Un DOCUMENT UNIQUE pour vendre : Le D.D.T ou dossier de diagnostics techniques (ou l'art de réunir l'ensemble des contrôles obligatoires).

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1 Un DOCUMENT UNIQUE pour vendre : Le D.D.T ou dossier de diagnostics techniques (ou l'art de réunir l'ensemble des contrôles obligatoires). Le constat de repérage de produits et matériaux contenant de l'amiante (le D.T.A!). L'état du bâtiment relatif à la présence de termites. Le constat de risque d'exposition au plomb (le C.R.E.P!). L'état des risques naturels et technologiques (l'e.r.n.t!). Le diagnostic de performance énergétique (le D.P.E!). L'état de l'installation intérieure de gaz naturel (si elle a plus de 15 ans). L'état de l'installation intérieure d électricité (si elle a plus de 15 ans). Le D.T.A ou Dossier technique AMIANTE Validité : 3 à 30 ans selon constations et état de conservation 1) Tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré après le 1 juillet 1997 est exclu du champ d application du décret : pas de diagnostic amiante pour vendre! 2) En revanche, tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997 nécessite l établissement d un diagnostic de repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l amiante (le fameux D.T.A). Et en cas de présence détectée : la localisation et l état de conservation. Sont concernés les immeubles collectifs (parties privatives et communes), les maisons individuelles et les bureaux. Tous les immeubles en copropriété devaient se conformer aux nouvelles règles concernant les parties communes au plus tard le 31 décembre 2005! Un nouveau décret entré en vigueur le 1er février 2012 instaure de nouvelles obligations pour les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation soumis ou non au statut de la copropriété, construits avant le 1er juillet Le code de la santé publique oblige donc à constituer un "dossier amiante parties-privatives", conservé et actualisé par le propriétaire et devant être tenu à la disposition des occupants des parties privatives concernées (locataire notamment). Ce dossier doit en outre être communiqué à toute personne appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble. Le DAPP concerne le propriétaire en résidence principale ou secondaire, occupant ou pas et les mises en location. Sanctions : - Pour le vendeur : annulation de la vente ou diminution du prix,

2 - Pour le syndic : engagement de la responsabilité civile et pénale, Aucun compromis de vente ne peut être signé sans ce diagnostic! En l absence d annexion de ce diagnostic, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d amiante autrement dit un propriétaire vendeur ne peut pas prétendre ne pas être informé de cette obligation, ne peut être protégé par aucune clause d exonération et le professionnel agent immobilier encore moins (devoir de conseil). Le cabinet de contrôle doit être certifié L ETAT PARASITAIRE relatif à la présence de termites Validité : 6 mois Le dispositif légal s applique aux termites et non aux autres insectes xylophages. Si l immeuble (maison, appartement) est situé dans une zone contaminée ou à risque faisant l objet d un arrêté préfectoral, un état mentionnant la présence ou l absence de termites conforme à la réglementation doit être transmis par le vendeur à l acquéreur. Cet état doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de signature de l acte chez le notaire. Dans les immeubles collectifs : pas d obligation mais ce contrôle est conseillé par mesure de précaution en ce qui concerne les parties communes pour autant qu il ait été voté par une assemblée générale. Sanctions : - Pour le vendeur : annulation de la vente ou diminution du prix, - Pour le syndic : engagement de la responsabilité civile et pénale, Depuis le 1 novembre 2007 : - l état du bâtiment relatif à la présence de termites doit obligatoirement être annexé à l avant contrat (compromis), - Les contrats de location ne sont pas concernés Le C.R.E.P ou CONSTAT de RISQUE d EXPOSITION au PLOMB (décret du 25 avril 2006 normes NF X ) : Validité : 30 ans si résultat négatif et 1 an si résultat positif - Sont concernés tous les immeubles d habitation (maison ou appartement) construits avant le 1 janvier 1949 et ceci sur tout le territoire français,

3 - Si le bien est affecté en partie à des usages autres que l habitation, le C.R.E.P ne porte que sur la partie affectée à l habitation, - Dans les locaux annexes de l habitation, le C.R.E.P ne porte que sur ceux qui sont destinés à un usage courant (ex : buanderie), - Depuis le 12 août 2008, le CREP devient obligatoire dans les parties communes avec ou sans condition de travaux pour tous les immeubles construits avant le 1 janvier Dans le cas ou ce constat révèlerait la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, il y a obligation de travaux dans les parties communes pour les parties dégradées. C est le diagnostic qui précise l état du support et l obligation de travaux. Les entreprises réalisant des travaux doivent être informées. - Un arrêté prévoit que les mesures de concentration en plomb doivent être effectuées avec un appareil portable à fluorescence X (exit l appareil dit à «tube»!). Depuis le 1 janvier 2012 le diagnostiqueur est tenu désormais de posséder une attestation du fabricant précisant sa durée de vie maximale au-delà de laquelle il ne peut plus être utilisé. - La recherche des canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d application du C.R.E.P, - Location : Depuis le 12 août 2008 : un CREP doit être annexé à tout nouveau bail locatif de tout ou partie d un immeuble d habitation construit avant le 1 janvier 1949 : bail de 1989, location meublée/saisonnière, logement de fonction. Sanctions : - pour le vendeur : annulation de la vente ou diminution du prix, - pour le bailleur : sanctions pénales si le locataire est exposé à des risques pour sa santé. L E.R.N.T ou l ETAT des RISQUES NATURELS et TECHNOLOGIQUES Validité : 6 mois (sauf modification du risque entre le compromis et la vente) L état des risques naturels (inondations, avalanches, séismes, feux de forêt, crues torrentielles, mouvements de terrain, cyclone, sécheresse, volcan) et technologiques (risque nucléaire, rupture de barrage, activités industrielles, transport de matières dangereuses) est obligatoire depuis le 1 juin 2006 pour toutes transactions immobilières qu il s agisse d un bien bâti ou non bâti. Toutes les ventes sont concernées mais aussi les baux de tous types. Cette obligation s impose à tous les immeubles situés dans une zone concernée par un plan de prévention (P.P.R) naturel ou technologique, prescrit ou approuvé et/ou un risque sismique. L état des risques est valable 6 mois et doit être annexé au compromis de vente (ou autres promesses), aux ventes en l état futur d achèvement (VEFA dites «sur plan») et aux baux de biens immobiliers bâtis ou non, aux locations saisonnières ou de vacances, aux locations meublées. Les donations et partages sont également concernées! Bien entendu, la responsabilité du professionnel peut être engagée en cas d omission!

4 Pour ces mêmes actes, le vendeur ou le bailleur doit en plus préciser si le bien concerné a déjà subi un sinistre ayant donné lieu au versement d une indemnité depuis qu il est propriétaire ou dont il a été luimême informé. Le non-respect de ces obligations d information par le vendeur ou le bailleur peut entraîner la résolution du contrat ou une diminution du prix. Compte tenu des conséquences en cas de non-respect et de la complexité de ce document qui n est pas à proprement parlé un diagnostic mais qui nécessité de nombreuses recherches d informations auprès des préfectures, il est préférable de faire appel à un spécialiste couvert par une assurance responsabilité civile pour cette activité Le D.P.E ou DIAGNOSTIC de PERFORMANCE ENERGETIQUE Validité : 10 ans Depuis le 1 janvier 2011, toutes les annonces immobilières (presse, vitrine, Internet) de VENTE ou LOCATION doivent mentionner le classement énergétique du logement (loi Grenelle II du 12 juillet 2010). Le professionnel (agent immobilier, notaire) comme le particulier sont concernés. Rappelons que le DPE est obligatoire en France à l occasion d une mise en vente depuis le 1 er novembre 2006 et pour toute location depuis le 1 er juillet Ce D.P.E a pour objectif de qualifier par des étiquettes énergie (de A pour «économe» en énergie à G pour «énergivore»), la performance énergétique du bien vendu ou loué. Trois indices sont ainsi calculés : - un indice de consommation énergétique (en kwh par m² et par an), - un indice d émission de gaz à effet de serre (en Kg de CO2), - un indice de consommation énergétique annuelle (en euros), Ce diagnostic est complété par un volet recommandations et un volet préconisations dans lequel le diagnostiqueur peut suggérer des mesures d amélioration en matière d isolation, de ventilation de chauffage et d énergie utilisée. Un certificat est remis au propriétaire. Le D.P.E, aidé par des incitations fiscales, doit inciter à la mise en place de solutions d économies d énergie, qui se traduiront par une réduction des gaz à effet de serre. A compter du 1 janvier 2012, les immeubles équipés d une installation collective de chauffage ou climatisation doivent faire effectuer un DPE concernant les parties communes, notamment l enveloppe du bâtiment. Pour les immeubles de plus de 50 lots, ce DPE sera toutefois remplacé par un audit énergétique. Le DPE n a légalement qu une valeur informative en tant qu un instrument de mesure et n est pas un document contractuel.

5 Lorsque l objet de la vente (ou location) est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur la partie privative du lot. Le D.P.E est établi par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence définis par décret en Conseil d Etat. Les activités de cette personne doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelles L'état de l'installation INTERIEURE de GAZ NATUREL Norme NF P dite «révisée» Validité : 3 ans Depuis le 1 novembre 2007 est entré en vigueur le contrôle de l'état des installations privatives de plus de 15 ans dans le cadre d'une vente. Seul un certificat QUALIGAZ de moins de 3 ans exonère le diagnostic gaz. De nombreux points de contrôle et notamment la tuyauterie fixe, le raccordement des appareils, la ventilation des locaux ou l'état de combustion seront inspectés. Les anomalies constatées sont obligatoirement classées en fonction de leur caractère de gravité (A1 : anomalie mineure, A2 : le danger augmente un peu, DGI : danger grave immédiat). Le diagnostiqueur peut couper tout ou partie de l installation s il détecte des anomalies de type DGI (danger grave et imminent). Sanctions : Annulation de la vente ou diminution du prix. Le diagnostic gaz n est pas (encore) imposé pour les locations. Il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié et assuré L'état de l'installation INTERIEURE d ELECTRICITE Validité : 3 ans Depuis le 1 er janvier 2009, toute vente d un bien à usage d habitation devra être accompagnée d un «état de l installation intérieure d électricité» réalisé par un diagnostiqueur certifié dans le cas ou ce bien (ou partie de ce bien) comporte une installation électrique de plus de 15 ans. Cet état porte sur les parties privatives des locaux et leurs dépendances (cave, garage). Seul un certificat de type CONSUEL (vérifications effectuées par EDF) de moins de 3 ans exonère le diagnostic électrique. Ce nouveau diagnostic (joint au dossier de diagnostic technique D.D.T) devrait permettre de prévenir les risques d électrocution et d incendie. Il ne s agit pas d un contrôle de conformité mais d une information détaillée sur la sécurité de l installation électrique et, éventuellement, sur les éléments qui nécessiteraient l intervention d un professionnel qualifié pour mettre l installation en sécurité.

6 Plus de 80 points de contrôles (examen visuel, essais ou mesurages) doivent être vérifiés! Le diagnostiqueur s assure notamment de l existence d un appareil général de commande et de protection, puis de son accessibilité. Il veille également à la présence d au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre et, à l origine de chaque circuit, d un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs. En outre, sur chaque circuit, il doit s assurer qu il existe un conducteur de protection relié à la terre et, que l installation électrique est adaptée aux conditions particulières des pièces contenant baignoire ou douche. Il identifie également les matériels vétustes, inadaptés à leur usage, et les conducteurs non protégés mécaniquement (des fils dénudés, par exemple). Sanctions : Annulation de la vente ou diminution du prix. Outre les contrôles et autres diagnostics obligatoires, la législation protège également l'acquéreur.... Dans le cas d'une vente d'appartement (ou lot de copropriété) La loi " CARREZ ". Le CARNET d'entretien. Les ASCENSEURS. La loi «CARREZ» ou l obligation de garantir la surface vendue Validité : Illimité sauf en cas de travaux modifiant la surface du logement La loi n du 18 décembre 1996 dite «loi Carrez» oblige le vendeur à garantir (dès l avant contrat : compromis de vente par exemple) la superficie privative de son lot de copropriété. Dans la majorité ces cas, il s agira du mesurage d un appartement d habitation, professionnel ou commercial et exceptionnellement du mesurage d une maison si celle-ci est soumise à un régime de copropriété (dans certains domaines résidentiels par exemple). Toutes les surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur ne sont pas prises en compte. Il en est de même pour les caves, garages et emplacements de stationnement. La superficie d une véranda ou loggia est intégrée dans la superficie privative si ces locaux sont clos, couverts, d une hauteur égale ou supérieure à 1,80 m et compris dans la partie privative du lot. Les lots ou fractions de lots d une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas prix en compte. Le vendeur à la faculté de garantir lui-même la surface vendue avec un delta d erreur de 5 %. En aucun cas, un vendeur n aura intérêt à prendre ce risque puisqu en cas d erreur (et donc de surface effectivement inférieure au-delà de 5 %), il pourrait se voir réclamer par l acquéreur une réduction du prix dans l année qui suit la signature de l acte L agent immobilier devra plutôt lui conseiller l intervention d un professionnel indépendant spécialisé dans ce genre de certification

7 Sanctions : Annulation de la vente en cas d absence de la mention de superficie ou diminution du prix si l erreur est supérieure à 5 %. Il est question que le locataire puisse aussi demander une baisse de loyer (loi Lefebvre en cours). Pour éviter une action en garantie des vices cachés par l acquéreur postérieurement à la signature chez le notaire (et à la mise en responsabilité du professionnel de l immobilier pour manquement au devoir de conseil), il est donc largement suggéré de faire effectuer un contrôle des installations dès la mise en vente du bien afin de pouvoir remédier à cet état de fait avant la signature d un compromis de vente. Le CARNET d ENTRETIEN Le décret n du 27 mai 2004 précise : «Lorsque le candidat à l acquisition d un lot (ou d une fraction de lot) le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d entretien de l immeuble ainsi que le diagnostic technique». Ce carnet est mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu il contient. D une manière générale, ce carnet mentionne : - l année de réalisation des travaux importants (ravalement, réfection de toiture, remplacement d ascenseur, chaudière ) et l identité des entreprises intervenues, - la référence des divers contrats d assurance, - la référence des contrats d entretien et de maintenance des équipements communs, - éventuellement l échéancier des travaux décidés en assemblée générale, La consultation du carnet d entretien par le candidat acquéreur est avant tout destinée à l informer et à lui éviter de s engager imprudemment dans une acquisition. Les ASCENSEURS Les propriétaires d ascenseurs devront justifier, sur leurs appareils, de dispositifs de sécurité, énumérés à l article R du code de la construction et de l habitation, ou de mesures jugées équivalentes par un contrôleur agréé. Les échéances se situent entre juillet 2008 et juillet 2018 selon les dispositifs de sécurité à justifier. Après une série de dispositifs de sécurité censés avoir été réalisés avant fin 2010, d autres dispositifs sont à mettre en place avant le 3 juillet 2013 (2 ème tranche) puis avant le 3 juillet 2018 (3 ème tranche ascenseurs électriques à adhérence et tous ceux installés après 1982). Dans le cas d une vente d une MAISON Le RACCORDEMENT au réseau d'assainissement. La SECURITE des PISCINES.

8 Le RACCORDEMENT au réseau d ASSAINISSEMENT Distinguons le réseau non collectif (assainissement individuel) du réseau collectif (tout à l égout) Le réseau NON COLLECTIF (le 8 ème diagnostic obligatoire!): Depuis le 1 janvier 2011, le vendeur d un bien immobilier non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l égout) doit annexer au compromis de vente un diagnostic assainissement Le législateur impose dès lors aux communes de procéder à un audit systématique des toute les installations d assainissement individuelle au plus tard le 31 décembre 2012 puis de mettre en place un contrôle périodique aux maximum tous les 10 ans. Le diagnostic doit être daté de moins de 3 ans. Le coût de ce contrôle oscille entre 50 et 100 E. Si l assainissement fonctionne correctement, le service public d assainissement non collectif (spanc) donne un avis favorable. Dans le cas contraire, des travaux devront être entrepris pour mettre en conformité l installation ou éliminer les risques de pollution. Le propriétaire dispose de 4 ans pour réaliser les travaux. Attention : si le logement est vendu avant que le vendeur n est fait faire les travaux prescrits, l acquéreur devra s en charger dans un délai d 1 an après la signature de l acte de vente. Il est utile de rappeler que le vendeur ne peut an aucun cas s exonérer de la garantie des vices cachés en cas mauvais fonctionnement ou de non-conformité. En cas de mise en jeu de cette garantie des vices cachés, l acquéreur peut, au choix, obtenir l annulation de la vente ou se faire restituer une partie de la somme versée. Le réseau COLLECTIF Dans une réponse ministérielle, il est soutenu que si le vendeur d une propriété bâtie n a pas l obligation d informer (pour le moment) l acquéreur de la conformité des équipements d assainissement de sa propriété, il a tout intérêt, s il veut éviter une action en garantie des vices cachés, à lui fournir les informations qui lui ont été donné à ce sujet par la commune. Lorsque l immeuble est situé sur une commune ayant mis en place un service public d assainissement collectif (tout à l égout) et que celui-ci est défaillant, il est conseillé au vendeur (et donc au professionnel de l immobilier qui engage lui aussi sa responsabilité ) de fournir les rapports de visites de contrôle signalant sa conformité ou sa non-conformité. Pour éviter une action en garantie des vices cachés par l acquéreur postérieurement à la signature chez le notaire (et à la mise en responsabilité du professionnel de l immobilier pour manquement au devoir de conseil), il est donc largement suggéré de faire effectuer un contrôle des installations dès la mise en vente du bien afin de pouvoir remédier à cet état de fait avant la signature d un compromis de vente. La SECURITE des PISCINES La loi n , applicable depuis le 1 janvier 2004, sur la sécurité des piscines, impose l installation d un dispositif de sécurité normalisé pour les piscines privées en plein air, enterrées ou semi-enterrées à usage individuel ou collectif (dans une copropriété par exemple). Cette obligation de sécurisation dépend de la date de construction de votre piscine et de son utilisation.

9 Quatre types de dispositifs sont prévus par la réglementation : 1) la barrière de protection permanente : Cette barrière doit entourer le bassin à 1,10 m de hauteur minimum et disposer d un portillon avec verrouillage manuel ou automatique et dont l ouverture nécessite au moins deux actions. 2) L alarme périmétrique avec cellules infrarouges et détecteurs ou le détecteur d immersion. Privilégiez la norme NF A1 3) La couverture de sécurité : Il s agit d une couverture rigide placée au-dessus de la piscine avec barres rigides ou volets roulant à lames ou d un fond mobile remontant à la surface. 4) L abri : Il s agit d une couverture plastique ou verre avec ossature bois ou métal, fixe, télescopique ou amovible. Ne sont pas concernées les piscines intérieures, hors sol, démontables ou gonflables. Pour les piscines construites avant le 1 janvier 2004 : Mise en conformité au 1 mai 2004 en cas de mise en location saisonnière. Mise en conformité au 1 janvier 2006 sans mise en location du bien. Pour les piscines construites depuis le 1 janvier 2004 : Le dispositif anti-noyade doit être installé au plus tard lors de la mise en eau du bassin et au plus tard à l achèvement de la piscine en cas de mise en eau préalable nécessaire (ex : certains types de couvertures automatiques).