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1 MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE 2ème Trimestre 2017 Des fondamentaux plus solides

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics 2

4 LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Rythme modéré en attendant l étincelle Les m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 2017 sur le marché de La Défense confirment le rythme modéré observé au début de l année. Le contraste avec l exercice 2016 n en est que plus fort : l accélération de la demande placée entre le 1 er et le 2 ème trimestre ( m² puis m²) dépasse de peu les 3 premiers mois de l année Demande placée à La Défense, en milliers de m² Le quartier d affaires, dimensionné pour les grands utilisateurs, vit au rythme des mouvements d envergure, alternant sans surprise les à-coups dans sa demande placée. Compte tenu d un marché francilien plus calme du côté des transactions de grand gabarit, La Défense aura néanmoins vu se réaliser 3 mouvements de plus de m² depuis le début de l année. Immostat Après le regroupement des effectifs d ORANGE BUSINESS SERVICES ( m²) dans «Cœur Défense», deux déménagements ont animé le 2 ème trimestre : RTE ( m²) dans les immeubles «Palatin II et II» et DELOITTE (9 500 m²) dans «Opus 12». Ces choix immobiliers illustrent l attraction de La Défense pour des utilisateurs implantés dans l Ouest parisien (Péri- Défense, Neuilly-Levallois), dans le cadre de regroupement d effectifs, mais aussi de déménagements. Du côté des bureaux de taille intermédiaire, la résistance est de mise (-4%). Sur les 15 transactions de ce type recensées depuis le début de l année, concentrées essentiellement au 2 ème trimestre, deux excèdent m², NEXTDOOR qui s étend dans «Cœur Défense» ou encore AXA dans «Les Villages 2». Légère hausse du loyer de seconde main Demande placée par tranche de surface à La Défense - 1 er semestre 2017 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de m² % -45% De à m² % -4% Plus de m² % -70% Surface totale % -56% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Quelques changements sont à signaler sur le front des valeurs locatives, qui méritent d être confirmés au cours de l exercice. Le loyer moyen de transactions de bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) s établit à 450 /m²/an au 1 er semestre 2017, en léger repli par rapport aux 460 /m²/an relevés en Cette moyenne tranche avec la prochaine génération de tours à construire, dont les loyers de présentation dépassent nettement les 500 /m²/an, un niveau plus rarement franchi par les projets de restructuration. A l inverse, les bureaux de seconde main confirment une modeste progression : le loyer moyen s établit à 420 /m²/an au 1 er semestre 2017 (410 /m²/an en 2016). Cette moyenne cache d importantes disparités selon la qualité des surfaces et leur taille, la plus grande partie des loyers faciaux s échelonnant de 420 à 460 /m²/an au-delà de m². Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : repli graduel L activité transactionnelle centrée exclusivement sur des bureaux existants explique le repli de l offre immédiate. Au 2 ème trimestre, les disponibilités présentes sur le marché de La Défense totalisent m², un niveau qui s éloigne graduellement du sommet ( m²) atteint en Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² La majeure partie (63%) de cette offre se compose de surfaces de grande taille, pour l essentiel de seconde main (15 immeubles sur 17 de plus de m²). La baisse spectaculaire des stocks vacants sur ce segment de surfaces (-47% depuis la fin 2016) est l unique moteur de la décrue de l offre immédiate depuis 3 ans. Le mouvement contraire s est opéré sur les bureaux de taille intermédiaire (+49% depuis fin 2016), dont le volume représente désormais 2 ans de commercialisation en rythme moyen décennal. Taux de vacance : en descente Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance, en % Dans un contexte de repli des disponibilités immédiates sur les principaux marchés de l Ile-de-France (Paris, QCA, Croissant Ouest), et de commercialisations concentrées sur des bureaux existants, la trajectoire baissière du taux de vacance de La Défense se confirme. Cet indicateur se positionne à 8,6% au 2 ème trimestre 2017, un niveau inédit de longue date, qui creuse de plus en plus l écart avec le Croissant Ouest (11,6%). Pénurie d offre jusqu en 2018, accélération en 2019, explosion en 2020 La production neuve attendue pour le second semestre de l année 2017 se concentre sur «Ampère E+», restructuration de m² pré commercialisée pour moitié. Il faudra attendre 2018 pour voir apparaître un volume d offre significatif, à travers les restructurations du «Carré Michelet» ( m²) et du «Belvédère» ( m²). Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Le rythme des livraisons est appelé à s intensifier en 2019 et surtout en 2020, avec près de m² disponibles attendus au cumul de ces deux années. Promoteurs et investisseurs travaillent à la fois sur de vastes projets de tours neuves, comme «Alto» ( m²) ou «Trinity» ( m²), et dans une moindre mesure sur des restructurations, comme les tours «Pascal» rebaptisées «Landscape», ou encore les immeubles «Le Balzac» ou «Le Galion». Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5

7 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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