IMMOBILIER D ENTREPRISE

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1 IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2014 Conjoncture, environnement et enjeux 2015 AGGLOMÉRATION LYONNAISE 16 janvier 2015 FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE 1

2 MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ Présenté par : Olivier Malsch- Directeur de Malsch Properties 2014 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF ,6% % 23% 21% 12% 11% 15% 17% 11% 14% demande placée part du neuf 2

3 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE EN VOLUME ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 44% 56% 51% 49% 46% 44% 54% 56% 51% 49% 49% 51% 37% 63% 50% 50% 45% 55% location vente 3

4 RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2014 (EN M²) Grand NORD 8% CÔTIERE 5% OUEST 7% CARRE DE SOIE 5% Grand EST 63% AUTRES 4% NORD ISERE 8% RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2014 PAR TAILLE M² NOMBRE 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 48% 43% 32% 22% 20% 12% 12% < ou = 500 m² De 500 à m² De à m² > à m² 10% 4

5 QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2014 PRENEUR SURFACE LIEU MANITOWOC m² SAINT PIERRE DE CHANDIEU MONDIAL TISSU m² RILLIEUX LA PAPE DASIR m² DECINES CHARPIEU ACS OXYCOUPAGE m² MEYZIEU FLAT 6 520m² SEREZIN DU RHONE OASIS D AMOUR m² VAULX EN VELIN CERP m² GENAS PAREXLANKO m² ST QUENTIN FALLAVIER TNM m² DAGNEUX ANDRE VAGANAY m² SOLAIZE EVOLUTION DES LOYERS (EN / M²) loyer moyen seconde main loyer moyen neuf

6 EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) prix moyen seconde main prix moyen neuf OFFRE DE LOCAUX D ACTIVITÉ DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 15% 12% 15% 10% 10% 12% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 Part du neuf 6

7 BILAN 2014 ET PERSPECTIVES 2015 LA DEMANDE PLACÉE Avec plus de m² placés, l année 2014 marque pour la 5 ème année consécutive la bonne tenue du marché des locaux industriels, malgré une conjoncture morose m² écoulés en neuf, la demande placée couvrant l offre existante Augmentation du nombre (+ 15 % ) de demandes traduisant un effort de rationalisation et de regroupement des activités industrielles. La partie acquisition reste importante (50%) sur un marché qui profite cette année encore de taux d intérêts attractifs et qui s exprime pour les grandes surfaces ( m²) plutôt sur des produits anciens. LES VALEURS Augmentation des valeurs locatives dans le neuf et tassement dans l ancien compte tenu d une offre souvent obsolète. Remonté des valeurs à l acquisition sur l ancien ayant atteint un plus bas en L OFFRE L offre disponible m² dont m² dans le neuf se stabilise et représente 22 mois d écoulement. L offre neuve immédiate disponible sur les tailles intermédiaires 2000/3000 m² commence à se tarir, moins d opération en blanc étant lancées. PERSPECTIVES 2015 Le vieillissement du parc bénéficie au retour des clefs en mains, profitant d une offre foncière mieux adaptée. La barre psychologique de 100 /m² a été franchie en matière d offre foncière, Retour des transactions fortement typées sur la production industrielle signe d un possible regain de l activité de production? MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Stéphane Bouiller- Directeur du département industriel et logistique, CBRE

8 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF LOGISTIQUE % % 56% 65% 39% 42% 29% 38% 14% part du neuf ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% LOGISTIQUE 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% location vente 8

9 OFFRE LOGISTIQUE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) LOGISTIQUE fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin % Part du neuf BILAN 2014 ET PERSPECTIVES 2015 LA DEMANDE PLACÉE Hausse de la demande placée de 7%, proche du niveau de 2011 avec m², nécessitant une explication avec la construction d un campus logistique de m² à Villette d Anthon. Ce clef en main permet de rester dans la moyenne de ces 10 dernières années. Constat d une baisse de la demande placée sur l existant, Demande orientée essentiellement vers des entrepôts de Classe A (80%), Demandes plutôt endogènes et marché animé par les chargeurs (68%) Attractivité des pôles logistique de la Rocade Est et de l Isle d Abeau / Porte de l Isère Stabilité des valeurs locatives et réduction des mesures d accompagnement LOGISTIQUE L OFFRE Augmentation du stock d offre de Classe A avec m² dont m² neuf à Pusignan (le plus gros entrepôt disponible en France) Le vieillissement du stock disponible ( bâtiment de + 15 ans ) entraine une reprise des projets de développement réalisés, faute de foncier disponible, dans le cadre d opération de requalification PERSPECTIVES 2015 Plus de m² identifiés placés constitueront une base de solide pour la dynamique de ce marché mais qui engendrera rapidement un faible niveau de stock Redressement des valeurs locatives économiques Nous devons encourager la réflexion des promoteurs / investisseurs a relancer des opérations de développement en blanc pour satisfaire la demande qualitatives des chargeurs et prestataires à court terme. 9

10 MARCHÉ DES Présenté par : Valérie Melon - consultant manager associée, Brice Robert 2014 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF % 41% 41% 60% % % 39% % % % % demande placée part du neuf 10

11 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2014 PRENEUR NATURE SURFACE LIEU CAISSE D EPARGNE VENTE m² PART DIEU SANOFI AVANTIS GROUPE LOCATION m² GERLAND SEB VENTE m² TECHLID METROPOLE DE LYON LOCATION m² GERLAND STEF VENTE m² GERLAND AVEO LOCATION m² GERLAND CIRMAD LOCATION m² COLOMBIER SAUGNIEU DELOITTE LOCATION m² CONFLUENCE INSEEC LOCATION m² GERLAND ACIES CONSULTING GROUP LOCATION m² CONFLUENCE RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2014 PAR TAILLE M² NOMBRE 40% 38% 39% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 6% 19% 13% 16% 16% 16% 6% 28% 3% 1% 0% 11

12 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN VOLUME ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²) TECHLID 12% VAISE 5% PREQU ILE 4% LYON 6 + TONKIN 10% PART DIEU 19% CARRE DE SOIE 5% GL EST 9% CONFLUENCE 5% GERLAND 24% AUTRES INTRAMUROS: 4% AUTRES EXTERIEURS: 3% 12

13 LES VALEURS DES LOYERS (EN ) loyer moyen loyer moyen seconde main 140 loyer moyen neuf COMPARAISON DES PERFORMANCES Demande placée (m²) Évolution 2013/2014 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Paris IDF % Francfort % Milan % Amsterdam % Barcelone % LYON % Marseille / Aix % Toulouse % Manchester % Lille % Données CECIM / Jones Lang Lasalle / CBRE 13

14 OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 39% 34% Part du neuf VENTILATION DE L OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS % 1% Ancien 71 % % % 41% Lyon intra muros 78% 22% Extérieur Neuf Ancien Neuf Lyon intra muros m m 2 Extérieur m m 2 TOTAL m m 2 14

15 BILAN 2014 ET PERSPECTIVES 2015 LA DEMANDE PLACÉE Une très belle année 2014 pour le marché tertiaire lyonnais : m² de demandes placées soit une baisse de seulement 4% par rapport à 2013 qui était une année exceptionnelle portée par trois «méga deal». Ce résultat est supérieur à la moyenne décennale de m². Encore 2 mégas transactions ont été enregistré en 2014 : La caisse d Epargne sur la Tour Incity ( m²) et SANOFI sur Gerland ( m²). Une légère baisse du nombre de transactions avec 435 mouvements au lieu de 465 en 2013, ce qui engendre un panier moyen stable avec 558 m² contre 542 m² en La durée des négociations et des prises de décision des utilisateurs sont plus longues, eu égard au contexte économique difficile. Les grandes demandes continuent de se positionner prioritairement sur des produits neufs à Gerland, Confluence, la Part Dieu, ou Villeurbanne Carré de Soie, mais n hésitent pas à comparer ces immeubles à des produits récents. L OFFRE Le stock des bureaux NEUFS a légèrement augmenté de m² environ pour Lyon intramuros; les utilisateurs tendent à s orienter principalement vers le seconde main sur des actifs réhabilités ou restructurés par les investisseurs, offrant une qualité de situation équivalente aux immeubles NEUFS et à des valeurs plus attractives. De belles réhabilitations sont en cours sur Lyon intramuros et offrent une nouvelle «vie» à ces actifs : NEW DEAL LYON 7 O SAONE LYON 5 TANGRAM LYON 7 RECAMIER LYON 6 DUQUESNE LYON 6 Des secteurs alternatifs à la Part Dieu rencontrent un vif succès pour accueillir des grands comptes à un prix compétitif : GERLAND assoit sa position de challenger. BILAN 2014 ET PERSPECTIVES 2015 LES VALEURS Les valeurs locatives restent stables grâce à une offre maitrisée et à des immeubles proposant des prestations de qualité. Les mesures d accompagnement négociées par les utilisateurs sont plus exigeantes. PERSPECTIVES 2015 Malgré une conjoncture économique encore difficile pour de nombreux acteurs, les perspectives sont bonnes pour le début d année 2015; des affaires majeures sont en cours de conclusion et laissent présager une année stable. L offre sur la Part Dieu en 2016 reste modérée et est maitrisée sur les deux prochaines années : environ m²/an livrés. 15

16 INVESTISSEMENT Présenté par : Corinne Buisson - BNP REALS ESTATE 2014 EVOLUTION COMPAREE DES MONTANTS INVESTIS EN REGION (HORS IDF) M M M INVESTISSEMENT M M M M M M M M M 500 M M 845 M 24% 848 M 24% 874 M 19% PART DE LYON 16

17 RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) Près de 874 millions d euros investis: INVESTISSEMENT M 900 M 800 M 700 M 600 M 500 M 400 M 300 M 200 M 845 M 848 M 874 M 34 M 26 M 86,5 M 61 M 109 M 48,5 M 89 M 128 M 193 M 29 M 672 M 582 M 509 M 100 M M COMMERCE LOGISTIQUE INDUS ET MIXTE SANTE TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS 2014 Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : < 5 M 11% INVESTISSEMENT 9% 27% 52% 5 à 15 M 15 à 30 M > 30 M 17

18 REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS 2014 Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : INVESTISSEMENT Grand Lyon Nord Ouest Part Dieu Grand Lyon Est Villeurbanne / Carré de Soie Lyon 6 / Préfecture Vaise / Fourvière Presqu'île Diffus ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,5% 9,0% 9,0% 8,5% INVESTISSEMENT 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 7,3% 7,1% 5,5% 5,5% 5,0% bureaux logistique 18

19 BILAN 2014 ET PERSPECTIVES 2015 INVESTISSEMENT ACTIVITÉ : Avec 874 m placés en 2014, en hausse de 5%, l investissement lyonnais reste en très bonne santé. Les investissements en bureaux (582M ) quant à eux ont diminué de 13%. La raison principale est le manque d offre. Car les fonds sont bien présents. Quelques ventes significatives en 2014 que nous pouvons citer : Le MIRAGE ( m) et le CRYSALIS ( m²) sur Villeurbanne Carré de soie loués à respectivement à Atos (70%) et Véolia MANITOWOC (7 800 m²) à Dardilly Les immeubles d AREVA sur la Part Dieu ( m²) PARC MAIL (20 000m²) à Saint Priest. Avec la vente d Incity à CERA en 2014, on constate que c est la 3 ème année consécutive que l'on observe des ventes de + 100M : Tour Oxygène (2012), le portefeuille «rue de la république» (2012) et Alstom (2013). SECTEURS : Les investisseurs suivent de près les comportements des utilisateurs. Et ces derniers marquent un fort intérêt pour les quartiers de Gerland ou Villeurbanne Carré de soie qui sont en pleine expansion. Quant à la Confluence, elle termine avec succès la première phase avec la vente de l immeuble Hikari à LFAM. ACTEURS : Les investisseurs français restent les plus actifs sur le marché. Les fonds étrangers sont présents mais pas assez agressifs. TENDANCES Nous sommes confiants pour 2015! On voit un renforcement des investisseurs sur ces nouveaux quartiers aujourd hui très recherchés par les utilisateurs. La rareté des offres mises en vente couplée à un important appétit des investisseurs et à un faible coût de l argent entraine une compression des taux de rentabilité. Les investisseurs doivent accompagner le développement des opérations en blanc. FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur ou sur 19