la société CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbh pour 18 millions d euros. L immeuble de la Ehrenstrasse appartenait auparavant à un fonds de Deka. La vente par la Caisse d épargne de Cologne-Bonn d un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d investisseurs privés est importante en termes d urbanisme. La société Development Partner AG est chargée de la réalisation du projet. L ouverture du plus grand magasin allemand de la chaîne de prêt-à-porter irlandaise Primark dans la Neumarkt-Galerie est prévue pour mai. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 28

31 Projets actuels du segment du commerce de détail en centre ville Réalisation / Emplacement Achèvement Surface de commerce de détail Réhabilitation DuMont-Carré T 1/ env m² Réhabilitation Neumarkt-Galerie T 1/ env m² Nouvelle construction Gürzenich env m² Quartier Comblement du terrain non construit non connu env m² du Kristallpassage Wallrafplatz 6 non connu non connu Agrandissement Weltstadthaus P&C non connu non connu Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 29

32 3. Immeubles industriels, logistiques et d entrepôts Le secteur de la logistique est une branche à très haut potentiel de croissance. La région et ses environs comptent déjà actuellement parmi les premiers centres logistiques d Europe, et cette tendance va en s accroissant. L attractivité de la région tient principalement à l importance économique de l agglomération, à la situation de la ville sur le territoire européen et à son raccordement étroit et performant au réseau routier, ferroviaire, aérien et maritime. Port de Niehl (Niehl I) Greif & Contzen Le marché des immeubles logistiques a bien débuté l année 2013 avec l acquisition par Prologis d un terrain de mètres carrés situé Am Eifeltor. Une autre transaction d envergure a été conclue au milieu de l année. La société Rainer GmbH, spécialisée dans les techniques de sécurisation de chargements pour le fret en conteneurs, a fait l acquisition d un terrain d environ mètres carrés incluant un hangar, ainsi que des surfaces de bureaux et surfaces non bâties destinées à son propre usage. En juin 2013, le prestataire de transport et logistique d Aix-la-Chapelle Hammer a acheté le bien immobilier «Logistic Point Cologne» (LPC) qu il louait auparavant à Pulheim. Le vendeur de ce bien d une surface utile totalisant mètres carrés était le fonds immobilier fermé LaSalle German Income and Growth (LGIG). Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 30

33 La reprise du marché escomptée pour le quatrième trimestre 2013 ne s est pas concrétisée. La tendance positive enregistrée au premier semestre sur le marché logistique a donc faibli au cours du deuxième semestre. Le volume de transactions est en recul d environ 4,6 % par rapport à l année précédente. L intérêt des investisseurs pour l immobilier logistique restant globalement élevé en Allemagne, la baisse du chiffre d affaires réalisé à Cologne au cours des deux dernières années est imputable à l offre réduite de biens de cette catégorie. Le volume des transactions réalisées dans l immobilier industriel et d entreprise a totalisé environ 181 millions d euros. Volume de transactions sur immeubles industriels et d entreprise (en millions ) Evolution de 2005 à Source : Comité d experts de la Ville L année en cours a débuté par la conclusion d'une transaction importante. Un terrain de 3,8 hectares situé à proximité de l aéroport -Bonn a été cédé à un promoteur d espaces logistiques par une société d investisssement américaine début. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 31

34 Sélection de ventes d immeubles industriels et d entreprise 2013 Emplacement Près de l aéroport Terrain Hangar Acquéreur (env.) (env.) m² non connu non connu /Bonn (Porz) Pulheim (région ) non connu m² Hammer, Am Eifeltor (Eifeltor) m² m² Prologis Welser Strasse (Gremberghoven) m² m² Rainer GmbH Mathias-Brüggen-Strasse (Ossendorf) m² non connu Airtec GmbH Fuggerstrasse (Eil) m² m² Particulier Mathias-Brüggen-Strasse (Ossendorf) m² non connu Pirtek Source : Greif & Contzen Research Locations majeures 2013 / La demande de surfaces d entrepôts ne peut être actuellement satisfaite à Cologne, compte tenu de l offre réduite de biens de cette catégorie dans le périmètre de la ville. Les prestataires logistiques contournent cette difficulté en agrandissant leurs surfaces existantes ou en allant s installer dans les régions environnantes. Locataire (emplacement) Type Surface locative Hammer (Marsdorf) t-log trinkgutlogistik GmbH (Frechen) Hangar env m² Lidl (Ossendorf) Hangar env m² Hangar env m² Wolf Lager & Spedition (Raderberg) Hangar env m² Deussen Logistik (Gremberghoven) Hangar env m² Université (Longerich) Hangar env m² Deutsche Post (Marsdorf) Hangar env m² Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 32

35 Le contrat de location le plus important a été conclu fin Le groupe logistique Hammer d Aix-la-Chapelle a loué une surface d entrepôt d environ mètres carrés sur la Horbeller Strasse à Cologne- Marsdorf pour une durée approximative d un an et demi. L'entreprise a prévu à moyen terme de s installer dans un centre logistique actuellement en projet dans la zone industrielle Mühlenerft de Bedburg (env mètres) et dont Goodman Germany réalisera la construction à compter d avril. La société t-log trinkgutlogistik GmbH, filiale du groupe Edeka, a signé un contrat de location à long terme portant sur un bien immobilier de mètres carrés situé sur la Europaallee, dans la zone artisanale Europapark de Frechen. L entreprise prévoit de reconvertir le bien pour en faire un centre de distribution. Le propriétaire du bien est un investisseur institutionnel étranger. Il n y a pas eu d autres contracts de location de volumes de surfaces comparables l année passée en dehors de ces transactions. C est d une manière générale la demande de surfaces de plus petite taille, de mètres carrés maximum, qui a dominé en Locations d entrepôts de stockage et de distribution Surfaces d entrepôt en zone artisanale Surfaces d entrepôts en zone excentrée Surfaces de services Surfaces de bureaux rattachées Bâtiments anciens Nouvelles constructions >1.000 m² <1.000 m² >1.000 m² <1.000 m² 4,50 /m² 4,30 /m² 4,95 /m² 4,85 /m² 4,10 /m² 3,90 /m² 4,30 /m² 4,00 /m² 5,50 /m² 5,20 /m² 5,75 /m² 5,50 /m² 6,50 7,50 /m² 8,00 8,50 /m² Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 33

36 Les loyers des entrepôts de stockage et de distribution sont restés stables par rapport à l année précédente en Cologne a donc conservé un niveau de prix moyen au cours de l année passée, tout en offrant une très bonne infrastruture. Rendements des entrepôts de stockage et de distribution Parallèlement à la baisse des taux d intérêt, le rendement maximum moyen de l immobilier logistique a également perdu 0,1 % à Cologne en 2013, pour s établir à 6,7 %. Rendements maximaux du segment Logistique dans les places fortes de l immobilier allemandes en 2013 Francfort Hambourg Munich Düsseldorf Cologne Stuttgart Berlin 6,50% 6,50% 6,50% 6,60% 6,70% 7,00% 7,00% 6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% 7,2% Source : Greif & Contzen Research Prix des terrains en zone artisanale Prix des terrains non construits selon la qualité de l emplacement Ville env. 110 à 150 /m² Leverkusen env. 100 à 120 /m² Bergisch-Gladbach env. 110 à 145 /m² Arrondissement de Rhin-Erft env. 35 à 100 /m² Arrondissement de Rhin-Berg env. 45 à 100 /m² Source : Comité d experts de la Ville, Greif & Contzen Research, BORIS NRW Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 34

37 Notre dernier rapport sur le marché «Secteur professionnel: Industrie Stockage Logistique 2013» contient des commentaires plus détaillés à ce sujet. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 35

38 4. Hôtels Cologne a frôlé la barre des 5,1 millions de nuitées (5 077 nuitées) en 2013 après avoir franchi pour la première fois le seuil des cinq millions de nuitées l année précédente. Le taux d occupation 1 est en augmentation constante depuis 2010 et se situe aujourd hui autour de 48,4 %. Si le nombre de lits avait connu une augmentation significative en 2010, on observe une évolution inverse au cours des deux dernières années. Le nombre de nuitées pourrait atteindre six millions jusqu en 2020 selon la société KölnTourismus GmbH. Offre de lits et taux d occupation à Cologne 2008 à ,9 % 44,7 % 47 % 47,4 % 47,6 % 48,4 % Source : Office de la statistique du Land de Rhénanie du Nord-Westphalie et KölnTourismus GmbH Comme les années précédentes, l industrie hôtelière a été marquée par la poursuite d une activité intense de la part des promoteurs et investisseurs dans le segment de l hôtellerie. Deux hôtels Holiday Inn ont ainsi changé de propriétaire dans le cadre de la cession du portefeuille «Queens Moat» qui compte un total de 20 établissements et chambres. Ces hôtels se trouvent l un à côté de l aéroport /Bonn et l autre sur la Dürener Strasse à Lindenthal. Ils appartiennent maintenant au groupe Leonardo Hotels créé par David Fattal. 1 Le taux d occupation se réfère à tous les établissements d hébergement de plus de neuf lits. 36 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh,

39 L Adagio Aparthotel am Blaubach a été revendu par Fay Projects après l annulation de la vente en Le Groupe Bernd Reiter a complété sa zone en développement située sur le Zollstockgürtel avec l inauguration de l EuroNova arthotel qui compte 73 chambres. Un terrain de mètres carrés a été vendu à la société B&B Hotels GmbH de Wiesbaden dans l enceinte du «Deutzer Feld» situé sur la Gummersbacher Strasse et développé par Aurelis. La nouvelle réalisation devrait ouvrir en 2015 et compter 109 chambres. Ventes 2012/2013 Hôtel / Emplacement Chambres Prix estimé Vente 2 Holiday-Inn (aéroport et Dürener Str.) Portefeuille 2013 Adagio-Aparthotel (centre ville) ,5 M 2013 MGallery Mondial Am Dom (centre ville) ,5 M 2012 MotelOne MediaPark (centre ville) M 2012 Archives municipales hist. 30 non connu 2012 (Gerling Quartier) Source : Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 37

40 Hotel Leonardo - aéroport /Bonn Greif & Contzen Après l agrandissement du Dom Hotel qui compte désormais 42 suites dans l immeuble attenant bleu et or, la partie ancienne du bâtiment est en cours de modernisation depuis mars L hôtel deviendra en 2015 un hôtel de catégorie 5 étoiles Plus, opéré sous la marque Althoff Hotel Collection. La société Hochtief Projektentwicklung GmbH a manifesté durant l été 2013 son intérêt pour l acquisition du parking couvert municipal de la Cäcilienstrasse et pour la construction d un hôtel d environ mètres carrés de surface hors œuvre brute. Un groupe d investisseurs projette un hôtel 3 à 4 étoiles sur le terrain du Butzweiler Hof qui est actuellement en cours de reconversion pour devenir le parc à thème «Butzweilerhof-Nikolaus-Otto-Park» dédié aux voitures anciennes. Un nouveau projet hôtelier pourrait également être initié à proximité de l aéroport /Bonn. Le Tribunal Supérieur Régional de Düsseldorf a levé une interdiction de concurrence qui n autorisait jusqu ici dans cet emplacement que l exploitation de l hôtel «Leonardo» (cédé en 2013 comme élément du portefeuille «Queens Moat»). Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 38

41 Projets hôteliers actuels Hôtel / Emplacement Ouverture Chambres B&B Hotels (Deutzer Feld) 2015* 109 Modernisation du Dom Hotel (centre ville) 2015* non connu Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (centre ville) * 50 Courtyard-Hotel (centre ville) * 230 Archives municipales hist. (Gerling Quartier) * 30 Höhner-Hoff (Heumarkt) * non connu MotelOne MediaPark (centre ville) * 216 Reconstruction de l Hôtel Rheinblick (Roden kirchen) EuroNova arthotel (Zollstock) Hôtel de conférences Kolpingwerk (centre ville) * en projet Source : Greif & Contzen Research Outre les nouveaux projets précités, on a enregistré différents rachats en 2013, comme le montrent les trois exemples ci-dessous. Après le rachat en octobre 2013 de l Ayun-Hotel, établissement de 158 chambres situé au n 184 de la Deutz-Mülheimer-Strasse, le Groupe Centro Hotel vient maintenant d annoncer le rachat de l hôtel Arkadia, au n de la Gaußstrasse, à compter de décembre Le Groupe Centro Hotel projette une rénovation en profondeur de cet hôtel de 34 chambres. La société Lindner Hotels AG exploite depuis août 2013 le «Renaissance Cologne Hotel» situé au centre ville, sur la Magnusstrasse, et qui était auparavant géré par Marriott. Lindner prévoit d y réaliser de nouveaux investissements. Le Groupe Novum a racheté l «Hotel Silencium» et gère ainsi son troisième hôtel à Cologne sous l enseigne «Novum Silence Garden Hotel». Le grand nombre d activités et de projets d investissement des hôteliers montrent un dynamisme ambitieux et des perspectives commerciales positives dans ce segment de marché. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 39