POUR VOTRE LOCATION A LOUER A LOUER

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1 A LOUER Vendre Acheter Louer Faire gérer SOCORPI - 2, Villa de Lourcine, Paris Cedex 14 - Tél. : Fax : Société Civile Coopérative à capital variable des Organisations Régionales des Professions Immobilières. RCS Paris D Carte professionnelle - N T12693 délivrée à Paris. Garantie Financière Allianz - 87, rue de Richelieu, Paris cedex 02 - Montant garantie Crédits photos : Corbis, Getty Images, Matton. Ne pas jeter sur la voie publique. Agences ORPI juridiquement indépendantes. Édition Juin CEI GUIDE RÉUSSITE ORPI POUR VOTRE LOCATION Vendre Acheter Louer Faire gérer A LOUER

2 ÉDITORIAL SOMMAIRE RÉUSSIR VOTRE LOCATION AVEC ORPI LES 12 PRINCIPES D ORPI POUR UNE LOCATION RÉUSSIE Dénicher son futur chez soi, trouver le studio de son enfant étudiant, partager un appartement en colocation : de la sélection des annonces au montage du dossier de location en passant par les visites et la signature du bail, les candidats locataires doivent répondre à de nombreuses questions. Pour les accompagner dans leur parcours immobilier, les Conseillers ORPI sont là. P.4 PRINCIPE N 1 PRINCIPE N 2 COMPARER ACHAT ET LOCATION DÉFINIR SES CRITÈRES DE RECHERCHE P.5 PRINCIPE N 3 PRINCIPE N 4 CHOISIR UNE ZONE GÉOGRAPHIQUE LOUER AU JUSTE PRIX P.6 PRINCIPE N 5 CONSTITUER SON DOSSIER DE LOCATION PRINCIPE N 6 TROUVER RAPIDEMENT SON NOUVEAU LOGEMENT P.7 PRINCIPE N 7 Louer avec ORPI, c est opter pour la sérénité grâce au savoir-faire et à la puissance du 1er réseau immobilier en France : agences réparties sur l ensemble du territoire et 45 ans d expérience immobilière! Cette force et cette expertise métier nous permettent de vous garantir la meilleure qualité de service à chaque étape de votre projet immobilier. AVEC LE RÉSEAU ORPI, C EST LA GARANTIE DE : + DE CHOIX pour saisir les meilleures opportunités. + D EFFICACITÉ pour louer rapidement. + DE CONFORT dans toutes vos démarches. P.8 PRINCIPE N 8 JOUER LA CARTE DE LA SÉCURITÉ COMPRENDRE LE CONTRAT DE LOCATION ZOOM : LE CONTRAT DE LOCATION P.9 PRINCIPE N 9 CONNAÎTRE LA RÈGLEMENTATION DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVES ZOOM : LES PROVISIONS POUR CHARGES LOCATIVES P.10 PRINCIPE N 10 SIGNER SON CONTRAT DE LOCATION EN TOUTE SÉRÉNITÉ P.11 PRINCIPE N 11 BIEN ASSURER SON LOGEMENT ET SA FAMILLE P.12 PRINCIPE N 12 RÉUSSIR SON ÉTAT DES LIEUX POUR ALLER PLUS LOIN P.13 LES AIDES AU LOGEMENT P.14 COLOCATION : LES CLÉS DU SUCCÈS COMMENT BIEN VIVRE EN COLOCATION? TOUS LES LOCATAIRES DOIVENT-ILS SIGNER LE BAIL? P.15 LA COLOCATION : COUPLE PACSÉ ET CONCUBIN A L OUE R _GuideLOCATION_175x235.indd /07/12 16:39

3 PRINCIPE N 3 CHOISIR UNE ZONE GÉOGRAPHIQUE LE ORPI ORPI DIRECT Application sur smartphone et tablette, alertes mails : profitez de nos différentes fonctionnalités pour suivre en temps réel la publication des annonces de locations correspondant à votre recherche. Ainsi, vous pourrez saisir les meilleures opportunités! PRINCIPE N 1 COMPARER ACHAT ET LOCATION Et si rechercher une location amenait à concrétiser un rêve d accession à la propriété? Certes, dans les marchés tendus, où la demande est pléthorique et l offre rare, la question d acheter plutôt que de louer ne se pose pas, les prix au m² étant très élevés. En revanche, l opération peut s avérer intéressante dans d autres secteurs. Ainsi, dans certaines villes, rembourser un prêt immobilier peut coûter, à surface équivalente, le même prix - voire moins cher - qu une location! PRINCIPE N 2 LE ORPI RECHERCHE PAR MENSUALITÉ Sur le site orpi.com, le moteur de «recherche par mensualité» vous permet de trouver les biens correspondant à votre budget logement, aussi bien à la location qu à l achat. Pratique! grâce à sa double expertise Parlez-en avec votre Conseiller ORPI. Simulations à l appui, il vous aidera à faire vos comptes pour vous décider en toute transparence. Grâce à sa double expertise du marché immobilier de la transaction et de la location, il vous orientera ainsi vers la bonne décision à prendre si vous hésitez encore entre location et achat. Avant de commencer à chercher son futur logement, il est important de sélectionner et de lister ses critères de choix : la surface et le type de bien envisagés (maison, appartement, loft, neuf, ancien...), les caractéristiques incontournables (vue dégagée, étage élevé, luminosité, proximité du lieu de travail, etc.) ou au contraire rédhibitoires (absence d ascenseur, pièce aveugle, bruit, manque de transports en commun...). Des envies qui doivent bien évidemment rester réalistes par rapport à son budget. Les propriétaires demandent, en règle générale, aux candidats locataires de gagner mensuellement trois fois (parfois quatre fois) le montant du loyer. en restant à l écoute de vos attentes Votre Conseiller ORPI vous posera les bonnes questions pour établir un diagnostic sur-mesure de vos besoins. Il vous proposera ainsi des biens adaptés _GuideLOCATION_175x235.indd 4-5 DÉFINIR SES CRITÈRES DE RECHERCHE Pour gagner en efficacité, il est important de commencer par circonscrire précisément sa zone de prospection. Dans une ville, par exemple, le futur locataire ciblera spécifiquement quelques quartiers. Il peut, par exemple, délimiter un périmètre en fonction des transports (gare, bus, accès voie rapide), du temps de déplacement domicile/travail ou de la proximité des commerces. Enfin, les parents désireux d inscrire leur(s) enfant(s) dans telle école réputée, prendront en compte la sectorisation scolaire. grâce à sa parfaite connaissance du marché local Adressez-vous à votre Conseiller ORPI et consultez régulièrement nos offres sur Votre Conseiller pourra vous orienter grâce à son expérience des différents quartiers et son expertise du marché local. Ainsi, il vous proposera des biens en adéquation avec vos exigences. PRINCIPE N 4 LOUER AU JUSTE PRIX Sur le marché immobilier, à chaque type de bien correspond une valeur locative. Ainsi, un petit studio se loue en principe plus cher au m² qu un 5 pièces mais en revanche, pour une surface équivalente, louer dans un logement neuf, à haute performance énergétique revient quasiment au même prix que dans un logement ancien énergivore! grâce à sa maîtrise des prix du marché Votre Conseiller ORPI connaît parfaitement le marché locatif. En tant que professionnel, il a l habitude d évaluer le montant des loyers selon une approche multicritère (ELM) : elle tient compte de l état de l offre et de la demande dans la localité, des caractéristiques du bien (année de construction, orientation, parking) et des services à proximité (écoles, loisirs, transports, etc.). De par son expérience, il vous éclaire sur le juste niveau de loyer selon le type de bien recherché. 5 04/07/12 16:39

4 PRINCIPE N 5 CONSTITUER SON DOSSIER DE LOCATION Pour mettre toutes les chances de son côté et obtenir la location convoitée, il faut penser à préparer un dossier complet à remettre au propriétaire lors de vos visites. Bulletin de paie, avis d imposition : mieux vaut connaître les pièces à fournir! grâce à un suivi personnalisé Votre Conseiller ORPI reste à vos côtés pour constituer votre dossier de candidature. Il remettra entre les mains du propriétaire un dossier complet, en bonne et due forme. Vous serez ainsi assuré de ne rien oublier d essentiel et aurez certainement plus de chance de voir votre demande aboutir rapidement. PRINCIPE N 6 TROUVER RAPIDEMENT SON NOUVEAU LOGEMENT Il faut parfois s armer de patience et de courage pour dénicher son futur logement : annonces non conformes, logements inhabitables, déjà loués il faut explorer de nombreuses pistes avant de tomber sur la perle rare! avec une offre large et variée de biens Un vaste choix et des visites ciblées sont les clés d une location coup de cœur. À l écoute de vos attentes et au plus près du terrain, votre Conseiller ORPI vous tient informé par téléphone dès qu une annonce correspond à vos critères. Sur orpi.com, vous disposez également d une offre actualisée en permanence avec descriptifs complets, photos et informations pratiques. Enfin, vous recevez quotidiennement les nouvelles annonces correspondant à votre recherche par mail ou sur votre Smartphone. En 2011, plus de personnes ont trouvé leur location avec ORPI (Sources ORPI 2011). Le propriétaire n a pas le droit de réclamer au locataire certains éléments, tels que sa carte d assuré social, ses relevés de compte bancaire ou encore un extrait de casier judiciaire. Listés par la loi (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989), ces documents sont connus de votre Conseiller ORPI. N hésitez pas à le solliciter sur ce sujet. PRINCIPE N 7 JOUER LA CARTE DE LA SÉCURITÉ Chez ORPI, la grande majorité des bailleurs ont acquis leur bien après des années d épargne en vue de la retraite ou d une transmission aux enfants. C est pourquoi, afin de se prémunir contre les risques d impayés, les propriétaires s entourent le plus souvent du maximum de précautions et demandent des garanties à leur futur locataire. À plus forte raison si le propriétaire n a pas fini de rembourser son prêt. Il peut s agir : D une caution. Si les revenus du locataire sont insuffisants pour louer (étudiant, demandeur d emploi ), le propriétaire pourra exiger la caution d un tiers (parent, ami ). Cette demande est très fréquente, lorsque le propriétaire ne souscrit pas d assurance Garantie Loyers Impayés. D un dépôt de garantie. Pour un logement loué vide, son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Payable à la signature du bail, il a pour vocation de couvrir le propriétaire contre les risques liés à la location (dégradations éventuelles ). D une assurance. La loi du 6 juillet 1989 impose aux locataires de souscrire une assurance habitation pour couvrir les dommages (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile) susceptibles d être causés au logement ou aux habitations adjacentes. en sécurisant le propriétaire Grâce à l intervention de votre Conseiller ORPI, le propriétaire a l assurance que le dossier de candidature présenté est solide et a été rigoureusement vérifié. Ainsi, il étudiera votre demande avec la plus grande bienveillance. Lorsque le propriétaire souscrit une assurance «Garantie Loyers Impayés», il ne peut pas exiger la caution d une tierce personne, sauf si son locataire est un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). 6 7

5 PRINCIPE N 8 COMPRENDRE LE CONTRAT DE LOCATION Une fois son dossier de candidature accepté, il ne reste plus qu à signer le contrat de location, également appelé bail. Il est important de procéder à une lecture attentive de tous les points avant d apposer sa signature. En effet, au-delà de la description de l appartement ou de la maison, le LE ZOOM LE CONTRAT DE LOCATION La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat de location établi par un écrit. Le bail peut être fait «sous seing privé» et rédigé par votre Conseiller ORPI. Énumérées bail gère toute la vie de la location et en fixe les points essentiels, comme les parties communes et les équipements ou encore les charges locatives. En outre, il faut savoir que la réglementation diffère suivant que le logement est loué vide ou meublé. Logement «vide» : c est la loi du 6 juillet 1989 qui encadre strictement le contenu du bail. Elle fixe en particulier le montant du dépôt de garantie, la révision annuelle du loyer, la liste des C est la date de prise d effet du bail et non de sa signature qui fixe le début la location. Quant à la durée du bail, elle doit expressément être indiquée dans le contrat de location. Elle est de trois ans minimum quand le loueur est un particulier ou une société civile familiale et de six ans dans les autres cas. dans l article 3, les principales mentions devant figurer dans le bail sont les suivantes : le nom, la dénomination du bailleur et son domicile, le nom du ou des locataire(s), la date de prise d effet de la location, la durée du bail, la désignation des locaux (appartement, n du lot loué, adresse, étage, maison, charges récupérables et des réparations locatives (décrets n et du 26 août 1987) et les modalités du congé. Logement meublé : le contrat de location offre ici une plus grande liberté de rédaction au propriétaire. S il n a pas de marge de manœuvre pour la durée minimale du contrat, les congés ou la révision du loyer, il peut en revanche insérer les clauses de son choix concernant le dépôt de garantie, les travaux et les charges. grâce à ses compétences juridiques Votre Conseiller ORPI est un intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. Il vous assiste pour vérifier l exactitude de tous les points importants du contrat de location et prend le temps de vous en expliquer le contenu. nombre de pièces ), la destination des lieux. Le bail doit préciser si le bien loué est un logement à usage d habitation, professionnel ou mixte, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle du loyer, les charges locatives, le montant du dépôt de garantie. PRINCIPE N 9 CONNAÎTRE LA RÉGLEMENTATION DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVES Détermination du loyer initial, modalités et périodicité des révisions, répartition des charges, régularisation, difficultés de paiement il est essentiel de se familiariser avec les principales règles relatives aux loyers et charges locatives pour bien comprendre la portée de son engagement juridique et financier. par sa maîtrise des textes de lois Votre Conseiller ORPI est là pour vous éclairer sur tous les points de droit. Parfaitement informé des LE ZOOM LES PROVISIONS POUR CHARGES LOCATIVES En même temps que son loyer, le locataire verse tous les mois une somme fixe à titre de provision pour charges. Son montant est calculé à partir des sommes réellement dépensées l année précédente. Au moins une fois par an, le propriétaire est tenu de régulariser les comptes en fournissant un état exact et détaillé de ce qu il a dépensé. Si les dépenses dépassent le montant des provisions, il vous demandera de payer le complément : c est le rappel de charges. À l inverse, si elles sont inférieures, il doit vous rembourser le trop-perçu. Dans tous les cas, il peut y avoir lieu à un réajustement du montant de la provision. règles concernant les révisions de loyers en cours de contrat et lors du renouvellement du bail, il peut vous renseigner. À votre écoute, il mettra son expertise à votre service. En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an. L indice légal pour calculer cette hausse est l Indice de Référence des Loyers (IRL). Il correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Quand? À la date prévue dans le bail ou à défaut, à la date anniversaire de sa signature. 8 9

6 PRINCIPE N 10 SIGNER VOTRE CONTRAT DE LOCATION EN TOUTE SÉRÉNITÉ La signature du contrat de location, ou bail, vous donne le statut de locataire dans le logement choisi. C est un moment important à soigner tout particulièrement car tous les éléments qui auraient pu échapper au propriétaire ou au locataire doivent y être intégrés. Le contrat devra être accompagné de tous les documents requis (état des lieux, attestation d assurance, engagement de la caution, diagnostics techniques ). par sa prise en charge du contrat de location Votre Conseiller ORPI rédige le contrat de location en toute conformité avec la loi en vigueur et sera à vos côtés lors de sa signature. En tant que professionnel, il saura éviter les éléments non conformes et les éventuels éléments manquants. Vous n aurez donc pas à vous en soucier au dernier moment puisque votre opération sera certifiée et sécurisée par un expert. Le montant de la commission de l agent immobilier est libre. Elle est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire, dans le cadre d un contrat de location d un logement «vide», régi par la loi du 6 juillet PRINCIPE N 11 BIEN ASSURER SON LOGEMENT ET SA FAMILLE Au moment d entrer dans les lieux, le locataire doit être assuré contre les risques locatifs, dégâts des eaux, incendie. Attention! Le défaut d assurance peut entraîner la résiliation du bail. Une attestation d assurance doit donc être remise au propriétaire au plus tard, le jour de la remise des clés et ensuite chaque année. avec des conseils permanents Votre Conseiller ORPI vous accompagne tout au long de votre parcours immobilier et vous alerte sur les points à ne pas oublier. Ainsi, en plus de l assurance de base obligatoire contre les risques locatifs, mieux vaut souscrire une assurance «multirisques» habitation qui couvrira notamment le vol et la «responsabilité civile vie privée». Vous et toute votre famille serez bien assurés au quotidien

7 PRINCIPE N 12 REUSSIR SON ÉTAT DES LIEUX L état des lieux doit être réalisé en début de location, au moment de la remise des clés au locataire. C est une étape essentielle. En effet, c est le document qui permet de comparer l état du logement en début et en fin de location, et de déterminer, lorsque des réparations s imposent, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. grâce à sa grande pratique des états des lieux Votre Conseiller ORPI vous assistera lors de l état des lieux du début de location. Profitez de son expérience pour établir ce document dans les règles de l art et prenez le temps de visiter le logement de la cave au grenier, sans oublier le parking ni la boîte aux lettres. Soyez le plus précis possible car un état des lieux trop succinct équivaut à une absence d état des lieux. Pendant le premier mois de la période de chauffe, vous pouvez demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments du chauffage (chaudière, radiateurs, convecteurs ). POUR ALLER PLUS LOIN LES AIDES AU LOGEMENT Tour d horizon des principaux coups de pouce financiers dont vous pouvez éventuellement bénéficier pour votre prochaine location. NOM DU DISPOSITIF Garantie Loca-Pass NATURE DE L AIDE LOCATION Garantie gratuite, d un montant plafonné, sur une durée de 3 ans, couvrant les risques d impayés supportés par le bailleur dans les logements conventionnés à l aide personnalisée au logement *. Renseignements sur le site Avance Loca-Pass Financement, sous forme d avance remboursable, sans intérêt, mensuellement sur 36 mois maximum, du montant du dépôt de garantie, dans la limite d un plafond. Renseignements sur le site APL (Aide Personnalisée au Logement), ALF (Allocation de Logement Familiale) ou ALS (Allocation de Logement Sociale) Aides versées par la Caisse d Allocations Familiales (CAF) sous conditions de ressources et de logement. Elles vous aident à faire face au paiement de votre loyer. Renseignements auprès de votre CAF, sur son site Internet à l adresse suivante : ou à votre Caisse de Mutualité Sociale Agricole (si vous relevez du régime agricole). TRAVAUX Subvention de l ANAH (Agence nationale de l habitat) Subvention versée, à titre exceptionnel, par l ANAH pour aider les locataires à financer des travaux de mise aux normes de décence, d accessibilité ou d adaptation au handicap. Marche à suivre avant de commencer vos travaux : déposez votre dossier de demande de subvention à la délégation locale de l ANAH. Renseignements sur le site ou par téléphone au : (0,15 /mn, du lundi au samedi de 8 à 19 heures). Aides locales Il n est pas rare de voir mairies, départements ou régions aider les locataires les plus modestes ou les plus fragiles (personnes âgées, handicapées ) à financer des travaux d amélioration dans leur logement. Renseignements : toutes ces aides sont recensées par les Agences Départementales d Information sur le Logement (ADIL). Tél. : (0,12 /mn), internet : * Ce dispositif concerne essentiellement le parc social. Dans le parc privé, il existe désormais la Garantie des Risques Locatifs (GRL). Renseignements sur : Informations valables au 30 mai Susceptibles d évolutions selon la règlementation en vigueur

8 POUR ALLER PLUS LOIN COLOCATION : LES CLÉS DU SUCCÈS Le partage d une maison ou d un appartement à plusieurs conjugue économie et convivialité. Mais, même si le phénomène prend de l ampleur, il n existe toujours pas de texte spécifique régissant la colocation. Vos questions, nos réponses. COMMENT BIEN VIVRE EN COLOCATION? Factures, abonnements, entretien des locaux, taxe d habitation : pas toujours facile de s entendre quand on vit à plusieurs dans le même logement sans entretenir de lien de parenté. Pour limiter au maximum les risques de conflits entre colocataires, il est donc vivement recommandé d écrire dès le début, noir sur blanc, les règles de vie à respecter et le mode de répartition des loyers et charges (mais aussi de tous les frais annexes). Votre Conseiller ORPI vous répond Ne cherchez pas : il n existe aucun modèle légal de pacte ou de convention de colocation. En revanche, pensez à faire préciser par écrit le maximum de points susceptibles de devenir un jour litigieux : l inventaire du mobilier collectif ou personnel, la répartition du loyer, des charges et de la taxe d habitation entre les locataires, le partage et le mode de règlement des dépenses communes (assurances, abonnements, factures, liquide vaisselle ), les règles d hébergement des personnes extérieures à la colocation (parent, ami, petit(e) ami(e) ), les horaires, les dispositions à prévoir en cas d absence prolongée d un colocataire (stage, mission à l étranger ), les modalités de remplacement d un colocataire Enfin, ce document devra être daté et signé en autant d exemplaires que de colocataires. TOUS LES COLOCATAIRES DOIVENT-ILS SIGNER LE BAIL? La signature d un contrat de location écrit est toujours préférable, a fortiori en colocation. De même, afin de cohabiter en bonne intelligence, connaître ses droits et ses devoirs s avère indispensable. Votre Conseiller ORPI vous répond Tous les colocataires doivent signer le contrat de location ou des éventuels avenants au contrat au fur et à mesure des départs et des arrivées. C est la garantie pour le locataire d occuper un logement en toute légalité et de voir ses droits protégés en cas de litige. Attention! Dans le cas contraire, si vous ne signez ni bail ni avenant au bail, vous serez alors considéré comme un occupant sans droit ni titre et serez contraint de quitter le logement en cas de congé du ou des locataires en titre. LA COLOCATION : COUPLE PACSÉ ET CONCUBIN Quand on parle colocation, on ne pense pas spontanément aux pacsés ou aux concubins : la plupart des couples en location entrent pourtant dans cette catégorie. Et leurs droits et leurs devoirs ne sont pas tout à fait les mêmes que les autres colocataires Récapitulatif. Le titulaire du bail Le paiement du loyer et des charges La répartition de la dette de loyer au sein du couple Congé donné par l un des membres du couple Abandon du logement par un locataire COUPLE PACSÉ COUPLE CONCUBIN Chacun doit signer le contrat de location pour être locataire en titre. Chaque partenaire est responsable du paiement même si un seul a signé le bail. La contribution est à déterminer entre les partenaires. Chaque locataire en titre est tenu au règlement de sa seule quotepart (la moitié pour un concubin), sauf clause de solidarité et/ou d indivisibilité insérée au bail. La contribution est à déterminer entre les concubins. Départ du logement Si un seul est titulaire du bail et donne congé, l autre doit quitter le logement, sauf si le bailleur consent un nouveau bail à celui qui n était qu hébergé. Paiement Le partenaire sortant ne sera libéré du paiement du loyer et des charges qu à la dissolution du PACS. Le partenaire restant bénéficie de la poursuite du bail même s il n a pas signé de contrat de location. Paiement Le locataire sortant sera libéré du paiement du loyer et des charges : - à la fin du délai de préavis du congé en l absence de clause de solidarité, insérée au contrat, - au terme du bail ou à la date prévue par le bail, en présence d une clause de solidarité prévue au bail. Le concubin restant bénéficie de la poursuite du bail même s il n a pas signé de contrat de location, à condition que le concubinage existe depuis au moins un an à la date de l abandon et qu il soit notoire