LES FRAIS ET LES CHARGES. Que savoir, que faire?

Transcription

1 LES FRAIS ET LES CHARGES Que savoir, que faire?

2 Les frais et les charges Rappel des principes généraux

3 La règle d or Le cas du logement social

4 Avant de conclure le bail Obligation d information du propriétaire Montant prévisible des charges Communication au locataire du dernier relevé disponible Fixation du montant des provisions mensuelles de manière proportionnée par rapport aux dépenses réelles Compteurs individuels ou compteurs collectifs? Comment les charges sont-elles réparties en cas de compteurs communs? Un forfait,à part égales ou selon les quotités ou la superficie habitable?

5 Nature des frais et des charges Le FORFAIT : en principe, le montant est inchangé pendant toute la durée du bail, sauf indexation, adaptation ou conversion du forfait en provisions Les PROVISIONS SUR CHARGE

6 Les frais et les charges La fixation forfaitaire des charges

7 Les charges forfaitaires en pratique Les charges ne doivent pas correspondre à des dépenses réelles Risques et périls La clause «loyer charges comprises» est illégale Les frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct ATTENTION : pour un bail de résidence principale, à tout moment, révision du forfait ou conversion du forfait en provisions, si c est possible,àl amiableouparlejugedepaix POUR LE FUTUR ET NON POUR LE PASSÉ!

8 Les frais et les charges La réglementation des charges non forfaitaires Les provisions et le décompte détaillé

9 Le fil conducteur

10 Une règle impérative, un rappel et si le bail est muet ou imprécis?

11 Propriété = BAILLEUR Usage et jouissance = PRENEUR Le précompte immobilier et les impôts sur la propriété Le matériel d entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien, l achat d une tondeuse pour l entretien du jardin commun L entretien des locaux de la concierge La prime d assurance du propriétaire Le salaire du gérant ou du syndic nommé par l assemblée générale La taxe d égouts, la taxe d enlèvement des immondices Les frais de consommations d eau, de gaz, d électricité, de chauffage, en ce compris les redevances Les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, au téléphone, etc. L entretien périodique du brûleur, de la chaudière, de l ascenseur et de la ventilation La quote-part dans le chauffage, l éclairage et l entretien des locaux communs en ce compris le salaire de la concierge ou la femme de ménage La prime d assurance de l occupant Les frais de relevé des calorimètres SAUF CONVENTION CONTRAIRE!

12 DES CLAUSES DANGEREUSES! «Tous les frais et charges généralement quelconques résultant du règlement de copropriété sont à charge du locataire» ou «tous les frais et charges résultant du règlement de copropriété, y compris les gros travaux et le gros entretien, incombent au locataire» «Le locataire supportera sa quote-part des charges communes telles qu elles seront établies par le gérant ou le syndic» Une clause énumérant les charges à supporter par le locataire en précisant que cette énumération n est faite qu à «titre d exemple» ou en faisant usage du terme «notamment» ou «entre autres» Interprétation restrictive en faveur du locataire

13 Les obligations du bailleur UNE TRIPLEOBLIGATION Les charges doivent correspondre à des dépenses réelles Le compte Le bailleur doit fournir les documents justificatifs Le propriétaire ne peut imputer au locataire que ce qu il débourse lui-même Les charges doivent être mentionnées dans un compte distinct: description de la dépense. prix unitaire du produit ou service facturé quantité ou proportion mise à charge du preneur imputation précise des provisions versées Le propriétaire doit fournir en copie les documents justifiant les sommes qu il réclame

14 Le fil conducteur

15 Le cas d un immeuble à appartements multiples LE BAILLEUR A UNE DOUBLE OBLIGATION Un relevé des frais et des chargesaumoinspar an La consultation des documents justificatifs Le relevé doit contenir un décompte détaillé poste par poste Le preneur doit pouvoir trouver le détail de chaque poste Le preneur doit avoir la possibilité de consulter les documents chez la personne chargée de la gestion, par exemple le syndic Le propriétaire doit veiller imposer contractuellement au syndic le respect de cette obligation. Article 1728ter, C. civ. La consultation est gratuite. Les frais de photocopie des documents sont à charge du locataire

16 VOTRE FACTURE DE CHAUFFAGE : frais individuels + frais fixes INDEX (relevé sur le répartiteur) X SURFACE DE CHAUFFE (fournie par le fabricant du radiateur) = Unité de chauffe Frais de chauffage de l immeuble :TOTAL des unités de chauffe de l immeuble = Coefficient (coût d une unité de chauffe) TOTAL des unités de chauffe de votre appartement X COEFFICIENT = Vos FRAIS INDIVIDUELS (ou variables) FRAIS FIXES aum2(frais totaux : superficie totale) X SUPERFICIE de votre appartement = Vos FRAIS FIXES (quotités)

17 La prescription des charges (art. 2277, al. 4, C. civ.) 30 ans???

18 Le remboursement des sommes indûment versées (art. 1728quater, C. civ.) Remboursement des montants échus et payés au cours des 5 dernières années Une lettre recommandée Saisine du juge de paix Action en recouvrement dans un délai d un an Condamnation du bailleur au remboursement Jugement

19 La procédure à suivre Mai 2017 : envoi recommandé Refus du propriétaire Prescription atteinte en mai 2018 Fin avril 2017 Février 2014 : paiement de 75 en trop

20 Le juge a dit Caution locative Couvre l inexécution des obligations du preneur Restitution en fin du bail Décompte de charges attendu plusieurs mois après la fin du bail Retenue de la caution par le bailleur dans l attente du décompte? NON! «On ne peut considérer que le locataire se comportera comme un mauvais payeur» J.P. Fléron, 4 juillet 2013

21 Luc Tholomé tél. 081/ Merci pour votre attention!