Les secteurs de Québec : une cartographie du marché

Transcription

1 Les secteurs de Québec : une cartographie du marché CONFÉRENCE SUR LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L HABITATION QUÉBEC Etienne Pinel Analyste de Marché 18 novembre 2014 Marché de l habitation : notre savoir à votre service Sommaire Marché de l habitation : notre savoir à votre service Géographie et tendances du marché Marché de la revente Marché du neuf 1

2 Géographie et tendance du marché Marché de l habitation : notre savoir à votre service Pôles d emplois? Densification? Quelles sont les tendances? Étalement urbain? Croissance de la population? Cartographie du marché : une nouvelle géographie Nouveauté Périphérie-Nord Agglomération de Québec Rive-Sud 2

3 St-Gabriel- de- Valcartier Shannon Ste-Catherine-de-la J.Cartier/Fossambault Périphérie-Nord Stoneham-et- Tewkesbury Jacques-Cartier Lac- Delage Ste-Brigitte-de-Laval Lac-Beauport L Ange-Gardien Boischâtel Château- Richer Côte de Beaupré Île d Orléans Nouveauté Neuville Agglomération de Québec Nouveauté Stoneham-et- Tewkesbury Haute-St- Charles Charlesbourg Beauport St-Augustin/Cap- Rouge Val-Bélair/ L Ancienne-Lorette Les Rivières Ste-Foy/Sillery Basse-Ville Haute-Ville 3

4 Rive-Sud Nouveauté Lévis Beaumont St-Nicolas/Bernières St-Rédemp./St-Étienne Rive-Sud Ouest St-Lambert-de- Lauzon St-Romuald St-Jean-Cr. Rive-Sud Centre Rive-Sud Centre Rive-Sud Est St-Henri L agglomération compte 80 % des emplois Concentration des emplois, emplois (approx.) Source : Statistique Canada (Enquête nationale auprès des ménages); Communauté métropolitaine de Québec (compilation des données) 4

5 Emploi : trois pôles se démarquent Croissance (%) des surfaces de bureaux ( ) Stoneham-et- Tewkesbury Col. Parlementaire +12% St-Roch +17 % Haute-St- Charles Charlesbourg Beauport Laurier +29 % Val-Bélair/ L Ancienne-Lorette Les Rivières Desjardins +31 % Lebourgneuf +59 % St-Augustin/Cap- Rouge Ste-Foy/Sillery Rive-Sud Est Source : Altus InSite (données en date du troisième trimestre 2014) Densification : près des pôles d emploi Parts (%) des mises en chantier de logements collectifs 1 de la RMR ( ) Jacques-Cartier H.-St- Charl. Charles Val-B./ L Ancienne-Lor. Les Riv. St-Augustin / Cap-Rouge Ste-Foy Côte de Beaupré Beaup. Basse-Ville Haute-Ville Rive-Sud Est 65 % des logements collectifs 1 la RMR ont été mis en chantier près des pôles d emploi 3 Rive-Sud Ouest Rive-Sud Centre 1 Maison jumelée et en rangé, duplex, copropriété, logements locatifs 2 Janvier 2010 à juin Secteurs où l on a recensé plus de mises en chantier de logements collectifs entre janvier 2010 et juin 2014 Source : SCHL Mises en chantier de logements collectifs à à à et plus 5

6 Étalement urbain : un sujet d actualité (Le Soleil) (Le Soleil) (Le Journal de Québec) (Écohabitation) (Le Soleil) La population croît plus vite en Périphérie-Nord Taux de croissance démographique (%), Agglomération de Québec Rive-Sud Périphérie-Nord Source : Statistique Canada; Institut de la statistique du Québec 6

7 La construction de maisons individuelles se déplace vers la Périphérie-Nord Part (%) des mises en chantier de maisons individuelles de la RMR, Périphérie-Nord 2004 à : Janvier à septembre Source : SCHL Maison individuelle : le secteur Jacques-Cartier domine dans ce segment Mises en chantier de maisons individuelles, Janvier 2010 à sept 2014 Source : SCHL Mises en chantier de maisons individuelles à à à à à

8 L essentiel des tendances du marché Densification près des pôles d emplois Objectifs de planification urbaine Prix des terrains Étalement urbain : la construction de maisons individuelles se déplace vers la Périphérie Nord Abordabilité Réseau d autoroutes développé Marché de la revente Y a-t-il des secteurs qui se démarquent? 8

9 Maison unifamiliale Ventes d unifamiliale : des variations à contre-sens Variation (%) des ventes Centris * de propriétés unifamiliales Rive-Sud Est 22 Rive-Sud Centre 20 Charlesbourg Val-Bélair/L Ancienne-Lorette Beauport Jacques-Cartier 8 7 Source : Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) par le système Centris *Données de janvier à septembre 2013 et

10 Maison individuelle : quelques secteurs demeurent un marché vendeur Ratio inscriptions Centris en vigueur/ventes* de maisons individuelles Ratio Basse-Ville 5,1 Les Rivières 6,5 Val-Bélair/ L Ancienne-Lorette 6,6 Vendeur Équilibré Acheteur Charlesbourg 7,1 Source : FCIQ par le système Centris *Septembre 2014 (moyenne des 12 derniers mois) Maison jumelée-rangée : plusieurs secteurs demeurent un marché vendeur Ratio inscriptions Centris en vigueur/ventes* de maisons jumelées et en rangée Vendeur Équilibré Acheteur Source : FCIQ par le système Centris *Septembre 2014 (moyenne des 12 derniers mois) 10

11 Propriété unifamiliale : trois secteurs se démarquent au chapitre des prix Prix médians Centris * des propriétés unifamiliales Haute-St- Charles Charlesbourg 230 à 242 k$ Beauport Périphérie-Nord 259 k$ 332 k$ St-Augustin/Cap- Rouge Source : FCIQ par le système Centris *Données de octobre 2013 à septembre 2014 (12 derniers mois) Val-Bélair/L Ancienne- Lorette Les Rivières Ste-Foy/Sillery 345 k$ Basse-Ville Haute-Ville 450 k$ Rive-Sud 230 k$ Prix des maisons unifamiliales : une quasi-stabilité Variation* (%) du prix médian Centris des maisons unifamiliales Variation en % Agglomération de Québec 1 Périphérie-Nord 0 Rive-Sud -2 Source : FCIQ par le système Centris *Données de janvier à septembre 2013 et

12 Copropriété Ventes de copropriétés : des variations à contre-sens Variation (%) des ventes Centris * de copropriétés Rive-Sud Les Rivières Haute-Ville Beauport 32 Basse-Ville 10 Source : FCIQ par le système Centris *Données de janvier à septembre 2013 et

13 Copropriété : tous les secteurs sont favorables aux acheteurs Ratio inscriptions Centris en vigueur/ventes, de copropriétés Rive-Sud, Beauport : Basse-Ville : 20 1 Données au troisième trimestre 2014, moyenne des quatre derniers trimestres Source : FCIQ par le système Centris Acheteur Équilibré Vendeur Charlesbourg : 18 Haute-Ville : 17 Sainte-Foy : 16 Les Rivières, St-Augustin/Cap-Rouge: 12 Copropriété : les mêmes secteurs se démarquent au chapitre des prix Prix médians Centris * des copropriétés Haute-St- Charles Charlesbourg 167 à 200 k$ Beauport Périphérie-Nord 167 k$ 235 k$ St-Augustin/Cap- Rouge Val-Bélair/L Ancienne- Lorette Les Rivières Ste-Foy/Sillery 252 k$ 225 k$ Source : FCIQ par le système Centris *Données de octobre 2013 à septembre 2014 (12 derniers mois) Haute-Ville Basse-Ville Rive-Sud 182 k$ 13

14 Plex Plex : un marché qui se concentre en Basse-Ville Ventes Centris Plex de deux à cinq unités Prix médian : 285 k$ 2014 Variation en % Basse-Ville RMR de Québec Source : FCIQ par le système Centris *Données de janvier à septembre

15 L essentiel Constats du marché de la revente Propriété unifamiliale : plusieurs secteurs centraux sont en demande Les Rivières se démarque par des conditions de marché plus serrées. Copropriété : un marché favorable aux acheteurs dans tous les secteurs L essentiel Perspectives du marché de la revente Propriété unifamiliale : toujours en demande dans l agglomération de Québec Copropriété : certains secteurs pourraient connaître un retour à l équilibre d ici

16 Marché du neuf Y a-t-il des secteurs dynamiques? La Rive-Sud se démarque au chapitre des mises en chantier Nombre total de mises en chantier 2014 Variation en % Agglomération de Québec Périphérie-Nord Rive-Sud Source : SCHL *Données de janvier à septembre 2013 et

17 Agglomération : Beauport s illustre au chapitre des mises en chantier Nombre total de mises en chantier Source : SCHL *Données de janvier à septembre 2013 et 2014 Maisons jumelées et en rangée : hausse des mises en chantier dans tous les secteurs Variation* (%) du nombre de mises en chantier de maison individuelles et maisons jumelée et en rangée Agglomération de Québec 3 11 Périphérie-Nord Rive-Sud Source : SCHL *Données de janvier à septembre 2013 et

18 Copropriétés en construction : quelques secteurs sont encore actifs Nombre de copropriétés en construction Aggl. de Québec : 93 % des unités en construction de la RMR Source : SCHL *Données de septembre 2014 Les Rivières Haute-Ville St-Augustin/Cap-Rouge Copropriétés en construction : 0 à à à à à 149 Copropriétés achevées et non-écoulées : Sainte-Foy domine toujours à ce chapitre Nombre de copropriétés achevées et non-écoulées Source : SCHL *Données de septembre 2014 Ste-Foy Copropriétés achevées et nonécoulées : 0 à à à à à

19 Logements locatifs : la Rive-Sud s illustre dans ce marché Mises en chantier de logements locatifs Taux d innocupation log. trad. Rive-Sud : 0,6 % à 1,7% Logements dans les résidences de personnes âgées Logements locatifs tradtionnels Source : SCHL (données de janvier à septembre 2014) L essentiel Constats du marché du neuf Beauport se démarque des autres secteurs par le nombre de mise en chantier. L activité sur la Rive-Sud affiche une forte croissance. Les maisons jumelées et en rangée ont la cote partout. La maison individuelle accuse une baisse d activité en périphérie. 19

20 L essentiel Perspectives du marché du neuf Périphérie-Nord : secteur qui sera touché par la baisse de la construction de maisons individuelles Copropriété : l activité évoluera au ralenti dans tous les secteurs Conclusion Géographie et tendances de marché : l étalement urbain et la densification se poursuivent Marché de la revente : le secteur Les Rivières va continuer de se démarquer Marché du neuf : hausse de l offre de logements locatifs traditionnels à prévoir sur la Rive-Sud 20

21 Renseignements Etienne Pinel Analyste de marché (418) Suivez la SCHL sur Faits saillants Géographie et tendance du marché Afin d analyser les tendances du marché, trois grands secteurs géographiques ont été délimités pour la région métropolitaine de Québec (RMR) : la Périphérie Nord, l Agglomération de Québec et la Rive Sud. La majorité des emplois de la RMR, soit 80 %, sont situés dans l Agglomération de Québec. Trois pôles d emplois ont connu une croissance importante en ce qui a trait à l ajout de surfaces de bureaux entre 2009 et 2013 : Lebourgneuf, Laurier et Desjardins. Depuis 2010, on constate que 65 % des mises en chantier de logements collectifs dans la RMR ont été réalisées près des pôles d emplois. La densification tend à se réaliser dans les secteurs situés près des pôles d emplois. Quant à la construction de maisons individuelles, celle-ci se déplace de plus en plus vers la Périphérie Nord. En même temps que la densification, on observe un phénomène d étalement urbain. C est le secteur Jacques-Cartier qui domine pour le nombre de mises en chantier de maisons individuelles. Marché de la revente Le ralentissement a touché de façon plus importante la Périphérie Nord, qui a enregistré un recul du nombre de ventes Centris de maisons unifamiliales (-6 %) depuis le début de l année, tandis qu il y a eu peu de variation du côté de l Agglomération de Québec et de la Rive Sud. Certains secteurs ont tout de même enregistré des variations. Du côté des baisses, on retrouve Beauport (-9 %), et Rive Sud Centre (-20 %). Des hausses de ventes ont été enregistrées à Charlesbourg (11 %), Les Rivières (5 %) et Rive Sud Est (22 %). 21

22 Faits saillants Du côté de l offre, le nombre d inscriptions Centris en vigueur a progressé partout sauf à Val-Bélair/L Ancienne-Lorette. La hausse des inscriptions a permis à presque tous les secteurs de marché de la maison individuelle et jumelée/en rangée de s assouplir en Les secteurs favorables aux acheteurs sont surtout situés dans la Périphérie Nord et sur la Rive Sud. Quelques secteurs demeurent favorables aux vendeurs dans l Agglomération de Québec. La détente du marché a contribué à réduire l ampleur des hausses de prix. Ainsi, tous les grands secteurs ont affiché des progressions de prix inférieures ou égales à 2 %. Le prix médian des propriétés unifamiliales est relativement homogène sur le territoire de la RMR et varie entre $ et $, sauf à Saint-Augustin/Cap-Rouge, Sainte-Foy/Sillery, et à la Haute-Ville, où les prix médians sont plus élevés ( $, $ et $, respectivement). La demande de maisons unifamiliales devrait demeurer présente dans l Agglomération de Québec, compte tenu entre autres, de la proximité des pôles d emplois. Même si le nombre de ventes de copropriétés est demeuré relativement stable dans la RMR, on observe certaines variations importantes dans les secteurs. Les ventes étaient en hausse sur la Rive Sud (16 %) et dans Les Rivières (11 %). Par contre, elles étaient en baisse du côté de Beauport (-32 %) et à la Basse-Ville (-10 %). Faits saillants Tous les secteurs sont à l avantage des acheteurs, mais certains secteurs se démarquent. La Rive Sud et Beauport ont le ratio inscriptions en vigueur/ventes le plus élevé (23). Les Rivières et Saint-Augustin/Cap-Rouge sont les secteurs où le ratio est le plus faible (12). Saint-Augustin/Cap-Rouge, Sainte-Foy/Sillery et la Haute-Ville continuent de s illustrer avec un prix médian supérieur à $. Certains secteurs où les conditions de marché sont plus serrées pourraient connaître un retour à l équilibre d ici Le marché du plex à Québec se concentre à la Basse-Ville : c est là qu on retrouve 30 % des inscriptions et des ventes de plex. Cette année, les ventes sont en hausse de 13 % dans la RMR et de 22 % à la Basse-Ville. Marché de la construction neuve La baisse de régime a touché davantage l Agglomération de Québec, qui a accusé un recul des mises en chantier de 8 % pour la période de janvier à septembre Pour sa part, la Périphérie Nord a enregistré une diminution de 3 % au cours de la même période. C est sur la Rive Sud que l on a observé la plus grande variation, avec une hausse de 49 % des mises en chantier, en raison de quelques ensembles de logements locatifs d envergure. Entre janvier et septembre de cette année, c est dans le secteur de Beauport que le niveau des mises en chantier a été le plus élevé dans l agglomération de Québec; venaient ensuite les secteurs de La Haute-Saint-Charles, de Sainte-Foy/Sillery et de Charlesbourg. 22

23 Faits saillants Les mises en chantier de maisons jumelées et en rangée ont progressé dans tous les grands secteurs. Du côté de la maison individuelle, on a vu le nombre de mises en chantier diminuer dans la Périphérie Nord (-5 %) et sur la Rive Sud (-29 %). Dans l Agglomération de Québec, une légère hausse a été enregistrée (3 %). La baisse de la construction de la maison individuelle prevue touchera plus fortement la Périphérie-Nord. C est dans l Agglomération de Québec que sont concentrées 93 % des unités de copropriété en construction dans la RMR. Les secteurs qui sont encore actifs à ce chapitre comprennent Saint-Augustin/Cap-Rouge, la Haute-Ville et Les Rivières. Le secteur qui domine toujours en matière de copropriétés achevées et non écoulées est Sainte-Foy/Sillery. Suivent, dans l ordre, Saint-Augustin/Cap-Rouge et Les Rivières. Tous les secteurs de la RMR devraient voir leur nombre de mises en chantier de copropriétés demeurer relativement faible. Les renseignements, analyses et opinions contenus dans ce document sont fondés sur diverses sources jugées fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie, et ni la Société canadienne d hypothèques et de logement ni ses employés n en assument la responsabilité. 2014, Société canadienne d hypothèques et de logement.tous droits réservés. La SCHL autorise toute utilisation raisonnable du contenu du présent document, à la condition toutefois que ce soit à des fins personnelles, pour des recherches d affaires ou d intérêt public, ou encore dans un but éducatif. Elle accorde le droit d utiliser le contenu à titre de référence générale dans des analyses écrites ou dans la présentation de résultats, de conclusions ou de prévisions, et de citer de façon limitée les données figurant dans le présent document. La SCHL conserve toutefois le droit d exiger, pour une quelconque raison, l interruption d une telle utilisation. Aucun usage du nom, du logo ou d'autres marques officielles de la SCHL n'est autorisé à moins d avoir obtenu au préalable le consentement écrit de la SCHL. L'utilisation, la reproduction ou la diffusion du document même, en tout ou en partie, dans sa forme physique, électronique ou autre, n'est pas autorisée Sous réserve des conditions qui précèdent, chaque fois que le contenu d un document de la SCHL est utilisé, reproduit ou transmis, y compris les données statistiques, il faut en indiquer la source comme suit : «Source : SCHL (ou, selon le cas, «Adaptation de données provenant de la SCHL»), titre et date du document.» 23