> Quartier du Moulin Hérel, Saint-Herblain. Axe 1. Relancer la production d habitat
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- Alizée Crépeau
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1 > Quartier du Moulin Hérel, Saint-Herblain. Axe 1 Relancer la production d habitat
2 8 Agir dans le cadre des Plans Locaux d Urbanisme L essor du développement local et les tensions du marché du logement sur l agglomération font du soutien du niveau de la construction neuve et du rythme de mise à disposition de l offre tous types d habitat confondus un objectif majeur du PLH, car c est l une des conditions à remplir pour offrir un logement à tous sur le territoire communautaire. Toutes les analyses conduites dans le cadre de l élaboration du PLH soulignent la nécessité d une implication forte de l agglomération et partant de toutes les communes qui la composent pour contribuer à l effort de production attendu. La stratégie proposée par le PLH est de décliner les objectifs globaux et spécifiques pour le logement social sur les 5 grands secteurs de l agglomération puis d examiner avec chacune des communes constitutives de ces secteurs, les conditions de réalisation de ces objectifs en tenant compte de leur contexte urbain et de leur potentiel de développement, à court et long terme. Cette démarche suppose d agir simultanément dans deux directions : Traduire les objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH dans les Projets d Aménagement et de Développement Durable des PLU Fiche action n 1 Traduire au niveau communal, les objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH L adhésion des communes aux objectifs quantitatifs et qualitatifs de production déterminés par le PLH est une condition primordiale : en application des compétences respectives de la Communauté urbaine et des communes en matière d habitat et d urbanisme, ces dernières maîtrisent leur développement par la délivrance des permis de construire. Leur adhésion aux enjeux de territoire est essentielle à la mise en œuvre effective du PLH. D où la nécessité de rechercher avec chacune des communes, au regard de leur capacité sur leurs compétences propres, un accord sur les objectifs quantitatifs et qualitatifs de production à l horizon du PLH : volumes, rythmes de mise sur le marché et diversité de produits. Le vecteur essentiel pour trouver cet accord est la démarche de partenariat mise en œuvre dans le cadre de la révision des PLU. Inscrire dans les PLU les moyens réglementaires de réalisation des objectifs du PLH Fiche action n 2 Inscrire des secteurs stratégiques pour l habitat, notamment social dans les documents d urbanisme, dotés de règles adaptées Il s agit d identifier les moyens concourrant à ces objectifs de production, notamment en terme de mobilisation et d inscription de «secteurs à enjeux» opérationnels pour l habitat : c est le «foncier utile» à la réalisation des objectifs non seulement quantitatifs (nombre de logements à produire pour satisfaire les besoins) mais aussi qualitatifs (types et diversité de produits logements pour correspondre à la demande). D où la nécessité : De vérifier la faisabilité opérationnelle des objectifs du PLH par territoire avec les communes dans le cadre de la révision des PLU au regard : - des potentialités foncières actuelles et futures ; - des potentialités de densification et de développement de nouveaux produits (y compris pour l affectation au logement social) compte tenu de la demande et du marché, sur les sites destinés à l urbanisation future ;
3 9 Relancer la production d habitat - du mode de développement souhaité (rythme et formes d habitat) ; - de la nécessaire mise en cohérence des politiques de développement de l agglomération en matière de transports et de déplacement, d environnement et de préservation des espaces dévolus à d autres usages que l habitat. De fixer le cadre d évolution des règles d urbanisme afin de rendre possible une optimisation du foncier dans les secteurs de développement, et faciliter notamment une certaine densité des programmes, l insertion du logement social par une maîtrise des coûts induits par les règlements (stationnement, aménagement extérieur, etc.), et l introduction le cas échéant de formes d habitat innovantes. Développer une politique foncière en faveur de l habitat De l analyse du marché foncier destiné à la production d habitat, il faut tirer les enseignements suivants : - d une part la capacité foncière mobilisable va certes augmenter à partir de 2005 mais restera néanmoins insuffisante pour alimenter le marché de l immobilier à la hauteur des objectifs du PLH ; - et d autre part, il faut éviter à moyen et long terme, les effets de pénurie et de report en chaîne des tensions sur tous les segments du marché, en redonnant de la fluidité au marché foncier. Une politique foncière volontaire doit donc agir sur différents segments, par des dispositifs réactifs et ciblés pour : Développer une offre sur des surfaces plus réduites (micro-opérations) mais à forts enjeux. En dehors des grands secteurs d aménagement déjà expertisés qui permettront la réalisation d un nombre important de logements suivant un rythme à débattre avec les communes, le secteur diffus garde un potentiel mobilisable d où la mise en place d un dispositif d étude, de repérage et d identification des opportunités susceptibles d alimenter à court terme le marché. Fiche action n 3 Prospecter les opportunités foncières diffuses Permettre en priorité le développement du locatif social, segment du marché qui en période de fortes tensions, à défaut d intervention publique, n arrive plus à capter des terrains à des prix compatibles avec des opérations en logement social. Il va donc s agir à court terme, de capter des opportunités foncières sur des sites jugés stratégiques et les remettre à disposition de bailleurs sociaux. Fiche action n 4 Capter du foncier à court et moyen termes, pour développer l offre locative sociale (opérations mixtes ou non) Anticiper sur les besoins à venir et donc constituer des réserves foncières à moyen et long terme est nécessaire pour lisser dans le temps, la mise sur le marché de foncier aménagé et maîtriser sur la durée l évolution des prix par un dispositif de portage financier, partagé entre la Communauté urbaine et les communes. Le dispositif actuel nécessite d être refondé pour soutenir les communes et leur permettre de mener une action volontariste de maîtrise des coûts fonciers sur le long terme ; les principes d intervention doivent être redéfinis en précisant les sites stratégiques et prioritaires en faveur de l habitat. Fiche action n 5 Constituer des réserves foncières à moyen et long terme en faveur de l habitat
4 10 C est une fois ce cadre fixé que les outils et actions du PLH pourront produire tous leurs effets au service des communes et de la Communauté urbaine, à court terme mais plus encore à moyen et long termes, c est-à-dire au-delà des échéances du présent PLH. Optimiser les opérations dévolues à l habitat Pouvoir produire plus et à court terme, tout en réussissant à concilier les nécessités de développement de la métropole régionale, et les exigences de qualité de vie exprimés par les communes, tels sont les termes dans lesquels se posent l'aménagement urbain sur le territoire de l'agglomération. Optimiser la consommation foncière, être davantage économes en espaces bâtis tout en répondant aux besoins en logements accessibles à tous, impliquent une évolution dans la conception des modes d'urbanisation et des formes urbaines, le recours à des produits alternatifs (individuels denses, maisons de villes, petits collectifs, petits lots) permettant de mieux optimiser l'offre foncière. L'effort de densification des formes urbaines vers lequel il apparaît nécessaire de tendre dans la production future d'habitat, va de pair avec la recherche d'une qualité d'aménagement des espaces publics. L'accent porté sur la qualité des aménagements semble d'autant plus important qu'il s'agit d'un levier d'action permettant l'acceptation d'une plus forte densité, et qu'il constitue un investissement à long terme, participant de manière visible à la qualité du cadre de vie auquel les habitants des communes périphériques sont particulièrement attachés. Cet objectif général appelle la définition et la mise en oeuvre d'une démarche conjointe entre les communes et la Communauté urbaine. En raison de la répartition des compétences, il y a lieu en effet de créer des cadres partenariaux forts à plusieurs niveaux : au stade de la définition du projet et de l'élaboration du programme, organiser une concertation formalisée entre la Communauté urbaine et les communes pour partager des objectifs communs en termes de types et de gammes de produits à développer, définir les conditions de rythme, de programmation, de mise en œuvre... Fiche action n 6 Développer un cadre partenarial communes Communauté urbaine pour la programmation des opérations d habitat au stade de l'élaboration de l'opération d'aménagement, entre la Communauté urbaine, la commune et l'aménageur, pour déterminer les règles de production des charges foncières ainsi que les conditions de péréquation visant à limiter la charge foncière pour certaines opérations (logements à coûts maîtrisés, logement social) de même que les aménagements d'espaces publics qui peuvent être pris en charge le cas échéant par la Communauté urbaine, dans une optique de minoration des coûts fonciers supportés par les
5 11 Relancer la production d habitat opérations de logements sociaux ou les acquéreurs. Cette démarche pourrait être formalisée dans le cadre d'une convention tripartite. Fiche action n 7 Créer un cadre conventionnel communes aménageurs Communauté urbaine pour la mise en œuvre opérationnelle des ZAC à vocation d habitat enfin, le partenariat entre la Communauté urbaine, les communes et les opérateurs pourrait aussi trouver à se développer dans le cadre d'opérations pilotes destinées à promouvoir la conception et la réalisation de logements individuels denses et intermédiaires, ayant valeur de test et d'exemples dans les domaines de la conception des programmes en amont pour maîtriser les coûts de sortie des logements, de diversité des types de logements, de recherche de qualité architecturale... Ces opérations pourraient servir également de socle à la promotion d un habitat performant, favorisant l utilisation notamment des énergies renouvelables, et reposant sur des principes d éco-construction. Fiche action n 8 Promouvoir la réalisation d opérations d habitat «pilote» Fiche action n 9 Promouvoir l Éco construction La réussite et la mise en oeuvre opérationnelle de ces actions doivent s accompagner d'un certain nombre d'actions de communication et de sensibilisation développées dans l axe V ci-après. > Quartier de la Source, La Chapelle-sur-Erdre. > La Bouvre, Bouguenais. > Rue de l abbaye, quartier Chantenay, Nantes. > Les salles de l Éraudière, Nantes.
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