ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998)

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1 ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) ENTRE : Fabrice Provost (ci-après le «bénéficiaire») ET : Corporation immobilière Nortéka inc. (ci-après l'«entrepreneur») ET : La Garantie Habitation du Québec inc. (ci-après l'«administrateur») N o dossier QH : N o dossier GAMM : SENTENCE ARBITRALE Arbitre : Pour le bénéficiaire : Pour l'entrepreneur : Pour l'administrateur : M. Claude Dupuis, ing. M me Diane Le Brasseur M. Pierre Bédard M e Avelino De Andrade Date et lieu d audience : Marieville, le 28 avril 2011 Date de la sentence : 25 mai 2011

2 Page : 2 I : INTRODUCTION [1] M. Provost, bénéficiaire, est propriétaire d un logement situé dans un bâtiment détenu en copropriété divise et comportant huit unités. [2] Le bénéficiaire conteste une décision de l administrateur au sujet de l échangeur d air. [3] M. Provost prétend que l appareil installé dans son unité n est pas un échangeur d air, mais plutôt une chaufferette d air frais située dans la garde-robe de la chambre des maîtres, alors que selon les plans et selon la disposition au condo modèle, cet appareil devrait être localisé dans la garde-robe d entrée. Résultat : bruit intolérable et humidité. [4] Cette situation se répète dans les sept autres unités d habitation. [5] Dans sa décision datée du 1 er février 2011, l administrateur rejette la présente réclamation aux motifs que : - le système installé répond aux exigences du permis de construction; - la dénonciation à l entrepreneur et à l administrateur n a pas été acheminée dans les six mois de la découverte; - la dénonciation ayant été acheminée dans la deuxième année de la garantie, l administrateur est d avis que ce point ne peut être considéré comme un vice caché. [6] En cours d enquête, les personnes suivantes ont témoigné : - M me Diane Le Brasseur, présidente du syndicat de copropriété - M. Denis Destrempes, entrepreneur en ventilation - M. Shawn Beaufils, ferblantier

3 Page : 3 - M. Fabrice Provost, bénéficiaire - M me Karine Pépin, conciliatrice pour l administrateur II : POSITION DU BÉNÉFICIAIRE [7] M me Le Brasseur soumet que lors de la vente, l entrepreneur procurait aux acheteurs un document intitulé «SOLUTION HABITATION» sur lequel apparaît, dans la liste des éléments inclus, à l item n o 14, un «Échangeur d air». [8] Par contre, sur un autre document également fourni par l entrepreneur lors de la vente, soit un plan de plancher type, l échangeur d air est absent. [9] Les plans d architecte indiquent des échangeurs d air situés au sous-sol. [10] À l aide d un document publicitaire de la compagnie Venmar, la présidente du syndicat de copropriété fait état du fonctionnement d un appareil qui, selon elle, est un véritable échangeur d air. [11] Les huit unités d habitation ont plutôt été munies d une chaufferette d air frais, modèle TER de la compagnie Thermo-Air; cet appareil ne rencontre pas les exigences d un échangeur d air. [12] Au condo modèle, cette même unité était localisée dans la garde-robe d entrée; lors de la prise de possession des condos, cet appareil était plutôt situé dans la garderobe de la chambre des maîtres. «Cependant, nous sommes partis du principe qu il s agissait bel et bien d un échangeur d air» déclare M me Le Brasseur. [13] M. Denis Destrempes, de la firme Destrempes Ventilation inc., a préparé une soumission pour le remplacement des huit unités déjà installées par huit ventilateurs récupérateurs de chaleur. [14] Lors de l audience, M. Destrempes a témoigné par voie téléphonique.

4 Page : 4 [15] Il prétend que les unités en place ne sont pas des échangeurs d air, car il n existe point de sortie d air, sauf en ce qui a trait au ventilateur de la salle de bain. [16] Selon le témoin, le Code national du bâtiment Canada 1995 impose un système d échangeur d air. Argumentation [17] La présidente du syndicat explique que peu avant la prise de possession, elle pouvait remarquer, dans le condo modèle, qu il y avait un échangeur d air dans la garde-robe d entrée. [18] M me Le Brasseur avoue ne pas avoir dénoncé en décembre 2009 la présente situation à l administrateur, car à ce moment-là, elle faisait confiance à l entrepreneur. [19] En janvier 2010, le syndicat a contacté un spécialiste en ventilation afin de relocaliser les systèmes actuels dans les garde-robes d entrée; c est à ce moment que l on a informé le syndicat qu il ne s agissait pas de véritables échangeurs d air. [20] Inquiet, le syndicat a communiqué avec un autre spécialiste, soit M. Destrempes, lequel a confirmé la défectuosité. [21] À ce moment-là, soit au début de 2010, l entrepreneur a promis au syndicat qu il corrigerait tous les défauts situés dans les parties communes et les parties privatives. [22] Toutefois, après avoir effectué les réparations dans les parties communes, en octobre 2010, l entrepreneur a avisé le syndicat qu il n interviendrait plus dans les parties privatives, incluant les échangeurs d air. [23] Le 16 octobre 2010, les bénéficiaires ont acheminé une dénonciation à l entrepreneur, lequel l a peu après fait parvenir à l administrateur. [24] M me Le Brasseur cite les articles 1726, 1728 et 1739 du Code civil du Québec.

5 Page : 5 [25] L entrepreneur, dit-elle, savait très bien que les bénéficiaires n étaient pas en possession de véritables échangeurs d air. [26] Elle est d avis que la présente situation mérite une prolongation du délai de dénonciation, car les relations avec l entrepreneur étaient bonnes, et l impossibilité d agir constitue un motif de prolongation. [27] Il s agit ici d un vice caché, connu du vendeur; les bénéficiaires ne sont donc pas soumis aux délais raisonnables. [28] À l appui de son argumentation, M me Le Brasseur a déposé un résumé de la Régie du bâtiment du Québec relativement à l affaire suivante : MacDonald et Québec inc. (Alie Construction inc.), M e Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), , PG et ES, III : POSITION DE L ENTREPRENEUR [29] M. Beaufils, ferblantier, a procédé avec son équipe aux installations existantes dans les huit unités de condominium. [30] Le témoin avance qu il s agit ici d un système d échangeur d air avec un dispositif d «entrebarrage» (interconnexion) pour démarrer le ventilateur de salle de bain; il constate toutefois qu actuellement, ce ventilateur n est pas interconnecté au système. Le tout est conforme aux normes du Code national du bâtiment ainsi qu aux exigences de la ville. [31] M. Beaufils affirme avoir installé une centaine de systèmes de ce type. [32] Il soumet que pour une superficie de pieds carrés, il n est point nécessaire d interconnecter le ventilateur de la salle de bain avec le système.

6 Page : 6 [33] En contre-interrogatoire, il admet toutefois qu il ne s agit pas ici d un échangeur d air. Argumentation [34] M. Pierre Bédard soumet qu à la suite d une plainte antérieure des bénéficiaires, il a installé des boîtes d isolation afin de diminuer le bruit causé par le système situé dans la garde-robe des chambres principales. [35] Il est d avis que le système actuel fonctionne comme un échangeur d air, et même mieux. IV : POSITION DE L ADMINISTRATEUR [36] La position de l administrateur est exprimée dans le rapport d inspection en date du 1 er février 2011, préparé par M me Karine Pépin, conciliatrice. En voici un extrait : Lors de notre inspection, nous avons constaté que le système de ventilation mécanique localisé dans la chambre à coucher principale répond aux exigences du permis de construction. Nous devons prendre note qu il existe plusieurs type [sic] et model [sic] d appareil [sic] qui se font concurrence sur le marché. De plus, tel que stipulé à l article du contrat de garantie, les situations décrites doivent être dénoncées par écrit à l entrepreneur et à l administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des vices cachés. Or, il s est écoulé plus de six mois entre la prise de possession et la dénonciation. De plus, n ayant pas été dénoncé par écrit à l entrepreneur et à La Garantie Qualité Habitation dans l année suivant la prise de possession de l unité résidentielle par le premier acheteur, nous devons nous prononcer dans le cadre d un vice caché au sens de l article 2103 du Code civil du Québec (article du texte de garantie). Or, selon ce qu il nous a été possible de constater lors de notre inspection, ce point ne peut être considéré comme un vice caché. [37] M me Pépin témoigne que l installation actuelle est conforme au Code national du bâtiment Canada 1995 et serait aussi conforme au Code national du bâtiment Canada 2005.

7 Page : 7 Argumentation [38] Le procureur cite les articles 27.3 et 27.4 du décret. Jusqu à ce jour, l administrateur n a reçu aucune dénonciation écrite de la part du bénéficiaire. [39] Il rappelle que le bâtiment a fait l objet, en juillet 2009, d une inspection par un professionnel du bâtiment; l inspecteur n a fait aucune référence au système de ventilation, alors qu il était en mesure de constater que l on était en présence d un système traditionnel d échangeur d air et que le tout était conforme. [40] Il ne s agit pas ici d un vice caché au sens de l article 1726 du Code civil du Québec; le bien actuel n est pas impropre à l usage. [41] Certes, nous ne sommes point en présence du meilleur système de ventilation, mais il est conforme à l article 9.32 du Code national du bâtiment, lequel spécifie un système mécanique de ventilation. [42] Le système d extraction est situé dans la salle de bain et il n est pas impropre à l usage. [43] Le procureur stipule que le délai de dénonciation inscrit à l article 27 du plan de garantie en est un de déchéance; la présente situation est là depuis le début, soit lorsque l expert a procédé à l inspection du bâtiment, et elle n est point apparue de façon graduelle. [44] À la fois le ferblantier, M. Beaufils, ainsi que la conciliatrice, M me Pépin, ont affirmé qu il s agissait d un système mécanique de ventilation. V : DÉCISION ET MOTIFS [45] L administrateur a refusé la présente réclamation en s appuyant sur les bases suivantes :

8 Page : 8 - le système actuellement installé est conforme aux normes du Code national du bâtiment et aux règlements municipaux; - la notion de vice caché n est pas rencontrée; - le délai de dénonciation n a pas été respecté. [46] Le document remis au bénéficiaire par l entrepreneur indiquait la présence d un échangeur d air, et non pas d un système mécanique de ventilation. [47] Il s agit là d une obligation contractuelle, et non pas d une mésentente contractuelle, couverte par le plan de garantie. [48] Également, les plans d architecte indiquaient l installation d échangeur d air. [49] Un véritable échangeur d air opère de façon autonome. L unité de ventilation principale doit comprendre un dispositif permettant l introduction de l air à l intérieur ainsi qu un dispositif d extraction. [50] Dans le système actuel, il n existe point de dispositif d extraction sur l unité de ventilation principale. [51] Les ventilateurs de salle de bain et de cuisine sont considérés comme des extracteurs supplémentaires utilisés manuellement au besoin. [52] L entrepreneur considère que les fuites d air par les matériaux ainsi que les fuites d air par les ventilateurs (en position arrêt) de salle de bain et de cuisine produisent le même effet qu un extracteur d air. [53] La visite des lieux a démontré que le ventilateur de salle de bain n a pas été interconnecté avec le système central. [54] Le procureur de l administrateur est d avis que le système actuel n est pas la «Cadillac» des systèmes, mais qu il est conforme aux normes.

9 Page : 9 [55] Le soussigné prétend plutôt que M. Fabrice Provost ne possède pas, dans son unité d habitation, un système d échangeur d air tel qu on lui avait promis lors de la vente; de plus, sans interconnexion entre le système central et le ventilateur de la salle de bain, il n existe pas à proprement parler, dans le moment, un système d échangeur d air. [56] Il faut rappeler aussi que le système n a pas été installé à l endroit spécifié lors de la vente. Qualité du vice [57] Selon le soussigné, cette installation non conforme à l obligation contractuelle constitue un vice caché au sens de l article 1726 du Code civil du Québec. [58] L installation actuelle rend le système impropre à l usage auquel il était destiné. Avec le système présentement en place, les opportunités de revente peuvent être grandement affectées. Délai de dénonciation [59] Vu qu il s agit d un vice caché, l article 27.4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs trouve application : 27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir: [ ] 4 la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil; [60] Le délai indiqué dans cet article est considéré par la jurisprudence comme un délai de rigueur ne pouvant être prorogé.

10 Page : 10 [61] À cet égard, je cite les propos de l arbitre Ewart 1 : [54] En résumé, la dénonciation prévue à l article 10 du Règlement se doit d être par écrit, est impérative et essentielle, le délai de six mois prévu au même article emporte et est un délai de déchéance, et si ce délai n est pas respecté, le droit des Bénéficiaires à la couverture du plan de garantie visé et au droit à l arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés. [62] La difficulté réside le plus souvent sur le moment où le délai commence à courir. [63] Je cite ci-après l article 1739 du Code civil du Québec : L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [64] Le procureur de l administrateur prétend que ce délai débute en juillet 2009, soit au moment où l édifice a été inspecté par un professionnel du bâtiment; en tout respect, le mandat de ce professionnel consistait à inspecter les parties communes et non pas les parties privatives où sont logés les systèmes de ventilation; cette date ne peut donc être retenue. [65] Toutefois, dès janvier 2010, M me Le Brasseur a contacté un expert en ventilation; ce dernier lui a affirmé que le système actuel n était point un échangeur d air. [66] Pour dissiper ses doutes, M me Le Brasseur a consulté un autre expert, soit M. Destrempes; celui-ci lui a fait la même affirmation et lui a présenté une offre de services, datée du 16 février 2010, pour le remplacement des huit unités existantes. 1 Niki Apollonatos et George Karounis c. Habitations Luxim inc. et La Garantie des maisons neuves de l'apchq, T.A., M e Jean Philippe Ewart, arbitre (CCAC), , p

11 Page : 11 [67] Au plus tard le 16 février 2010, les bénéficiaires étaient en mesure de soupçonner la gravité et l étendue du problème. [68] Malgré cela, M. Provost, à ce jour, n a pas encore dénoncé à l administrateur, tel que prévu à l article 27.4 du plan de garantie; ce n est que le 16 octobre 2010 qu il a acheminé une dénonciation à l entrepreneur, lequel l a fait parvenir à l administrateur en date du 20 octobre [69] Dans son rapport d inspection, l administrateur a considéré cette date du 20 octobre 2010 comme étant la date de dénonciation du bénéficiaire à l administrateur. [70] Or, entre la date de découverte, soit le 16 février 2010, et la date de dénonciation à l administrateur, soit le 20 octobre 2010, il s est écoulé huit mois. [71] Pour ne pas avoir dénoncé plus tôt, M me Le Brasseur a invoqué la bonne relation avec l entrepreneur durant cette période; ceci ne peut constituer un motif valable de prorogation. [72] Le soussigné ne doute point de la bonne foi de M me Le Brasseur quant au fait qu elle était confiante que l entrepreneur procéderait aux modifications requises; toutefois, l article 27.4 du plan de garantie ne permet aucun délai supérieur à six mois à compter de la découverte pour la dénonciation et à l entrepreneur et à l administrateur. [73] M me Le Brasseur n a pu démontrer au tribunal qu elle était dans l impossibilité d agir durant cette période. [74] Il n existe aucune preuve que ce vice était connu du vendeur; d ailleurs, même l inspectrice mandatée par l administrateur est d avis que le système actuel est conforme. [75] Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

12 Page : 12 Portée de la sentence [76] La présente demande d arbitrage porte sur l unité numéro 1, dont M. Fabrice Provost est le propriétaire, d un bâtiment détenu en copropriété divise; cet immeuble comporte sept autres unités. [77] La demande d arbitrage de M. Provost est datée du 8 mars [78] Le 15 mars 2011, M me Le Brasseur, présidente du syndicat de copropriété, faisait parvenir au GAMM une autre demande d arbitrage relativement cette fois à sa propre installation de ventilation; elle habite l unité numéro 8. [79] La lettre accompagnant cette dernière demande se présente comme suit : Je vous envoies la decision de l administrateur Qualité Habitation au sujet des échangeurs d air. C est la même a chaque copropriétaires. (S) Diane Le Brasseur Diane Le Brasseur Syndicat de Copropriété 2380 Des Roseaux apt 8 Marieville P.Q. [sic] [80] La date et le contenu du rapport d inspection de l administrateur accompagnant cette demande d arbitrage sont identiques à ceux du rapport d inspection du présent demandeur, soit M. Provost. [81] Conséquemment, la présente sentence trouve application dans les huit unités de la copropriété. Les coûts d arbitrage [82] Au mérite, la présente demande d arbitrage était bien fondée; malheureusement pour le bénéficiaire, le délai de dénonciation n a pas été respecté.

13 Page : 13 [83] Conformément à l article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cinquante dollars (50,00 $) à la charge du bénéficiaire et le solde à la charge de l administrateur. BOUCHERVILLE, le 25 mai Claude Dupuis, ing., arbitre