Etude sur l occupation du parc locatif social

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1 n 49 Annexe 1 Etude sur l occupation du parc locatif social dans le cadre des travaux de la Conférence intercommunale du logement Conseil de la communauté du 29 juin 2017 La présentation s appuie notamment sur des extraits des diaporamas du bureau d études CERUR

2 . Contexte et objectifs de la démarche ENJEUX : Répondre aux obligations réglementaires issus des lois ALUR et Lamy, qui inscrivent les EPCI comme chefs de file des questions de peuplement Au titre du programme de travail de la Conférence Intercommunale du Logement, contribuer à la préparation de la Convention Intercommunale d Attributions Cette convention fixera des objectifs quantifiés territorialisés, et déclinés par bailleur et par réservataire, en matière d attributions de logements sociaux, et précisera l organisation locale des relogements liés aux projets de démolitions. Signalé : enjeu fort de ces travaux pour les dossiers ANRU 2 : Les Conventions ANRU 2 (PRIN et PRIR) ne pourront être signées qu après signature de la Convention Intercommunale d Attributions. 2

3 . Méthode de la démarche Une instance de suivi partenariale : Présidée par Mme Karamanli Vice-Présidente au Logement. Avec : Le Mans Métropole (Service Habitat Logement, Service Politique de la Ville) Etat (DDCS, DDT) Communes membres Bailleurs sociaux Département Action Logement Une étude conduite à partir des données des partenaires (fichier de la demande locative sociale, données occupation des bailleurs sociaux ) et d entretiens qualitatifs (communes, Etat, bailleurs ). 3

4 . Une démarche en deux grandes étapes Phase prolongée jusqu à juin 2017 (délai supplémentaire sollicité par les bailleurs sociaux pour leurs contributions) 4

5 Les échelles traitées Programme Chacun des 5 QPV Sablons Bords de l Huisne (Le Mans) L Epine (Le Mans) Ronceray Glonnières Vauguyon( Le Mans) Chaoué Perrières (Allonnes) Bellevue Carnac (Le Mans Coulaines) Chacune des 3 communes avec QPV, hors QPV Allonnes Coulaines Le Mans Le Mans Métropole hors 3 communes avec QPV Voire, détail des 11 communes Total Le Mans Métropole 5

6 Les principaux apports de la phase 1 (projet d état des lieux) 6

7 Chiffres clés logements locatifs sociaux sur le territoire de LMM (soit 27 % du parc de résidences principales) (source RPLS 20155, INSEE 2012) Dont logements sur les 5 quartiers prioritaires (source RPLS 2015) (56% des résidences principales, source INSEE IRIS 2012): 45% du parc HLM logements répartis entre 9 bailleurs La moitié du parc détenue par Le Mans Métropole Habitat * Les noms d organismes figurant sur les graphiques et cartes sont ceux en vigueur au démarrage de l étude (ou ceux présents dans les sources de données fournies). 7

8 Des écarts de loyers entre territoires Des logements sociaux à bas loyers plus présents dans les QPV : En moyenne dans les QPV, le parc à bas loyer représente 57% du parc HLM, alors qu il ne représente que 22% hors QPV. Très forte présence notamment sur Chaoué-Perrières et Bellevue-Carnac. 8

9 Une vacance significative, en particulier sur Les Sablons Le Mans Métropole Angers Loire Métropole Moyenne territoire Moyenne QPV 2,3% 2,9% 1,6% 1,1% 9

10 Un ratio de satisfaction de 0,5 environ Cérur source: OPS 2016, fichiers demandes de 2014 au 23/08/2016, fichiers attributions 2013 au 31/08/2016 Un taux de satisfaction en baisse depuis 2012: De 62% en 2012, il passe à52% en 2015 Source: fichiers demandes et attributions de 2012 à

11 Une discordance offre / demande dans les communes à forte vocation sociale (Cérursource : FM, ICF, LMH, MH, SAMO, SH, 3F Données occupation du parc des bailleurs sociaux au 1 er janvier 2016) bailleurs sociaux au 1 er janvier 2016, fichiers demandes de 2014 au 23/08/2016, fichiers attributions 2013 au 31/08/2016 ) 11

12 Une confirmation du rôle des QPV dans l accueil des ménages les plus modestes (Cérur source : FM, ICF, LMH, MH, SAMO, SH, 3F Données occupation du parc des bailleurs sociaux au 1er janvier 2016) Le seuil de 40% constitue un critère discriminant entre QPV et hors QPV : Sur LMM, 39% des locataires ont des revenus <40% des plafonds Dans les QPV, 53% des locataires ont des revenus < 40% 12

13 1 ère approche des situations de fragilité Première lecture des situations potentiellement fragiles Poids des ménages aux revenus <40% dans l occupation globale et parmi les emménagés récents Vulnérabilité calculée /Plafonds HLM 13

14 La vulnérabilité à diverses échelles (Cérursource : FM, ICF, LMH, MH, SAMO, SH, 3F Données occupation du parc des bailleurs sociaux au 1 er janvier 2016) Cérur source: OPS

15 La contribution des différents bailleurs 15

16

17 Les dynamiques à l œuvre : les critères déterminants de spécialisation Le type de financement et le niveau de loyer sont les déterminants les plus importants dans l accueil des ménages les plus modestes (Cérursource : FM, ICF, LMH, MH, SAMO, SH, 3F Données occupation du parc des bailleurs sociaux au 1 er janvier 2016) et RPLS 17

18 Les tendances (attributions, emménagés récents)!! Beaucoup de «non réponse»dans les revenus des demandeurs Un rôle important de certaines communes dans l accueil des ménages à faibles revenus (< 40% des plafonds) : Coulaines, Allonnes, Le Mans, Arnage. (Cérursource : FM, ICF, LMH, MH, SAMO, SH, Cérur 3F Données source: occupation OPS du 2016, parc des fichiers ailleurs sociaux demandes au 1 er janvier de 2016, 2014 fichiers au 23/08/2016, demandes de 2014 fichiers au 23/08/2016, fichiersattributions au au 31/08/2016) 18

19 Synthèse et enjeux Un marché peu tendu (concurrence entre opérateurs, segments, secteurs / nombreux refus des propositions d attribution Conséquences sur les politiques de loyers, les réservations Une paupérisation de l occupation du parc et inversement, difficultés de capter les actifs Mais des actions qui portent leur fruit Désenclavement par le tramway, impacts des PRU, Des contrastes territoriaux en termes de peuplement Une forte spécialisation des QPV dans l accueil des plus modestes, mais qui n est pas exclusive Au sein de chaque secteur, des réalités très contrastées 19

20 Des écarts d occupation qui résultent de plusieurs facteurs, jugés plus ou moins significatifs en fonction des acteurs interrogés L attractivité de la commune et du quartier L attractivité de l offre Le niveau de loyer La typologie et la taille du programme Le coût des charges et le confort du logement Espaces extérieurs La configuration urbaine et architecturale Spirale de dépréciation Enjeu : disposer d un outil permettant de rééquilibrer le peuplement 20

21 Les travaux de la phase 2 (immeubles fragiles et outils de suivi) 21

22 . Contenu de la phase 2 Sélection et analyse d une liste d immeubles fragiles - pré-sélection par le CERUR (poids ménages aux revenus < 20% plafonds) - approche qualitative par les bailleurs sociaux avec d autres indicateurs -analyse plus fine àla rue pour certains programmes LMMH liste définitive au vu des avis des bailleurs sociaux Mise en place d outils de suivi Fiches d indicateurs aux échelles suivantes : Le Mans Métropole Chacune des 14 communes Chacun des 5 QPV Chaque immeuble fragile 22

23 . La prise en compte de la loi Egalité Citoyenneté La loi Egalité Citoyenneté a été promulguée le 27 janvier Décret d application à paraître en mai Elle prévoit notamment les objectifs chiffrés suivants : qui peuvent être ajustés localement -attributions en dehors des QPV : minimum 25% de ménages ayant des revenus < 1 er quartile (ou àreloger en raison de démolitions). -attributions dans les QPV : minimum 50% de ménages autres que ceux du 1 er quartile. 1 er quartile = revenu annuel par unité de consommation < Des indicateurs en ce sens ont étéintroduits dans les fiches de suivi. Ces éléments vont être précieux pour élaborer la Convention Intercommunale d Attributions