MARKETBEAT AIX-EN-PROVENCE BUREAUX. 4ème Trimestre 2016

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1 MARKETBEAT AIX-EN-PROVENCE BUREAUX 4ème Trimestre 2016

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée 3 03 Valeurs locatives 4 04 Offre immédiate et future 5 05 Définitions 6

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 2016 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 2017 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 2016, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (0,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+0,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+0,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (105 points) et supérieur à 100 depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 2016 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 2015, atteignant même les 9,6% au printemps Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 2016) s est réduit de 0,5 point depuis mi L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 BIT Climat des affaires Moral des ménages MarketBeat Aix-en-Provence Bureaux T

4 AIX-EN-PROVENCE DEMANDE PLACÉE 2016 : Une très bonne année La demande placée de bureaux à Aix-en-Provence a enregistré un ralentissement de son activité en 2016 avec m² de surfaces commercialisées. Cette baisse, qui peut paraître spectaculaire (-24% en un an) est toutefois à relativiser car elle survient après une année 2015 record m² - et un point haut de la dernière décennie. Avec m² placés, l activité transactionnelle des locaux de première main (neufs ou restructurés) reste proche de sa moyenne décennale ( m²). L année 2016 affiche donc tout de même une très bonne dynamique et le deuxième point le plus haut de la décennie. Le marché des petites surfaces observe un regain de dynamisme, en doublant en un an son volume transacté pour atteindre un peu plus de m² pour les surfaces inférieures à 200 m². Le segment des surfaces comprises entre 200 et 500 m² progresse, quant à lui de 60% pour atteindre m² placés en Les moyennes et grandes transactions retournent, quant à elles, à des volumes plus usuels avec respectivement m² et m² commercialisés. Le pôle d activité, toujours leader Le pôle d activité d Aix concentre toujours les trois quarts de la demande placée sur l agglomération d Aix-en- Provence avec m² commercialisés. Le parc de Pichaury-la-Robole est resté le moteur principal du marché en 2016, avec les prises à bail de locaux de grands utilisateurs dans les secteurs TIC, du juridique et des entreprises de la finance. Aix Centre voit, quant à lui, sa part de marché progresser par rapport à l année 2015, pour atteindre m² soit 13% du volume total transacté. Cette hausse est majoritairement imputable à un nombre important de transactions de petites surfaces. A contrario, le secteur Sud - REB (Rive Etang de Berre) - Ouest observe un ralentissement de son activité; son poids de la demande placée est ainsi passé de 7% en 2015 à 5% en Les commercialisations des secteurs Nord-Ouest et Est semblent «à l arrêt» avec des volumes très modestes et une part de marché de 2% et 3% respectivement. Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m² Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par tranche de surface, en milliers de m² De 0 à 200 m² De 200 à 500 m² De 500 à m² Plus de m² Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par secteur en 2016, en surfaces Est 3% Sud + REB + Ouest 5% 1ère main Nord Ouest 2% Pôle d'activité 77% 2nde main Aix centre 13% MarketBeat Aix-en-Provence Bureaux T

5 AIX-EN-PROVENCE VALEURS LOCATIVES Des valeurs locatives stables pour le neuf, en baisse pour la seconde main Les valeurs locatives de transactions de bureaux de première main sont restées relativement stables d une année sur l autre, avec une moyenne de 160 /m²/an sur l ensemble de l agglomération aixoise. Les références de loyers portent essentiellement sur des prises à bail dans le pôle d activité. Les loyers de seconde main, affichent, quant à eux, un repli de 4% d une année sur l autre, pour s établir à 125 /m²/an en moyenne. Cette orientation baissière cache deux trajectoires opposées : une contraction de 15% sur le pôle d activité (110 /m²/an en 2016 contre 130 /m²/an en 2015), et, une hausse de 5 à 10% sur les micro-marchés de Aix Centre (170 /m²/an en moyenne) et Sud + REB + Ouest (125 /m²/an). L étroitesse de l offre sur l hyper centre de l agglomération expliquent en partie cette poussée des valeurs, alors que la demande reste soutenue sur ce secteur (plus de m² commercialisés en 2016). Valeurs locatives de transactions par secteur à Aix-en- Provence en 2016, en /m²/an SECTEUR 1ERE MAIN 2NDE MAIN Aix Centre Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs Valeurs locatives de présentation par secteur à Aix-en- Provence début 2017, en /m²/an SECTEUR 1ERE MAIN 2NDE MAIN Aix Centre Baisse des loyers de présentation de seconde main Les valeurs locatives de présentation des bureaux neufs avaient progressé de façon significative (+10%) en 2015 sur fond de pénurie des disponibilités de première main. Elles entrent plutôt aujourd hui dans une phase de stabilité et affichent une valeur pivot de 160 /m²/an. L amplitude des loyers reste relativement large sur l agglomération aixoise, de 130 /m²/an sur le secteur du Sud+REB+Ouest à 185 /m²/an pour les quelques surfaces vacantes dans le Centre. Dans cette hiérarchie, le pôle d activité occupe une place intermédiaire avec des valeurs comprises entre 145 et 165 /m²/an selon les parcs considérés. Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs En ce qui concerne les surfaces de seconde main, les commercialisations de l année 2016 ont porté sur les produits les plus qualitatifs. De ce fait, le stock immédiat est globalement de moindre qualité; ce qui explique le recul des valeurs locatives de 20% observé début Il en ressort une échelle de valeurs allant 110 /m²/an à Sud+REB+Ouest et /m²/an sur le Centre et le pôle d activité. MarketBeat Aix-en-Provence Bureaux T

6 AIX-EN-PROVENCE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Un stock de 1 ère main toujours faible L offre immédiate de bureaux à Aix-en-Provence, qui affichait une baisse continue de 2011 à 2015, a enregistré, en 2016, un retournement de tendance. Avec m² de surfaces vacantes recensés début 2017, la hausse s élève à 11% en un an; pour autant ce chiffre reste encore relativement faible et nettement en-dessous de sa moyenne décennale. L offre de première main qui était tombée à m² fin 2015, s est un peu regarnie pour représenter m², soit le volume exacte des commercialisations de l année sur cette qualité de surfaces. Pour autant les tensions sur le marché sont réelles et devraient perdurer compte tenu de la faiblesse des opérations lancées en blanc. Les disponibilités de bureaux de seconde main restent très nettement majoritaires sur le marché aixois (75% du volume total). Une géographie qui change La répartition géographique de l offre à un an sur le marché aixois a profondément évolué en On observe en effet une augmentation des stocks dans les secteurs Sud + REB + Ouest et Aix-Centre et, à l inverse, une contraction sur le Pôle d Activité et à l Est. L accroissement des surfaces vacantes est particulièrement sensible dans le secteur Sud + REB + Ouest ( m² soit 17% du volume total). Aix-centre suit le même mouvement dans des proportions nettement plus modestes. Le secteur Est voit, quant à lui, son stock doubler d une année sur l autre mais son poids relatif reste inchangé (6%). Le Pôle d activité, qui concentre toujours la majorité de l offre à un an (66%), a vu ses disponibilités chuter de 19% en un an, avec m² vacants, dont m² dans le domaine du Tourillon. Le secteur Nord Ouest reste, quant à lui, au plancher. Trop peu de chantiers L offre future en chantier et avec permis n alimentera au mieux le marché du neuf que de m² en 2017, principalement sur le Pôle d activité et plus modestement sur le secteur Est. La seule opération en chantier avec des disponibilités est la 2 nde tranche des «Carrés de l Enfant», soit un peu moins de m². Ce volume se positionne à contre-courant d un stock immédiat relativement faible et d une bonne tenue de la demande placée. Il illustre la frilosité des promoteurs et investisseurs dans un contexte pourtant assez favorable. Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m² Offre de bureaux à un an par secteur à Aix-en-Provence, en surfaces Offre de bureaux immédiate et future par secteur à Aixen-Provence, en milliers de m² % 1% 6% 1ère main 10% 66% 2nde main Immédiate Aix-Centre Sud + REB + Ouest Aix-Centre Pôle d'activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Nord Ouest Pôle d'activité d'aix Secteur Est MarketBeat Aix-en-Provence Bureaux T

7 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Aix-en-Provence Bureaux T

8 AUTEURS Agnès Talène Chargée d Etudes +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence +33 (0) eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés