Observatoire de l habitat

Transcription

1 Lettre Observatoire de l habitat N 2 - février 2016 Bénerville-sur-Mer Blonville-sur-Mer Deauville Saint-Arnoult Saint-Pierre-Azif Touques Tourgéville Trouville-sur-Mer Vauville Villers-sur-Mer Villerville Edito La dynamique immobilière sur la Côte Fleurie est singulière en raison, d une part, de l attractivité du territoire tant en termes d emploi (1,4 emploi pour un actif) que pour son cadre de vie, son offre culturelle, sportive, et d autre part, la diversité de son occupation (résidents permanents et secondaires). Ainsi, la forte valorisation du territoire est une force pour la Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie mais une réalité qui peut engendrer des déséquilibres avec un niveau élévé de prix sur certaines communes. Cela peut également entraver l accés à la propriété des actifs locaux sur le territoire mais n empêche pas une installation pérenne à terme, de nombreux résidents secondaires. Les chiffres clés de l Observatoire : - Le marché immobilier local > page 2 C est pourquoi, des dispositifs juridiques ont été instaurés et sont renforcés à travers le PLUi en faveur de la production de logements dédiés aux ménages locaux, tels que les servitudes de taille de logement, celles de mixité sociale et les emplacements réservés. Ces dispositifs vous sont présentés dans la présente lettre. Le Plan Local d Urbanisme intercommunal : Philippe AUGIER Président - Les servitudes de taille de logement, servitudes de mixité sociale et Emplacements Réservés (ER) villerville Faire mieux ensemble ce qu une commune ne peut faire seule. trouville sur-mer deauville bénerville sur-mer Villers-sur-Mer touques saint arnoult blonville sur-mer à communes habitants en période de fortes affluences vauville saint-pierre-azif tourgéville 1, emploi pour actif occupé hectares de superficie sources d eau potable Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie 12 rue Robert Fossorier Deauville info@coeurcotefleurie.org Bénerville-sur-Mer Blonville-sur-Mer Deauville Saint-Arnoult Saint-Pierre-Azif Touques Tourgéville Trouville-sur-Mer Vauville Villers-sur-Mer Villerville > page 5

2 +/- 400 transactions immobilières à des fins d habitations (hors logements neufs) enregistrées sur la Communauté de Communes Chiffres Clés de l observatoire en 2015 Estimation du nombre de transactions (Habitations - hors promotion immobilière) en 2015* pour 1000 logements (source : DIA, 2015; CGEDD d après Direction Générale des Finances Publiques 2015) ,1 France 11,4 Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption. Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie *Prise en compte des DIA instruites entre le 01/01/2015 et le 09/12/2015 pour Deauville et entre le 01/01/2015 et le 14/11/2015 pour toutes les autres communes. Données complétées par une estimation des instructions (poursuite des tendances) jusqu au 31/12/2015 Le marché immobilier de la Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie enregistre un nombre de transactions relativement faible. Comparé à la dynamique nationale, le flux de transactions sur la Communauté de Communes est limité. En 2015, près de 21 transactions pour 1000 logements existants étaient enregistrées en France. A l échelle de Coeur Côte Fleurie, ce chiffre était de 11,4 transactions pour 1000 logements existants, soit une dynamique deux fois inférieure. Cette caractéristique traduit une installation pérenne des acquéreurs sur le territoire mais constitue également un facteur bloquant dans la mesure où elle limite fortement la rotation des biens. La part des résidences secondaires semble directement corrélée à l intensité des flux de transactions. A l inverse de certaines autres régions touristiques, les acquéreurs de résidences secondaires semblent investir le territoire de manière extrêmement durable. Villerville Trouville-sur-Mer Deauville Bénerville-sur-Mer Villers-sur-Mer Touques Blonville-sur-Mer Saint-Arnoult Saint-Pierre-Azif Vauville Tourgéville Les Communes présentant un taux de résidences secondaires > 70 % sont celles qui ont les marchés immobiliers les plus contraints et les moins «actifs». Les Communes présentant un taux de résidences secondaires < 50 % sont celles dont le marché immobilier de l ancien est le plus actif, le plus «vivant». La Commune présentant un taux de résidences secondaires de 65 % a un marché immobilier de l ancien actif. 2

3 c est le prix médian des transactions immobilières (hors logements neufs) enregistrées sur la Communauté de Communes en 2015 La rareté des biens à vendre participe à la forte valorisation du marché immobilier local. Les prix pratiqués sur la Côte Fleurie comptent parmi les plus élevés du Calvados. Ces niveaux de prix sont davantage connectés à la réalité du marché immobilier d Ile-de-France qu à la réalité du marché immobilier normand. Des prix qui sont tirés vers le haut par le marché de la résidence secondaire. Comme en témoignent les écarts observés entre communes, les prix de l immobilier local fluctuent fortement en fonction de l importance du marché des résidences secondaires. Ainsi, les prix observés en 2015 sur les communes de Deauville et Tourgéville oscillent autour des alors que ceux observés sur les communes de Saint-Arnoult et Villerville tournent autour de (soit près de deux fois moins). Enfin, il faut souligner l existence d un marché de biens d exception, ultra-valorisés sur le territoire de la Communauté de Communes. Près de 18 % des transactions enregistrées en 2015 ont ainsi concerné des ventes à plus de En 2015 Année incomplète pour les mois de novembre et décembre* Prix médian Prix moyen Tourgéville Deauville Blonville-sur-Mer Bénerville-sur-Mer Trouville-sur-Mer Touques Villers-sur-Mer Villerville Saint-Arnoult Saint-Pierre-Azif N.R. N.R. Vauville N.R. N.R. Total Source DIA, 2015 *Deauville, DIA instruites du 01/01/2015 au 09/12/2015. Pour toutes les autres communes, DIA instruites du 01/01/2015 au 14/11/2015 Qu est ce que le prix médian? Le prix médian est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Dans le cas qui nous intéresse, le prix médian est celui qui indique que la moitié des transactions ont eu cours à un prix inférieur et l autre moitié à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de et l autre 50 % à un prix supérieur. Le prix moyen lui, est égale à la somme de ces prix divisée par leur nombre. 3

4 30 % des ménages locaux sont en capacité d acheter un bien à Le décalage entre les prix de l immobilier et les capacités de financements des ménages locaux rend difficile pour ces derniers l acquisition d un bien sur le territoire de l intercommunalité. Seul 1/3 de la population locale dispose des ressources nécessaires pour s insérer sans difficultés sur le marché immobilier local. Pour ceux qui ne disposent «que» d un budget de (soit 50 % des ménages locaux), la solution est souvent d aller s installer en dehors de la Communauté de Communes. Source : INSEE DGI, Distribution des revenus et capacités d accès au parc privé des ménages de 4 personnes (2 adultes et 2 enfants > 14 ans) Achat ancien à accessible à 50 % des ménages Achat ancien à accessible à 31 % des ménages % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % Pour tenter de répondre aux difficultés de logements qui peuvent toucher une partie de la population, le PLUi de la Communauté de Communes a mis en place un certain nombre d outils. 4

5 Le PLUi, un document d urbanisme qui intègre des outils juridiques en faveur de la production de logements dédiés aux ménages locaux Les documents d urbanisme régissent les droits à construire. Au-delà de cette fonction première et grâce à des outils réglementaires, ils peuvent encadrer et orienter la nature de la production de logements sur des secteurs prédéfinis en fonction de besoins identifiés sur le territoire. A l image d une Orientation d Aménagement et de Programmation (OAP), ils peuvent prescrire des directives en matière de programmation de logements (% de locatif social, d accession sociale à la propriété, taille et typologie des logements, etc.). En plus des OAP, deux outils sont communément utilisés par les collectivités dans leurs documents d urbanisme pour travailler sur la nature des logements à produire : les servitudes de taille de logements et servitude de mixité sociale et les Emplacements Réservés (ER). Le PLUi 1 Servitudes de taille de logements et servitudes de mixité sociale Les servitudes (articles L et L du code de l urbanisme) consistent à imposer dans certains secteurs classés en zones urbaines ou à urbaniser : Des tailles minimales de logements, avec par exemple un pourcentage de 4 pièces et plus dans les opérations neuves pour favoriser l accueil de familles avec enfants. Un pourcentage de logements locatifs ou en accession à la propriété, sociaux, intermédiaires ou privés au sein de programmes de logements. Avantages : Ces servitudes permettent de diversifier l offre de logements (tant par la taille que par le type) de la zone règlementée; Elles s'appliquent à l'intérieur de secteurs beaucoup plus étendus que les emplacements réservés ; A travers le PLU, la servitude peut devenir un outil coercitif pour assurer les objectifs en logements sociaux d'une commune. Difficultés de mise en œuvre : La servitude ne s'applique pas sur le bâti existant sauf en cas de réhabilitation lourde ou de changement de destination ; La servitude n'a pas de souplesse, ainsi elle ne permet pas de répartir les logements imposés différemment selon les opérations de construction. 5

6 Quelle déclinaison de cet outil sur le territoire de la Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie : Le PLUi de la Communauté de Communes a déjà été l occasion de mobiliser les servitudes de taille de logements et servitudes de mixité sociale pour répondre aux besoins en logements des actifs locaux. Actuellement, plusieurs de ces servitudes existent déjà. Les communes concernées et les règles qu elles prévoient sont les suivantes : Villers-sur-Mer, Trouville-sur-Mer, Vauville : Blonville-sur-Mer : Secteurs devant au moins comprendre 30% de logements à vocation sociale (locatif social et / ou accession sociale). Secteurs devant au moins comprendre 30% de logements à vocation sociale (locatif social et / ou accession sociale). Par ailleurs, en secteur dense, obligation de réaliser 50% de logements de plus de 50m² dont la moitié au moins de plus de 70m². Tourgéville et Bénerville-sur-Mer : Secteurs devant être totalement dédiés à des logements intermédiaires (locatifs ou en accession). PROCHAINEMENT : Les travaux engagés dans le cadre de la modification du PLUi ont amené certaines communes à envisager la mise en place de ces secteurs sur leur territoire : Nouveaux secteurs prévoyant: Villers-sur-Mer : des opérations créant plus de 500 m² de surface de plancher 50 % de logements dont la superficie est supérieure à 70 m² pour chacun d eux Trouville-sur-Mer : nouveaux secteurs (sur deux parcelles précisément identifiées) prévoyant : 25 % de logements à vocation sociale (locatif social et / ou accession sociale). des opérations de plus de 500 m² de surface de plancher Au moins 50 % de logement dont la superficie est supérieure à 50 m² dont 25 % supérieur à 70 m² Villerville : des opérations créant plus de 500 m² de surface de plancher 40 % de logements dont la superficie est comprise entre 60 m² et 80 m² 6

7 2 Emplacements Réservés (ER) Les emplacements réservés sont des zones spéciales délimitées en zone urbaine par les PLU en application de l article L du code de l urbanisme. Ils sont réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d intérêt général, aux espaces verts ou aux programmes de logement social. Ces emplacements réservés concernent généralement des terrains que la collectivité publique bénéficiaire envisage d acquérir pour un usage d intérêt général futur. Les emplacements réservés peuvent être définis sur «un terrain bâti ou non bâti» et leur superficie n est pas limitée. Elle est déterminée par l emprise nécessaire à la réalisation des équipements projetés. Le bénéficiaire d un emplacement réservé est nécessairement une collectivité publique ou un organisme chargé de la gestion d une activité de service public. Difficultés de mise en œuvre : Avantages : Pour garantir la disponibilité de l emplacement réservé, le propriétaire ne peut pas réaliser d autres projets que ceux prévus au PLU. La servitude n affecte donc que la constructibilité du terrain. Une fois la propriété acquise, le bénéficiaire de l emplacement réservé pourra réaliser le projet, qui avait justifié le classement. Les emplacements réservés n ont pas de limitation de durée et s appliquent quelque soit le propriétaire du terrain. Les propriétaires d emplacements réservés bénéficient d un droit de délaissement leur permettant de mettre les bénéficiaires en demeure d acquérir ou de lever la réserve. Le propriétaire qui a exercé son droit de délaissement peut requérir que l emprise totale de son bien fasse l objet d une acquisition par le bénéficiaire de l emplacement réservé et ce même si seule une partie du bien était classé. 7