Le démembrement de propriété

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1 Le démembrement de propriété ASPECTS CIVILS DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ Le droit de propriété est défini à l article 544 du Code Civil : «La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu on n en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.» La propriété se caractérise ainsi par l addition d une part, du droit de jouir du bien qui se compose du droit d en user (usus) et d en percevoir les revenus (fructus), d autre part du droit d en disposer (abusus) c est-à-dire de le vendre, le donner, le modifier. Le démembrement de propriété est l acte qui consiste à dissocier la pleine propriété d un bien en usufruit et en nue-propriété. L usufruitier dispose du droit d usage et des fruits. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, en respectant les droits de l usufruitier. Il a vocation à recouvrer, au moment de l extinction de l usufruit (qui peut être à terme fixe ou viager), la propriété pleine et entière. Usufruit Pleine Propriété + Droit d usage sur le bien («usus») Droit d en retirer des revenus («fructus») Nue-propriété Droit d aliéner la chose («abusus») 1. Nature et étendue des droits de l usufruitier L usufruit est un droit réel (droit direct et immédiat portant sur une chose) temporaire attaché à la personne et conférant à son titulaire un droit à la jouissance et aux revenus (fruits) du bien. En échange, l usufruitier est tenu de conserver le bien en l état. L usufruitier n a pas le droit de vendre le bien démembré, sauf en cas de quasi-usufruit (usufruit portant sur une somme d argent par exemple) : dans ce dernier cas, il devra restituer la même somme au nu-propriétaire qui devient créancier d un droit de restitution. L usufruit est constitué pour une durée limitée : la durée maximale est la durée de vie de l usufruitier (usufruit viager), mais il peut être constitué pour un terme fixe : dans ce cas, si l usufruitier décède avant l arrivée du terme, l usufruit prend fin dès la date du décès et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien. L usufruit est un droit indépendant de la nue-propriété : il peut être vendu, donné ou saisi indépendamment de la nue-propriété ; il n y a pas d indivision entre le nu-propriétaire et l usufruitier, ces derniers ne peuvent exiger le partage du bien démembré. En cas de vente conjointe de l usufruit et de la nue-propriété, le prix devra être partagé entre eux au prorata de leurs droits respectifs. d ordre juridique et fiscal, à jour au moment de sa parution le 06/02/2012 1/6

2 2. Nature et étendue des droits du nu-propriétaire Le nu-propriétaire bénéficie d un droit réel et a vocation à recouvrer au moment de l extinction de l usufruit la totalité des prérogatives du propriétaire : il a en quelque sorte un droit futur à la pleine propriété. Il doit laisser l usufruitier jouir paisiblement du bien sur lequel porte l usufruit. 3. Sources du démembrement Le démembrement peut être d origine légale, conventionnelle ou testamentaire. Usufruit légal C est le cas principalement de l usufruit du conjoint survivant qui, en présence d enfants communs et à défaut de disposition contraire, recueille à son choix toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété. Usufruit conventionnel Le démembrement est souvent établi par la volonté dans un contrat à titre gratuit ou à titre onéreux (donation ou vente). Il est en effet possible de céder, moyennant une contrepartie, des droits en usufruit ou des droits en nue-propriété. Ainsi, en cas de donation, une personne peut donner la nue-propriété d un bien et retenir à son profit l usufruit afin de le louer et d en retirer des revenus complémentaires ou d y habiter jusqu à la fin de ses jours. Il est fréquent, dans ce cas, de stipuler une réversion d usufruit, c est-à-dire de prévoir que l usufruit s éteindra au décès du survivant de deux personnes (généralement le donateur et son conjoint). Le donateur peut également donner la nue-propriété à une personne et l usufruit à une autre, par exemple la nue-propriété aux petits-enfants et l usufruit aux enfants, afin de réaliser un saut de génération tout en bénéficiant des abattements prévus en faveur des dons aux descendants. Les parents peuvent céder, pour une durée déterminée, l'usufruit d'un ou plusieurs immeubles à leurs enfants, ce qui permet à ces derniers de percevoir des revenus complémentaires en début de vie professionnelle, par exemple, et de réduire l'assiette imposable des parents. La durée de l usufruit conventionnel est fixée par les parties et est limitée dans le temps. Si l usufruitier décède avant l échéance fixée, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété non pas au terme de la durée de l usufruit, mais à la date du décès de l usufruitier. On dit que l usufruit «rejoint» la nue-propriété et ceci, en exonération de tous droits de mutation. Usufruit testamentaire Le démembrement peut enfin résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant. 4. Le démembrement portant sur des biens immobiliers Pouvoirs de gestion De manière générale, l usufruitier peut accomplir seul tous les actes d administration qui correspondent à la gestion normale d un patrimoine. Pour les actes particulièrement importants, le nu-propriétaire peut être amené à intervenir. d ordre juridique et fiscal, à jour au moment de sa parution le 06/02/2012 2/6

3 S agissant de la conclusion ou du renouvellement du bail : l usufruitier peut passer seul les baux d habitation. Cependant, si le bail est consenti pour une durée supérieure à 9 ans, le preneur a tout intérêt à ce que le nu-propriétaire intervienne au contrat. À défaut, en cas de cessation de l usufruit, le bail serait inopposable (n aura pas d effets juridiques) au nu-propriétaire pour la durée supérieure à 9 ans. l usufruitier doit avoir l accord du nu-propriétaire pour la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux et ruraux. Il est possible de déroger à ces règles et de prévoir une répartition différente des pouvoirs, soit en renforçant la gestion conjointe, soit en attribuant la totalité des pouvoirs à l usufruitier ou au nu-propriétaire. S agissant du droit de vote dans les assemblées de copropriété : l usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés par un mandataire commun qui peut être soit un tiers, soit l un d eux. Prérogatives pécuniaires Concernant la répartition des charges : il faut distinguer les réparations d entretien qui sont à la charge de l usufruitier et les grosses réparations qui sont à la charge du nu-propriétaire : l article 606 du Code civil dresse une liste des grosses réparations (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres, murs de soutènement ). Toutes les autres réparations sont d entretien. L usufruitier est certes tenu légalement d entretenir l immeuble et de payer certaines contributions et charges (taxe foncière...) mais le nu-propriétaire n est, lui, pas obligé d effectuer les dépenses de grosses réparations et l usufruitier ne peut pas le contraindre à les faire, ce qui peut aboutir à une mauvaise gestion du bien. En cas de refus du nu-propriétaire, c est alors l usufruitier qui pourra être amené à prendre effectivement à sa charge les dépenses de grosse réparations, en particulier à la demande de son locataire si le bien est loué : en effet, l usufruitier est tenu, en tant que bailleur, de faire toutes les réparations (autres que locatives) sans distinction entre les réparations d entretien et les grosses réparations. À l extinction de l usufruit, l usufruitier pourra toutefois obtenir un dédommagement de la part du nu-propriétaire en fonction de la plus-value procurée à l immeuble. Cette répartition des charges peut également être aménagée dans une convention. En cas de vente de l immeuble démembré : le prix est réparti entre l usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits. ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 1. Droits d enregistrement La transmission de droits démembrés donne lieu au paiement de droits d enregistrement. Le tarif de ces droits varie selon la nature de la transmission (donation, succession, vente, apport en société ). Dans tous les cas, l évaluation des droits d usufruit ou de nue-propriété se fait selon un barème fiscal. La valeur imposable de l usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est constituée : par une quote-part de la valeur de la pleine propriété, variable en fonction de l'âge de l'usufruitier lors de la transmission s'il s'agit d'un usufruit viager, ou de la durée de l'usufruit, s'il s'agit d'un usufruit à durée fixe. d ordre juridique et fiscal, à jour au moment de sa parution le 06/02/2012 3/6

4 Usufruit viager L usufruit viager est celui qui s éteint par le décès de l usufruitier. Les valeurs de l usufruit et de la nue-propriété sont fixées forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, à partir de l âge de l usufruitier, conformément au barème suivant : Âge de l usufruitier Valeur de l usufruit Valeur de la nue-propriété De 0 à 20 ans 90 % 10 % De 21 à 30 ans 80 % 20 % De 31 à 40 ans 70 % 30 % de 41 à 50 ans 60 % 40 % de 51 à 60 ans 50 % 50 % de 61 à 70 ans 40 % 60 % de 71 à 80 ans 30 % 70 % de 81 à 90 ans 20 % 80 % À partir de 91 ans 10 % 90 % Usufruit temporaire (ou à durée fixe) Pour l usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l âge de l usufruitier. L usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction. Toutefois, cette règle ne peut pas avoir pour effet de donner à l usufruitier une valeur supérieure à la valeur de l usufruit viager, qui constitue une évaluation maximale. Par exemple, si un usufruitier âgé de 62 ans constitue un usufruit temporaire d une durée de 12 ans sur un bien, cet usufruit sera évalué fiscalement à 40 % (et non à 46%) de la valeur en pleine propriété du bien. D autre part, l usufruit consenti au profit d une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans : il a donc une valeur fiscale maximale égale à 69% de la valeur de la pleine propriété. Après avoir déterminé la valeur de l usufruit et de la nue-propriété, on appliquera le tarif des droits de donation / succession (après application, le cas échéant, des abattements existants selon le lien de parenté entre donateur et donataire > cf fiche technique Donations). Les donations consenties jusqu au 30 juillet 2011bénéficiaient ensuite de réductions de droits dont le taux dépendait de l âge du donateur et de la nature des droits donnés : Pour les donations en pleine propriété ou en usufruit : le montant des droits à acquitter était réduit de 50% si le donateur avait moins de 70 ans et de 30% s il avait entre 70 et 79 ans ; Pour les donations de nue-propriété : ce montant était réduit de 35 % si le donateur avait moins de 70 ans et de 10% s il avait entre 70 et 79 ans. Pour les donations consenties à compter du 31 juillet 2011, ces réductions ne sont plus applicables. d ordre juridique et fiscal, à jour au moment de sa parution le 06/02/2012 4/6

5 2. Impôt sur le revenu Revenus fonciers En cas de location de l immeuble dont la propriété est démembrée, les revenus retirés de la location reviennent à l usufruitier qui est imposable sur la totalité des revenus effectivement encaissés au cours de l année civile. Sauf application du régime du micro-foncier, l usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers imposables les charges qu il a effectivement supportées. L usufruitier peut imputer sur son revenu global les déficits fonciers dans la limite de , la fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n a donc pas de revenus à déclarer ; en revanche, il peut déduire les dépenses qu il a effectivement supportées (dépenses de grosses réparations ) : ces dépenses sont imputables sur les revenus fonciers qu il retire d autres immeubles ; à défaut de tels revenus ou s ils sont insuffisants, un déficit foncier est constaté. Le démembrement et les différents dispositifs d investissement : Périssol : le démembrement est autorisé à l occasion de l investissement en Périssol. Dans ce cas, c est l usufruitier qui déduit la totalité de l amortissement de ses revenus fonciers, puis de son revenu global. Lorsque l immeuble fait l objet d un démembrement de propriété après l investissement, il convient de distinguer selon le droit cédé. La cession de la nue-propriété au cours de la période d engagement de location ne remet pas en cause la possibilité pour le propriétaire, devenu usufruitier, d amortir le bien. En cas de cession de l usufruit de l immeuble, l avantage dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause, sauf en cas de démembrement à titre gratuit si le nouvel acquéreur demande la reprise de l engagement du dispositif de l amortissement à son profit. Besson ancien et Borloo ancien : le démembrement est admis s il est antérieur à l engagement de location ; dans ce cas la déduction forfaitaire majorée profite à l usufruitier. En revanche si le démembrement intervient après l engagement de location, l avantage fiscal est remis en cause ou pas selon la nature du droit cédé : le propriétaire cède la nue-propriété de l immeuble : sous réserve qu il continue à respecter son engagement de location, il peut continuer à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée, le propriétaire cède l usufruit de l immeuble : l avantage fiscal dont il a bénéficié est remis en cause. En cas de décès du contribuable ou de l un des époux soumis à imposition commune, aucune remise en cause de l avantage fiscal n est effectuée. Girardin, ZRR (Demessine) : ces régimes sont réservés aux acquisitions en pleine propriété : aucune réduction d impôt ne peut être accordée en cas d acquisition démembrée. Le démembrement intervenant au cours de l engagement de location remet en cause l avantage fiscal. Par exception, en cas de démembrement de propriété par suite du décès de l un des époux (ou signataire d un PACS), le conjoint survivant attributaire de l usufruit peut demander la reprise à son profit du bénéfice de la réduction d impôt pour la période restant à courir. LMP/LMNP : le démembrement est possible. À noter toutefois que d après la jurisprudence et la doctrine administrative, le titulaire du droit à amortir le bien est le nu-propriétaire et non pas l usufruitier. En effet, le nu-propriétaire peut faire figurer à son actif un bien dont la propriété est démembrée et est, en conséquence, le seul titulaire du droit à l'amortir. En cas d'acquisition du bien en nue-propriété, la base amortissable est constituée par la valeur de la nue-propriété au jour de son inscription à l'actif. L'usufruitier détient un droit réel sur l'élément dont la propriété est démembrée, et ne peut, en conséquence, constater la dépréciation irréversible de ce bien par le biais d'un amortissement. Scellier, Carrez, Borloo, Robien, Robien recentré et Besson neuf Ces dispositifs excluent le démembrement des biens et, lorsqu il intervient postérieurement à l engagement de location, il remet en cause l avantage fiscal. Ce principe connaît une exception : en cas de décès de l un des époux (ou signataire d un PACS), le conjoint survivant titulaire de l usufruit peut reprendre l avantage à son profit pour la période restant à courir à la date du décès. Les avantages fiscaux dont le couple soumis à imposition commune a bénéficié ne sont pas remis en cause, que le survivant opte ou non pour la reprise de l engagement. d ordre juridique et fiscal, à jour au moment de sa parution le 06/02/2012 5/6

6 3. ISF Les biens démembrés sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l usufruitier imposable à l ISF. Le nu-propriétaire est exonéré. Ainsi, le démembrement permet une exonération effective d ISF si l usufruit est détenu par une personne non imposable, par exemple une personne physique dont la valeur totale du patrimoine (y compris la valeur en pleine propriété des biens détenus en usufruit) n atteint pas le seuil d imposition, ou bien une personne morale (qui par définition n est jamais assujettie à l ISF). Exception : lorsque le conjoint survivant est obligé de recueillir la succession pour sa totalité en usufruit (on parle ainsi d usufruit forcé lorsque la transmission du patrimoine n a pas été aménagée de façon conventionnelle et qu il y a un enfant d un premier lit), par exception, l usufruit et la nue-propriété doivent être distinctement déclarés, par l'usufruitier et le nu-propriétaire, en retenant une fraction taxable fonction de l'âge de l'usufruitier. Fiche Technique Le démembrement de propriété -Version 10 Stellium Immobilier SAS 11 av Parmentier CS TOULOUSE CEDEX 2 Tél Fax Société au capital social de euros - RCS Toulouse N TVA : FR Carte professionnelle N 1145 délivrée par la préfecture de la Haute-Garonne «Transaction sur immeuble et fonds de commerce» sans détention de fonds Document non contractuel contenant des informations en vigueur au moment de sa parution le 06/02/2012. Le présent support est la propriété exclusive de la société Stellium Immobilier. Il est protégé par le droit d auteur en vertu des dispositions du livre I du code de la propriété intellectuelle et des conventions internationales régissant la protection des droits d auteur. En conséquence, toute reproduction, représentation même partielle et effectuée sans l autorisation préalable de la société Stellium Immobilier est strictement interdite. 6/6

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