Location meublée. «La Meulière de la Marne» La Ferté-sous-Jouarre (Seine et Marne) Investissement dans un EHPAD - Statut LMP / LMNP

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1 Location meublée «La Meulière de la Marne» Investissement dans un EHPAD - Statut LMP / LMNP La Ferté-sous-Jouarre (Seine et Marne) Dossier remis à votre demande

2 Sommaire 1 ère Partie - SYNTHÈSE DE L OPÉRATION Objectif général de l investissement p. 03 Particularités liées au programme «La Meulière de la Marne» p ème Partie - PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DU BIEN ET DE SON ENVIRONNEMENT Un bien immobilier parfaitement adapté p. 07 Un exploitant professionnel p. 09 Un marché sécurisé p ème Partie - PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DU SCHÉMA Le statut de loueur en meublé non professionnel p. 15 Le statut de loueur en meublé professionnel p. 17 Le schéma juridique et fiscal p. 19 Les aspects de transmission de patrimoine p ème Partie - ANNEXES Photos Plan de situation - Plan d intégration du projet Plans de masse Plan d étages Arrêté ARS Permis de construire

3 1ère partie Synthèse de l opération Document non contractuel 02 Octobre 2012

4 Objectif général de l investissement L investissement en Loueur en Meublé (LMP/LMNP) dans une résidence du Noble Age permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif et d optimiser sa fiscalité. 1. Une rentabilité attractive Un rendement locatif de 5 % (aucun frais de gestion locative), Tout l entretien, y compris les grosses réparations et les mises aux normes, à la charge du locataire, Possibilité de financement à 100 %, en crédit in fine ou amortissable. 2. Une opération immobilière sécurisée Un bien immobilier très bien localisé et parfaitement adapté, Un locataire de qualité, spécialisé dans les établissements de bon standing, Un marché offrant une visibilité à long terme. 3. Une fiscalité avantageuse Amortissement du bien permettant de percevoir des loyers nets d impôt pendant une période d environ 20 ans, Déduction des intérêts d emprunt, Le cas échéant, la possibilité d exonération de l impôt sur les plus-values et de non-imposition du bien à l ISF. En conclusion Le statut de Loueur en Meublé permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif, dans le cadre d une fiscalité avantageuse. 03 Octobre 2012 Document non contractuel

5 Particularités du programme «La Meulière de la Marne» Il s agit d une «Vente en l État Futur d Achèvement» (VEFA), définie à l article du Code Civil. 1. Les caractéristiques de la VEFA Une VEFA porte sur un bien dont la construction n est pas achevée. Date de livraison des travaux : 3 ème trimestre Actes notariés : à partir d Avril Le paiement du prix d acquisition par l investisseur est échelonné au fur et à mesure de l avancement des travaux : Immobilier Mobilier 5 % à la signature de l acte d acquisition notarié, ( versés à titre de dépôt de garantie à la réservation) 15 % à l achèvement du terrassement, 15 % à l achèvement des fondations, 15 % à l achèvement du gros œuvre, 20 % à la mise hors d eau, 10 % à la mise hors d air, 15 % à l achèvement de l immeuble, 5 % à la livraison. 50 % à la mise hors d air, 50 % à l achèvement de l immeuble. Les appels de fonds ne peuvent être antérieurs aux échéances mentionnées mais peuvent faire l objet d appels groupés une fois plusieurs étapes terminées. Le régime fiscal applicable est celui de la TVA immobilière, récupérable par l investisseur. Les frais de notaire, non grevés de Droits d Enregistrement, seront fortement réduits. 2. Les implications fiscales Deux cas de figure s offrent à l acquéreur : Le bien est acheté en régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) L investisseur pourra bénéficier de la déduction fiscale des amortissements comptables permettant de percevoir des loyers nets d impôt pendant environ 20 ans (1). (1)Conditions détaillées en page 15. Document non contractuel 04 Octobre 2012

6 Le bien est acheté en régime Loueur Meublé Professionnel (LMP) Si l investisseur bénéficie préalablement du statut LMP : il pourra imputer sur son revenu global 2013 la totalité de son déficit lié à son acquisition (1). S il souhaite obtenir son statut LMP : il pourra en bénéficier dès l année d achèvement de l immeuble, les trois conditions d obtention du statut professionnel devant être respectées (2). En conséquence, les déficits générés lors de l acquisition seront imputables par tiers sur le revenu global de l investisseur dès S il est déjà en LMNP et souhaite passer professionnel par cet investissement : il pourra déduire ses frais mais la règle du prorata temporis ne s appliquera pas. 3. Conséquence en terme de trésorerie Les frais financiers (intérêts intercalaires) liés aux déblocages de fonds successifs (immobilier + mobilier) entre la date de signature de l acte authentique et la date d achèvement de l établissement, seront remboursés par le Vendeur, sur présentation d un justificatif, dans les 30 jours suivant la livraison du bien. La Ferté-sous-Jouarre, vue du ciel 05 Octobre 2012 (1) Il en est de même pour les investisseurs bénéficiant du régime transitoire. (2) Conditions détaillées en page 17. Document non contractuel

7 ème partie Présentation détaillée du bien et de son environnement 06 Document non contractuel Octobre 2012

8 Un bien immobilier parfaitement adapté Sur les bords de la Marne, à 800m de la gare SNCF, la Résidence «La Meulière de La Marne», Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) bénéficiera d un emplacement de qualité en Ile de France. Dans un quartier calme et verdoyant, à proximité du centre-ville de La Ferté-Sous-Jouarre (Seine-et-Marne), cet établissement s intégrera parfaitement dans son environnement. La Meulière de la Marne Angles du Boulevard du 8 mai 1945, de la rue de Champigny et de la rue des Vannes La Ferté-sous-Jouarre Accès 50 min de Paris 40 min de l aéroport Roissy-CDG 20 min de Disneyland Paris 07 Octobre 2012 De faible hauteur (R+2 et R+3), privilégiant l aménagement d espaces verts et de toitures végétalisées, la résidence «La Meulière de La Marne» d une surface SHON de m² sera composée à son achèvement de 119 chambres simples ou doubles allant de 20 à 30 m². Chacun des lots sera constitué d une chambre et de parties communes habitables. Elle accueillera deux unités de vie pour personnes âgées désorientées (Alzheimer et troubles apparentés) avec au total 40 chambres dédiées. Document non contractuel

9 De vastes espaces communs à la décoration soignée procureront tout le confort et l équipement nécessaires au bien-être des résidents : Espace sensoriel, Salle de kinésithérapie, Salles à manger dont une dédiée aux familles, Salons et salles d activités, Tisaneries, Salon de coiffure et d esthétiques, Aire de jeux pour enfants, Bibliothèque, Salle de Balnéothérapie, Jardin thérapeutique et terrasse aménagée... Résidence «Le Parc de la Touques» - Deauville (14) Dans le cadre d une démarche respectueuse de l environnement, plusieurs points de construction et d aménagement ont été privilégiés : Bassin de rétention des eaux de pluie, Peintures sans solvant ni composé organique, Bois éco-certifiés, Matériel économe en eau et optimisateur d énergie électrique, Eclairage naturel optimisé et privilégié... Le projet La construction du nouvel EHPAD «La Meulière de la Marne» par Le Noble Age est l aboutissement du projet de restructuration de l offre de soins du Territoire Nord Seine et Marne engagée par l Agence Régionale de Santé d Ile de France (ARS), la Direction territoriale de l ARS, le Conseil Général de Seine et Marne et les Directions des Hôpitaux de l Est Francilien. Cette résidence est avant tout un projet humain dont la mission est de garantir le maintien des liens sociaux, offrir un grand confort et une optimisation des espaces afin d organiser les soins et d assurer une prise en charge de qualité. L humain est au cœur de ce projet de vie, ce sont les femmes et les hommes œuvrant chaque jour pour maintenir les capacités, pour décrypter et apaiser les tensions, tant physiques que morales, qui offrent les conditions indispensables à la réalisation de ce défi, sans cesse renouvelé. Document non contractuel 08 Octobre 2012

10 Un exploitant professionnel 1. Présentation du Noble Age Société familiale à l origine, Le Noble Age est né à Nantes (44) où Jean-Paul Siret crée en 1990 la première structure, La Chezalière, établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). La société est constituée de 2 pôles d actionnaires fondateurs : Jean-Paul SIRET, président directeur général Xavier DEJARDINS, directeur général délégué Par ailleurs, Robert DARDANNE, associé de Xavier DEJARDINS au sein de la société FIDEXI, est également membre du conseil d administration du Noble Age. Fort de l expérience acquise dans le premier EHPAD, Jean-Paul Siret travaille avec un médecin sur un modèle de prise en charge des personnes atteintes de la maladie d Alzheimer ou de troubles apparentés. Ils se rendent en Suède où des équipes soignantes expérimentent des protocoles d accueil très innovants. A partir de ces données, ils élaborent les principes d une prise en charge individualisée, base de l organisation déployée aujourd hui dans tous les établissements du Noble Age. En 1995, ouvre Le Parc de Diane, premier établissement entièrement dédié aux personnes souffrant de la Maladie d Alzheimer. Le Noble Age se structure en 1998 avec la définition du projet d entreprise et le premier Business Plan. Il compte alors 250 lits sur 3 établissements. L année suivante, le groupe se positionne sur le secteur sanitaire, acquiert le premier Etablissement de Soins de Suite et Réadaptation (SSR) et effectue une ouverture du capital. Suivront rapidement extension géographique avec reprises et créations d établissements en France et en Belgique, et diversification pour atteindre 14 structures en En 2006, Le Noble Age entre en Bourse sur le marché Eurolist by Euronext Paris. Dès cette année là, le développement s accélère avec une volonté d ouverture sur les secteurs associatif et public. Le Noble Age exploite en France et en Belgique 44 établissements spécialisés : 31 EHPAD (Établissements d Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) 5 SSR (Soins de Suite et de Réadaptation), 6 MR (maisons de repos en Belgique), 1 Clinique Psychiatrique, 1 HAD (Hospitalisation A Domicile) 09 Octobre 2012 Document non contractuel

11 C est aussi femmes et hommes mobilisés au service des résidents et des patients, dont 900 professionnels de santé libéraux collaborant au sein des établissements. Ces performances permettent au Noble Age de se positionner aujourd hui comme le 5e acteur du marché, sur lequel il se distingue par la qualité de ses établissements haut de gamme et son savoir-faire pour l accueil des personnes âgées désorientées (maladie d Alzheimer et troubles apparentés). La force du Noble Age : ses valeurs Le Noble Age assoit sa réussite sur quatre valeurs qu il veut intangibles : l éthique, le respect, le sens du service et la confiance. Des exigences strictes de professionnalisme et une forte médicalisation de chaque établissement assurent l anticipation des risques et la satisfaction des résidents, des patients et de leurs familles. Dans chaque établissement règne la même philosophie de vie et de soins qui s appuie sur une organisation de proximité, la fidélisation du personnel à travers la formation, la responsabilisation des professionnels. Convaincu qu il est possible de proposer un accueil correspondant aux besoins et aux attentes de toutes les personnes âgées en perte d autonomie, sans transiger sur la qualité des soins et le confort de vie, Le Noble Age poursuit son projet dans un esprit d ouverture, d anticipation des politiques publiques, de complémentarité et de collaboration avec les secteurs public et associatif pour optimiser les propositions faites dans ce domaine à nos concitoyens. Les établissements créés répondent à un cahier des charges élaboré dans le souci de répondre au plus près aux besoins et aux attentes des résidents, des patients et des professionnels qui les accueillent. Les établissements repris sont systématiquement restructurés et mis aux normes réglementaires, bien sûr, mais aussi à celles qui correspondent aux exigences du Noble Age. Cette recherche de l excellence se traduit par un taux d occupation de plus de 95 % depuis plus de 6 ans. En 2011, le chiffre d affaires Exploitation cumulé etait de 197,5 M soit une augmentation de + 9,8 % par rapport à l année précédente. Document non contractuel Octobre 2012

12 2. Les établissements exploités par Le Noble Age Le Noble Age gère et exploite à ce jour 44 établissements en France et en Belgique, tous agréés par les autorités de tarification (C.G et ARS), d une capacité globale de lits. 11 Octobre 2012 Document non contractuel

13 3. Le développement En 2006, lors de son introduction sur le marché financier, les dirigeants du Noble Age prévoyaient de doubler la taille du groupe dans les 3 années suivantes. L objectif de lits, prévu courant 2009, fut atteint dès La confiance manifestée par les clients, le professionnalisme des équipes pluridisciplinaires, leurs ambitions, le solide sentiment d appartenance qui règne parmi les collaborateurs au sein des structures, la qualité de l outil immobilier permettent à la direction générale d envisager la poursuite d un développement raisonné, avec pour cible un nouveau doublement du parc d ici Résidence les Jardins d Olonne - Olonne sur mer (85) Document non contractuel 12 Octobre 2012

14 Un marché sécurisé Le vieillissement de la population (2 ans tous les 10 ans) est l un des phénomènes majeurs de notre époque et a contribué à la constitution d une population dite du Quatrième Age au cours de laquelle surviennent en général la dépendance et l obligation d une prise en charge par l extérieur. La nécessité d apporter des services adaptés concerne principalement les seniors de plus de 85 ans qui tendent à devenir de plus en plus nombreux du fait de l allongement de la durée de la vie : la proportion des personnes âgées dépendantes est aujourd hui de 10 % à 75 ans, de 30 % à 85 ans et de 85 % à 95 ans. Selon les sources INSEE, la population des 75 ans et plus sera multipliée par 2,5 entre 2000 et 2040, dont plus de 35% seront des personnes lourdement dépendantes. À ce jour personnes sont prises en charge dans des établissements spécialisés mais les besoins d hébergement sont en croissance considérable puisqu on estime à au moins le nombre de personnes dépendantes d ici 30 ans. La demande reste et restera par conséquent soutenue sur ce secteur de marché et ce quelle que soit l amélioration de l offre de services à domicile : il est aujourd hui indiscutable qu au moins 25 % des plus de 85 ans continueront à avoir besoin d un hébergement collectif. Le Noble Age inscrit par conséquent son développement sur un marché en croissance forte et durable, lié notamment à l évolution démographique attendue, en particulier celle des personnes âgées dépendantes, et à une évolution sociologique favorable. Evolution de la dépendance en France (projection INSEE) 13 Octobre 2012 Document non contractuel

15 ème partie Présentation détaillée du schéma Document non contractuel 14 Octobre 2012

16 Le statut de loueur en meublé non professionnel 1. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) Est considérée comme bénéficiant du statut LMNP : Toute personne non inscrite au RCS, quel que soit le montant de ses recettes annuelles en location meublée, ou toute personne inscrite au RCS et retirant de son activité de loueur meublé des loyers inférieurs à TTC ou inférieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. (1) 2. Le régime fiscal lié au statut LMNP L activité de loueur en meublé non professionnel relève fiscalement de la catégorie des BIC définis à l article 34 du CGI. À ce titre, toutes les charges liées à l activité sont intégralement déductibles : charges d emprunt, taxes, dépenses d entretien, charges de copropriété, frais comptables et juridiques etc. Les frais d acquisition (notaire, frais de dossier et d hypothèque, honoraires de commercialisation) peuvent être : incorporés comptablement au prix de revient du bien et être amortis dans les mêmes conditions, ou déduits sous forme de charges, en une seule fois l année d acquisition. Les frais d établissement (immatriculation et constitution de société) peuvent être : étalés sur une période s échelonnant de 2 à 5 ans, ou déduits en une seule fois l année de l acquisition. Les déficits constatés sont imputables sur les BIC de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. En conclusion Les déficits n étant pas imputables sur le revenu global, il est préférable pour l investisseur LMNP d opter pour la solution d incorporation comptable dans le prix de revient des frais d acquisition. 15 Octobre 2012 (1) Traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés. Ces montants s entendent nets de frais professionnels. Document non contractuel

17 Les règles comptables permettent également d amortir le bien immobilier (une décomposition par composants devra être mise en œuvre par l expert-comptable de l investisseur) et le mobilier (sur une période de 7 ans). Le régime amortissable : selon l article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives afférentes au bien ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs. La règle d imposition des plus values pour les LMNP, lors de la cession à titre onéreux des biens donnés en location meublée, est le régime de droit commun des plus-values immobilières. 4. Option pour le Micro-BIC Un loueur en meublé non professionnel non inscrit au RCS et ne percevant pas, au cours de l année considérée, plus de de recettes locatives, peut prétendre au régime des Micro-BIC. Toutefois, si celui-ci opte pour la récupération de la TVA lors de l acquisition, il devra attendre une période de 20 années avant de pouvoir prétendre à ce régime. L avantage fiscal se traduit par la possibilité d effectuer un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d affaires locatif, aucune autre charge ne pouvant alors être déduite par ailleurs. Perspective «La Meulière de la Marne» Document non contractuel 16 Octobre 2012

18 Le statut de loueur en meublé professionnel 1. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, retirant des recettes annuelles en location meublée supérieures à TTC et représentant au moins 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (Article 151 septies du CGI) (1). L investissement peut être effectué au travers d une société de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC). 2. Le régime fiscal lié au statut LMP Le statut de loueur en meublé professionnel confère à l investisseur de nombreux avantages d ordre fiscal : L activité de loueur en meublé professionnel relève, au regard de l impôt sur le revenu, de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). À ce titre, toutes les charges liées à l activité sont intégralement déductibles : charges d emprunt, taxes, dépenses d entretien, charges de copropriété, frais comptables et juridiques etc. Les frais d acquisition (notaire, frais de dossier et d hypothèque, honoraires de commercialisation) peuvent être : déduits sous forme de charges, en une seule fois l année de l acquisition, ou incorporés comptablement au prix de revient du bien et être amortis dans les mêmes conditions, Les frais d établissement (immatriculation et constitution de société) peuvent être : étalés sur une période s échelonnant de 2 à 5 ans, ou déduits en une seule fois. Ces différents cas de figure sont à apprécier en fonction de la situation fiscale propre à l investisseur. Depuis 2009, l investisseur qui obtiendra le statut LMP imputera par tiers sur son revenu global des trois premières années de location, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le début de la location. En conclusion Le statut LMP permet aux investisseurs d imputer l intégralité des déficits résultant de ces charges déductibles sur leur revenu global (article 156 du CGI). 17 (1) Le montant de ces recettes doit être supérieur à la somme des revenus d activité du foyer, y compris les revenus taxables à un taux proportionnel : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés (art.62 du CGI). Ces montants s entendent nets de frais professionnels. Octobre 2012 Document non contractuel

19 Les règles comptables permettent également d amortir le bien immobilier (une décomposition par composants devra être mise en œuvre par l expert-comptable de l investisseur) et le mobilier (sur une période de 7 ans). Selon l article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont fiscalement déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives afférentes au bien ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs. Au terme de 5 ans à compter de la date d acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas euros HT l année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI). Les biens bénéficiant du régime LMP n entrent pas dans l assiette de l impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si l investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer. (1) Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s applique pas dans le cadre d un investissement au travers d une SARL de famille pour les associés non gérants ou n exerçant pas dans cette société leur activité principale (article 885 O du CGI). C est ce manque d implication dans la gestion de l entreprise (SARL de famille ou EURL) qui peut être retenu. 3. Régime transitoire Pour l investisseur bénéficiant antérieurement du statut LMP, un régime transitoire lui permet de conserver celui-ci sans pour autant répondre aux trois critères exposés précédemment. Dans ce cas, les recettes issues de la location meublée font l objet d un calcul de majoration dépendant de l année de location de chaque immeuble, avant d être comparées aux autres revenus professionnels. Chaque Loueur Meublé Professionnel est invité à vérifier le maintien de son statut. 4. Couverture sociale L inscription au Registre du Commerce et des Sociétés peut entraîner l assujettissement aux organismes de couverture sociale des travailleurs indépendants. Chaque investisseur est invité à étudier sa propre situation avec son conseil. Le budget qui peut être joint dans la présente documentation prévoit le cas général, le montant des cotisations pouvant être différent selon les particularités inhérentes à chacun. (1) Traitements, salaires, BIC, BNC, revenus des gérants majoritaires (art.62 du CGI), hors revenus fonciers, revenus mobiliers et revenus taxables à un taux proportionnel. Document non contractuel 18 Octobre 2012

20 Le schéma juridique et fiscal L investisseur se porte acquéreur d une partie du bien immobilier dénommé «La Meulière de la Marne». Il deviendra ainsi propriétaire de chambres et d une quote-part des parties communes habitables (cuisines, salles à manger, salons etc.). L acquisition peut être réalisée soit en direct par l investisseur, soit par le biais d une structure type EURL, SARL de famille ou SNC. Le financement s effectue en crédit amortissable ou in fine en fonction des objectifs économiques de la gestion patrimoniale de l investisseur ; il peut correspondre à la totalité du prix d acquisition et des frais, évitant ainsi tout apport initial. Un bail commercial ferme de 12 ans portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d exploitation de la résidence, filiale à 100% du Noble Age. Dans le cadre de ce bail, toutes les charges d entretien afférentes au bien immobilier sont contractuellement à la charge du locataire, y compris les travaux de mises aux normes et les gros travaux tels que définis par l article 606 du code civil. Le loyer annuel est calculé sur la base de 5 % HT du prix de revient du bien (immobilier HT + mobilier HT + honoraires de négociation HT). Le loyer sera revalorisé chaque année en fonction d un indice composite constitué : du taux de variation annuelle de la moyenne associée de l indice du coût de la construction (ICC) (pour 1/3), du taux de revalorisation des prestations des maisons de retraite (pour 1/3), du taux de revalorisation des dotations soins des EHPAD privés (pour 1/3). Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Le locataire fera seul son affaire de l exploitation des murs selon la destination prévue au bail commercial. L investisseur percevra un loyer de la part du locataire, à chaque échéance de trimestre civil. 19 Octobre 2012 Document non contractuel

21 Les aspects de transmission patrimoniale 1. L acquisition de lots de la résidence «La Meulière de la Marne», constitue également pour l investisseur un excellent vecteur de transmission du patrimoine à ses héritiers. Les actifs patrimoniaux sont juridiquement constitués de l addition de deux droits : le droit d user du Bien et d en percevoir les revenus : l Usufruit le droit de disposer du Bien à l extinction de l usufruit : la Nue Propriété Dès lors, le propriétaire de ces deux droits (le Plein Propriétaire), peut disposer séparément de chacun d eux en donnant, par exemple, à ses enfants la nue propriété tout en en conservant l usufruit. Pour les investissements réalisés dans le cadre du statut juridique d une EURL, l effet de levier tient au fait que les titres de l EURL sont valorisés pour une valeur très largement inférieure à la valeur qu elle atteindra une fois l emprunt remboursé. 2. La transmission de patrimoine peut s envisager de différentes manières : Donation avec réserve d usufruit (démembrement de propriété) : Cette formule peut permettre à l investisseur usufruitier à la fois de se constituer un complément de revenus à terme (puisqu il conserve la jouissance des titres jusqu à son décès et éventuellement celui de son conjoint) et de préparer sa transmission : au décès de l usufruitier, le nu propriétaire retrouve la pleine propriété des titres en franchise totale de droits de succession (art du CGI). Donation en pleine propriété : La donation peut porter sur les titres, le bénéficiaire pouvant lui-même procéder ensuite au démembrement des titres pour en faire bénéficier ses propres héritiers. Document non contractuel 20 Octobre 2012

22 4 ème partie Annexes

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25 Plans d intégration

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44 Loueur en meublé Se constituer un patrimoine immobilier locatif offrant des loyers non imposables sur une longue période, dans un secteur sécurisé avec un locataire de qualité. Nue-propriété Se constituer un patrimoine immobilier par capitalisation sans risque locatif, sans aléa d entretien et sans fiscalité. Girardin industriel Réduire la pression fiscale de l impôt sur le revenu grâce à des opérations sécurisées et agréées par le Ministère des Finances. Foncières Acquérir en bloc, en vue de sa location, un actif immobilier dans le secteur sanitaire et médico-social. 44, rue Paul Valéry Paris Tél fidexi@fidexi.com Octobre 2012 Document non contractuel Conseiller en Investissements Financiers - Adhérent CNCIF n D Association agréée A.M.F Préfecture de Nanterre, carte professionnelle sans transaction de fonds N01707 Montant garanti QBE international insurance.