Présentation de la loi ALUR

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1 Présentation de la loi ALUR Loi n du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové Conférence départementale AORIF du mai 2014 Julien Leplaideur Responsable «Politiques sociales» AORIF

2 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS DE LA LOI TITRE Ier : FAVORISER L'ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE Chapitre Ier : Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé Chapitre II : Mettre en place une garantie universelle des loyers Chapitre III : Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier Chapitre IV : Améliorer la prévention des expulsions Chapitre V : Faciliter les parcours de l'hébergement au logement Chapitre VI : Créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif

3 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS DE LA LOI TITRE II : LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES Chapitre Ier : Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés Chapitre II : Redresser efficacement les copropriétés dégradées Chapitre III : Renforcer les outils de la lutte contre l'habitat indigne

4 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS DE LA LOI TITRE III : AMÉLIORER LA LISIBILITÉ ET L'EFFICACITÉ DES POLITIQUES PUBLIQUES DU LOGEMENT Chapitre Ier : Réformer les procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité Chapitre II : Améliorer le contrôle du secteur du logement social Chapitre III : Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social Chapitre IV : Elargir les délégations de compétence en matière de politique du logement Chapitre V : Réformer la gouvernance de la participation des employeurs à l'effort de construction

5 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS DE LA LOI TITRE IV : MODERNISER LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION ET D'URBANISME Chapitre Ier : Développement de la planification stratégique Chapitre II : Mesures relatives à la modernisation des documents de planification communaux et intercommunaux Chapitre III : Lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers Chapitre IV : Mesures favorisant le développement de l'offre de construction Chapitre V : Participation du public Chapitre VI : Dispositions diverses

6 Loi ALUR Améliorer la prévention des expulsions Articles Renforcement du rôle de la CCAPEX: Au 1 er janvier 2015: obligation de saisine de la CCAPEX dans les deux mois avant assignation pour tous les locataires d une personne morale sous peine d irrecevabilité. Via la CAF quand ménage avec APL Possibilité pour le préfet de saisir un organisme pour diagnostic social et financier (au lieu de l enquête sociale) à la réception de la notification d assignation. Diagnostic transmis au juge et à la CCAPEX Information à la CCAPEX : quand commandement de quitter les lieux et CFP et recours DALO au titre de «menacés d expulsion», avant suspension des aides au logement CCAPEX émet des avis et recommandations notamment en matière d attributions d aides financières, d accompagnement social suivant les responsabilités prévue dans la charte départementale 6

7 Loi ALUR Améliorer la prévention des expulsions Articles Aides au logement et traitement de la dette Décision de maintien du versement des aides locatives pour les locataires de bonne foi (modalités d application par décret) Décision de recevabilité du dossier de surendettement emporte rétablissement des droits à l APL si son versement a été suspendue. Ne vaut que pour les locataires ou les titulaires de protocole (mesure non applicable en cas de bail résilié) Mesures de la commission de surendettement se substituent aux modalités prévues dans le PCS concernant le règlement de la dette de loyer. Divers Evolution des délais: Trêve hivernale jusqu au 31 mars, délai de paiement jusqu à 3 ans, délai de sursis à expulsion de trois mois minimum à 3 ans maximum. Remarque: COMED peut saisir le juge pour sursis à expulsion Elaboration d une charte de prévention des expulsions dans chaque département, évaluée chaque année. Contenu défini par décret. 7

8 Loi ALUR Faciliter les parcours de l'hébergement au logement Articles 30 à 34 Consolidation juridique des SIAO et convergence vers une organisation commune Définition par la loi des missions du SIAO et de contenu de la convention entre Etat et personne morale chargée du SIAO (décret) Devient une plateforme départementale unique couvrant le volet urgence, insertion / logement accompagné Possibilité pour le SIAO de passer des conventions avec les bailleurs sociaux Coordination de l action des SIAO à travers une conférence régionale organisée par le Préfet de Région Intégration d un volet hébergement des personnes sans abris dans le PDALHPD Le PDALPD devient PDALHPD, avec intégration des dispositions relatives à l hébergement, dont veille sociale Il comporte également les mesures concernant: le schéma de répartition des dispositifs pour les demandeurs d asile, les mesures pour répondre aux besoins d accompagnement, lutter contre la précarité énergétique, l offre de domiciliation, la contribution du FSL aux objectifs du Plan

9 Loi ALUR Faciliter les parcours de l'hébergement au logement Art. 41à 43 DALO (et bail glissant) Les personnes qui bénéficient d une décision favorable au titre du DALO pourront se voir proposer des logements sociaux en sous-location ou en un bail glissant (via COMED ou Préfet) Bail glissant: convention tripartite annexée au contrat de sous-location + examen périodique contradictoire. Deux mois avant échéance de la période d examen, l organisme bailleur indique au préfet s il propose un bail direct ou motive son refus. Le Préfet peut procéder à l attribution du logement Attributions à un ménage PU DALO sont imputées en priorité sur contingent municipal quand commune en arrêté de carence au titre de la loi SRU Les relogements des ménages PU DALO sont comptabilisés au titre des Accords Collectifs (après réévaluation des objectifs quantitatifs) La COMED peut requalifier un recours hébergement en recours logement

10 Loi ALUR Réformer les procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité Article Au niveau national: l Etat confie la gestion du SNE à un groupement d intérêt public regroupant l Etat, l USH, la fédération des EPL et les représentants des réservataires (+ comité d orientation coprésidé par l Etat et une représentant des bailleurs sociaux) Pour le demandeur : Simplifier les démarches : dossier unique du demandeur (dépôt en un seul exemplaire des pièces justificatives) et enregistrement en ligne Renforcer de l information du demandeur : droit à l information sur les procédures d attribution, l état offre/demande et le traitement de son dossier 10

11 Loi ALUR Réformer les procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité Article Sur les EPCI dotés d un PLH : Plan partenarial de gestion de la demande et d information obligatoire. Il : inclut un service d information et d accueil avec au moins lieu et délai d accueil des demandeurs (max 2 mois en IDF) et prévoit la mise à disposition d un bilan annuel des attributions établi par les organismes Hlm à l attention de l EPCI Organise, à travers notamment un dispositif de gestion partagée, le partage entre acteurs des dossiers, des demandes, des pièces justificatives et des informations relatives au demandeur et à l évolution des dossiers en cours de traitement. En Ilede-France, les dispositifs de gestion partagée (interconnectés avec le SNE) sont conformes à un cahier des charges régional établi par le Préfet. Remarque: calendrier attendu pour la mise en œuvre de la réforme = fin 2015 Peut prévoir des expérimentations en matière de cotation de la demande liée à un système de cotation de l offre et la location choisie Possibilité de créer une Conférence intercommunale du logement : adopte des objectifs d attribution et de mutations, les modalités de relogements des ACD, les modalités de coopérations entre bailleur et réservataires (voir également Article 8 de la Loi Ville et Cohésion urbaine sur les contrats de ville et les conventions de mixité sociale) 11

12 Loi ALUR Améliorer le contrôle du secteur du logement social Article 102 Création d un nouvel organisme de contrôle: l ANCOLS ANCOLS : Agence Nationale de Contrôle du Logement Social, établissement public d Etat à caractère administratif à partir du 1 er janvier 2015 Financée par la PEEC (max. 10M ), nouvelle cotisation des organismes HLM (même assiette que la première cotisation CGLLS, avec plafond à et taux max à 0,1%), SEM de LS, organismes de MO, produit des sanctions pécuniaires Concerne: les organismes HLM, les SEM de LS, les organismes agréés MO, les organismes de la PEEC (ou bénéficiant de son concours), les GIE comprenant un organisme contrôlé par la PEEC Mission de contrôle respect des textes, bon emploi des aides publiques, conventions APL, vente HLM Mission d évaluation du logement social et de son efficacité au regard de sa mission d intérêt général Mission de sortie annuelle de données statistiques et financières de la PEEC Peut-être saisie par la CGLLS, les collectivités territoriales (quand a accordé un concours financier), le Préfet de département Sanctions aggravées dans leur montant et leur panoplie

13 Loi ALUR Diverses dispositions relatives aux organismes de logement social Au 1er/01/2017 : Rattachement d un OPH à la Région dès lors que la moitié au moins de son patrimoine n est pas localisé dans un même département Rattachement des OPH aux EPCI compétents en matière d habitat Possibilités ouvertes de : Prestations de service pour les syndicats de propriétaires Acquisition de lots et mise en location provisoire hors règlementation HLM Souscription ou acquisition de parts dans des sociétés d habitat participatif VEFA inverse Revente d immeubles à rénover, Revente des logements dans le cadre de la garantie de rachat en accession sociale sécurisée Donner en location des logement conventionnés pour des places d hébergement Etc. 13

14 Loi ALUR Moderniser les documents de planification et d urbanisme Densification en zone urbaine : Suppression des tailles minimales de terrain et des COS et création d un coefficient de biotope (ratio surface artificialisée/naturelle) Facilitation des divisions de lots en procédure de lotissement Modernisation du droit de préemption : renforcement des prérogatives du préfet sur les communes carencées Couverture possible du territoire en EPF d Etat ou local. Suppression des POS au 31/12/2015 PLUi de droit (minorité de blocage : ¼ des communes et 20% de la population) avec intégration facultative du PLH et du PDU 14

15 Loi ALUR Pour en savoir plus USH Actualités Habitat, supplément au n 988, 15 avril 2014 Présentation des principales dispositions de la loi ALUR intéressant les organismes HLM ANIL Habitat Actualité, Numéro spécial Loi ALUR, Mars ASH (Actualités Sociales Hebdomadaires), n 2860, 16 mai 2014 Dossier sur les volets accès à l hébergement et au logement 15