Trois étapes clés pour élaborer un audit patrimonial global. 2. Elaboration d une stratégie patrimoniale

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1 Hiver 2016 NEWSLETTER N 32 L édito Nous allons mettre à votre disposition, dès le début 2017, un nouveau service «gestion d actifs». Le conseiller en charge de cette mission aura pour but de faire le point, avec chaque client deux fois par an, sur ses placements financiers et comptes titres. Nous restons persuadés que le suivi de nos clients est notre richesse. Concernant l immobilier neuf, des propositions différentes vous sont présentées dans cette newsletter. Nous restons toujours à votre écoute pour améliorer notre service auprès de vous. L ensemble de l équipe vous souhaite une excellente année Patrick SARRO Thierry COTENTIN Trois étapes clés pour élaborer un audit patrimonial global 1. Analyse de votre situation personnelle Cette première étape consiste à découvrir vos objectifs et la composition de votre patrimoine. Nous analysons les différents aspects de votre situation d un point de vue familial, patrimonial, fiscal, économique et successoral, permettant ainsi de mettre en avant d éventuels écarts entre vos finalités et votre patrimoine. 2. Elaboration d une stratégie patrimoniale Fort de ces constats, notre pôle Ingénierie Patrimoniale vous livre une consultation patrimoniale personnalisée pour répondre de façon la plus adaptée à vos besoins. Des préconisations adéquates et complètes vous sont fournies dans une démarche indépendante et objective, afin de répondre à vos attentes patrimoniales. 3. Accompagnement et suivi Parce que la satisfaction de nos clients est essentielle, nous vous accompagnons dans la mise en œuvre de nos préconisations. De plus, pour une optimisation régulière, nous vous proposons un suivi personnalisé et une actualisation de nos conseils en fonction des évolutions économiques, juridiques, immoblières et fiscales. 1

2 Newsletter N 32 IMMOBILIER ACQUISITION DE NUE-PROPRIETE : UN TYPE D INVESTISSE- MENT PEU CONNU... Le droit de propriété peut être démembré, c est-à-dire qu il peut être scindé en deux parties : la nue-propriété et l usufruit. Dès lors, il est possible d acquérir indifféremment l une ou l autre partie. Pourquoi acquérir la nue-propriété d un bien immobilier? Quels avantages et inconvénients? Quelle fiscalité? Faisons le point... - Le principe Dans ce schéma, la nue-propriété d un appartement est achetée par un particulier et l usufruit est acheté par un bailleur social pour une durée comprise entre 15 et 20 ans. Pendant ces années, le bailleur usufruitier perçoit les loyers et prend en charge la gestion du bien. L investisseur évite ainsi les difficultés de gestion locative et ne s acquitte pas, en général, des charges d entretien. Au terme de cette durée, l usufruit s éteint et le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, la pleine propriété du bien. Il peut alors l utiliser comme bon lui semble : l occuper, continuer à le louer ou le revendre. C est pour vous si Vous êtes dans une tranche d imposition élevée et vous avez des revenus fonciers Vous disposez des liquidités et vous n avez pas besoin de revenus Vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires pour le jour de votre retraite Vous êtes soumis à l ISF 2 SAS au capital de RCS Montpellier Siret : APE 7022 Z - Courtier en assurance Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement - Conseiller en investissements financiers - Mandataire d intermédiaires en opérations de banque e sur immeubles et fonds de commerce Carte Professionnelle n CPI délivrée par la CCI de Montpellier. Garantie Financière de la Compagnie MMA-Entreprises

3 Hiver 2016 IMMOBILIER - Acquérir à moindre coût et bénéficier d une plus-value Acheter de la nue-propriété, c est investir à moindre coût et se ménager une plus-value potentielle à terme. L investissement est limité à la seule nue-propriété alors qu à terme, le particulier obtiendra le droit de propriété entier. En pratique le nu-propriétaire n aura payé que 40 à 75% (évaluation économique) de la valeur du bien alors que celui-ci évoluera au fil du temps sur 100 % de sa valeur. En cas de vente du bien après la reconstitution de la pleine propriété, le prix d acquisition retenu est celui de la pleine propriété au jour de l acquisition de la nue-propriété. Cette règle s applique même si l usufruit a été recueilli gratuitement au terme du démembrement. C est un avantage non négligeable car, à défaut, la plus-value constatée aurait été bien plus importante. De plus, la plus-value taxable peut être exonérée d impôt (si le vendeur détient la nue-propriété depuis plus de 22 ans) et de prélèvements sociaux (si le vendeur détient la nue-propriété depuis plus de 30 ans). On ne tient pas compte de la date à laquelle la pleine propriété a été reconstituée. C est un deuxième avantage. En cas de difficultés, une nue-propriété est plus «complexe» à vendre qu une pleine propriété. Les loyers restant à l usufruitier, il ne faut pas compter dessus pour participer au «financement de l acquisition». La revente intervient donc souvent après la reconstitution de la pleine propriété. 22 Z - Référencée à l ORIAS sous le n ( en qualité de : nque et service de paiement. Adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine. Association agréée par l Autorité des Marchés Financiers. Activité de transaction prises, 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon LE MANS Cedex 9. «NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR» Activité de démarchage bancaire et financier. 3

4 Newsletter N 32 IMMOBILIER - Bénéficier d une fiscalité avantageuse Fiscalité à l acquisition L investisseur doit payer des droits d enregistrement d environ 5 % sur la valeur de la nue-propriété calculée selon une évaluation fiscale. Ainsi, lorsque l immeuble est démembré pour une durée comprise entre 11 et 20 ans, la valeur de l usufruit temporaire représente 46 % de de la pleine propriété du bien, et la valeur de la nue-propriété 54 %. Par exemple, pour une acquisition en pleine propriété de , environ de droits d enregistrement seraient dus. En achetant uniquement la nue-propriété de ce même bien, soit , le montant à payer ne serait plus que de Fiscalité pendant le démembrement Quel impact sur votre impôt sur le revenu? - L investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs, il ne supportera donc pas d imposition supplémentaire ni de prélèvements sociaux. - En cas d acquisition par emprunt, l investisseur pourra déduire ses intérêts d emprunt de ses autres revenus fonciers pour diminuer la base taxable. De cette manière, non seulement l investisseur n augmente pas ses impôts mais il peut même éventuellement les réduire. Quel impact sur les impôts locaux? L usufruitier est redevable de la taxe foncière donc l acquéreur d un immeuble en nue-propriété ne doit pas acquitter d impôts locaux. Quel impact sur votre ISF? Seul l usufruitier déclare l immeuble démembré à l ISF pour sa valeur en pleine propriété. Ainsi, grâce à cet investissement, le nu-propriétaire n est pas imposable : la nue-propriété n a pas à être déclarée, et en cas d acquisition sans emprunt, les capitaux investis n apparaissent plus dans l actif imposable. Si l investissement a été réalisé à crédit, le nu-propriétaire ne peut pas déduire le capital restant dû de son actif. Fiscalité à la fin du démembrement La reconstitution de la pleine propriété s effectue actuellement en franchise d imposition : l usufruit rejoint la nue-propriété sans droit de transmission et sans impôt sur le revenu. - Se constituer un patrimoine et préparer sa retraite Acheter de la nue-propriété d un bien immobilier, c est s assurer de disposer à terme d un logement que l on peut habiter ou louer. Un investisseur qui cherche à se ménager une source de revenus complémentaires pour la retraite est particulièrement concerné. Pendant les 15 à 20 ans du démembrement, il n aggrave pas (voire améliore) sa situation fiscale pour ensuite avoir le choix entre : - continuer la location et percevoir des loyers réguliers - ou revendre le bien et replacer les capitaux, par exemple sur un contrat d assurance-vie sur lequel il pourra effectuer des rachats ponctuels ou réguliers. 4 SAS au capital de RCS Montpellier Siret : APE 7022 Z Courtier en assurance Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement - Conseiller en investissements financiers - Mandataire d intermédiaires en opérations de banque sur immeubles et fonds de commerce Carte Professionnelle n CPI délivrée par la CCI de Montpellier. Garantie Financière de la Compagnie MMA-Entreprise

5 Hiver 2016 IMMOBILIER - Transmettre à coût réduit Acheter de la nue-propriété, c est pouvoir transmettre des actifs à moindre coût. Peut-on donner la nue-propriété acquise à ses enfants? Oui. A la fin du démembrement, les enfants deviendront plein-propriétaires d un bien revalorisé en payant des droits de donation sur la base de la seule nue-propriété. En effet, la reconstitution de la pleine propriété s effectue ici encore en franchise fiscale. Si le nu-propriétaire souhaite conserver les revenus au terme des 15 ou 20 ans, il peut le prévoir dans l acte de donation. Ses enfants ne seront alors plein-propriétaires du bien qu à son décès. Il se sera, dans l intervalle, substitué au bailleur social pour percevoir les revenus de l immeuble. Fiscalement, les enfants peuvent même demander à l Administration le remboursement d une partie des droits de donation payés, selon la valeur de l usufruit retenue dans l acte de donation Que se passe-t-il si l investisseur décède avant la reconstitution de la pleine propriété? En cas de décès de l investisseur pendant la durée de l usufruit, la nue-propriété sera transmise à ses héritiers. Au terme de l usufruit du bailleur social, la pleine propriété se reconstituera sur la tête des héritiers nus-propriétaires. Fiscalement, si le démembrement était initialement prévu pour 15 ou 20 ans et que le décès intervient moins de 10 ans avant la fin alors la valeur de la nue-propriété sera évaluée à 77 % de la pleine propriété (au lieu de 54 % à l acquisition) et le montant des droits de succession à payer par les héritiers sera un peu plus important... Conclusion : acquérir de la nue-propriété d immeuble est un placement à envisager sur le long terme mais qui offre des avantages fiscaux immédiats. Cette solution patrimoniale correspond à de nombreux profils d investisseurs divers. Pourquoi pas vous? Renaud GATIEN Ingénieur Patrimonial 22 Z - Référencée à l ORIAS sous le n ( en qualité de : nque et service de paiement. Adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine. Association agréée par l Autorité des Marchés Financiers. Activité de transaction eprises, 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon LE MANS Cedex 9. «NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR» Activité de démarchage bancaire et financier. 5

6 Newsletter N 32 FINANCES/PLACEMENTS CONJONCTURE ECONOMIQUE ET PLACEMENT Pourquoi, contre vents et marées, les marchés entament-ils 2017 dans l euphorie? Brexit, élections américaines, échec de Renzi en Italie : cette année 2016 avait de quoi être l une des pires pour les marchés financiers, forçant les gestionnaires à être toujours plus prudents. Finalement l année 2016 sera plus que correcte grâce à la remontée impressionnante des indices depuis fin octobre. Même la décision enfin prise en décembre par la Fed (banque centrale américaine) de remonter pour la première fois ses taux d intérêts de 0,25% n a pas remis en cause une véritable tendance haussière, dont bénéficient notamment les Actions. Ce changement d environnement s explique par plusieurs facteurs : - Les marchés sont convaincus que Donald Trump va réellement relancer la croissance en déployant des dépenses budgétaires massives (environ milliards de $) permettant une politique de grands travaux. Ainsi de fortes augmentations de bénéfices sont attendues dans les prochaines années pour les entreprises US, soit la définition même de ce qui fait monter le cours d une action. Cette politique de relance budgétaire annoncée dès son premier discours, lors d une nuit électorale mémorable, marque un véritable tournant, encouragé par le FMI et la commission européenne. A des degrés différents nous pourrions tous bénéficier de ce retournement spectaculaire. - Les matières premières se revalorisent et la croissance mondiale s améliore (+3,1% en 2016, +3,4% prévus en 2017 par le FMI), même si toujours plus faible qu avant Tout l équilibre du système sera d ailleurs conditionné par la croissance, qui si elle est suffisante, permettra de digérer les hausses de taux programmées aux Etats Unis. Dans ce contexte, que faire en 2017? Contrairement à nos précédents conseils de prudence, nous pensons qu il convient, à différents degrés selon votre profil de risques, de profiter de la hausse actuelle des marchés américains et européens en arbitrant vers les fonds de notre sélection. Nous conseillons également de sortir des pays émergents. Les obligations à haut rendements des entreprises Américaines et Européennes sont un excellent compromis risque/rentabilité dans cette période. Les investisseurs qui s étaient positionnés sur des fonds actions avant avril 2015, et à qui nous recommandions de conserver leurs positions pendant la correction qui a suivi devraient être récompensés de leur patience en 2017 avec de bonnes plus-values désormais prévisibles sur leurs contrats. Notre Mandat de gestion REFLEX+ Tout en conservant un profil plus sécuritaire que par le passé avec une volatilité inférieure à 7, nous allons procéder en janvier aux arbitrages permettant de profiter de la période positive sur les marchés. Et toujours le suivi de notre sélection de fonds en ce début d année 2017 : Notre Mandat REFLEX+ : + 14% sur 3 ans avec une volatilité réduite à 7 / Epargne Patrimoine : + 1,80% / Carmignac Patrimoine : + 4,70 % / Eurose : + 2,30 % / SLF Defensive : + 4,90% / Fidelity Patrimoine : + 4,60 % / Russel MAGS : + 3,60 % H2O Multistratégies : + 11,5 % / H20 Multibonds : +12,40% / LA FRANCAISE RENDEMENT GLOBAL 2022 : +13% / ODDO / Haut Rendement 2021 : + 7,60 % / La SCI Unicimmo de La Française (+ 3,50 % depuis janvier) et les SCPI à sélectionner avec votre conseiller. Jean-Christophe BOIDIN Associé 76 SAS au capital de RCS Montpellier Siret : APE 7022 Z Courtier en assurance Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement - Conseiller en investissements financiers - Mandataire d intermédiaires en opérations de banque sur immeubles et fonds de commerce Carte Professionnelle n CPI délivrée par la CCI de Montpellier. Garantie Financière de la Compagnie MMA-Entreprise

7 Hiver 2016 RETRAITE SOUSCRIVEZ UN PERP POUR DEFISCALISER EN PREPARANT VOTRE RETRAITE! Le Plan d Épargne Retraite Populaire (PERP) est un produit d épargne à long terme qui vous permet d obtenir une rente au moment de votre retraite. Une sortie partielle en capital (20 % de l épargne acquise) est également envisageable sous conditions. De plus, vous bénéficiez d un gain fiscal immédiat en déduisant chaque année le montant de vos versements de votre revenu net global. La déduction est cependant limitée en fonction de vos revenus : vous trouverez sur votre avis d imposition votre «disponible fiscal». LE SAVIEZ-VOUS? Le PERP n impose aucune obligation annuelle de versement. Cependant, un rachat est impossible avant l âge de la retraite, sauf situation exceptionnelle (invalidité, décès du conjoint ou du partenaire pacsé, expiration des droits aux allocations chômage, surendettement, cessation d activité non salariée suite à une liquidation judiciaire). AVANTAGES MOINS d impôt aujourd hui Accessible Souple PLUS de retraite demain Protège EXEMPLE Un couple a des revenus d activité imposables de par an. Leur taux marginal d imposition est de 30 %. En souscrivant un PERP, ils pourront déduire de leur revenu imposable jusqu à par an, à revenus constants, soit une économie d impôt annuelle de x 30 % = Daniel LIRON Conseiller Prévoyance / Retraite 22 Z - Référencée à l ORIAS sous le n ( en qualité de : nque et service de paiement. Adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine. Association agréée par l Autorité des Marchés Financiers. Activité de transaction eprises, 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon LE MANS Cedex 9. «NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR» Activité de démarchage bancaire et financier. 7

8 Le Groupe Sarro, le conseil autrement Créer, développer et gérer votre patrimoine Une question? Le Groupe Sarro et ses conseillers sont à votre entière disposition Tél. : contact@groupesarro.com 1 Avenue du Grand Chêne - Les bureaux du Pic Saint Mathieu de Tréviers Nous sommes heureux de pouvoir vous présenter notre offre de construction qui répondra parfaitement à vos attentes dans le cadre d une résidence principale ou secondaire, d une extension ou pour investissement locatif (PINEL ). Vous avez un terrain ou en cherchez un? Vous souhaitez bénéficier de nos services et garanties pour réaliser la construction de votre maison? Notre équipe se tient à votre disposition pour étudier votre projet. L exemple ci-dessous est réalisé sur la base de l acquisition d une maison entièrement aménagée (hors cuisine) de 87m² habitable + un cellier de 10m² + 2 places de stationnement sur un terrain paysagé de 208m². Livraison 2017 garantie! Exemple d'investissement PINEL de (Zone A) Financement à crédit sur 20 ans (Taux : 1,5% + ADI : 0,25%) Loyer mensuel : 950 Mensualité de crédit : Economie d'ir mensuelle: 441 Taxe foncière (120% d'un mois de loyer) : 79 Epargne mensuelle moyenne : 106 Frais de location-gestion (7%): 67 Assurance PNO (1/12 de 120 ) 10 Frais d'asl 10 TOTAL TOTAL