I. 1AUm : ZONE A URBANISER, A USAGE MIXTE

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1 CHAPITRE II LES ZONES A URBANISER La zone AU est une zone naturelle non équipée destinée à l'urbanisation future. Les zones AU sont dotées d un échéancier, le chiffre indique qu elle sera urbanisable : soit à court et moyen terme : 1AU soit à plus long terme après modification du PLU : 2AU. Remarque : Les accès des zones et Emplacements Réservés situés le long des RD 44, 44U, et 86 devront faire l objet d une étude de sécurité avant la délivrance d une autorisation de permission de voirie. I. 1AUm : ZONE A URBANISER, A USAGE MIXTE La zone 1Aum est une zone naturelle équipée partiellement, urbanisable à court et moyen terme, destinée à recevoir une occupation mixte composée de constructions à usage d'habitation et d équipements publics ou d intérêt général. La zone 1AUm a pour vocation principale d accueillir un nouveau groupe scolaire, associé à un résidence pour personnes âgées, des logements, ainsi que les équipements adéquats. Cette zone répond donc à un objectif de mixité urbaine et sociale. Cette zone fait l objet d un principe de voie. 132

2 La construction d une nouveau groupe scolaire constitue l orientation prioritaire du PLU : En effet, le bâtiment actuel est en mauvais état, et la création d un nouveau bâtiment accueillant le groupe scolaire réparti sur 11 classes répondrait aux attentes de salubrité, de sécurité et de développement de la commune. Actuellement, les différents équipements scolaires et péri scolaires sont éclatés sur plusieurs points de la commune, ce qui induit des déplacements nombreux et non sécurisés pour les enfants. Aussi la réalisation d un regroupement scolaire et péri scolaire sur un seul site, d une capacité d accueil de 250 enfants mettrait fin à cette situation fortement insatisfaisante. D autre part, l association dans la même zone d un groupe scolaire, d une résidence pour personnes âgées, de logements locatifs et de parcelles à bâtir répond aux exigences de la loi SRU quant aux objectifs de mixité sociale. Localisation : La zone 1AUm se situe à l Ouest du secteur aggloméré. Elle ferme le secteur urbanisé en reliant les deux zones UC : celle située au Sud de la rue de la Cressonnière et celle située sur le lieux dit La Croix du Chêne. Elle fermera ainsi l'urbanisation Ouest du secteur aggloméré d'ully-saint-georges. Des hangars agricoles occupent sa frange Sud. Objectifs : Urbanisation en continuité de l espace aggloméré existant. Rééquilibrer la forme du village en bouclant l urbanisation, en reliant les deux zones UC. Bâtir un système de voirie (trame viaire) sans impasse. Accueillir une école, une résidence pour personnes âgées, des logements locatifs et des parcelles à bâtir, et les équipements adéquats. Justification des grandes caractéristiques réglementaires de la zone 1AUm : Implantation par rapport aux voies : L implantation des constructions doit se faire en fonction du principe de voie. Cette dernière a été déterminée afin de mettre en place une organisation cohérente et fonctionnelle sur l ensemble de la zone. 133

3 Implantation par rapport aux limites séparatives : Tout comme les zones UC, la partie de construction non contiguë à une limite séparative doit être implantée avec une marge minimale de 3 mètres par rapport à cette limite. L'implantation des constructions en retrait d une des deux limites ou des deux limites séparatives a pour objectif de permettre à cette zone de s'insérer en continuité avec les zones existantes et de créer une certaine aération dans le tissu urbain. D autre part cette mesure permettra de laisser un passage (pour un véhicule par exemple). Emprise au sol des constructions : Compte tenu de la superficie réduite de ce secteur, il a été fixé une emprise au sol maximale de 50% pour l'ensemble des constructions, l'objectif est d'éviter une trop grande densité et permettre à ce secteur de s'insérer en continuité avec la zone UC. L extension des bâtiments agricoles existants est permise dans la limite de 100% de leur emprise actuelle, de façon à conserver un espace libre de taille suffisante pour accueillir une école, une résidence pour personnes âgées et les équipements associés, sans léser l activité agricole sur la commune. Hauteur maximum des constructions : Tout comme la zone UC, la hauteur a été fixé à R+1+C. L objectif est d assurer une homogénéité de la hauteur des constructions entre les espaces à urbaniser et les espaces bâtis existants. Aspect extérieur des constructions : L'article 11 exprime une volonté d'inscrire la zone 1AUm dans la continuité du tissu urbain de la zone UC tout en ayant pour objectif de renouer avec l'architecture locale et traditionnelle. Néanmoins, les projets d'architecture innovante, dont l'intégration est recherchée, peuvent déroger aux règles propres à l'architecture traditionnelle 134

4 II. 1AUe : ZONE A URBANISER, A USAGE D ACTIVITES La zone 1AUe est une zone naturelle non équipée, urbanisable à court terme, destinée à recevoir des constructions à usage d activités. La zone 1Aue, située à l entrée Ouest de la commune le long de la RD44 1, urbanisable à court et moyen terme, est destinée à recevoir des constructions à usage d activités artisanales et industrielles. Il existe actuellement sur cette zone une activité industrielle et artisanale. Cette zone d activités est extrêmement réduite, mais son impact dans le grand paysage y particulièrement fort. Cette petite zone n est absolument pas maîtrisée et marque l entrée sud du village d une image négative. Afin de limiter l impact visuel de ces constructions artisanales et industrielles sur le paysage d Ully saint Georges, il a été prévu d implanter une bande boisée (figurant sur le plan de zonage) le long de l ensemble de ce secteur. Cette zone 1Aue correspond au report de la zone NAe du POS. Néanmoins, afin de limiter l impact de cette zone sur le paysage, la superficie de ce secteur a été réduit. 135

5 NAe du POS : 6 ha 1AUe du PLU : 3,9 ha, soit une diminution de 35% de la superficie initiale de cette zone. Justification des grandes caractéristiques réglementaires : Implantation par rapport aux voies : Pour des raisons de sécurité, toutes les constructions devront être implantées avec un retrait d au moins 10 mètres par rapport à la route départementale et 6 mètres par rapport au chemin d'accès. Implantation par rapport aux limites séparatives : Les constructions doivent être implantées soit sur au moins une des limites séparatives, soit avec une marge minimale de 5 mètres par rapport à ces limites. Cette mesure permet l accès des véhicules lourds sur les parcelles à usage d activités. Emprise au sol des constructions : L emprise au sol de l ensemble des constructions ne doit pas excéder 50 % de la surface totale de la propriété. Ceci afin d intégrer les aires de stockage et de stationnement, ainsi qu un traitement paysager de qualité. Hauteur maximum des constructions : La hauteur des constructions est limitée à 12 mètres afin de limiter l impact des construction dans cette partie du territoire communale. Aspect extérieur des constructions : Il est admis une architecture plus innovante au niveau des matériaux afin de répondre aux besoins des entreprises. Il est à noter que le bardage bois naturel, métallique et les murs rideaux d'éléments verriers sont admis, cette disposition doit permettre la mise en œuvre de matériaux habituellement utilisés pour les constructions à usage d activité. Plantation (article 13) : Les espaces de la zone 1AUe restés libres après implantation des constructions, installations et aires de jeux doivent faire l'objet d'une composition paysagère minérale ou végétale. D autre part, l'implantation des constructions devra être choisie dans le cadre d'une composition paysagère de la parcelle et les parcs de stationnement doivent être dissimulés par des haies vives, ces deux actions permettront de imitera l impact visuel de la zone. 136

6 La RD 44 est classée Voie à Grande Circulation, elle est donc concernée par l article L du Code de l Urbanisme, dit «Amendement Dupont» : «En dehors de espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de 100 mètres de part et d autre de l axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du Code de la voirie routière et de 75 mètres de part et d autre de l axe des autres routes classées à grande circulation. Cette interdiction ne s applique pas : aux constructions et installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières aux bâtiments d exploitation agricole aux réseaux d intérêt public». Elle ne s applique pas non plus à l adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l extension de constructions existantes. Le Plan Local d Urbanisme peut fixer des règles d implantation différentes de celles prévues par le présent article lorsqu il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l urbanisme et des paysages.» La zone 1AUe est donc concernée par l article L du Code de l Urbanisme (Amendement Dupont), et fait l objet d une étude spécifique d entrée de ville. 137

7 III. 2AUh : ZONE A URBANISER, A USAGE D'HABITATION La zone 2AUh est une zone naturelle non équipée, urbanisable à plus long terme, destinée à recevoir des constructions à usage d'habitation. Située le long de la RD44, cette zone devra faire l objet d une étude de sécurité avant la délivrance d une autorisation de permission de voirie. La zone 2AUh, située au sud du secteur aggloméré est desservie par la Rue de Senlis. Elle prolonge la zone UB et rejoint la zone UA. Cette zone bénéficie d une axe de desserte (rue de Senlis) et rejoint le centre urbain ancien, en fermant l urbanisation au Sud de la commune selon un développement concentrique. Un emplacement réservé a été implanté le long de la rue de Senlis, afin de mettre en place un aménagement piétons (trottoir,...) La zone 2AUh pourra comporter entre 90 et 100 logements collectifs et individuels, ce qui correspond à un parcellaire moyen de 400 m². Il y a lieu d organiser sur cette zone une mixité urbaine et sociale, en offrant du logement locatif notamment sous l aspect de maisons de ville (peu consommateurs d espace), et de parcelles à bâtir d une superficie comprise entre 400 et 600 m². Cet objectif correspond aux remarques faites par les services de l Etat dans la lettre de Mr le Directeur Départemental de l Equipement du 28 Mai

8 Objectifs : La zone 2AUh s inscrit en continuité de l urbanisation existante, le long d un axe existant (rue de Senlis), et dans un objectif de développement modéré de l agglomération. La zone 2AUh constitue une réserve de terrains qui sera ouverte à l'urbanisation en fonction de la dynamique communale. Elle pourra, après modification du document être ouverte totalement ou partiellement. Cette zone constitue une réserve d urbanisation prévue pour accueillir une soixantaine de logements et qui pourra éventuellement être densifiée et obéir à un objectif de mixité sociale satisfaisant pleinement aux objectifs de la Loi SRU. Elle devra s'organiser autour d'un principe de voie centrale parallèle aux courbes de niveau et à la rue de Senlis. Cette zone 2AUh n est pas concernée par l amendement Dupont (article L du Code de l Urbanisme), du fait de sa situation dans l espace urbanisé de la commune. L implantation de cette zone d urbanisation future dans l espace urbain est toutefois compatible avec sa desserte par la RD 44 : - En terme de nuisances : La vocation de cette zone est l habitat. Elle n'est donc pas une source de nuisance pour les zone urbaines limitrophes. - En terme de sécurité : La situation de la zone 2AUh en secteur urbain implique une limitation de vitesse à 50 km/h pour l ensemble des véhicules. Un emplacement réservé (ER3) le long de la rue de Senlis, est destiné à un aménagement piétons sécuritaire le long de la voie. - En terme de qualité architecturale : Au moment de la modification du document, pour l ouverture à l urbanisation de cette zone, toutes les dispositions réglementaires seront prises afin de répondre aux exigences de l article L du Code de l Urbanisme.. - En terme d'urbanisme et de paysage : Une bande boisée de dix mètres de large à planter le long de la zone 2AUh permettra l intégration paysagère de cette zone (effet de «ceinture verte». 139

9 IV. TABLEAU DES SUPERFICIES % par rapport à la % par rapport à la Superficie Zones à Urbaniser superficie totale des superficie zones AU communale 1AUm 2,8 25,2% 0,15% 1AUe 3,9 35,2% 0,21% 2AUh 4,4 39,6% 0,24% Total des zones AU 11,1 ha 100% 0,6% Superficie communale 1871 ha - - NOTE : Le PLU d Ully saint Georges a fait l objet d un avis défavorable de l Etat le 15 Janvier Le 28 Mai 2008, faisant suite à la réunion du 27 Avril 2008 pour examiner les conséquences s attachant à l avis défavorable sur le projet de Plan Local d Urbanisme de la commune, l Etat faisait part des remarques suivantes : - La construction d un groupe scolaire apparaît comme prioritaire, du fait de motifs de sécurité routière. L Etat émet sur ce point un avis favorable sous la condition de compléter le rapport de présentation en mettant l accent sur cet aspect prioritaire - Compléter le rapport de présentation et préciser le PADD en listant les objectifs de la commune à court terme, et en indiquant la vision à plus terme. 1. Objectifs à court terme de la Commune d Ully saint Georges : Objectifs prioritaires : Création du groupe scolaire sur la zone 1Aum. Maintien de la population d enfants scolarisés sur le territoire (capacité du groupe scolaire : 250 enfants, répartis sur 10 classes, contre 9 actuellement). 140

10 Pour déterminer le site d implantation du groupe scolaire, la commune a étudié plusieurs sites : l ancienne gare la croix du Chêne la parcelle 769 Le choix s est porté sur le site de la Gare, pour sa proximité du centre de village, et les aspects sécuritaires qui n apparaissaient pas sur les autres sites. Par ailleurs, la commune a choisi de classer en U des parcelles autrefois classées en ND au POS, dans un objectif de densification du tissu aggloméré, ce qui renvoie aux principes de la loi SRU et du développement durable, privilégiant la densification plutôt que l extension urbaine). Ces parcelles sont en effet d ors et déjà desservies par les réseaux, et pourront être construites immédiatement. OBJECTIFS A COURT TERME : 1- Construction du groupe scolaire 2- Construction de 30 à 40 logements sur la zone 1Aum 3- Construction d une résidence pour personnes âgées sur la zone 1Aum 4- Urbaniser les parcelles vides dans le tissu urbain («dents creuses») 5- Ouvrir à l urbanisation les secteurs classés en zone naturelle au POS, et classés en zone urbaine au PLU 2. Objectifs à plus long terme : La zone 2AUh s inscrit sur une surface d environ 4,4 hectares, ce qui représente une réserve potentielle d environ 90 à 100 logements. Cette zone pourra être développée en plusieurs tranches, et intègrera une mixité urbaine incluant : 141

11 Des logements locatifs en maisons individuelles Des parcelles libres en accession à la propriété L EVALUATION DU PLU A 3 ANS PERMETTRA : de mesurer l évolution de la consommation en terrains des zones U, notamment les zones anciennement classées en ND au POS, d évaluer l avancée de l urbanisation dans la zone 1Aum, et l offre de logements réalisée, D envisager pour les 3 années suivantes l ouverture éventuelle à l urbanisation de la zone 2AUh, par phase, et en fonction de l offre et la consommation globales de logements. 142

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