Synthèse de l opération

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1 1ère partie Synthèse de l opération 02

2 Objectif général de l investissement L investissement en Loueur en Meublé (LMP/LMNP) dans une résidence du Noble Age permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif et d optimiser sa fiscalité. 1. Une rentabilité attractive Un rendement locatif de 5 % (aucun frais de gestion locative), Tout l entretien, y compris les grosses réparations et les mises aux normes, à la charge du locataire, Possibilité de financement à 100 %, en crédit in fine ou amortissable. 2. Une opération immobilière sécurisée Un bien immobilier très bien localisé et parfaitement adapté, Un locataire de qualité, spécialisé dans les établissements de bon standing, Un marché offrant une visibilité à long terme. 3. Une fiscalité avantageuse Amortissement du bien permettant de percevoir des loyers nets d impôt pendant une période d environ 20 ans, Déduction des intérêts d emprunt, Le cas échéant, la possibilité d exonération de l impôt sur les plus-values et de non-imposition du bien à l ISF. En conclusion Le statut de Loueur en Meublé permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif, dans le cadre d une fiscalité avantageuse. 03

3 Particularités du programme «Les Jardins d Hermine» Il s agit d une «Vente en l État Futur d Achèvement» (VEFA), définie à l article du Code Civil. 1. Les caractéristiques de la VEFA Une VEFA porte sur un bien dont la construction n est pas achevée. Date de début des travaux : Mars 2013 Date prévisionnelle de livraison des travaux : Septembre 2014 Le paiement du prix d acquisition par l investisseur est échelonné au fur et à mesure de l avancement des travaux : 50 % à l acte authentique de vente, 20 % à la mise hors d eau et hors d air, 15 % à la livraison au peintre, 10 % à l achèvement de l immeuble, 5 % à la livraison. Les appels de fonds ne peuvent être antérieurs aux échéances mentionnées mais peuvent faire l objet d appels groupés une fois plusieurs étapes terminées. Le régime fiscal applicable est celui de la TVA immobilière. Selon l article 68 de la 3e loi de finances rectificative pour 2012, les taux de TVA en vigueur au 1er janvier 2014 seront modifiés : le taux normal passera de 19,6 % en 2013 à 20 % en Cette TVA demeure récupérable pour l investisseur. Les frais de notaire, non grevés de Droits d Enregistrement, seront fortement réduits. 2. Les implications fiscales Deux cas de figure s offrent à l acquéreur : Le bien est acheté en régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) L investisseur pourra bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu de 11 % du prix du bien répartie sur 9 ans, à compter de l année d achèvement. Ou bien bénéficier de la déduction fiscale des amortissements comptables permettant de percevoir des loyers nets d impôt pendant environ 20 ans (1). (1) Conditions détaillées en page

4 Le bien est acheté en régime Loueur Meublé Professionnel (LMP) Si l investisseur bénéficie préalablement du statut LMP : il pourra imputer sur son revenu global 2013 la totalité de son déficit lié à son acquisition (1). S il souhaite obtenir son statut LMP : il pourra en bénéficier dès l année d achèvement de l immeuble, les trois conditions d obtention du statut professionnel devant être respectées (2). En conséquence, les déficits générés lors de l acquisition seront imputables par tiers sur le revenu global de l investisseur dès S il est déjà en LMNP et souhaite passer professionnel par cet investissement : il pourra déduire ses frais mais la règle du prorata temporis ne s appliquera pas. 05 (1) Il en est de même pour les investisseurs bénéficiant du régime transitoire. (2) Conditions détaillées en page 17.

5 ème partie Présentation détaillée du bien et de son environnement 06

6 Un bien immobilier parfaitement adapté Sur la commune de Rennes, la résidence «Les Jardins d Hermine», Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), bénéficiera d un emplacement de qualité et de tous les avantages d une ville au dynamisme économique et culturel développé. Sur un terrain de près de m², cet établissement haut de gamme et son jardin paysager s intégreront parfaitement à l environnement. «Les Jardins d Hermine» 55, Avenue du Haut-Sancé Rennes A noter Accueil de la Ligne Grande Vitesse reliant Rennes à Paris en moins d 1h30 d ici à

7 «Les Jardins d Hermine» La résidence «Les Jardins d Hermine» qui s étendra sur une surface de plancher de m² accueillera les résidents dans un environnement agréable et sécurisant, adapté à une prise en charge de qualité. Les unités de vie seront réparties au sein de deux bâtiments reliés par une partie centrale, lieu de rencontre privilégié abritant l accueil et les espaces communs. Un équilibre subtil sera préservé entre la convivialité des parties communes, l intimité des espaces individuels et la prise en charge médicale dans des lieux de soin équipés. Composée à son achèvement de 92 chambres et 93 lits répartis sur 4 niveaux (sous-sol/rez-de-jardin, R+2), la résidence accueillera deux unités dédiées aux personnes âgées atteintes de la maladie d Alzheimer ou de troubles apparentés. L équipe médicale pluridisciplinaire des «Jardins d Hermine» assurera les prestations en fonction des besoins de chacun, tout en favorisant le maintien de l autonomie et des liens sociaux. Elle demeurera également à l écoute des familles désireuses d échanger avec des professionnels. Les vastes espaces communs à la décoration soignée procureront tout le confort et l équipement nécessaires au bien-être des résidents. Enfin, le projet paysager «Le Jardin des Sens», dont la palette végétale évoluera au fil des saisons, constituera un lieu paisible où il fera bon se ressourcer et où chaque sens sera sollicité. A proximité, un second petit jardin clos et entièrement sécurisé sera dédié aux personnes désorientées : terrasse en bois, bancs, arbustes et marquages au sol constitueront autant de repères pour faciliter la promenade des résidents. 08

8 Un exploitant professionnel 1. Présentation du Noble Age Société familiale à l origine, Le Noble Age est né à Nantes (44) où Jean-Paul SIRET crée en 1990 la première structure, La Chezalière, établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Le Noble Age s est progressivement constitué autour de deux actionnaires fondateurs : Jean-Paul SIRET et Xavier DEJARDINS. Aujourd hui, Jean-Paul SIRET demeure président directeur général de la SA Le Noble Age, et Xavier DEJARDINS est administrateur de la société. Par ailleurs, Robert DARDANNE, associé de Xavier DEJARDINS au sein de la société FIDEXI, est également membre du conseil d administration de la SA Le Noble Age. Fort de l expérience acquise dans le premier EHPAD, Jean-Paul SIRET travaille avec un médecin sur un modèle de prise en charge des personnes atteintes de la maladie d Alzheimer ou de troubles apparentés. Ils se rendent en Suède où des équipes soignantes expérimentent des protocoles d accueil très innovants. A partir de ces données, ils élaborent les principes d une prise en charge individualisée, base de l organisation déployée aujourd hui dans tous les établissements du Noble Age. En 1995, ouvre Le Parc de Diane, premier établissement entièrement dédié aux personnes souffrant de la Maladie d Alzheimer. Le Noble Age se structure en 1998 avec la définition du projet d entreprise et le premier Business Plan. Il compte alors 250 lits sur 3 établissements. L année suivante, le groupe se positionne sur le secteur sanitaire, acquiert le premier Etablissement de Soins de Suite et Réadaptation (SSR) et effectue une ouverture du capital. Suivront rapidement extension géographique avec reprise et création d établissements en France et en Belgique, et diversification pour atteindre 14 structures en En 2006, Le Noble Age entre en Bourse sur le marché Eurolist by Euronext Paris. Dès cette année-là, le développement s accélère avec une volonté d ouverture sur les secteurs associatif et public. Le Noble Age compte en France et en Belgique 53 établissements spécialisés : 39 EHPAD (Établissements d Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) 6 SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) 6 MRPA (Maisons de Repos pour Personnes Agées en Belgique) 1 Clinique Psychiatrique 1 HAD (Hospitalisation A Domicile) 09

9 C est aussi femmes et hommes mobilisés au service des résidents et des patients, dont 900 professionnels de santé libéraux collaborant au sein des établissements. Le Noble Age se distingue par la qualité de ses établissements haut de gamme et de son savoir-faire relatif à l accueil des personnes âgées désorientées (maladie d Alzheimer et troubles apparentés). La force du Noble Age : ses valeurs Le Noble Age assoit sa réussite sur quatre valeurs qu il veut intangibles : l éthique, le respect, le sens du service et la confiance. Des exigences strictes de professionnalisme et une forte médicalisation de chaque établissement assurent l anticipation des risques et la satisfaction des résidents, des patients et de leurs familles. Dans chaque établissement règne la même philosophie de vie et de soins qui s appuie sur une organisation de proximité, la fidélisation du personnel à travers la formation, et la responsabilisation des professionnels. Convaincu qu il est possible de proposer un accueil correspondant aux besoins et aux attentes de toutes les personnes âgées en perte d autonomie, sans transiger sur la qualité des soins et le confort de vie, le Noble Age poursuit son projet dans un esprit d ouverture, d anticipation des politiques publiques, de complémentarité et de collaboration avec les secteurs public et associatif pour optimiser les propositions faites dans ce domaine à nos concitoyens. Les établissements créés répondent à un cahier des charges élaboré pour répondre aux besoins et aux attentes des résidents, des patients et des professionnels qui les accueillent. Les établissements repris sont systématiquement restructurés et mis aux normes réglementaires, bien sûr, mais aussi à celles qui correspondent aux exigences du Noble Age. Cette recherche de l excellence s est traduite par un taux d occupation de 96,5 % en La même année, le chiffre d affaires exploitation cumulé s est élevé à 216 M, soit une augmentation de +9,6 % par rapport à l année précédente.

10 2. Les établissements exploités par Le Noble Age Au 1er janvier 2013, le parc de lits autorisés du Noble Age s établit à lits répartis sur 53 établissements en France et en Belgique, tous agréés par les autorités de tarification (C.G. et ARS). Le parc en exploitation représente lits sur 47 établissements. SITUATION GEOGRAPHIQUE DES ETABLISSEMENTS 11

11 3. Le développement En 2006, lors de son introduction sur le marché financier, les dirigeants du Noble Age prévoyaient de doubler la taille du groupe dans les 3 années suivantes. L objectif de lits, prévu courant 2009, fut atteint dès La confiance manifestée par les clients, le professionnalisme des équipes pluridisciplinaires, leurs ambitions, le solide sentiment d appartenance qui règne parmi les collaborateurs au sein des structures et la qualité de l outil immobilier, permettent à la direction générale d envisager la poursuite d un développement raisonné, avec pour cible 70 établissements d ici Résidence Les Pléiades - Toulon (83) 12

12 Un marché sécurisé Le vieillissement de la population (2 ans tous les 10 ans) est l un des phénomènes majeurs de notre époque. Il a contribué à la constitution d une population dite du Quatrième Age au cours de laquelle surviennent en général la dépendance et l obligation d une prise en charge par l extérieur. La nécessité d apporter des services adaptés concerne principalement les seniors de plus de 85 ans qui tendent à devenir de plus en plus nombreux du fait de l allongement de la durée de la vie : la proportion des personnes âgées dépendantes est aujourd hui de 10 % à 75 ans, de 30 % à 85 ans et de 85 % à 95 ans. Selon les sources INSEE, la population des 75 ans et plus sera multipliée par 2,5 entre 2000 et 2040, dont plus de 35 % seront des personnes lourdement dépendantes. À ce jour personnes sont prises en charge dans des établissements spécialisés mais les besoins d hébergement sont en croissance considérable puisqu on estime à au moins le nombre de personnes dépendantes d ici 30 ans. La demande reste et restera par conséquent soutenue sur ce secteur de marché et ce, quelle que soit l amélioration de l offre de services à domicile : il est aujourd hui indiscutable qu au moins 25 % des plus de 85 ans continueront à avoir besoin d un hébergement collectif. Le Noble Age inscrit par conséquent son développement sur un marché en croissance forte et durable, lié notamment à l évolution démographique attendue, en particulier celle des personnes âgées dépendantes, et à une évolution sociologique favorable. Evolution de la dépendance en France (projection INSEE) 13

13 Situation géographique 22

14 Perspectives Les Jardins d Hermine - Rennes 23

15 Aménagements paysagers 24

16 Pour tout renseignement Hedios Patrimoine