Le Sacré Cœur. Book Commercial LMNP. Orange (84) Résidence EHPAD. Censi-Bouvard Classique. La plate-forme dédiée à l investissement immobilier

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1 Résidence EHPAD LMNP Censi-Bouvard Classique Orange (84) Résidence EHPAD Book Commercial Le Sacré Cœur Orange (84) La plate-forme dédiée à l investissement immobilier

2 La résidence Illustration non contractuelle Un environnement urbain et verdoyant Un cadre de vie paisible et agréable aux portes de la Provence Au cœur d une communauté de communes de près de habitants Une résidence facilement accessible par les transports en commun et les grands axes routiers Orange 774, avenue Felix Ripert Orange 200 m

3 Un résidence qui allie histoire et modernité Le Sacré Cœur est une bâtisse provençale datant de L architecture a été peu à peu modifiée pour s adapter aux diverses activités tout en préservant le charme et l âme des lieux. Depuis 2007, la structure est devenue un EHPAD d une capacité actuelle de 50 chambres. Le projet a pour but la réhabilitation et l extension de la résidence pour compter à terme 101 logements (chambres médicalisées ou appartements) commercialisés en VEFA. Illustration non contractuelle Le Sacré Cœur dispose de nombreux espaces dédiés aux soins, à la convivialité et à la détente : restaurant, salons, bibliothèque, jardin thérapeutique et jardin d hiver. En périphérie de la ville et à proximité des autoroutes A7 et A9, la résidence est située dans un quartier résidentiel et calme au cœur d un magnifique parc de hectares arboré et fleuri. Illustration non contractuelle Illustrations non contractuelles Illustration non contractuelle

4 Le gestionnaire Descriptif Nom : DV ORANGE Date de création : 2010 Chiffre d affaires 2014 : 10,9 M Résultat net 2014 : Taille (en nb de résidences) 520 ans ans 0 ans 0 % 10 ans 15 ans 20 ans Expérience / Ancienneté 10 % 20 % 0 + % 0 % Stratégie du groupe 40 % Taux de croissance du résultat net SRS entre 201 et 2014 Par sa présence dans tous les champs de l offre de soins en établissement et à domicile, SRS réunit une expertise métier unique, mise au service du progrès du parcours de soin des malades et personnes âgées fragilisées. DV Orange est devenu un acteur local incontournable de la prise en charge des personnes âgées et de la dépendance. Ce groupe privé compte 4 résidences médicalisées dans le Vaucluse et en Normandie et en Bourgogne. Il propose au total plus de 470 places d hébergement, dont 00 dans le Nord Vaucluse, en chambre ou studio simple ou double. L ensemble des résidences bénéficie du professionnalisme et du soutien technique des différents services spécialisés du groupe DV Orange, assurant la qualité et la sécurité de l accueil et de la prise en charge. Une entité de la holding SRS Le groupe DV Orange est détenu à 75 % par SRS (ex DV France). Crée par Yves Journel, fondateur de Domusvi, il est le principal actionnaire (78 %) aux côtés de la MACIF (19 %). SRS est un opérateur historique des secteurs sanitaires et médico-sociaux à l origine notamment du groupe Domus Vi (860 M de CA en 2015) dont il détient encore 28 %. SRS détient également Sedna, 1 er opérateur sanitaire et médico-social privé du Québec, des foncières dédiées, diverses participations. Le groupe SRS a enregistré en 2014 une progression de son résultat net de 2,8 millions d euros par rapport à 201, soit un bénéfice de 12 M. Avec l apport de Domus Cliniques, SRS détiendra 5 % de la holding d Almaviva Santé. Créé en 2007, Almaviva Santé représente 2065 lits et places répartis dans 22 établissements, représentant près de 220 M de chiffre d affaires. Pour plus d'informations sur le gestionnaire, connectez-vous sur le site cerenicimo.fr

5 Implantations des résidences Etretat (76) Autun (71) Mellecey (71) Orange / Violès (84)

6 La situation géographique Un patrimoine naturel et culturel exceptionnel Orange, une ville provençale Située sur un carrefour de passages pour le Nord, l Espagne et l Italie, Orange possède le charme des cités méditerranéennes tout en offrant un visage contemporain. Troisième commune du Vaucluse, c est une ville à taille humaine, avec une ambiance «village». Un voyage à travers le temps et la culture Répartis dans toute la ville actuelle, la Cité des Princes possède de nombreux vestiges de l époque Romaine tels que la Cité, le Temple, le Gymnase ou encore le Capitole... Elle est surtout connue pour ses deux sites remarquables, classés au patrimoine mondial de l Unesco : l Arc de triomphe et le Théâtre Antique. Une riche région agricole et viticole Cité vivante au terroir généreux, la région possède un climat ensoleillé idéal pour l épanouissement de ses crus prestigieux tels Gigondas et Châteauneuf du Pape. Le vignoble étendu et diversifié propose une gamme de vins exceptionnellement riche et variée. Communauté de Communes des Pays de Rhône et Ouvèze La CCPRO est située à l ouest du Vaucluse, au confluent du Rhône et de l Ouvèze. La CCPRO est confrontée, comme le reste du territoire, au phénomène du vieillissement de la population. Répartition de la population de la CCPRO 60 et + : 25 % 0-29 ans : 7 % 0-59 ans : 8 %

7 Le Vaucluse, terre de Provence Le département du Vaucluse est situé à l intérieur des terres au cœur de la Provence. Sa localisation et sa géographie lui confèrent une attractivité résidentielle et touristique naturelle. Soleil, paysages, patrimoine, marchés provençaux, festivals, villages perchés, gastronomie... autant d attraits qui font du Vaucluse un territoire rayonnant. Une population de plus d 1/2 million d habitants, qui continue à croître avec un solde migratoire et naturel positif Une situation statégique au carrefour du grand Sud-Est Des infrastructures de transports performantes Une offre diversifiée Accès Le Mont Ventoux, appelé aussi Mont chauve ou encore Géant de Provence Accès routier Accès train Accès avion Avignon : 0 km Nîmes : 55 km Montélimar : 55 km Aix-en-Provence : 100 km Montpellier : 105 km Marseille : 115 km Gare TGV d Avignon (0 mn) Aéroport d Avignon (0 mn) Aéroport de Nîmes (45 mn) Aéroport de Marseille (1h) Terre viticole et agricole gorgée de soleil Montélimar ORANGE Le charme des villages pittoresques Nîmes Avignon Montpellier Aix-en-Provence Marseille 20 km

8 Descriptif Produit Calendrier Obtention de Permis Actabilité prévisionnelle Livraison prévisionnelle 11 février 2014 et 28 mai 2015 (PC modificatif) 1 er trimestre ème trimestre 2017 Fiscalité Eligibilité du support (1) : Censi-Bouvard * / Classique Année prévisionnelle de défiscalisation : Récupération possible de TVA (2) : NON 2017 OUI IRPP (4) 0 % 40 % * Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Niveau de Défiscalisation Censi-Bouvard * 11 % 20 % Défiscalisation + récupération de TVA () 25,8 % Caractéristiques générales Mobilier inclus 4,4 % 170 K 180 K 4 % Hors mobilier* 2 m² 0 m 2 4,5 % 150 K % 5 % 250 K 21 m² 40 m K 200 K 2 % 6 % 10 m 2 50 m 2 Enveloppe d investissement HT Rendement HT/HT Surfaces en m 2 Typologie : chambres simples mobilier inclus * rendement moyen arrondi au dixième le plus proche. 50 EHPAD 90 Total de logements Individuel Semi-collectif VEFA (Vente en l État Futur d Achèvement) VIR (Vente d Immeuble à Rénover) Collectif Achevée Nombre de lots Type d habitat Type de construction (1) Dans le respect des conditions d obtentions relatives à l investisseur. (2) Suppose la réalisation des démarches d obtention par l investisseur. () (11 % + TVA à 20 %) / 1,20 = 25,8 %. Le taux de défiscalisation s applique sur le montant HT. L investisseur a la possibilité de récupérer la TVA (20 %) qui s applique sur le montant HT. Les 25,8 % mentionnés ci-dessus correspondent au possible pourcentage - sur le TTC - qui peut revenir à l investisseur, sous la forme d une récupération de TVA et/ou d une réduction d impôts. (4) Taux valables pour les actes passés avant le 1 décembre 2016.

9 Bail Durée du bail (6) : Type de Bail (6) : Renouvellement par tacite reconduction (6) : 10 ans Meublé NON OUI Loyer Engagement du loyer par bail du gestionnaire* (5) : Indexation des loyers (5) : Règlement des loyers (5) : NON OUI Trimestriel Augmentations annuelles autorisées du coût d hébergement des personnes âgées publiées chaque année par le Ministère de l Economie et des Finances (5) Application de l indexation de révision des loyers (5) : Tous les ans Caution (5) : SRS Montants des loyers annuels HT perçus par l investisseur * En cas de défaillance du gestionnaire et d aléas du marché, il existe cependant un risque d impayés et, le cas échéant, d ouverture de procédure collective Tableau des charges (5) (6) Catégorie Désignation Investisseur Gestionnaire Entretien Assurance Travaux Divers Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d équipement Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 10 ans Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers Assurance de la copropriété Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) et mise en conformité Menus travaux et petits travaux d embellissement Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic...) et frais de gestion Taxe sur les ordures ménagères (estimation : à partir de 1 ) Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 141 ) (5) Selon les modalités décrites dans le bail commercial. En cas de défaillance du gestionnaire et d aléas du marché, il existe cependant un risque d impayés et, le cas échéant, d ouverture de procédure collective (6) Ce tableau n inventorie pas de manière exhaustive l ensemble des charges susceptibles de s appliquer lors de l acquisition. Un investissement sécurisé grâce à un asset management exclusif Schéma habituellement réservé aux institutionnels, cette opération commercialisée à la découpe auprès d investisseurs particuliers bénéficiera d un asset management totalement intégré, grâce à l action d un acteur professionnel et expérimenté. LB2S sera ainsi l interlocuteur exclusif entre les investisseurs et le preneur à bail pour les opérations principales suivantes : - Editer les factures clients liées à l opération - Collecter le loyer versé par le preneur - Assurer la redistribution des loyers trimestriels auprès des propriétaires - Collecter auprès des propriétaires les justificatifs nécessaires au remboursement des taxes remboursées par le preneur - Veiller à la bonne exécution du bail Bien plus qu un intermédiaire, LB2S accompagnera les investisseurs tout au long de la vie de leur investissement et, fort de son pouvoir de représentation de l ensemble des propriétaires, sera le garant d une relation stable et pérenne avec le preneur à bail de la résidence.

10 Analyse Produit 2,5 Potentiel de valorisation Avec une définition immobilière spécifique, le prix de revient au m² habitable est plus élevé que pour l immobilier traditionnel. Cet actif dispose cependant d une lisibilité exceptionnelle puisqu il attirera des investisseurs, qui bénéficieront alors du même cadre fiscal avantageux. Du fait d une faible sensibilité aux cycles immobiliers, de rendements élevés et d une offre limitée sur le marché secondaire, ce support offre ainsi une grande stabilité associée à une liquidité optimale.,44 2 4,1 Proximité des loisirs 4, Proximité des services 2 2 Facilité de vie Rareté du bien 4,1 4, 4,15 Accessibilité / Facilité de vie Proche de l hypercentre, des commerces et des autoroutes A7 et A9, la résidence dispose d une excellente accessibilité. 2,9 4 Scoring Patrimonial Située à proximité de l hypercentre d Orange, la résidence «Le Sacré Cœur» bénéficie d un ensemble au caractère affirmé qui s inscrit dans l histoire locale de la ville. Son ancien «château» et sa chapelle conservent pleinement le charme et l âme de ce lieu. 2,59 Valorisation immobilière Score économique Avec sa bâtisse provençale datant de 1860 et sa chapelle située au centre, cet actif immobilier apparaît particulièrement rare. Il propose ainsi une architecture au caractère affirmé, mêlant tradition et modernité. Amélioration des liaisons urbaines, de l accessibilité aux zones d activités, promotion des modes de transports alternatifs, soutien de l activité économique locale... autant d enjeux pris en compte par l agglomération. 4,,9,6 1,81 Pérennité architecturale Foncier,7 2 4,1 Dynamique économique Dynamique démographique Aménagements intérieurs Performance énergétique Indicateurs non-contractuels - Plus d informations sur le scoring disponibles sur le site

11 Mise à jour : novembre ,7 Taux d occupation 4,7 Performance financière Optimisation du nombre de lits par résidence 4,2 Image Limite acceptable pour assurer l exploitation d une résidence similaire 17,5 % 20 % 15 % 22,5 % 12,5 % Loyers reversés HT / CA 4,01 Gestionnaire DV Orange, détenue par SRS (ex DV France) a été fondée par Yves Journel, spécialiste de l hébergement à destination des personnes âgées dépendantes depuis ,22 4,17 Pérennité de l exploitation Au cœur d un magnifique parc de hectares, la résidence «Le Sacré Cœur» est composée d une bâtisse provençale datant de 1860, d une chapelle restaurée et d une prochaine extension. Sa capacité actuelle de 50 chambres sera portée à 10 logements. Scoring Exploitation Acteur local incontournable de la prise en charge des personnes âgées et de la dépendance, DV Orange exploite 7 établissements dont 4 résidences dans le Vaucluse. La réhabilitation et l extension permettront d améliorer la qualité et la sécurité d accueil. 4,14 4,1 Adéquation du bien Selon l Insee, le phénomène de vieillissement va s accentuer dans les prochaines années au niveau du Vaucluse. Aujourd hui, environ 9 00 personnes âgées dépendantes vivent dans ce département. Parmi elles, 40 % sont très fortement dépendantes. D ici 2020, elles seraient Rareté du bien A proximité immédiate des autoroutes A7 et A9, au cœur d un écrin de verdure, la résidence propose un lieu de vie étonnant par son architecture préservée. Composée d une résidence services seniors (11 logements) et d un EHPAD (90 chambres), cet ensemble offre une solution d hébergement individualisée en fonction des possibilités et des choix de vie de chacun. 4,4 4,4 4,2 4,1 Vieillissement de la population Services complémentaires Proximité des services Parc de logements disponibles à proximité Indicateurs non-contractuels - Plus d informations sur le scoring disponibles sur le site

12 Un référencement Les principales raisons d investir dans cette résidence : Une résidence déjà en exploitation, commercialisée en VEFA, qui va doubler son offre de logements HT/HT (2) Un rendement de 4,4 % Une résidence gérée par DV Orange, qui appartient au groupe SRS opérateur historique des secteurs sanitaires et médico-sociaux fondateur et actionnaire de DomusVi, n de l hébergement pour personnes agées dépendantes Un programme bénéficiant de pré-loyers ou de la prise en charge des intérêts intercalaires () (1) Hors frais de notaire et frais de prêt. (2) Rendement incluant le mobilier soit 4,5 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche). () Selon les modalités des attestations du promoteur. Pour vous assurer que cette offre réponde à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée réalisée par un Professionnel du Patrimoine qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l opération est nécessaire. La législation en vigueur, le marché de l immobilier d investissement et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d évolution, les informations présentes sur ce document ne sont données qu à titre purement indicatif. Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite. cerenicimo.fr Tél : Les informations, photographies ou visuels figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d information et n ont pas valeur contractuelle. Mobilier non contractuel. Crédits photos : - Shutterstock Domusvi DV Orange - Images de synthèse : Images Creations - Novembre 2015 Une exploitation Notaire ETUDE FRIEDRICH 11 bis place du Général Leclerc LEVALLOIS-PERRET CERENICIMO SAS au capital de RCS NANTES Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerces - Préfecture de Loire Atlantique n 1089 RCP AIG Police n : Garantie COVEA CAUTION n : avec réception de fonds