MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE

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1 MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE PROJET DE LOI DE FINANCES INITIALE POUR 2008 Assemblée Nationale Commission des finances, de l'économie générale et du plan MISSION VILLE ET LOGEMENT PROGRAMME «DEVELOPPEMENT ET AMELIORATION DE L OFFRE DE LOGEMENT» QUESTION N DL 37 Libellé de la question : La sécurisation de l accession sociale à la propriété a) Présenter le dispositif d accession sécurisée mis en place le 1 er avril 1999 et les éléments d évaluation de son coût budgétaire et de son efficacité sociale. b) Plus généralement, quels sont les dispositifs qui permettent de sécuriser l accession sociale à la propriété? REPONSE : a) Présenter le dispositif d accession sécurisée mis en place le 1 er avril 1999 et les éléments d évaluation de son coût budgétaire et de son efficacité sociale. Depuis le 1er avril 1999, un dispositif de sécurisation de l accession en deux volets a été mis en place : le premier, qui s adressait à tous les accédants sociaux à la propriété dans le neuf ou dans l ancien, a été supprimé fin 2003 ; le second est réservé aux salariés des entreprises assujetties au 1% logement. Le principe de ces deux dispositifs est prévu par la convention du 3 août 1998 relative à la modernisation du 1% Logement. Leurs modalités d application sont définies dans deux conventions d application datées du 4 février La première convention prévoyait la mise en œuvre d un fonds de soutien et concernait tous les accédants ayant souscrit un prêt à l accession sociale (PAS), accompagné ou non d un prêt à 0%, entre le 1 er avril 1999 et le 31 décembre Compte tenu du très faible niveau d utilisation de ce fonds, il a toutefois été décidé de ne pas reconduire ce dispositif de sécurisation par le 1 % logement au-delà du 31 décembre La seconde convention ne s applique qu aux salariés ou anciens salariés des entreprises assujetties au 1% logement. Elle prémunit les bénéficiaires contre une forte réduction de leurs ressources (notamment suite à un éclatement de la famille) au moyen d un prêt sans intérêt appelé «Sécuri- 1

2 Pass». Une convention conclue entre l Etat et l UESL le 22 mai 2006 a prévu un aménagement de ces prêts : les plafonds de ressources ont été augmentés, de même que le montant du prêt. Les ménages concernés doivent remplir une des conditions suivantes : avoir des revenus inférieurs aux plafonds de la zone A du prêt à 0%; être confronté au chômage ou à une diminution imprévue et importante de leurs ressources ; avoir au moins 40% de taux de charges à caractère immobilier ou subir une baisse de 30% de leurs ressources. L aide est proposée sous la forme d une avance sans intérêt, fonction du taux d effort du ménage. Elle consiste en une avance gratuite qui prend en charge 100% de la mensualité des prêts immobiliers en cours dans la limite de 850 par mois, pour une durée maximum de 6 mois renouvelables en fonction de la situation du salarié. Cette avance est remboursable sur une durée maximum de 10 ans, après différé de 6 mois à 2 ans. La durée de remboursement est fondée sur des critères fixés par l UESL, en fonction du taux d effort global constaté à la fin de la période de différé. Les mensualités s apprécient déduction faite du montant de l APL et de l assurance chômage. En termes de financement, la seconde convention utilise les fonds réglementés des associés collecteurs et n a donc pas de coût budgétaire. Le tableau ci-dessous retrace le coût de cette mesure de sécurisation financée par l UESL. (montants en K ) Recettes A fin juillet Trésorerie au début d'exercice 0, , , , , , , ,81 Versement du fonds de soutien de l'uesl ,02 0,00 0,00 0, , , , ,00 Reversement des établissements de crédits 0,00 0,00 195,46 0,00 0, ,10 382,00 0,00 Produits financiers et régularisations 6 750, , , , , , , ,30 Total recettes , , , , , , , ,11 Dépenses Versement effectif aux établissements de crédit 0, , , , , , , ,80 Total dépenses 0, , , , , , , ,80 Trésorerie finale , , , , , , , ,31 b) Plus généralement, quels sont les dispositifs qui permettent de sécuriser l accession sociale à la propriété? Les incitations mises en place pour favoriser l accession à la propriété des ménages disposant de revenus modestes doivent être accompagnées de mesures destinées à garantir les ménages concernés contre des aléas de nature à les placer en situation de difficulté de remboursement. Les difficultés des accédants à la propriété résultent souvent de la conjonction de plusieurs facteurs, parmi lesquels le chômage, les ruptures familiales ou encore la généralisation des crédits à la 2

3 consommation. Il existe des dispositifs adaptés à chaque situation, chacun d eux contribuant à sécuriser l accession sociale à la propriété. 1. Mesures applicables à tous les accédants Les commissions départementales de surendettement Lorsque des crédits à la consommation s ajoutent aux échéances d un emprunt immobilier et aggravent la situation de surendettement, un traitement global est à envisager par la saisine de ces commissions créées par la loi du 31 décembre 1989, modifiée par la loi du 8 février Un plan conventionnel de redressement est alors établi. La loi du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a complété le dispositif en instaurant une procédure de rétablissement personnel. Ce dispositif est destiné à des ménages qui, du fait de leur situation irrémédiablement compromise, ne pourraient pas mettre en œuvre les mesures prescrites par la commission de surendettement. La procédure de rétablissement personnel prévoit un effacement des dettes résiduelles après liquidation des biens du ménage (à l exclusion de ceux nécessaires à l exercice de son activité professionnelle et de ceux indispensables à la vie courante) Les aides personnelles au logement atténuent les difficultés financières des ménages modestes Les ménages accédants ont droit, sous condition de ressources, à une aide personnelle au logement : aide personnalisée au logement (APL) pour les titulaires d un PAP ou d un PC/PAS ou allocation logement (AL) dans le cas d un prêt libre. Dans différentes situations pouvant entraîner une baisse de revenus du ménage, le mécanisme de calcul des aides personnelles conduit à une revalorisation du montant de l aide qui atténue les éventuelles difficultés financières de l emprunteur : lorsqu un des membres du ménage devient chômeur, un abattement de 30% est effectué sur les revenus du travail pris en compte pour le calcul de l aide ; en cas de divorce, séparation ou de décès du conjoint, il n est plus tenu compte des ressources de ce dernier. 2. Mesures concernant les accédants PAP Concernant les difficultés rencontrées par les ménages titulaires d'un PAP à taux fixe et annuités progressives consenti jusqu en 1991, les pouvoirs publics ont mis en œuvre différentes mesures Réaménagement des conditions financières des prêts PAP Entre 1988 et 2001, des mesures successives de réaménagement des prêts PAP émis au cours des années 1980 ont été prises de manière à desserrer la contrainte financière pesant sur les accédants. Les conditions financières initiales de ces prêts prévoyaient en effet une progressivité des échéances dans le temps. Du fait de la chute de l inflation, et donc du rythme de progression des revenus, la charge de la progressivité des échéances était devenue insupportable pour la plupart des ménages Les fonds départementaux d'aide aux accédants PAP en difficulté Les fonds d'aide aux accédants en difficulté (FAAD) ont été mis en place en 1988 initialement à titre de mesure conjoncturelle pour une période de trois ans en réponse aux difficultés des titulaires de PAP de la génération En 1993, il a été décidé de donner la possibilité de reconduire les fonds existants ou de créer de nouveaux fonds afin de compléter le dispositif de la loi n du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. 3

4 Ces circulaires disposent que la contribution financière de l'etat aux fonds est subordonnée à celle du conseil général et pour un même montant. L'aide est allouée sous forme de prêt sans intérêt à tous les titulaires de PAP à annuités progressives souscrits entre le 1er janvier 1981 et le 28 janvier 1991 présentant une situation conjoncturelle d'impayés. Le transfert aux départements de compétences sociales dans le domaine du logement (en particulier le transfert des FSL) impose une remise à plat des rôles respectifs de l Etat et des collectivités dans la gestion des FAAD, qui est actuellement à l étude Le maintien dans les lieux en qualité de locataire Dans les cas extrêmes d'endettement où la poursuite du projet d'accession est impossible, la circulaire n du 28 octobre 1991 prévoit, pour éviter la vente judiciaire du logement et l'expulsion des occupants, la possibilité de rachat par un organisme HLM du logement de titulaires de PAP consentis entre le 1er janvier 1981 et le 31 janvier 1985 afin de les maintenir dans les lieux en qualité de locataires avec le bénéfice de l'apl locative. L'organisme d'hlm acquéreur bénéficie d'un prêt de la Caisse des dépôts et consignations. Le montant de ce prêt ne peut excéder 95% du montant du prêt initialement souscrit par l'emprunteur. Les collecteurs de la participation des employeurs à l effort de construction peuvent également financer de telles opérations de rachat et de transformation en logements locatifs. 3 - Garanties accordées aux accédants ayant acquis leur logement dans le cadre du dispositif PSLA ou d opérations d accession HLM Le nouveau dispositif de location-accession, mis en place par le décret n du 26 mars 2004 et l arrêté du même jour, prévoit que le ménage qui se porte acquéreur de son logement à l issue de la phase locative bénéficie, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d une garantie de rachat du logement à un prix déterminé à l avance et d une garantie de relogement. Ces garanties sont mises en jeu en cas de survenance, pour le ménage, d un événement exceptionnel ou d un accident de la vie (divorce, décès du co-emprunteur, chômage...), la liste de ces faits générateurs étant définie par l arrêté du 26 mars Le prix de rachat garanti est, pendant les cinq ans suivant le transfert de propriété, égal au prix au moment de la levée d option. Pendant les dix années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par an. La garantie de relogement consiste pour l opérateur à formuler, dans les six mois suivant la demande de mise en jeu de cette garantie, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du ménage. Il convient de noter que la garantie de relogement ne s applique qu aux ménages dont les revenus au moment de la demande sont inférieurs aux plafonds d éligibilité aux logements financés à l aide d un prêt locatif à usage social (PLUS). Par ailleurs, les opérations d accession à la propriété de logements neufs construits par des organismes HLM peuvent également donner lieu à des garanties de nature comparable. Ces garanties sont soit facultatives, à l initiative de l organisme HLM, soit obligatoires 1 dès lors que l organisme HLM réalise des ventes au profit de ménages dont les ressources dépassent les plafonds d éligibilité aux logements financés à l aide d un prêt locatif social (PLS), tout en restant inférieures aux plafonds d éligibilité aux logements financés à l aide d un prêt locatif intermédiaire (PLI). 1 Sous réserve de la publication d un décret à paraître, et à compter de la date d entrée en application de ce décret. 4

5 4 Perspectives Par ailleurs, le Gouvernement a confié à MM. Vorms et Taffin 2 une mission en vue de l élargissement de l accès au crédit aux ménages à revenus irréguliers et aux personnes âgées. Le Gouvernement entend prendre des mesures concrètes à partir des propositions du rapport, c est-àdire la création d un prêt sécurisé d accession à la propriété accessible aux ménages à revenus irréguliers et d un prêt hypothécaire cautionné accessible aux personnes âgées. Le prêt sécurisé d accession à la propriété tel que décrit dans le rapport fait l objet d une convention juridique spécifique, qui précise le champ de la responsabilité de l établissement prêteur quant à l évolution des revenus futurs de l emprunteur. Le risque de perte du prêteur sur ce prêt est couvert par la garantie de l Etat au titre du nouveau fonds de garantie de l accession sociale, tandis que l emprunteur est assuré, en cas de sinistre, de conserver, après remboursement du capital restant dû, une somme au moins égale à la moitié de son apport personnel initial s il consent à libérer rapidement son logement en vue d une vente amiable. Des modalités particulières de sécurisation dans le cadre de ce prêt sont actuellement à l étude pour répondre au mieux aux spécificités des ménages visés, dont les revenus ont un risque particulier d instabilité. 2 Respectivement directeur général de l Agence nationale pour l information sur le logement (ANIL) et directeur des études économiques et financières de l Union sociale pour l habitat (USH). 5

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