Le logement social en Bretagne

Transcription

1 Le logement social en Bretagne Repères 216 NEOTOA (locatif)

2 Une équipe renforcée pour plus de proximité et de services Sommaire L ARO habitat Bretagne, une équipe de 8 personnes au service de ses adhérents et des 4 associations départementales : Relations institutionnelles, partenariats, Communication & lobbying, Animation des instances, management Décentralisation & animation Club «D&H», Qualité de service, Secrétariat Conseil régional de concertation Politique patrimoniale, Suivi des partenariats financeurs, Accession Système d information territorialisé, Site Internet, Informatique & Libertés (CNIL), Gestion fonds de soutien à l innovation (FSI) Assistante de direction, Plan de formation régional, Gestion des ressources humaines, paie, comptabilité Secrétariat, accueil, organisation 4 MISSIONS Représentation régionale du mouvement professionnel auprès des pouvoirs publics (Etat, collectivités locales) et des partenaires (Club Décentralisation et Habitat Bretagne, Caisse des Dépôts, Fédération Régionale du Bâtiment, Cellule Economique de Bretagne, Action logement, ADEME, FAS, URHAJ, Conseil Régional de Concertation,...) Animation professionnelle : clubs métiers et thématiques, formations, projets d intérêt collectif, études,... Appui infrarégional : soutien aux inter-organismes locaux, liaison entre local et régional, soutien individuel aux organismes,... Interface avec les instances nationales, notamment l Union Sociale pour l Habitat et les fédérations d organismes d habitat social. Communication & Relation presse Politique de la Ville, Logement des jeunes, Santé mentale et handicap Finistère Politiques foncières (EPF), Politiques locales de l habitat (PLH), Adaptation du patrimoine et des services à la problématique du vieillissement Régional Inter-organismes territoriaux Côtes d Armor Agglomération de Rennes Politiques sociales (Mixité, demandes, attributions, gestion locative, CUS...), Hébergement-Logement LES DOSSIERS PRIORITAIRES EN 216 Mise en œuvre de la réforme de la gestion de la demande et des attributions Élaboration des Contrats de Ville dans le cadre de la nouvelle géographie prioritaire Animation du Club «Décentralisation & Habitat Bretagne» Mise en place d un système d information territorialisé Lancement de l autoévaluation de la Charte Qualité «Accès à la propriété» 37 organismes employant près de 2 8 salariés : 15 Offices Publics de l Habitat 8 Entreprises Sociales pour l Habitat 11 Coopératives Hlm 3 SACICAP 1. Gestion locative et demande de logements sociaux... 4 L occupation du parc social breton : une paupérisation qui s accentue Une vacance commerciale en léger recul Un taux de rotation stable Impayés de loyers : légère diminution 23 5 attributions de logements en 216 et 56 8 demandeurs en fin d année 2. Production de logements locatifs... 8 Plus de 4 logements PLUS/PLAI financés en Promotion immobilière pour l accession sociale... 9 Près de 1 1 logements mis en chantier : un marché en progression 4. Politique de la Ville et requalification du parc...11 Une politique de la ville recentrée Un investissement important pour la réhabilitation et l entretien du parc 2 3

3 Sources : ARO Habitat Bretagne et OPS 216 Fin 216 les 23 bailleurs sociaux adhérents de l ARO habitat Bretagne (OPH, ESH et 1 Coopérative) gèrent : 168 logements locatifs familiaux (dont 77% en collectif), 65 résidences en hébergement collectif (résidences personnes âgées, résidences étudiantes, FJT, résidences sociales, foyers de personnes handicapées,...) représentant 3 places, 4 logements pour le compte de tiers, essentiellement pour des collectivités locales, ainsi que 6 locaux commerciaux, 4 LCR et 54 garages et parking. Ils sont également syndic de 11 lots en copropriété. Une particularité bretonne : plus de la moitié des locataires sont des personnes seules (contre 37% des ménages en France) et cette proportion progresse régulièrement depuis 2 ans. Les familles monoparentales sont très présentes : elles représentent 23% des ménages en 216 (contre 2% des ménages en France), soit 6 points de plus qu en La part des couples, avec ou sans enfants, continue de baisser : ils ne sont plus que 25% contre 38% il y a 2 ans. COMPOSITION DES MÉNAGES 11% Espacil Habitat (locatif) 14% 23% Personnes seules Familles monoparentales 52% Couples sans enfants Couples avec enfants 1. Gestion locative et demande de logements sociaux L occupation du parc social breton : une paupérisation qui s accentue Selon l enquête OPS réalisée en 216 : 66% des locataires ont des revenus inférieurs à 6% des plafonds PLUS, soit 1 1 /mois pour une personne seule et 2 2 /mois pour un couple avec 2 enfants ; 43% des ménages sont en-dessous de 4% des plafonds, ce qui correspond approximativement au seuil de pauvreté (6% du niveau de vie médian), contre 39% des locataires du parc social en France ; Près d 1 locataire sur 4 (contre 1 locataire sur 5 en 212) dispose de revenus inférieurs à 2% des plafonds. Les locataires des QPV sont dans des situations encore plus précaires, de même que les nouveaux locataires (emménagés depuis moins de 2 ans) : dans les QPV c est 85% des nouveaux entrants qui ont des revenus inférieurs à 6% des plafonds et 47% des revenus inférieurs à 2% (contre 8% et 38% en 212). 55% des locataires bénéficient de l APL, qui couvre ainsi plus d un 1/3 des loyers et charges. RESSOURCES DES LOCATAIRES HLM 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % <2% Plafonds PLUS <6% Plafonds PLUS Ensemble des locataires Ensemble des emménagés depuis -de 2 ans QPV QPV - Emménagés depuis - de 2 ans Une vacance commerciale en léger recul logements sont vacants pour raison commerciale, soit 2.2% du parc, contre 2.3% en 215. C est la vacance de plus de 3 mois, dite structurelle, qui a baissé : elle représente fin % des logements vacants, soit.8% du parc (contre 1% en 215). Le taux de vacance de la région est un des plus faibles de France, et ressort nettement inférieur à celui des régions voisines (1 point d écart avec les taux de vacance constatés en Pays de la Loire et en Normandie). Les pertes financières liées à la vacance s élèvent cependant à près de 18 millions d en 216. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS VACANTS Des impayés de loyers en légère diminution et moins élevés qu au niveau national Un taux de rotation stable 2 6 logements ont été libérés en 216, soit un taux de rotation de 12.3% comme en 215. Ce taux est un des plus élevés de France (il est supérieur de 1.6 points au taux national hors Ile-de-France). Fin 216 le taux des locataires présents en impayés ou retards de paiement diminue légèrement pour la 3ème année consécutive (16.1% contre 18% fin 213). Près d un tiers d entre eux sont en impayés de + de 3 mois. Les restes à recouvrer auprès des locataires présents sont stables à 2.6% des produits locatifs. Globalement, en tenant compte des locataires présents et partis, l impact financier pour les organismes est de près de 8 millions d, dont plus d un million de dettes effacées (soit + 15% par rapport à 215) pour les locataires présents. La Bretagne est la région où le taux d impayés (total des retards de paiements rapporté au quittancement) est le plus faible : en 215 il s élevait à 6% contre 8% au niveau national, selon l enquête USH sur les impayés et la prévention des expulsions. Cette maîtrise des impayés est la traduction de l effort conjugué des organismes Hlm et de leurs partenaires pour assurer un suivi personnalisé des locataires en difficultés, éviter la dégradation de leur situation et trouver des solutions adaptées. SA La Rance (locatif) 4 5 Source : ARO Habitat Bretagne

4 Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest Une augmentation importante de la demande depuis 213 La demande enregistrée dans les 4 fichiers départementaux bretons a augmenté de 12% en 3 ans, et cette progression s est accélérée en 216 : + 5% pour l ensemble des demandeurs et + 6% pour les demandes externes. Cette croissance représente 3 7 demandeurs externes supplémentaires en 3 ans et a un impact significatif sur la pression de la demande : NOMBRE DE DEMANDES EXTERNES POUR UNE ATTRIBUTION 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1, Dpt 22 dpt 35 Bretagne Dpt 29 dpt 56 Des disparités significatives selon les départements : moins de pression dans le Finistère (1.8 demande externe pour 1 attribution) et davantage dans les Côtes d Armor (2.5 demandes externes pour 1 attribution). Le délai moyen d ancienneté est de 14.2 mois pour les demandes externes et de 19.3 mois pour les demandes de locataires Hlm (soit 16 mois pour l ensemble des demandes). 36% des demandes externes ont moins de 6 mois, 33% de 6 mois à 12 mois et 14% des demandes externes ont plus de 2 ans. Plus de la moitié des demandeurs externes sont des personnes seules, 28% sont des familles monoparentales, 8% des couples sans enfant et 1% des couples avec enfants. Les demandeurs déjà locataires Hlm ont un profil plus familial demandes en cours fin 216, dont 2/3 concernent des demandeurs non logés dans le parc Hlm Globalement sur la région, la pression de la demande externe est de 2,1 demandes pour 1 attribution. Demandes en cours Bretagne Demandes externes Demandes locataires Hlm Total demandes en cours Rappel parc locatif social au (RPLS) % demandes externes / parc Hlm 26,1% 19,% 21,7% 21,2% 21,4% en Bretagne Demandes externes satisfaites Demandes locataires Hlm satisfaites Total demandes satisfaites en Indicateur de pression de la demande externe (*) 2,49 1,82 2,19 2,13 2,12 (*) Demandes externes / Attributions 216 DEMANDES LOCATAIRES HLM 8% 22% 32% Personnes seules 38% Familles monoparentales 1% 8% DEMANDES EXTERNES 28% 54% Couples sans enfant Couples avec enfants Les demandeurs externes sont plutôt jeunes (3% de moins de 3 ans et seulement 9% de plus de 65 ans). Leur situation financière est très précaire : 72% disposent de ressources inférieures à 6% des plafonds Hlm PLUS et 36% de ressources inférieures à 2% des plafonds. 37 demandes, soit les 2/3 des demandes, portent sur des T2 et des T3 (1 attribution pour 2.9 demandes externes de T2). L individuel est également très prisé (2.3 demandes externes pour 1 attribution et 3.5 demandes de locataires Hlm pour 1 attribution), de même que les grands logements (2.9 demandes de T5 et + pour 1 attribution). 9% des ménages ont renseigné le formulaire Cerfa pour obtenir un logement adapté à un handicap attributions de logements en 216, permettant de satisfaire 44% des demandes enregistrées en début d année Compte tenu des nouvelles livraisons et des logements libérés en 216, 23 5 logements ont été attribués : 72% d entre eux (soit 17 logements) ont été attribués à des demandeurs externes et 28% ont permis de satisfaire des demandes de mutation de locataires et de favoriser ainsi les parcours résidentiels. Les ¾ des demandes ont été satisfaites en moins d un an : 55% des demandes satisfaites (6% des demandes externes et 43% des demandes de locataires Hlm) avaient moins de 6 mois et 18% de 6 à 12 mois. Seules 1% des demandes (8% des demandes externes DÉLAI DE SATISFACTION DES DEMANDES en moins de 6 mois Demandes locataires Hlm en 6 à 12 mois en 1 à 2 ans Demandes externes en plus de 2 ans Demandes locataires H.L.M Demandes externes T1 T2 T3 T4 Type 5 et + et 18% des demandes de locataires Hlm) avaient plus de 2 ans. Le délai moyen de satisfaction des demandes satisfaites était de 9.9 mois (8.5 mois pour les demandes externes et 13.8 mois pour les demandes de locataires Hlm). En moyenne près de 2 propositions ont été faites pour 1 attribution. 75% des attributions externes ont été faites à des demandeurs disposant de ressources inférieures à 6% des plafonds et 34% à des demandeurs dont les ressources sont inférieures à 2% des plafonds. 41% de ces nouveaux locataires sont des personnes seules et 36% des familles monoparentales. 35% ont moins de 3 ans et seulement 6% plus de 65 ans. 6 7 Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest

5 OPAC Quimper Cornouaille (EHPAD) 2. Production de logements locatifs Groupe LB Habitat (locatif/psla/accession) 3. Promotion immobilière pour l accession sociale 4 75 logements PLUS/PLAI financés en 216 Le nombre des logements PLUS/PLAI agréés est globalement stable autour de 4 logements sur les 6 dernières années. Après le fléchissement marqué en 214, le nombre total de logements financés s établit à près de 5 logements PLUS/PLAI/PLS. Plus de 55 millions d euros ont été investis en 216 par les organismes de la région dans la construction neuve locative % % 25% 21% % 25% % 21% 16% 29% 28% 27% 54% 52% 54% 6% 51% 57% Source : DREAL Bretagne Près de 1 1 logements mis en chantier en 216 : le marché poursuit sa progression Les mises en chantier des opérateurs sociaux ont progressé de 17% en 216. Le PSLA confirme sa place prépondérante au sein de la production régionale avec 7% des logements mis en chantier. Compte tenu des ventes de logements anciens (274 logements vendus en 216) ce sont ainsi plus de 1 2 ménages qui ont accédé à la propriété en 216, directement ou après une phase locative (PSLA). Mises en chantier Levées Ventes d option Accession PSLA PLUS financés Agréments PLS délivrés Dans leurs activités d accession, développement des opérations d accession à taux de TVA réduit dans les Quartiers Prioritaires de PLAI financés financés par an en Bretagne les organismes d habitat social ont la politique de la Ville, et par un accès au foncier plus difficile sur certains territoires. développé une forte valeur ajoutée en On note des disparités dans les dynamiques de programmation entre produits : matière de conseil, d accompagnement et de sécurisation. Ils s engagent dans NOMBRE DE PLSA MIS EN CHANTIER Le rebond observé en 215 relatif à l agrément des PLS ne se confirme pas en 216 la durée auprès de leurs clients. Depuis 8 7 avec une programmation (768 logements) bien en-deçà de la programmation 15 ans, près de 14 logements en 6 accession sociale ont été construits moyenne décennale de 1 29 logements ; 5 en réponse aux enjeux de mixité et 4 Le rapport entre produits PLUS et PLAI, qui connaissait une évolution constante ces de diversité des politiques locales de 3 dernières années en faveur du PLAI, a connu en 216 un fléchissement. Ceci s explique l habitat. 2 en partie par un report sur 217 de plusieurs projets importants de structures 1 Côtes d Armor Habitat (locatif) d hébergement. Le taux de PLAI, sur la programmation PLUS/PLAI 216, atteint donc % contre 35% en Accession PSLA Lots Ventes lots Ventes Hlm OPH/ESH COOP SACICAP Total Rappel La location-accession confirme son attractivité en 216 Après une croissance importante puis une stabilisation des mises en chantier, la locationaccession a repris sa progression mais de façon plus modeste en 216 (+6% de mises chantier en 216 contre +1% en 215). On note en 216 un fléchissement des PSLA financés avec seulement 694 PSLA enregistrés, contre une moyenne de 914 ces 6 dernières années. C est 9% du volume national contre 15% en 215. Un recul qui est vrai sur tous les départements bretons, avec une baisse moins marquée en proportion sur l Ille et Vilaine. Il s explique en partie par le Sources : ARO Habitat Bretagne, Fédérations OPH/ESH/COOP, Observatoire de la vente Hlm, DREAL Bretagne

6 4. Politique de la Ville et requalification du parc Aiguillon Construction (réhabilitation) Les Missions Sociales des SACICAP du Réseau PROCIVIS Réhabilitation et entretien du parc Pour réduire les charges, améliorer le confort des locataires et répondre aux objectifs du Grenelle de l environnement et des Conventions d Utilité Sociale, les organismes ont investi en 216 près de 19 millions d euros dans la réhabilitation et le gros entretien de leur patrimoine, financés principalement sur fonds propres. Ces travaux portent leurs fruits : 5% des logements construits avant 197 sont classés en C contre seulement 21% au niveau national (Source RPLS au ). Les organismes ont également fait un effort important de remise en état des logements lors des changements de locataires : plus de 1 7 de travaux/logement en moyenne à chaque départ. Certificat d économies d énergie (CEE) : une mutualisation interrégionale pour une efficacité renforcée Une politique de la ville recentrée Depuis 214 et la réforme de la Politique de la Ville, la Bretagne compte 32 quartiers prioritaires (QPV). Parmi ces territoires, 4 quartiers d intérêt national et 8 quartiers d intérêt régional ont été retenus pour le Programme National de Renouvellement Urbain. L année 216 a été marquée par la formalisation et l engagement des protocoles de préfiguration de ces projets de renouvellement urbain : les organismes sont parties prenantes de cette étape de réflexion et de conception des projets urbains auprès des EPCI en tant qu opérateurs des volets Habitat. Les organismes ont également poursuivis la mise en œuvre des conventions d utilisation de l abattement TFPB élaborées pour l ensemble des QPV et portant sur l entretien et la gestion du parc dans un objectif d amélioration de la qualité de service rendu aux locataires. Fidèle à sa vocation historique, PROCIVIS a créé des Missions Sociales afin de contribuer à améliorer les conditions de logement des plus fragiles, en apportant des solutions financières à certains dossiers compte tenu de leur caractère très social ou de l absence Sur la 3ème période des CEE, l ARO Habitat Bretagne, l USH 12 EPCI - 32 QUARTIERS 85 9 HABITANTS d aides spécifiques. Pays de Loire et l AR Basse-Normandie ont signé le 1er janvier Lannion 215 avec EDF un protocole partenarial pour la mutualisation Depuis 28, PROCIVIS a ainsi développé des partenariats avec les différents acteurs du des Certificats d Economie d Energie. Ce dispositif Brest logement (ANAH, Conseils Départementaux, collectivités locales, organismes HLM,...) afin de Dinan interrégional, d une durée de 3 ans, permet aux organismes Saint-Brieuc Saint-Malo créer un réseau efficace de partenaires et de répondre aux politiques locales de l habitat. d habitat social, membres de l ARO, de bénéficier d une Les principaux secteurs d intervention des SACICAP, dans le cadre de leurs missions sociales, meilleure valorisation de leurs CEE (classiques et précarité) Quimper Rennes sont l amélioration de l habitat, notamment la lutte contre l insalubrité et la précarité selon un barème négocié au niveau des 3 régions. Concarneau Lorient énergétique, mais également l adaptation du logement au vieillissement et au handicap, Les travaux réalisés par les organismes Hlm se traduisent Redon la réhabilitation des copropriétés en difficultés, ou encore l accession très sociale à la Auray par un gain, en référence aux CEE, de 3 Twh cumac, soit QPV PRIN (quartier d intérêt national) propriété. Les actions des SACICAP bretonnes représentent plus de 2 millions d engagés une économie de 65 tonnes de CO2 sur la durée QPV PRIR Vannes depuis 28. (quartier d intérêt régional) conventionnelle d amortissement des équipements installés. Autre QPV Ce dispositif permettra in fine la valorisation de 22 millions d euros sur 3 ans Source : ARO Habitat Bretagne

7 Création graphique : Pix N Graph : ARO Habitat Bretagne - 39, rue Jules Lallemand - 35 Rennes - Tél. : Pour plus d infos : Archipel Habitat (EHPAD)